Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?

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Le taux de défaillance des CMBS atteint 12,07 % en mars | Commercial Observer, 6 avril 2026

Le taux global de défaillance des CMBS a atteint 12,07 % en mars 2026, son plus haut niveau depuis le début du suivi de la performance des prêts adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) par CRED iQ. Les défaillances ont grimpé à 9,6 %, un pic également atteint dans le cycle, tandis que le taux de prêts faisant l'objet d'une gestion spéciale a atteint 11,32 %. Le taux de défaillance a plus que triplé depuis juillet 2022, où il s'élevait à 2,93 %, date à laquelle le cycle actuel de défaillance a débuté avec la politique de hausse des taux de la Fed. Un bref palier observé mi-2025, avec une baisse du taux de défaillance à environ 10,64 %, s'est avéré prématuré, la détérioration s'accélérant de nouveau jusqu'à la fin de l'année. L'écart entre les taux de défaillance et de gestion spéciale suggère que les chiffres publiés sous-estiment la tension réelle sur le crédit, car de nombreux prêts sont déjà en cours de restructuration sans pour autant être formellement déclarés en défaillance. Les modifications de prêt, les prolongations d'échéance et les accords de tolérance restent les principaux outils de restructuration, les gestionnaires cherchant à éviter les cessions forcées dans un marché transactionnel peu actif. Les indicateurs prospectifs de CRED iQ suggèrent que le taux global de créances douteuses pourrait approcher les 13 % d'ici mi-2026 en l'absence d'un changement significatif des conditions de financement.

Ventes à prix cassés : les immeubles de bureaux américains se vendent jusqu'à 90 % de réduction | Wall Street Journal, 7 avril 2026

Les ventes d'immeubles de bureaux en difficulté s'accélèrent, les propriétaires et les prêteurs admettant que les valeurs ne se redressent pas. Un immeuble de bureaux de 45 000 mètres carrés à Chicago a été vendu pour 4 millions de dollars après avoir été négocié à 68,1 millions de dollars il y a dix ans, et un complexe de deux bâtiments à Denver a été cédé pour 5,3 millions de dollars après une saisie, contre 176 millions de dollars en 2013. La GSA a vendu un immeuble de 87 300 mètres carrés à Washington, D.C. à un promoteur immobilier pour 24 millions de dollars. Même les biens de meilleure qualité ont chuté d'environ 35 % en moyenne par rapport à leur pic. Ces prix planchers alimentent les conversions, avec plus de 90 000 appartements en cours de conversion à l'échelle nationale, soit une hausse de 28 % sur un an. Les acheteurs vont des sociétés d'investissement spécialisées dans le crédit qui lèvent des fonds dédiés aux immeubles de bureaux en difficulté aux particuliers fortunés qui recherchent une reconversion résidentielle à grande échelle sur des marchés comme Washington, D.C., Chicago et Denver.

La demande de logements collectifs en banlieue dépasse celle des centres-villes, la formation des ménages s'étendant vers la périphérie | GlobeSt, 7 avril 2026

La demande de logements collectifs se déplace vers les banlieues, la croissance démographique se concentrant en périphérie des métropoles plutôt qu'en centre-ville. Greg Willett, économiste en chef chez LeaseLock, attribue ce changement en partie au ralentissement de l'immigration internationale, qui, historiquement, soutenait la location des immeubles de catégorie B et C et des nouvelles tours en centre-ville. La croissance nationale est de plus en plus tirée par des locataires prêts à s'installer plus loin pour bénéficier de finitions plus modernes, d'espaces plus grands et de loyers plus abordables. Les projets de construction suivent la même tendance, les banlieues proposant désormais d'importants stocks d'immeubles de taille moyenne et de logements locatifs neufs. Willett ne prévoit pas que les propriétés de banlieue surpasseront nettement les actifs urbains en termes de taux d'occupation ou de croissance des loyers, mais considère l'absorption du marché par les banlieues comme la source de demande la plus fiable pour les prochaines années. Le nord de Dallas en est un exemple : les comtés de Collin et de Denton, situés dans la banlieue nord de la métropole, ont enregistré la plus forte croissance selon les dernières données du recensement.

GSA : Les agences fédérales utilisent 30 % de leurs espaces de bureaux | Connect CRE, 7 avril 2026

D'après une étude de la GSA commandée par le Congrès, les agences fédérales n'utilisent en moyenne que 30 % de leurs espaces de bureaux. Aucune des 24 agences relevant du CFO Act n'atteint le seuil minimal de 60 % d'occupation, le Département d'État affichant le taux le plus élevé (40 %), tandis que la Fondation nationale pour la science (NSF) ferme la marche avec seulement 12 %. Ces résultats devraient entraîner une vague de ventes et de résiliations de baux dans les bâtiments fédéraux. La GSA a annoncé qu'elle privilégierait le regroupement des agences dans des locaux partagés, la réduction des espaces excédentaires et la cession des bâtiments vides.

Les habitants utilisent l'IA pour lutter contre la construction de centres de données à proximité de leurs habitations | Wall Street Journal, 8 avril 2026

Dans les zones rurales de l'Ohio, des militants associatifs utilisent des outils d'intelligence artificielle comme ChatGPT pour accélérer les recherches juridiques, rédiger les demandes d'accès aux documents et coordonner l'opposition aux projets de centres de données. L'Ohio abrite plus de 200 centres de données et demeure une destination privilégiée des géants du cloud, mais la résistance locale s'intensifie face aux inquiétudes concernant le prix de l'électricité, la surcharge du réseau, la consommation d'eau, le bruit et l'impact environnemental. À l'échelle nationale, les habitants ont bloqué ou reporté une vingtaine de projets représentant près de 100 milliards de dollars d'investissements cumulés à la mi-2025, selon Data Center Watch. La facture d'électricité moyenne des ménages de l'Ohio devrait augmenter de 16 dollars par mois. À Wilmington, Amazon Web Services a proposé la construction d'un campus sur environ 200 hectares de terres agricoles. L'entreprise affirme que ce projet créera au moins 100 emplois permanents et financera jusqu'à 35 millions de dollars d'investissements dans les infrastructures. Des militants font pression pour qu'une pétition soit déposée afin de modifier la constitution de l'Ohio et d'interdire les centres de données de plus de 25 mégawatts, tandis qu'un projet de loi dans le Maine vise à interdire la construction de nouveaux centres de données de grande envergure jusqu'en novembre 2027. Par ailleurs, un projet de loi fédéral présenté par le représentant de l'Ohio, Greg Landsman, obligerait les exploitants de centres de données à payer l'intégralité du coût de leurs besoins en énergie et en infrastructure.

Les droits de douane « risquent d’aggraver » la pénurie de logements aux États-Unis | Actualités immobilières, 8 avril 2026

Un rapport du Comité économique conjoint du Congrès américain estime que le secteur de la construction résidentielle a perdu près de 60 000 emplois depuis décembre 2024, la hausse du coût des matériaux due aux droits de douane étant citée comme facteur principal. Les prix des intrants essentiels comme le cuivre et l'acier ont augmenté de plus de 20 % sur un an en février. Le pays fait face à une pénurie estimée à environ 4 millions de logements, et le rapport avertit que les droits de douane aggravent ce déficit. Les données de la NAHB dressent un tableau un peu moins alarmant, faisant état d'une perte nette de 29 300 emplois dans la construction résidentielle, mais de 202 000 postes vacants, un chiffre toujours élevé par rapport aux normes historiques. L'économiste en chef de la NAHB, Robert Dietz, a souligné que l'incertitude, plus encore que la hausse directe des coûts, a été le principal impact des droits de douane sur le comportement des constructeurs. Cette prudence se reflète dans les permis de construire et les mises en chantier, qui ont fortement diminué fin 2025 par rapport à l'année précédente. Cependant, les taux d'intérêt demeurent le principal facteur déterminant de l'activité liée aux permis et du moral des constructeurs, influençant à la fois le coût du capital du côté de l'offre et le budget des acheteurs via les taux hypothécaires du côté de la demande.

Les taux hypothécaires américains baissent pour la première fois depuis la guerre en Iran, à 6,37 % | Bloomberg, 9 avril 2026

Le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires fixes à 30 ans a baissé à 6,37 %, contre 6,46 % la semaine précédente, soit la première baisse depuis le début du conflit irano-américain. Les taux avaient grimpé d'environ 5 % en début d'année à plus de 6 %, la guerre ayant fait grimper les prix de l'énergie et les rendements des bons du Trésor. Ils restent toutefois inférieurs à la limite supérieure des 6 %, observée jusqu'à l'été 2025. L'accessibilité au logement s'est améliorée pour atteindre son plus haut niveau en quatre ans, selon la NAR (National Association of Realtors). Plus de 281 500 nouvelles annonces de vente ont été enregistrées en mars, soit le deuxième niveau mensuel le plus élevé depuis août 2022, d'après Zillow. Le nombre de logements disponibles a augmenté de 4,2 % sur un an pour atteindre 1,23 million. Le rendement des bons du Trésor à 10 ans a légèrement baissé après l'annonce du cessez-le-feu le 7 avril, mais les analystes préviennent que cette baisse des taux pourrait être de courte durée en l'absence d'une solution plus durable au conflit.