CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?

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La flambée des taux fait exploser les transactions immobilières commerciales (Wall Street Journal, 5 octobre 2026)

Face à la hausse des coûts d'emprunt, les acheteurs font pression sur les vendeurs pour obtenir des baisses de prix et de meilleures conditions avant la conclusion de la transaction. Les rendements obligataires ont commencé à grimper à la fin de l'été et leur ascension s'est accélérée après que la Réserve fédérale a relevé son taux directeur de 25 points de base et annoncé de nouvelles hausses. Avec des délais contractuels de six à douze mois, les coûts de financement peuvent fluctuer fortement ; un acheteur d'appartements du Midwest a ainsi obtenu une réduction de 600 000 $ sur un achat d'environ 20 millions de dollars après que les coûts d'emprunt ont augmenté de plus de 60 points de base avant même le versement de son acompte. Trepp a rapporté qu'en août, 11,42 % des prêts hypothécaires CMBS étaient gérés par des prestataires spéciaux, soit le taux le plus élevé depuis février 2013, tandis que l'indice FTSE Nareit All Equity REITs a chuté de plus de 8 % entre fin août et début octobre et que le S&P 500 a progressé de 1 %. Les prêteurs disposent encore de capitaux importants, mais certains se retirent, notamment une banque qui a abandonné un prêt à la construction de 45 millions de dollars pour un centre commercial en Caroline du Nord loué à plus de 90 %.

La flambée des prix du diesel accentue les difficultés du secteur de l'immobilier commercial (Commercial Observer, 5 octobre 2026)

Le prix moyen du diesel s'établissait à 6,38 $ le gallon au 28 septembre, dépassant son précédent record historique de 6 $ et contre environ 3,81 $ au début du conflit irano-américain fin février. Les marges des détaillants se sont comprimées et l'ouverture de nouveaux magasins est plus difficile à justifier, les dépenses de construction ayant augmenté de plus de 42 % entre août 2020 et août 2026, tandis que les loyers commerciaux sont restés à la traîne. La demande locative demeure toutefois forte. Les détaillants ont occupé davantage d'espace au deuxième trimestre 2026 qu'au cours de n'importe quel trimestre depuis 2022, et JLL a fait état d'un taux de vacance total de 4,4 %. Un peu plus de 60 millions de pieds carrés sont en construction, soit environ 4 % de plus que le niveau historiquement bas, et moins de 30 % des nouveaux sites commerciaux sont disponibles à la location. Les enseignes à bas prix comme Dollar Tree, Dollar General et Burlington continuent leur expansion, tandis que la fréquentation des stations-service a diminué depuis début juillet.

Le taux d'occupation des résidences pour personnes âgées dépasse les 90 %, la construction étant inférieure à la demande (GlobeSt, 05/10/2026)

Le taux d'occupation des 31 principaux marchés suivis par le National Investment Center for Seniors Housing & Care (NIC) a atteint 90,4 % au troisième trimestre, contre 89,8 % au trimestre précédent, marquant ainsi le 21e trimestre consécutif de hausse pour le secteur. Le taux d'occupation des résidences pour personnes âgées autonomes a progressé à 91,7 % et celui des résidences avec services à 89,1 %, tandis que 16 des 31 marchés dépassent désormais les 90 %. L'offre ne suit pas le rythme : le nombre de logements en construction a diminué de 1 % pour s'établir à 16 159, et la croissance annuelle des stocks est restée proche de son plus bas historique à 0,4 %. Le NIC estime que le maintien d'un taux d'occupation de 90 % nécessiterait la construction de plus de 100 000 nouveaux logements la plupart des années jusqu'à la fin des années 2030, contre un rythme de développement actuel d'environ 10 445 logements par an. Les exploitants signalent que les prix d'acquisition des propriétés récentes commencent à dépasser les coûts de remplacement, ce que le NIC considère comme un catalyseur potentiel pour les nouvelles constructions.

L'indice de confiance CREFC atteint son plus bas niveau en trois ans (Connect CRE, 06/10/2026)

L'indice de confiance du Conseil des gouverneurs du CRE Finance Council pour le troisième trimestre 2026 a chuté de 17,5 % pour s'établir à 83,3, contre 101,0 au deuxième trimestre, son niveau le plus bas depuis le troisième trimestre 2023. Les neuf questions principales ont toutes reculé d'un trimestre à l'autre, les questions relatives aux taux d'intérêt et aux perspectives économiques enregistrant les baisses les plus importantes. 92 % des répondants anticipent un impact négatif des taux hypothécaires et des taux de capitalisation sur les activités de financement immobilier commercial, contre 53 % au deuxième trimestre, soit le niveau le plus négatif depuis le troisième trimestre 2022. 62 % prévoient une détérioration de la performance de l'économie américaine au cours des 12 prochains mois, contre 24 % au deuxième trimestre, soit la proportion la plus élevée depuis le premier trimestre 2025. Les membres ont évoqué des préoccupations allant au-delà de la prochaine décision de la Fed, notamment l'inflation, les déficits budgétaires et les perspectives concernant les coûts d'emprunt à long terme.

Les législateurs reportent le retrait des autorisations à 15 projets dans la « Data Center Alley » (Bisnow, 7 octobre 2026)

Les superviseurs du comté de Loudoun ont reporté une proposition visant à révoquer les autorisations de zonage automatiques pour 15 projets de centres de données historiques, totalisant environ 10,5 millions de pieds carrés, faute de soutien suffisant au sein du conseil. Cette mesure aurait supprimé l'exemption acquise permettant à ces projets de contourner la procédure d'exemption spéciale adoptée par le comté en mars 2025. Le personnel a estimé que le comté pourrait être confronté à une responsabilité pouvant atteindre 60 millions de dollars suite à des poursuites intentées par les promoteurs, un chiffre que les administrateurs jugent potentiellement sous-estimé. Une autre mesure d'audit a également été reportée. Le comté, qui compte plus de 250 centres de données en exploitation et plus de 120 en projet, envisage également un moratoire pouvant aller jusqu'à 12 mois sur les nouvelles demandes de centres de données.

La baisse de l'immigration menace l'offre de main-d'œuvre dans le secteur de la construction (Harvard Joint Center for Housing Studies, 8 octobre 2026)

En 2024, les immigrants représentaient 35 % de la main-d'œuvre du secteur de la construction, alors qu'ils ne constituent que 18 % de la population active. Leur part dépassait même 50 % chez les poseurs de cloisons sèches, les plâtriers, les couvreurs et les peintres. Ces professions affichent également parmi les revenus médians les plus bas du secteur, et les immigrants ont été responsables de la totalité de la croissance nette de la main-d'œuvre du secteur depuis 2013. La migration internationale nette a diminué, passant de 2,7 millions en 2024 à 1,3 million en 2025, et devrait atteindre 321 000 en 2026. L'auteur soutient que cette situation fragilise le secteur de la construction, en particulier les emplois les moins bien rémunérés. La plupart des jeunes travailleurs étrangers du secteur sont arrivés récemment, et la croissance observée depuis 2013 s'est concentrée sur les travailleurs d'âge moyen et les seniors, ce qui signifie qu'une part croissante de la main-d'œuvre approche de la retraite. L'évolution de la situation dans le secteur dépendra en grande partie de l'arrivée de travailleurs natifs dans ces professions, dont le nombre reste bien inférieur aux niveaux d'avant la récession.