CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
28 septembre 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 28 septembre 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice des prix des logements S&P Cotality Case-Shiller
S&P Dow Jones Indices a publié les résultats de l'indice Case-Shiller de juillet 2026 le 29 septembre. L'indice national (NSC) a progressé de 1,9 % sur un an, contre 1,6 % en juin, tandis que les indices composites des 10 et 20 plus grandes villes ont gagné respectivement 3,4 % et 2,5 %. Chicago a enregistré la plus forte hausse parmi les métropoles (6,9 %), suivie de New York (5,8 %) et de Cleveland (4,2 %). Seattle a affiché le recul le plus marqué (-1,6 %). Avec une hausse de l'IPC de 3,4 % sur un an en juillet, les gains nominaux sont de nouveau inférieurs à l'inflation, marquant ainsi le 14e mois consécutif de baisse des prix immobiliers réels. Detroit a été exclue de cette publication en raison de retards dans l'enregistrement des transactions dans le comté de Wayne.
Le rendement des obligations du Trésor à 10 ans a bondi suite à la publication de ces chiffres, dépassant les 5,1 % et atteignant 5,2 % plus tard dans la semaine, son plus haut niveau depuis 2007. Le marché obligataire a interprété ces données comme le signe d'une forte croissance conjuguée à une inflation galopante. Cette situation accentue la pression sur les coûts d'emprunt et les taux de capitalisation, déjà fragilisés par une hausse d'environ 80 points de base du rendement à 10 ans depuis mars, principalement concentrée sur les deux dernières semaines, ce qui pourrait compromettre les refinancements à court terme. Au-delà de ces chiffres, les signaux à surveiller se situent du côté des coûts. Les prix des intrants ont atteint leur plus haut niveau en trois ans et les délais de livraison des fournisseurs ont été les plus importants depuis juillet 2022, signe d'une nouvelle pression sur le coût des matériaux, qui s'ajoute à la hausse des prix induite par les droits de douane, laquelle pesait déjà sur les budgets de construction.
Confiance des consommateurs
Le Conference Board a publié son indice de confiance des consommateurs pour le mois de septembre le 29 septembre. Cet indice a reculé de 6,7 points à 81,9, contre 88,6 en août. L'indice de la situation actuelle a baissé de 7,9 points à 109,3, et l'indice des anticipations a reculé de 5,9 points à 63,6, enregistrant ainsi son troisième repli mensuel consécutif. Les anticipations nettes concernant la conjoncture économique actuelle sont devenues négatives pour la première fois depuis septembre 2024, et l'écart sur le marché du travail s'est resserré à +1,7 %, contre +4,2 % précédemment. Les anticipations d'inflation à 12 mois ont progressé à 6,1 %, et 68,4 % des consommateurs anticipent désormais une hausse des taux d'intérêt au cours de l'année à venir, soit une progression de 5,2 points par rapport à août.
Les marges d'erreur importantes des comparaisons de ventes mensuelles et annuelles rendent difficile toute conclusion définitive quant à la dynamique du marché, mais les données sur les prix sont plus révélatrices. Les prix médians et moyens ont tous deux baissé d'une année sur l'autre, la baisse du prix moyen étant plus marquée. Cela suggère que les constructeurs misent davantage sur les incitations et les concessions tarifaires pour écouler leurs stocks plutôt que sur une véritable demande soutenue. Un stock important de logements disponibles maintient la pression sur les constructeurs pour qu'ils soient compétitifs sur les prix, ce qui continue d'opposer les constructions neuves bénéficiant d'incitations aux logements existants et, dans une moindre mesure, aux appartements de catégorie B et aux logements locatifs destinés aux acheteurs sensibles au coût. Les taux d'intérêt limitant toujours l'accessibilité au logement, les ventes de logements neufs devraient se maintenir dans une fourchette similaire.
Enquête sur les offres d'emploi et le roulement de la main-d'œuvre (JOLTS)
Le Bureau des statistiques du travail a publié les données JOLTS d'août 2026 le 29 septembre. Le nombre d'offres d'emploi est resté stable à 7,1 millions, soit une hausse de 4,3 %. Les embauches se sont maintenues à 5,2 millions (3,3 %) et le nombre total de départs à 5,1 millions (3,2 %). Les démissions sont restées stables à 3,1 millions (1,9 %), et les licenciements et congédiements sont demeurés pratiquement inchangés à 1,6 million (1,0 %). Les chiffres de juillet ont été révisés à la hausse, avec 7,3 millions d'offres d'emploi, 5,1 millions d'embauches et 5,1 millions de départs.
Cette publication vient clore une série de données récentes indiquant une croissance soutenue et des anticipations d'inflation élevées. Toutefois, la baisse de confiance observée ce mois-ci, quel que soit l'appartenance politique, suggère que les consommateurs anticipent un pouvoir d'achat plus faible, même si les principaux indicateurs économiques se maintiennent. Pour l'immobilier commercial, cette situation est à surveiller de près : alors que les coûts d'emprunt sont déjà en hausse, une consommation en berne pourrait peser sur la demande locative dans les secteurs du commerce de détail non essentiel et de l'hôtellerie, au moment même où les coûts de financement évoluent dans le mauvais sens.
PIB (troisième estimation) et Revenus et dépenses personnels
L'Association nationale des agents immobiliers (NAR) a publié le 10 septembre son rapport sur les ventes de logements existants pour août 2026. Ce rapport indique une baisse de 2 % des ventes par rapport au mois précédent, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 3,98 millions, soit une diminution de 1,2 % sur un an. Il s'agit du premier chiffre inférieur à 4 millions depuis juin 2025. Les stocks ont augmenté de 3,2 % par rapport à juillet, pour s'établir à 1,62 million d'unités. C'est la première fois que l'offre dépasse 1,6 million d'unités depuis novembre 2019, portant ainsi le stock disponible à 4,9 mois, un niveau jamais atteint depuis dix ans. Le prix médian des logements existants a progressé de 1,6 % sur un an pour atteindre 429 100 dollars, soit le 38e mois consécutif de hausse annuelle.
L'augmentation des stocks continue de favoriser les acheteurs, l'indice d'accessibilité passant de 101,2 à 104,7 en un an. Pour les promoteurs de maisons individuelles et de logements locatifs, l'effet est globalement neutre : la hausse des taux d'intérêt hypothécaires incite les acheteurs les moins aisés à rester locataires, mais l'augmentation de l'offre de logements à vendre leur offre une plus grande marge de négociation qu'au cours des dernières années. La part des investisseurs et des acquéreurs de résidences secondaires a diminué, passant de 21 % à 15 % des transactions, ce qui suggère un certain repli des acheteurs disposant de liquidités, le marché se normalisant progressivement.
Situation de l'emploi en septembre et le Rapport national sur l'emploi d'ADP
Le Bureau des statistiques du travail a annoncé le 2 octobre que les créations d'emplois non agricoles avaient augmenté de 29 000 en septembre, un chiffre largement inférieur au seuil de signification statistique (environ ±122 000). Le taux de chômage a légèrement progressé, passant de 4,1 % à 4,2 %, et les révisions ont soustrait 60 000 emplois des chiffres cumulés de juillet et août. Le secteur de la santé a créé 17 000 emplois, soit environ la moitié de sa moyenne des douze derniers mois, tandis que les secteurs utilisant des bureaux ont enregistré des reculs, notamment les activités financières (-7 000), l'information (-10 000) et les services professionnels et aux entreprises (-9 000). Le secteur manufacturier a créé 9 000 emplois et les entreprises de construction spécialisées non résidentielles, 12 000. Le salaire horaire moyen a progressé de 3,0 % sur un an en termes nominaux, un niveau inférieur à l'inflation PCE de 3,4 %, ce qui indique une baisse des salaires réels. ADP a fait état d'une hausse plus importante de 90 000 emplois dans le secteur privé, avec des gains dans les activités financières (+16 000) et les services professionnels et aux entreprises (+11 000) qui contredisent les données du BLS sur les secteurs utilisant des bureaux.
Ce rapport intervient dans un contexte de forte réévaluation des taux d'intérêt, fortement influencée par la crise énergétique. Le pétrole a dépassé les 100 dollars le baril en raison de l'escalade du conflit américano-iranien, le diesel a atteint le prix record de 6 dollars le gallon et le rendement des obligations du Trésor à 10 ans a frôlé les 5 %, son plus haut niveau depuis octobre 2023, faisant grimper les taux hypothécaires au-dessus de 7 %. Ces indicateurs sous-jacents plus favorables ont fait passer la probabilité d'une hausse de 25 points de base lors de la réunion du FOMC du 16 septembre, selon CME FedWatch, à un peu moins de 90 %, contre 70 % jeudi et 50 % il y a un mois. Pour l'immobilier commercial, cela inverse la tendance à l'assouplissement qui a prévalu pendant la majeure partie de l'année : les coûts d'emprunt augmentent au lieu de diminuer, la pression sur les taux de capitalisation se fait de nouveau sentir et le choc énergétique ajoute une nouvelle variable de coût de production aux coûts de construction, qui s'ajoutent à la pression tarifaire existante.
Dépenses de construction
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 1er octobre les chiffres des dépenses de construction du mois d'août. Les dépenses totales ont augmenté de 0,9 % (±1,0 %, différence non significative) par rapport à juillet, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 2 203 milliards de dollars, et sont en baisse de 1,7 % par rapport à août 2025. La construction privée a progressé de 1,1 % pour s'établir à 1 655 milliards de dollars. Dans ce montant, les dépenses non résidentielles ont augmenté de 1,0 % (±0,5 %) pour atteindre 773,0 milliards de dollars, et les dépenses résidentielles de 1,1 % (±1,3 %, différence non significative) pour atteindre 882,3 milliards de dollars ; les dépenses résidentielles incluent les rénovations, et non seulement les nouvelles constructions. Depuis le début de l'année, les dépenses sont en baisse de 3,1 %. Tous les chiffres sont nominaux.
Ce recul reflète la hausse des prix des carburants et les tensions commerciales qui pèsent sur les perspectives à court terme des consommateurs. Toutefois, les prévisions concernant la conjoncture économique à cinq ans sont restées stables, ce qui laisse présager une absence de changement dans les perspectives à long terme. Ce chiffre étant un indicateur de confiance plutôt qu'une donnée de dépenses réelles, il convient de ne pas tirer de conclusions hâtives d'un seul mois. Néanmoins, la combinaison de perspectives plus faibles et de prévisions d'inflation plus optimistes mérite d'être surveillée afin d'évaluer l'impact de ces résultats sur la demande non essentielle dans le commerce de détail et l'hôtellerie-restauration au cours du quatrième trimestre.
Nouvelles
Actualités à connaître
Le taux de défaillance des CMBS (titres adossés à des créances hypothécaires commerciales) de bureaux a atteint 13,2 % en août, son plus haut niveau depuis au moins 2019 et 1,6 fois le taux global de 8,2 %, selon CRED iQ. Le recours à la gestion spéciale a grimpé à 15,7 % pour un encours de 189,6 milliards de dollars de dettes de bureaux. Les défauts de paiement à l'échéance, et non les retards de paiement, sont à l'origine de 71 % des difficultés financières. Les gestionnaires interviennent de plus en plus tôt : 51 % des prêts transférés à la gestion spéciale au cours des 12 derniers mois étaient encore à jour, soit une échéance médiane de 11 mois, contre 42 % l'année précédente. Parmi les prêts transférés comme étant à jour entre août 2024 et août 2025, 72 % sont devenus ultérieurement défaillants ou sont arrivés à échéance impayés. Toutefois, les prêts plus importants (plus de 100 millions de dollars) ont affiché un taux de défaut plus faible (63 %) et étaient plus susceptibles d'être réintégrés au gestionnaire principal après restructuration, comme ce fut le cas pour la Willis Tower à Chicago et le 1211 Avenue of the Americas à New York. Environ 39 milliards de dollars de CMBS de bureaux arrivent à échéance au cours des 12 prochains mois, dont 13,9 milliards présentent déjà des signes avant-coureurs, comme un ratio de couverture du service de la dette inférieur à 1,25x. Les immeubles 3 Bryant Park (1,13 milliard de dollars) et 280 Park Avenue (1,08 milliard de dollars, 0,72x DSCR) figurent parmi les prêts les plus importants à risque.
Le rendement des obligations du Trésor à 10 ans a atteint 5,1 % et celui à 30 ans 5,4 % le 23 septembre, leurs plus hauts niveaux depuis juillet 2007. Cette hausse faisait suite à une augmentation de 25 points de base du taux des fonds fédéraux, le portant de 3,75 % à 4,00 % le 16 septembre, un vote unanime (12 voix pour, 0 contre). Parmi les facteurs expliquant cette situation figurent les droits de douane, les déficits annuels se chiffrant en billions de dollars, le conflit iranien et la fermeture du détroit d'Ormuz, le prix du pétrole proche de 105 dollars le baril et les dépenses d'investissement liées à l'intelligence artificielle qui détournent les acheteurs de titres de dette du marché obligataire. La hausse des rendements fait grimper les taux de capitalisation et complique les conditions de souscription pour les nouveaux projets immobiliers, les opérations de valorisation et les acquisitions, avec des transactions immobilières multifamiliales avortées signalées. Les ventes de logements multifamiliaux forcées par les prêteurs augmentent, car les emprunteurs à taux variable ne peuvent plus prolonger leurs échéances, et les restructurations de prêts immobiliers de bureaux sont confrontées à un coût du capital plus élevé en raison de la dépréciation des garanties. Certains estiment que la hausse des taux de capitalisation et le redressement des fondamentaux créent des opportunités. Les données de NCREIF citées par JLL montrent des rendements moyens sur deux ans de 18,2 % après les hausses de taux depuis 2000, contre 4,7 % après les baisses.
Un nouveau rapport de Bain & Co. révèle que le secteur de l'IA a besoin de 6 000 milliards de dollars de revenus annuels d'ici 2031 pour justifier la vague actuelle d'investissements dans les centres de données. Or, les applications d'IA existantes, tant pour les particuliers que pour les entreprises, ne généreront au maximum que 1 800 milliards de dollars, laissant un déficit de 4 200 milliards de dollars. Google, Amazon et Microsoft, à eux seuls, prévoient des investissements combinés de 615 milliards de dollars en 2026. Bain estime que l'IA physique (robotique et simulation), les véhicules autonomes et l'automatisation industrielle, ainsi que la publicité intégrant l'IA pourraient contribuer ensemble à hauteur d'environ 1 500 milliards de dollars à de nouveaux revenus annuels. Le reste dépend d'applications d'IA qui n'existent pas encore. Pour les développeurs et les investisseurs de centres de données, ces conclusions soulignent le risque que les hypothèses actuelles de développement reposent sur une demande future non prouvée plutôt que sur des flux de revenus déjà réalisés.
Un investisseur immobilier avance que la compression des revenus induite par l'IA chez les travailleurs du savoir, principal segment de locataires d'appartements à loyer de marché destinés aux ménages à revenus moyens, pourrait entraîner une scission du marché du logement en forme de K. La demande de logements haut de gamme se maintiendrait, tandis que celle de logements abordables augmenterait pour les ménages à faibles revenus, ce qui accentuerait la pression sur le marché locatif traditionnel des logements de gamme moyenne, ces derniers se tournant vers des logements plus modestes. Selon lui, la principale opportunité réside dans le repositionnement du parc immobilier existant de gamme moyenne grâce à des allégements fiscaux et à la création de sociétés de gestion d'équipements publics, plutôt que dans la conversion de bureaux en appartements. Près de la moitié des locataires américains consacrent déjà plus de 30 % de leurs revenus au logement.
Les logements accessoires (ADU) gagnent en popularité comme source de logements locatifs à moindre coût, mais les coûts de construction limitent leur développement. En Californie, environ un logement neuf sur quatre construit l'an dernier était un ADU, et à Los Angeles et San Francisco, les ADU ont obtenu plus de permis de construire que tous les autres types de logements réunis. La ville de New York, qui autorise les ADU depuis 2024, prévoit que sur les 80 000 logements prévus dans le cadre du programme « City of Yes » sur 15 ans, environ 25 000 seront des ADU, alors que les besoins sont estimés à 700 000 logements pour la prochaine décennie. Le coût reste le principal obstacle : un devis pour la transformation d'un garage s'élève à environ 200 000 $, et un logement indépendant de 50 m² à Irvine coûte 308 000 $, pour des loyers mensuels estimés entre 1 000 $ et 1 200 $ dans le Queens. Un projet pilote municipal offrant jusqu'à 395 000 $ en prêts et subventions a suscité plus de 2 800 demandes, mais ne finance que 25 propriétaires par an. La plupart des experts prévoient que les logements accessoires (ADU) resteront un complément marginal à la construction d'immeubles collectifs.
INSIGHTS Spotlight
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L'IA dans l'immobilier commercial : réalité, effet de mode et état de préparation
Omar et Cole s'entretiennent avec Michael Clawar, qui a consacré plus de dix ans au développement d'outils d'analyse prédictive et de science des données pour l'immobilier commercial et qui dirige aujourd'hui l'innovation chez Groupe Altus. Leur conversation aborde l'impact de l'IA à moindre coût sur les flux de travail dans l'immobilier commercial, le rôle des connaissances institutionnelles et de l'infrastructure de données, les véritables attentes des clients en matière d'acquisitions et de gestion d'actifs vis-à-vis de l'IA, ainsi que les conclusions d'une récente étude du NBER sur l'influence de l'IA sur les professionnels selon leur niveau d'expérience.
Article | L'immobilier commercial comme couverture contre l'inflation
On considère généralement que l'immobilier commercial protège contre l'inflation, mais cette hypothèse se heurte rapidement à des limitations au niveau des sous-types de biens. Une nouvelle étude d'Omar Eltorai analyse 91 trimestres de données d'évaluation Altus portant sur 16 sous-types de biens afin de déterminer si le renouvellement des baux permet effectivement de convertir les écarts de loyer en croissance des revenus. En résumé, la réponse dépend entièrement du format.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HAE)
Lundi 5 octobre
9h45 : Indice PMI des services américains (septembre)
10h00 : ISM Services PMI (sept.)
Mardi 6 octobre
8h30 : Balance commerciale américaine (août)
Mercredi 7 octobre
14h00 : Procès-verbal de la réunion du FOMC
15h00 : Crédit à la consommation (août)
Jeudi 8 octobre
8h30 : Demandes hebdomadaires d’allocations chômage (3 octobre)
10h00 : Commerce de gros mensuel (août)
Vendredi 9 octobre
10h00 : Indice de confiance des consommateurs de l’Université du Michigan – Données préliminaires (octobre)
Événements à venir du secteur
5-7 octobre : Conférence CREDA 2026 (Denver, Colorado)
7-9 octobre : Conférence annuelle des investisseurs de PREA (Washington, DC)
12-15 octobre : Conférence d'automne 2026 de la NCREIF (Orlando, Floride)
19 – 21 octobre : Événement SIOR d’automne 2026 (New York, NY)
20-21 octobre : CREtech New York 2026 (New York, NY)
26-28 octobre : Réunion d'automne 2026 de l'ULI (Miami, Floride)
26 octobre – 28 octobre : Sommet mondial CoreNet (Chicago, Illinois)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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