Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
18 mai 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 25 mai 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
L'Association nationale des agents immobiliers (NAR) a annoncé le 11 mai que les ventes de logements existants ont progressé de 0,2 % en avril, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 4,02 millions, stable par rapport à l'année précédente. Les ventes ont augmenté dans le Midwest et le Sud, mais ont reculé dans l'Ouest. Le prix médian des logements existants a progressé de 0,9 % sur un an, à 417 700 dollars, marquant ainsi le 34e mois consécutif de hausse annuelle. Les stocks ont augmenté de 5,8 % par rapport à mars, pour atteindre 1,47 million d'unités, soit l'équivalent de 4,4 mois de stock. Le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires fixes à 30 ans s'établissait à 6,33 % en avril, contre 6,18 % en mars, mais en baisse par rapport aux 6,73 % enregistrés un an plus tôt. La NAR a noté que le délai de vente moyen est passé de 29 jours à 32 jours, signe d'une plus grande prudence de la part des acheteurs.
La stagnation des ventes, à environ 4 millions d'unités, freine les dépenses de consommation liées aux transactions d'ameublement et de rénovation, et n'accélère guère l'activité de courtage et d'octroi de prêts hypothécaires. La légère augmentation des stocks améliore marginalement l'accessibilité au logement, mais l'offre reste limitée à 4,4 mois, maintenant ainsi une situation qui incite de nombreux acheteurs potentiels à rester locataires. Dans le secteur du logement collectif, la durée d'occupation plus longue des logements et le coût toujours élevé de la propriété par rapport à la location continuent de soutenir le taux d'occupation. La hausse de 40 points de base des taux hypothécaires entre mars et avril constitue un frein à court terme pour l'activité contractuelle et devrait se refléter dans les données sur les ventes en cours au cours des un à deux prochains mois.
Indice des prix à la consommation
Le Bureau des statistiques du travail a publié l'indice des prix à la consommation (IPC) d'avril 2026 le 12 mai. L'IPC global a progressé de 0,6 % en données corrigées des variations saisonnières par rapport au mois précédent, le taux annuel s'accélérant à 3,8 %, contre 3,3 % en mars. L'énergie a été le principal facteur de cette hausse mensuelle, avec une augmentation de 3,8 % sur un mois et de 17,9 % sur un an, le prix de l'essence ayant bondi de 28,4 % sur un an. L'IPC sous-jacent a progressé de 0,4 % en avril et de 2,8 % sur un an, contre 2,6 % en mars. Le logement a augmenté de 0,6 % en avril, le coût du logement et le loyer des résidences principales progressant chacun de 0,5 %. Les tarifs aériens ont augmenté de 2,8 % en avril et de 20,7 % sur un an. Les prix des véhicules neufs et les soins médicaux ont quant à eux reculé en avril.
La nouvelle accélération de l'inflation sous-jacente à 3,8 % repousse les anticipations de baisse des taux de la Fed jusqu'au second semestre 2026, et l'outil FedWatch du CME intègre désormais une probabilité non négligeable d'une hausse des taux avant la fin de l'année. L'évolution de l'inflation est complexe en raison de ses sources : l'énergie, en hausse de 17,9 % sur un an, et la pression douanière sur les biens de consommation, notamment dans le secteur de l'habillement (en hausse de 4,2 % sur un an), contribuent largement à cette hausse, plutôt qu'une demande généralisée. La nouvelle accélération de l'inflation sous-jacente à 2,8 % et le maintien de l'inflation immobilière à 3,3 % sur un an sont des indicateurs plus difficiles à ignorer, même si la hausse de 0,5 % du taux effectif de référence (OER) et des loyers sur un mois semble incohérente avec les données du marché privé, qui continuent d'afficher une croissance des loyers effectifs stable, voire légèrement négative, sur de nombreux marchés. L'inflation immobilière étant mesurée avec un décalage important, cette nouvelle accélération reflète probablement les conditions de location d'il y a 12 mois ou plus. Si les données du marché privé s'avèrent être un meilleur indicateur avancé, la désinflation immobilière pourrait encore peser sur l'inflation sous-jacente plus tard dans l'année. À court terme, le taux des obligations du Trésor à 10 ans a progressé suite à cette publication, ce qui, si cette tendance se maintient, exercerait une pression supplémentaire sur les taux de capitalisation, élargirait les écarts entre les cours acheteur et vendeur et prolongerait le risque de refinancement pour les emprunteurs à taux variable approchant de l'échéance.
Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB
La Fédération nationale des entreprises indépendantes (NFIB) a publié le 13 mai son rapport sur les tendances économiques des petites entreprises pour avril 2026. L'indice d'optimisme a légèrement progressé de 0,1 point pour atteindre 95,9, restant toutefois inférieur à sa moyenne de 98,0 sur 52 ans. Les indicateurs prospectifs se sont affaiblis : les perspectives commerciales ont reculé de 7 points à 4 %, leur niveau le plus bas depuis octobre 2024 ; les intentions d'expansion ont chuté à 7 % ; les ventes effectives ont enregistré une baisse nette de 8 % ; et les dépenses d'investissement ont diminué de 9 points depuis janvier, touchant 51 % des propriétaires d'entreprises. Les pressions sur les prix se sont de nouveau accentuées, la part nette des hausses de prix bondissant de 5 points à 30 %, soit près du double de la moyenne de long terme de 13 %. La qualité de la main-d'œuvre est restée la principale préoccupation de 18 % des répondants, et le taux d'emprunt à court terme moyen a progressé à 8,3 %, sous l'effet des fluctuations du marché plutôt que des mesures de la Réserve fédérale.
Les petites entreprises locataires réduisent simultanément leurs engagements en matière de surface, leurs investissements et leurs embauches, ce qui limite la demande locative à court terme dans les secteurs du commerce de détail, des bureaux et de l'industrie légère. La baisse continue des dépenses d'investissement constitue un frein direct à la demande des propriétaires occupants et des espaces modulables de petite taille. La reprise des hausses de prix indique une pression sur les marges susceptible d'accroître le risque de crédit pour les commerces de proximité et les services, tandis que le durcissement des conditions de crédit réduit d'autant les options des petits locataires à l'approche du second semestre 2026.
Indice des prix à la production
Le Bureau des statistiques du travail a publié l'indice des prix à la production (IPP) pour avril 2026 le 13 mai. Les prix de la demande finale ont augmenté de 1,4 % par rapport au mois précédent, soit la plus forte hausse mensuelle depuis mars 2022, et de 6,0 % sur un an, leur plus haut niveau sur 12 mois depuis décembre 2022. Les prix des services ont contribué à près de 60 % de cette hausse mensuelle, en progression de 1,2 %, principalement grâce à une forte augmentation de 2,7 % des marges des services commerciaux. Les prix des biens de consommation ont augmenté de 2,0 %, avec une hausse de 7,8 % pour l'énergie et de 15,6 % pour l'essence. L'IPP de base (hors alimentation, énergie et services commerciaux) a progressé de 0,6 % sur le mois et de 4,4 % sur un an, soit sa plus forte hausse sur 12 mois depuis février 2023. Les coûts du transport routier de marchandises ont augmenté de 8,1 % au sein des services de demande intermédiaire, un signal important pour la tarification logistique.
Un graphique complémentaire du rapport de ce mois-ci montre que les anticipations à long terme concernant les finances personnelles, la conjoncture économique et l'inflation se détériorent désormais parallèlement aux anticipations à court terme, après une relative stabilité tout au long du mois d'avril. Ce climat de confiance témoigne d'une prudence persistante dans les dépenses discrétionnaires, avec des répercussions sur la demande dans le commerce de détail et l'hôtellerie-restauration. Si les marchés intègrent une inflation structurellement plus élevée, les taux à long terme pourraient se maintenir à un niveau élevé, voire augmenter, accentuant ainsi la pression sur les coûts d'emprunt et le montage financier des opérations immobilières commerciales. Les commentaires du rapport indiquent également que la tendance en forme de K demeure. Les difficultés se concentrent chez les consommateurs à faibles revenus, ce qui laisse présager une pression continue sur le commerce de détail à bas prix et les immeubles résidentiels de catégories B et C, tandis que les actifs haut de gamme axés sur l'expérience client pourraient bénéficier d'une relative protection. La hausse des prix de l'essence, liée aux perturbations de l'approvisionnement dans le détroit d'Ormuz, accroît le risque de coûts d'exploitation pour les entreprises de logistique et les commerces de détail.
Nouvelles
Actualités à connaître
Informations à connaître
Près de 300 établissements d'enseignement supérieur ont fermé leurs portes entre 2008 et 2023, et le cabinet Huron Consulting Group prévoit la fermeture de plus de 400 autres écoles privées à but non lucratif de quatre ans au cours de la prochaine décennie. La situation varie selon les régions : les campus bien situés attirent les universités et les projets de reconversion en logements, comme celui de Salem State et d'AvalonBay, approuvé pour la création de 340 appartements, tandis que les propriétés rurales et celles nécessitant d'importants travaux d'entretien restent en grande partie inoccupées. La baisse des inscriptions dans le Nord-Est et le Midwest, respectivement de 5 % et 3,1 % depuis 2014, est la principale cause de cette situation, tandis que le Sud et l'Ouest connaissent une tendance inverse.
Les acteurs de l'immobilier commercial se préparent aux risques d'inflation | CRE Daily, 19 mai 2026
L'ICSC Las Vegas a ouvert ses portes le 18 mai, accueillant environ 25 000 participants et 800 exposants sur une surface nette de 56 700 m². Les dirigeants présents à cet événement phare du secteur ont averti que l'accélération de l'inflation, le prix de l'essence à 5 dollars le gallon, le maintien des taux directeurs de la Réserve fédérale et l'incertitude liée aux droits de douane pourraient ralentir le rythme des transactions et les projets de développement. Les principaux indicateurs restent toutefois solides, avec un taux d'occupation proche des records et une activité de construction neuve limitée. Les données de JLL montrent une hausse de 102 % du volume des offres institutionnelles dans le secteur du commerce de détail en deux ans, et une augmentation de 117 % pour les REIT. L'incertitude liée aux droits de douane a dominé les discussions. Les coûts et les délais de construction augmentent. L'ICSC et McKinsey ont publié un rapport conjoint prévoyant un chiffre d'affaires de 1 000 milliards de dollars pour le commerce de détail américain grâce à l'intelligence artificielle d'ici 2030.
Les prêts non conformes ont représenté près de 6 % de l'ensemble des prêts immobiliers accordés en 2025, soit la part la plus élevée depuis le pic de 22 % atteint avant la crise en 2007, selon Inside Mortgage Finance. Des établissements de crédit comme Rocket Mortgage et LoanDepot développent ces produits pour dynamiser leur activité dans un marché immobilier atone, LoanDepot enregistrant une hausse de production de 68 % sur un an. Ces prêts utilisent des justificatifs de revenus alternatifs, autorisent des niveaux d'endettement plus élevés et ne bénéficient d'aucune garantie gouvernementale, exposant ainsi les prêteurs au risque direct lié à leur portefeuille ou à la volatilité des marchés secondaires privés. Fitch a constaté que les taux de défaut de paiement sur les prêts non conformes accordés à partir de 2023 augmentent plus rapidement que sur les prêts hypothécaires conventionnels. Environ deux tiers des emprunteurs de prêts non conformes financent des biens locatifs, ce qui correspond au fait que les investisseurs représentaient environ 30 % des acquisitions immobilières en 2025, un record selon Cotality.
Entre 22 et 36 millions de pieds carrés de succursales bancaires ont fermé leurs portes à travers le pays au cours de la dernière décennie, auxquels s'ajoutent 10 à 15 millions de pieds carrés de fermetures de pharmacies. Si l'on ajoute à cela les bureaux obsolètes, les entrepôts frigorifiques et les espaces de fret, la surface totale de bâtiments commerciaux construits à cet effet est estimée à environ 580 millions de pieds carrés, répartie sur 13 types de bâtiments. La réhabilitation suscite un intérêt croissant, mais les prêteurs restent réticents à financer de tels projets compte tenu de la complexité et du coût des conversions. Les marchés de la Sun Belt, notamment Phoenix, Dallas-Fort Worth, Atlanta et Charlotte, connaissent la plus forte concentration de surfaces vacantes après une expansion excessive au début du siècle. Les délais d'un à deux ans liés au zonage et à l'obtention des permis constituent un frein supplémentaire, maintenant de nombreux biens immobiliers dans une impasse entre une réutilisation viable et la démolition.
La Chambre des représentants a adopté une importante réforme du logement par 396 voix contre 13, renvoyant le texte au Sénat pour d'éventuelles modifications. Ce projet de loi vise à accroître l'offre de logements, à faciliter l'accession à la propriété et à réduire les coûts réglementaires. Une disposition qui aurait obligé les investisseurs à revendre les logements locatifs neufs dans un délai de sept ans a été supprimée avant l'adoption du texte ; l'interdiction plus générale faite aux grands investisseurs institutionnels d'acquérir des maisons individuelles est maintenue. Le président de la commission bancaire du Sénat, Tim Scott, et la sénatrice Elizabeth Warren, membre de la commission, ont indiqué que des amendements supplémentaires seraient probablement apportés avant que le projet de loi ne soit soumis à la signature du président. La Maison-Blanche estime que les États-Unis manquent d'environ 10 millions de maisons individuelles, et cette réforme est en partie motivée par la pression des élections de mi-mandat, l'inflation et la guerre en Iran pesant sur le moral des consommateurs. Le taux d'intérêt fixe sur 30 ans s'établit à 6,36 %, et l'indice PCE a progressé de 3,5 % en mars par rapport à l'année précédente.
La mesure ULA de Los Angeles prélève une taxe de 4 % sur les ventes immobilières supérieures à 5,3 millions de dollars et de 5,5 % sur celles égales ou supérieures à 10,6 millions de dollars. Les recettes sont destinées au logement abordable et à l'aide au logement locatif. En trois ans, cette taxe a généré 1,19 milliard de dollars, un montant bien inférieur aux projections initiales qui tablaient sur une recette annuelle comprise entre 600 millions et 1,1 milliard de dollars. Selon les données du RAND Housing Center, les ventes de terrains à usage collectif dépassant le seuil d'imposition ont chuté de près des deux tiers depuis l'adoption de la mesure. La ville n'a délivré que 7 363 permis de construire pour des logements collectifs en 2025, soit une baisse de 46 % par rapport à 2022. Une étude de la Harvard Business School estime que l'impact négatif de cette taxe sur les recettes fiscales foncières absorbera environ 80 % des recettes. Une commission du conseil municipal examine actuellement des modifications potentielles, notamment des exemptions pour les immeubles collectifs nouvellement construits, tandis qu'une proposition d'abrogation, soutenue par Howard Jarvis, sera soumise au vote en novembre.
L'opposition croissante de la population et des instances législatives au développement des centres de données pilotés par l'IA crée des tensions réglementaires aux États-Unis. Plus de 300 projets de loi ont été déposés dans plus de 30 États et près de 70 moratoires locaux ont été mis en place en 2026. Les principales préoccupations concernent la hausse des tarifs d'électricité pour les particuliers, la consommation d'eau, le coût des incitations fiscales et l'impact environnemental. Denver a adopté un moratoire d'un an sur la construction de ces centres le 18 mai ; le parlement du Maine a approuvé une interdiction de 18 mois avant que le gouverneur n'y oppose son veto ; les électeurs de l'Ohio pourraient être appelés à se prononcer sur la question par référendum en novembre. Même les deux plus grands marchés durcissent leur réglementation : la Virginie a promulgué 15 projets de loi obligeant les grands consommateurs d'énergie (25 MW ou plus) à financer eux-mêmes leurs mises à niveau de capacité, tandis que le projet de loi n° 6 du Sénat texan impose aux installations de 75 MW ou plus situées au sein d'ERCOT de prendre en charge l'intégralité des coûts d'interconnexion au réseau. Ces deux États examinent également des milliards de dollars d'exonérations fiscales annuelles pour ce secteur.
INSIGHTS Spotlight
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Les taux d'intérêt des prêteurs augmentent de 24 % d'un trimestre à l'autre, les impayés sur les prêts multifamiliaux atteignent un nouveau sommet et le secteur hôtelier enregistre la plus forte compression des spreads de tous les secteurs. Que nous révèlent réellement les données sur la dette immobilière commerciale du premier trimestre 2026 ?
Andrew Pabon, directeur du conseil en matière de dette chez Altus Group, participe au podcast pour analyser les résultats de l'enquête américaine sur les marchés des capitaux d'emprunt du premier trimestre 2026 et leurs implications pour les emprunteurs, les prêteurs et tous ceux qui évoluent dans le contexte financier actuel.
La conversation porte sur la divergence des indices de référence entre le SOFR et les bons du Trésor, le seuil d'échéance et son impact actuel sur les échanges avec les clients, le rôle croissant des fonds de dette dans le cadre du rééquilibrage de l'exposition des banques au marché immobilier commercial, et les conséquences possibles des tensions sur le crédit privé à l'avenir.
Analyse | Les coulisses des valorisations de niche : l’aspect financier
De nouvelles données des équipes de recherche et d'évaluation d'Altus Group aux États-Unis examinent les hypothèses de souscription sous-jacentes à l'évaluation des biens immobiliers de niche. Les loyers contractuels, les charges d'exploitation et la croissance du résultat net d'exploitation (RNE) ont tous évolué au cours des cinq derniers trimestres, réduisant ainsi la marge de manœuvre qui sous-tend la prime de prix des biens de niche. Alors que ces actifs affichent toujours les taux de capitalisation les plus bas du marché, cette analyse apporte un éclairage nouveau.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Mardi 27 mai
9h00 : Indice S&P Case-Shiller des prix de l’immobilier résidentiel, 20 villes (mars)
10h00 : Confiance des consommateurs (mai)
Jeudi 29 mai
8h30 : Demandes initiales d’allocations chômage (23 mai)
8h30 : Commandes de biens durables (avril)
10h00 : Ventes de maisons neuves (avril)
Vendredi 30 mai
8h30 : PIB, deuxième révision (T1)
8h30 : Revenus et dépenses personnels (avril)
8h30 : Indice des prix PCE (avril)
8h30 : Balance commerciale américaine des biens (avril)
8h30 : Inventaires de détail avancés (avril)
8h30 : Inventaires de gros avancés (avril)
9h45 : Baromètre des affaires de Chicago/PMI (mai)
Événements à venir du secteur
17-20 mai : Conférence MBA sur les solutions de services immobiliers commerciaux (San Diego, Californie)
18-20 mai : ICSC Las Vegas
19-20 mai : Conférence annuelle de l'Institut de recherche immobilière (Chicago, Illinois)
20 mai – 21 mai : NAIOP I.CON Est (Jersey City, NJ)
28-29 mai : Conférence nationale de l'AREUEA (Washington, DC)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
Ressources
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