Le développement des centres de données s'accélère, et la valeur des terrains suit la même tendance. Cependant, les signaux de prix les plus pertinents ne sont pas toujours ceux que les transactions immobilières mettent en évidence. Cette analyse s'appuie sur 80 transactions foncières vérifiées de RCA et sur des données d'infrastructure provenant de FalaiseCette plateforme, qui suit les données de zonage, d'autorisation et d'interconnexion électrique des sites de centres de données, permet d'identifier les trois variables déterminantes de la valeur foncière de ces centres : la capacité électrique engagée sur le marché, la proximité physique des infrastructures électriques et la superficie de la parcelle. Comprendre le fonctionnement et l'interaction de chaque facteur offre aux investisseurs institutionnels et aux évaluateurs une base plus précise pour l'analyse et l'évaluation de portefeuille.

L'engagement de puissance est la principale variable de tarification

Après avoir analysé 80 transactions foncières pour centres de données, avec des données vérifiées sur les prix et les superficies, nous avons constaté que la charge engagée par les centres de données est le facteur le plus déterminant pour le prix des terrains destinés à cet usage. Les marchés où la capacité engagée par les fournisseurs d'énergie est élevée sont, sans exception, les plus dynamiques et les plus chers du pays. En Virginie du Nord, le prix médian est de 2,8 millions de dollars par acre. Dans le centre de l'Ohio, à Phoenix et à Atlanta, marchés où les fournisseurs d'énergie ont investi massivement dans le réseau et engagé une capacité suffisante pour répondre à la demande des centres de données, les prix oscillent entre 100 000 et 460 000 dollars par acre. Sur les marchés où la charge engagée est limitée, le prix médian peut descendre jusqu'à 28 000 dollars par acre.

Il ne s'agit pas d'un simple hasard géographique. La capacité de charge des centres de données déjà engagée indique au marché que la principale contrainte pesant sur leur développement a été levée. Elle rassure les promoteurs quant à la réussite probable des études de faisabilité, à la mise en place des processus par les équipes d'ingénierie des services publics et à l'adaptation du cadre réglementaire à la forte croissance de la demande. La prime foncière sur les marchés à forte capacité de charge engagée reflète l'ensemble de ces infrastructures et la préparation institutionnelle.

Au Texas, la distinction entre capacité demandée et capacité vérifiée est devenue un enjeu majeur. Le gouverneur Abbott a ordonné à ERCOT et à la PUCT d'auditer chaque centre de données en attente d'interconnexion, suspendant ainsi les nouveaux raccordements au réseau jusqu'à la fin de l'examen. Ce moratoire concerne environ 1 800 projets et 474 GW de demandes de puissance (un volume bien supérieur à la capacité de production réelle du Texas). Si nous sommes convaincus que la valeur des terrains destinés aux centres de données est créée par la sécurisation de l'approvisionnement en énergie et la stabilité réglementaire, elle peut également être remise en cause par des mesures réglementaires totalement indépendantes de la volonté des promoteurs. Les conseillers juridiques incitent d'ailleurs les parties prenantes à réévaluer les dates de mise en service et les échéanciers contractuels.

Conséquences pour les investisseurs : le volume de charge CC garanti pour un territoire donné est un indicateur avancé des zones où la valeur des terrains destinés aux centres de données se concentrera. Les marchés où les fournisseurs d’énergie augmentent activement leur capacité garantie sont ceux où le pouvoir de fixation des prix fonciers s’accroît. Toutefois, comme le montre l’exemple du Texas, la réduction des risques liés à l’énergie doit être considérée comme une situation à surveiller, et non comme une caractéristique permanente d’un site.

Le modèle de réduction des risques utilisé par les acheteurs avertis

Les échanges avec les acquéreurs de terrains pour centres de données révèlent un modèle opérationnel bien différent de ce que suggèrent les registres de transactions. Les développeurs institutionnels, titulaires de mandats de construction sur mesure pour centres de données hyperscale, n'achètent pas d'abord le terrain pour ensuite obtenir les autorisations et les raccordements au réseau électrique. Ils n'effectuent de transactions qu'une fois ces deux aspects quasiment résolus. Le processus de développement ressemble moins à une succession linéaire d'étapes, de la tâche A à la tâche B, qu'à un flux de travail parallèle, comme illustré ci-dessous.

Figure 1 : Le modèle de réduction des risques parallèle - la valeur est créée avant les enregistrements de transaction

Les promoteurs institutionnels les plus expérimentés gèrent simultanément les projets liés aux services publics, aux autorisations, au foncier et aux locataires, et non pas de manière linéaire.

Le diagramme met en lumière un point crucial en matière d'évaluation : lorsqu'une transaction foncière apparaît dans une base de données comme "annoncée" ou "autorisée", 30 à 40 mois de coordination des services publics, d'obtention des autorisations et de négociation avec les locataires ont généralement déjà été effectués et intégrés au prix. La transaction marque la fin du processus de réduction des risques, et non son point d'entrée.

• La coordination des services publics commence avant même l'établissement du contrôle foncier.Les équipes d'ingénierie travaillent directement avec les gestionnaires de réseau de transport (comme Dominion Energy en Virginie du Nord, AEP dans l'Ohio et SRP en Arizona) afin d'identifier les capacités d'interconnexion disponibles, de lancer des études de faisabilité et de réserver une place sur la liste d'attente. Ce travail prend entre 18 et 36 mois sur les marchés non contraints et beaucoup plus longtemps sur les marchés contraints. Il constitue le principal goulot d'étranglement en matière d'approvisionnement sur site et le principal obstacle à l'entrée sur le marché pour les développeurs moins expérimentés sur le plan opérationnel.

  
  

• Les droits sont acquis simultanément, et non séquentiellement.L’obtention d’une autorisation de zonage de plein droit ou d’une approbation administrative est fortement privilégiée ; le changement de zonage discrétionnaire est évité car il introduit un risque de délais non maîtrisable. Les sites nécessitant des permis d’utilisation spéciale ou des modifications du plan d’aménagement global sont tarifés en conséquence. L’analyse du statut de zonage et des permis nécessaires à cette étude provient de Cliff, une plateforme d’analyse de la préparation des sites basée sur l’IA qui centralise les dossiers réglementaires en temps réel, les approbations de zonage, l’historique des permis d’utilisation spéciale et l’état des files d’attente d’interconnexion pour les développeurs de centres de données.

  
  

• Les hyperscalers s'approvisionnent de plus en plus directement en sites.Dans de nombreuses opérations de construction sur mesure, le locataire identifie le site, négocie avec le propriétaire foncier et fait appel au promoteur en tant que partenaire d'exécution capitalisé. Cela inverse la répartition traditionnelle des risques du promoteur : celui-ci supporte les risques liés à la construction et aux coûts, mais les risques liés à la location et à l'approvisionnement en énergie sont en grande partie résolus au moment de la transaction.

Pour les évaluateurs et les investisseurs, cela signifie que les descriptions de l'état d'avancement des projets dans les bases de données transactionnelles reflètent un processus de réduction des risques entamé bien avant toute transaction enregistrée. Un site décrit comme « annoncé » dans un enregistrement de transaction peut inclure d'importants travaux de coordination avec les services publics et d'obtention des autorisations dans son prix. Des étapes de référence ont été réalisées, invisibles pour une approche d'évaluation basée uniquement sur la comparaison avec d'autres sites. Comprendre les actions concrètes entreprises par un vendeur pour mettre un site sur le marché est aussi important que de connaître le prix de vente.

Figure 2 : Là où la valeur est créée – la valeur des terres se réévalue à mesure que les risques liés à l’énergie diminuent

Prix ​​médian du terrain par MW de projet annoncé, selon l'état d'avancement du développement au moment de la vente

Sur un marché, la distance aux infrastructures détermine le prix du terrain.

Une fois qu'un investisseur a identifié une zone métropolitaine à forte demande énergétique, le principal critère de différenciation entre les sites est la proximité physique avec l'infrastructure électrique existante. Les données de proximité fournies par Cliff montrent que les sites situés à moins de 800 mètres d'un poste de transformation existant se vendent environ deux fois plus cher à l'hectare que des sites comparables situés entre 3 et 8 kilomètres. La tension de transport accentue cet effet. Les lignes fonctionnant à 230 kV ou 500 kV – les seuils pertinents pour les besoins énergétiques des centrales hyperscale – affichent une prime d'environ 2,4 fois supérieure à celle des sites desservis uniquement par une infrastructure de 138 kV ou moins.

Figure 3 : La proximité des infrastructures engendre des primes importantes en dollars par acre au sein d'un marché

Figure 4 : Ensemble de comparables de terrains de centres de données RCA par rapport aux principales sous-stations

Un terrain adjacent à un poste de transformation à haute tension permet déjà de résoudre la partie la plus coûteuse en capital et en temps du problème de la distribution d'électricité. Le promoteur n'a pas besoin de financer l'extension du réseau de transport, de négocier la construction d'un nouveau poste avec le gestionnaire du réseau, ni d'attendre l'obtention des permis et la construction de cette infrastructure. Ces économies de temps et de capital sont bien réelles et se reflètent directement dans le prix du terrain.

Pour les investisseurs qui comparent les positions foncières, cela signifie que la distance au poste de transformation et le niveau de tension de la ligne de transport doivent être considérés comme des ajustements de premier ordre dans toute analyse comparative. Un terrain qui semble bon marché à l'hectare par rapport aux terrains comparables du marché, mais qui se situe à plus de trois kilomètres du poste de transformation le plus proche sur une ligne de 138 kV, n'est pas bon marché. La décote compense un réel déficit d'infrastructure.

La taille du colis est une réduction structurelle, pas un indicateur de qualité.

Les données transactionnelles révèlent un écart d'environ 120 fois le prix à l'acre entre les plus petites et les plus grandes parcelles de l'ensemble de données, avec une médiane de 3,3 millions de dollars par acre pour les terrains de moins de 25 acres et de 28 000 dollars par acre pour ceux de plus de 1 000 acres. Cet écart est souvent interprété à tort comme une différence de qualité.

Les grands terrains vierges, généralement définis comme des ensembles de 120 à 400 hectares acquis par les hyperscalers pour le développement de campus en plusieurs phases, sont valorisés en fonction des capitaux, du temps et des risques liés à leur mise en service. L'acheteur doit financer le portage, l'extension des infrastructures, les démarches administratives et, dans de nombreux cas, la construction du poste de transformation électrique avant même la livraison du premier mégawatt de capacité.

Ce fardeau est intégré au prix du terrain dès son acquisition. En revanche, les petits terrains en zone intercalaire sont généralement déjà adjacents aux sous-stations électriques, leur zonage est déjà en vigueur et la construction peut y débuter immédiatement. La prime à l'hectare pour les terrains en zone intercalaire compense la rapidité et la certitude du projet, et non la qualité supérieure du bien immobilier sous-jacent.

En pratique, pour l'analyse comparative, les chiffres par acre ne sont pas comparables entre les différentes tailles de terrain sans ajustement explicite. Un terrain vierge de 500 acres et un terrain de densification de 15 acres dans le même sous-marché présentent des profils de risque et de rendement fondamentalement différents. Les investisseurs qui appliquent des comparables par acre non ajustés à toutes les catégories de taille auront systématiquement une évaluation erronée de leurs positions.

Implications pour la souscription et l'évaluation de portefeuille

Cette analyse met en évidence trois ajustements pour les investisseurs institutionnels qui souscrivent ou valorisent des positions foncières dans des centres de données :

• La capacité de charge CC engagée au niveau MSA devrait constituer un seuil de filtrage.Avant d'évaluer les caractéristiques d'un site en particulier, assurez-vous que le fournisseur d'énergie desservant le marché s'est clairement engagé à supporter la charge des centres de données à grande échelle. Les marchés qui ne prennent pas cet engagement ne maintiendront pas la valeur des terrains institutionnels, quels que soient leurs droits d'accès ou la proximité des infrastructures.

  
  

• La distance entre les sous-stations et la tension de transmission doivent être considérées comme des ajustements de compensation primaires.Les prix de référence par hectare établis à partir de transactions ne tenant pas compte de la proximité des infrastructures ne sont pas exploitables. Un terrain situé à plus de trois kilomètres du poste de transformation le plus proche sur une ligne de 138 kV ne doit pas être comparé à des terrains similaires situés à proximité d'infrastructures de 230 kV ou de 500 kV.

  
  

• La taille des parcelles doit être stratifiée avant toute comparaison par acre.L'écart de prix de 120 fois le prix à l'acre selon la taille des terrains ne reflète pas un gradient de qualité, mais plutôt les coûts inhérents à la mise en exploitation de grands terrains vierges. Les évaluateurs et les investisseurs qui appliquent les prix à l'acre des terrains de densification aux terrains vierges, ou inversement, aboutiront à des estimations sensiblement erronées.

Appliqués conjointement, ces trois ajustements offrent aux investisseurs une image plus complète et plus solide de la création de la valeur foncière des centres de données.

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