La reprise du marché de l'immobilier commercial se poursuit, de manière sélective.

Le deuxième trimestre 2026 a confirmé la poursuite de la reprise du marché de l'investissement immobilier commercial américain. Bien que le nombre de transactions ait légèrement diminué par rapport à l'année précédente (en baisse de 1,2 % par rapport au deuxième trimestre 2025), l'activité s'est nettement accélérée par rapport au premier trimestre. Le volume des transactions, la surface totale des transactions et leur nombre ont tous progressé d'un trimestre à l'autre, ce qui indique que les investisseurs sont de plus en plus disposés à investir malgré un contexte économique toujours marqué par des coûts de financement élevés et des perspectives fluctuantes.

Les marchés de capitaux dans leur ensemble ont affiché une performance relativement positive au cours du trimestre et se sont globalement améliorés par rapport au trimestre précédent. L'apaisement des marchés du crédit, l'amélioration de l'accès au financement et une plus grande clarté quant aux perspectives de croissance économique ont soutenu l'activité transactionnelle. À la mi-août 2026, le marché intègre encore les implications de l'évolution des anticipations de politique monétaire américaine, des perspectives de croissance et des conséquences d'un conflit prolongé au Moyen-Orient ; toutefois, l'immobilier commercial semble bénéficier d'une amélioration progressive de la confiance des investisseurs. Il est important de noter que cette confiance demeure sélective et non généralisée. Les investisseurs continuent de privilégier la qualité des actifs, les flux de revenus stables et les opportunités où la performance opérationnelle peut générer des rendements.

Activité transactionnelle et flux de capitaux dans le secteur de l'immobilier commercial

L'activité transactionnelle nationale s'est renforcée au deuxième trimestre 2026. Le nombre total de transactions immobilières a progressé de 6,7 % par rapport au trimestre précédent, tandis que le volume total des transactions en dollars a augmenté de 11,3 %. Ces hausses ont été encore plus marquées dans plusieurs secteurs clés. L'immobilier commercial général et à usage mixte a enregistré la plus forte croissance du volume des transactions (+25,7 %), suivi par l'immobilier industriel (+22,2 %) et l'hôtellerie (+18,6 %). Sur un an, l'immobilier commercial général et à usage mixte a affiché la plus forte progression du volume des transactions (+52,4 %), tandis que l'immobilier industriel (+26,0 %) et les bureaux (+18,9 %) ont également enregistré des gains importants.

Figure 1 : Le volume des transactions a progressé de 6,7 % en glissement trimestriel, mais reste inférieur de 1,2 % à celui de l’année dernière.

Au-delà d'un seul trimestre, les tendances observées sur les quatre derniers trimestres sont peut-être encore plus encourageantes. Le volume total des transactions a progressé de 16,3 % en glissement annuel, tandis que le nombre de transactions a augmenté de 6,0 %. Ces indicateurs suggèrent que la reprise initialement observée en 2025 s'est poursuivie en 2026, avec la réouverture progressive des marchés de capitaux et le retour à une activité accrue des acheteurs.

Figure 2 : Volume des transactions en dollars au quatrième trimestre glissant, en hausse de 16,3 % sur un an grâce à des gains sectoriels généralisés.

Les prix de l'immobilier commercial poursuivent leur tendance à la hausse

Les prix ont continué d'augmenter dans la plupart des secteurs immobiliers. Le prix médian des transactions au pied carré pour les actifs de plus de 5 000 pieds carrés a atteint 131 $/pi² au deuxième trimestre 2026, soit une hausse de 2,3 % par rapport au trimestre précédent et de 8,6 % sur un an. Le secteur industriel est resté le plus performant, avec un prix médian en hausse de 13,2 % sur un an à 113 $/pi². Au sein de ce secteur, les opérations de stockage (+24,0 %) et d'entreposage/distribution (+15,2 %) ont enregistré les plus fortes progressions.

Figure 3 : Tarification par type de propriété – Depuis le premier trimestre 2016

Le prix des immeubles résidentiels a atteint 151 $/pi² (+7,4 % sur un an), tandis que celui des commerces de détail a progressé à 142 $/pi² (+7,6 %). Le prix des bureaux est demeuré globalement stable par rapport au trimestre précédent, mais reste supérieur de 4,9 % à celui du deuxième trimestre 2025. L'hôtellerie-restauration est le seul secteur majeur à avoir enregistré un recul annuel des prix, avec une baisse médiane de 2,0 % sur un an.

Évolution du paysage de l'investissement immobilier commercial

Ce trimestre introduit plusieurs nouvelles mesures qui permettent de mieux comprendre le comportement des investisseurs et la composition des transactions. Tout d'abord, les statistiques de croissance trimestrielle et annuelle sur les quatre derniers trimestres font leur retour dans le rapport, offrant ainsi une vision plus claire de la dynamique à court terme et des tendances à long terme.

Deuxièmement, les tableaux de bord du secteur immobilier incluent désormais l'âge médian des biens ayant fait l'objet de transactions. Cet indicateur met en lumière l'évolution des préférences des investisseurs en fonction de l'âge des actifs. Les immeubles résidentiels collectifs qui changent de mains continuent de vieillir, l'âge médian des actifs ayant fait l'objet de transactions étant désormais d'environ 62 ans, soit près de deux ans de plus qu'il y a un an. À l'inverse, les actifs commerciaux et à usage mixte ont tendance à être plus jeunes. Ces différences peuvent refléter des stratégies d'investissement, des attentes en matière de redéveloppement et des décisions d'allocation de capital divergentes selon les secteurs.

Figure 4 : Âge médian des biens immobiliers ayant fait l'objet de transactions, par type de bien.

Troisièmement, le rapport analyse désormais la part de la valeur transactionnelle représentée par les opérations supérieures à 10 millions de dollars. Ce nouvel indicateur permet d'illustrer la participation des capitaux institutionnels et des investisseurs de plus grande envergure au marché. L'une des évolutions les plus notables s'est produite dans le secteur de l'immobilier commercial général et à usage mixte, où la part de la valeur transactionnelle attribuable aux opérations supérieures à 10 millions de dollars a considérablement augmenté au cours du trimestre et de l'année. Plus généralement, les données confirment une tendance qui s'est manifestée à maintes reprises depuis le début de la reprise : les transactions de grande envergure représentent une part croissante de l'activité du marché.

Figure 5 : Part de la valeur des transactions supérieures à 10 millions de dollars

Résumés sectoriels

Figure 6 : Prix médian des transactions immobilières par pied carré

Le secteur industriel continue de bénéficier d'une forte demande des investisseurs et demeure l'un des plus performants, tant en termes de prix que de volume. La hausse des prix, l'augmentation de la taille médiane des transactions et l'activité transactionnelle accrue témoignent de la confiance des investisseurs dans les fondamentaux à long terme du secteur industriel.

L'investissement multifamilial demeure une cible privilégiée, malgré un ralentissement de la croissance du volume des transactions. La hausse des prix se poursuit, mais les tendances en matière de volume indiquent que les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs.

Le marché des bureaux poursuit son redressement progressif. Malgré des défis structurels persistants, les prix se sont stabilisés et le volume des transactions continue de progresser. L'activité semble se concentrer sur les actifs de haute qualité et les segments spécialisés, comme les bureaux médicaux.

Le secteur du commerce de détail fait preuve d'une résilience surprenante. Les commerces de première nécessité, les restaurants et les propriétés axées sur l'automobile continuent d'attirer les capitaux, tandis que les actifs commerciaux de plus grande surface sont confrontés à un environnement plus difficile.

Le secteur de l'hôtellerie a enregistré une activité transactionnelle plus soutenue, mais des prix plus faibles. Les investisseurs semblent disposés à réaliser des transactions, même si les tendances en matière de prix suggèrent une évaluation plus prudente des performances opérationnelles futures.

Perspectives d'avenir

À la mi-août 2026, le marché américain de l'investissement immobilier commercial semble plus florissant qu'il y a un an, mais il demeure très sélectif. Le volume des transactions continue de progresser, les conditions de financement sont devenues légèrement plus favorables (bien que toujours onéreuses) et les prix montrent des signes d'amélioration modérée. Toutefois, les données révèlent également que les capitaux se concentrent sur les transactions de grande envergure, les marchés les plus dynamiques et les actifs présentant des fondamentaux opérationnels solides.

La question cruciale pour le reste de 2026 n'est pas de savoir si des capitaux sont disponibles, mais plutôt où ils continueront d'affluer. D'après les données du deuxième trimestre, les investisseurs semblent de plus en plus enclins à prendre des risques, à condition que ceux-ci soient associés à une envergure suffisante, à la qualité des projets et à des fondamentaux solides. Si ces conditions se maintiennent, la reprise amorcée en 2025 pourrait continuer de s'amplifier jusqu'à la fin de l'année.

Pour consulter l'ensemble des données ayant servi à cette analyse, veuillez explorer le fichier complet Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions immobilières commerciales aux États-Unis au deuxième trimestre 2026.

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