Un épisode récent de Podcast CRE Exchange a réuni deux analyses différentes du marché immobilier commercial américain. L'animateur Omar Eltorai, directeur principal de la recherche, était accompagné de Mike Amthor, de l'équipe d'analyse de la performance américaine d'Altus Group, et de Cole Perry, directeur associé de la recherche, pour discuter des résultats du deuxième trimestre 2026 de l'indice NCREIF ODCE et de Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions immobilières commerciales aux États-Unis (ITQ)Amthor avait récemment analysé en détail les données ODCE dans le rapport d'Altus Group.Webinaire ODCE sur l'attribution de la performance du deuxième trimestre 2026et le podcast a permis à l'équipe de recherche de relier cette perspective d'évaluation aux tendances transactionnelles plus générales.

L'indice NCREIF ODCE couvre la valeur estimée des actifs de base détenus par des investisseurs institutionnels dans 25 fonds ouverts. L'ITQ couvre l'activité transactionnelle et les cours au comptant à l'échelle nationale, incluant les ventes conclues de 100 000 $ et plus, y compris dans les métropoles secondaires et tertiaires.

Malgré des perspectives différentes, les deux ensembles de données ont révélé des similitudes à certains égards et des divergences à d'autres. Les secteurs du stockage et des bureaux ont montré des signes de résilience ou de stabilisation dans les deux analyses, tandis que le logement collectif semblait plus solide dans les évaluations institutionnelles que sur le marché transactionnel en général.

Les valeurs ont progressé lentement, soutenues par les flux de trésorerie.

Du côté de la valorisation, l'indice ODCE a enregistré un rendement de 1,3 % au niveau des propriétés au deuxième trimestre, dont un peu moins de 1,1 % provenant des revenus et environ 0,2 % de la plus-value. « Les valeurs progressent, même si la croissance reste modérée », a souligné Amthor. Les taux d'investissement sont restés remarquablement stables tout au long du trimestre, si bien que le climat des marchés n'a eu que peu d'impact sur les valeurs ; la hausse des valeurs est principalement due à l'amélioration des flux de trésorerie. Cette tendance se maintient depuis environ six trimestres, depuis la période d'ajustement des taux qui s'est étendue jusqu'en 2024.

Figure 1 : Rendement total ODCE par composante

Le volume des transactions s'est accéléré, tiré par les opérations de plus grande envergure.

L'indice ITQ a révélé une situation plus dynamique. Le volume des transactions en dollars a progressé de 11 % d'un trimestre à l'autre et de 16,3 % sur un an au cours des quatre derniers trimestres, tandis que la surface de vente a augmenté d'environ 12 %. L'écart entre le volume des transactions en dollars et le nombre de transactions indique que la reprise a été tirée par des transactions de plus grande envergure, et non nécessairement par un afflux de nouveaux acquéreurs.

Figure 2 : Montants des transactions en dollars par type – Quatre derniers trimestres, variation en pourcentage par rapport à l’année précédente

Les secteurs du stockage, des cabinets médicaux et même des bureaux ont montré une convergence des deux ensembles de données.

Malgré leurs différences de mesure, les données de rendement et de transactions concordent sur plusieurs points au deuxième trimestre. Le secteur du stockage s'est particulièrement distingué : il a dominé les composantes de niche de l'ODCE et, selon les données de transactions, les prix au comptant ont progressé de 24 % sur un an, doublant depuis 2020. Le secteur des bureaux médicaux a bien résisté dans les deux analyses, grâce à des fondamentaux de flux de trésorerie solides du côté de la valorisation et à une activité soutenue du côté des transactions. Le secteur des bureaux a montré des signes précoces de stabilisation : l'appréciation des bureaux selon l'ODCE s'est stabilisée, tandis que les données de transactions ont révélé une reprise des transactions sur les immeubles de bureaux de grande taille. La divergence la plus marquée concerne le secteur multifamilial, toujours solidement positif selon les données de rendement, mais celui qui a perdu le plus de parts de marché dans les données de transactions.

Sur l'ensemble des marchés, quelques métropoles se sont démarquées du peloton.

Du côté de l'évaluation, Amthor a souligné quelques tendances géographiques bien connues. San Francisco a profité de l'essor de l'IA dans les secteurs des bureaux et du résidentiel, tandis que Dallas a continué de bénéficier de fondamentaux locatifs solides. Le marché industriel du sud de la Californie, après trois ans de correction, a montré des signes d'atténuation du déclin grâce à la reprise des locations de grands formats, tandis que la Sun Belt restait pénalisée par une offre excédentaire.

Un nouvel ensemble de métriques transactionnelles mérite une attention particulière.

Perry a présenté une série d'indicateurs au niveau des propriétés, couvrant les transactions immobilières. Deux d'entre eux méritent une attention particulière : l'âge des bâtiments et leur prix par ancienneté. L'âge médian des immeubles résidentiels vendus au cours du trimestre était supérieur d'environ deux ans à celui de l'année précédente, ce qui pourrait indiquer que les biens plus récents sont restés hors marché tandis que les biens plus anciens, à fort potentiel de valorisation, ont été vendus. Par ailleurs, les immeubles résidentiels construits dans les années 1980 affichaient un prix supérieur d'environ 43 % à celui des immeubles des années 2000, probablement autant lié à la localisation qu'à l'ancienneté.

Le second semestre 2026 dépendra de la rotation des actifs, des transactions importantes et d'un flux de trésorerie stable.

À l'approche du second semestre, Perry a indiqué que la rotation des actifs domine les perspectives de transactions, les capitaux semblant se détourner du logement collectif pour se tourner vers l'immobilier industriel et de bureaux. Le secteur des bureaux est particulièrement à suivre : la superficie moyenne des immeubles faisant l'objet de transactions a augmenté d'environ 40 % depuis son point bas de 2024, signe que les actifs de grande envergure trouvent enfin preneur. Les questions en suspens concernent la pérennité de cette activité sur les transactions importantes, l'évolution du nombre de transactions et la solidité du redressement du marché des bureaux.

Du point de vue de la valorisation, Amthor suivra de près la poursuite du ratio flux de trésorerie/rendements dans un contexte de taux d'investissement stables, de dynamique soutenue de la récente reprise des dépenses d'investissement et d'un élargissement de la reprise du secteur industriel en Californie du Sud. Si le climat des affaires devient plus favorable, venant s'ajouter à des fondamentaux solides, les gains modestes, tirés par les flux de trésorerie, observés ces derniers trimestres pourraient s'accélérer.

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