CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
6 juillet 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 29 juin 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
S&P Global Services américains PMI et PMI du secteur américain (juin 2026)
S&P Global a publié le 6 juillet l'indice PMI définitif des services américains pour le mois de juin. Cet indicateur d'activité économique a progressé à 51,2, contre 50,7 en mai, soit son plus haut niveau depuis février et le troisième mois consécutif de croissance. Les nouvelles commandes ont augmenté à leur rythme le plus rapide depuis février, soutenues par l'obtention de nouveaux projets et la demande liée à la Coupe du Monde de la FIFA, malgré un repli des exportations pour le septième mois consécutif. L'emploi a reculé pour la troisième fois en quatre mois et les coûts des intrants sont restés fortement élevés, malgré une légère baisse par rapport à mai. L'indice PMI composite a progressé à 51,9, contre 51,5, ce qui correspond à une croissance annualisée du PIB d'environ 1,2 % au deuxième trimestre. L'indice PMI sectoriel a montré que les sept secteurs suivis étaient en expansion en juin pour la première fois depuis novembre 2025. Le secteur des matériaux de base a enregistré la plus forte croissance à 57,0, soit la plus forte progression de la production en plus de quatre ans, tandis que le secteur des services aux consommateurs a affiché la plus faible performance à 50,6. Les secteurs de la technologie et de la finance ont renoué avec une croissance modeste après une contraction en mai.
Avec des taux d'intérêt hypothécaires à 30 ans remontant à 6,3 % après être brièvement passés sous la barre des 6 % en début d'année, l'accès à la propriété reste difficile pour une grande partie des ménages, ce qui alimente la demande locative sur des marchés saturés. Cette disparité régionale a des répercussions sur l'octroi de prêts immobiliers multifamiliaux : les métropoles du Sud, confrontées à la baisse des prix de l'immobilier, doivent également faire face à une concurrence accrue de la part des vendeurs et à une croissance des loyers plus faible, tandis que les marchés du Midwest et du Nord-Est, déjà sous tension, conservent une demande structurellement soutenue.
Procès-verbal de la réunion du Comité fédéral de l'open market (FOMC)
La Réserve fédérale a publié le 8 juillet le compte rendu de sa réunion du FOMC des 16 et 17 juin. Le Comité a voté à l'unanimité le maintien du taux des fonds fédéraux entre 3,50 % et 3,75 % et a supprimé les passages publiés après la réunion qui laissaient entrevoir une orientation accommodante. L'inflation PCE totale s'établissait à 3,8 % en avril et aurait atteint 4,1 % en mai, sous l'effet de la hausse des prix de l'énergie liée au conflit au Moyen-Orient et à la demande stimulée par l'IA ; l'inflation PCE sous-jacente était estimée à 3,4 % en mai. Le taux de chômage est resté stable à 4,3 %, la croissance de l'emploi a été solide au cours des trois mois précédents et le PIB réel a continué de progresser à un rythme globalement conforme à son potentiel, tiré par les investissements des entreprises dans l'IA. Concernant l'orientation de la politique monétaire, les avis étaient partagés : nombreux étaient ceux qui estimaient le taux actuel approprié, voire légèrement inférieur au niveau optimal de fin d'année, tandis que d'autres estimaient que les taux devraient augmenter si l'inflation restait élevée, plusieurs soulignant que la politique actuelle n'était pas restrictive.
La suppression des clauses favorisant un assouplissement de la politique monétaire constitue un changement de cap majeur qui restreint les perspectives réalistes pour les emprunteurs du secteur de l'immobilier commercial. Le rendement des obligations du Trésor à 10 ans a progressé d'environ 20 points de base entre les réunions et d'environ 50 points de base depuis le début du conflit au Moyen-Orient, maintenant ainsi la pression sur les marges de souscription et les taux de capitalisation. Pour les emprunteurs à taux variable et les prêts arrivant à échéance, la possibilité de refinancer à moindre coût est désormais quasiment inexistante à court terme. Le volume des transactions ne devrait pas se redresser significativement tant que les perspectives de taux ne se seront pas stabilisées, et le Comité débattant activement de l'opportunité de nouvelles hausses, il sera difficile de combler les écarts entre les prix d'achat et de vente pour la plupart des types de biens immobiliers.
Crédit à la consommation
La Réserve fédérale a publié le 8 juillet son rapport G.19 sur le crédit à la consommation pour mai 2026. Le crédit à la consommation total est resté stable en données corrigées des variations saisonnières en mai, un résultat inférieur aux attentes et marquant de fait le premier remboursement net depuis 2024. Le crédit renouvelable s'est contracté à un taux annualisé de 4,7 %, inversant la forte croissance enregistrée en mars et avril. Le crédit non renouvelable a progressé à un taux annualisé de 1,6 %. L'encours total du crédit à la consommation s'élève à environ 5 155 milliards de dollars. Le TAEG moyen des comptes de cartes de crédit est de 22,15 %, et les taux des prêts automobiles neufs sur 60 mois proposés par les banques commerciales sont de 7,14 %.
Les deux rapports décrivent conjointement un contexte de stagflation : la demande réelle est plus faible que ne le suggère le PIB, l’inflation demeure nettement supérieure à l’objectif et la marge de manœuvre financière des consommateurs est réduite. Avec un PCE de base de 4,4 % en rythme annuel au premier trimestre et de 3,4 % en rythme annuel en mai, la Réserve fédérale (Fed) dispose de peu de marge de manœuvre pour réduire ses dépenses, ce qui maintient les coûts d’emprunt élevés et le taux des bons du Trésor à 10 ans orienté à la hausse. Dans le secteur de l’immobilier commercial, la compression des taux de capitalisation reste exclue et les refinancements à taux variable demeurent sous pression. Un taux d’épargne de 3,0 %, conjugué à une croissance quasi nulle des revenus réels, suscite des inquiétudes quant à la santé financière des locataires dans les secteurs tournés vers la consommation, où la résilience des dépenses semble de plus en plus dépendante du crédit.
L'indice de confiance des consommateurs de l'Université du Michigan pour le mois de juin a été publié le 26 juin. Il s'établit à 49,5, en hausse de 10,5 % par rapport aux 44,8 de mai, mais en baisse de 18,5 % sur un an. L'indicateur des conditions actuelles progresse à 47,7 et celui des anticipations bondit à 50,7, soit une hausse mensuelle de 15 %. Ce rebond est généralisé et touche tous les niveaux de revenus, de patrimoine et d'affiliation politique, principalement grâce à l'apaisement des craintes quant aux conséquences économiques à long terme du conflit iranien. Malgré cela, la confiance reste inférieure de 13 % à son niveau de février, avant le conflit, et plus de la moitié des consommateurs citent la hausse des prix comme un frein à leurs finances personnelles pour le troisième mois consécutif.
Le prix médian record et la persistance d'un stock restreint indiquent que l'accessibilité au logement demeure une contrainte structurelle, même si la croissance des salaires continue de dépasser l'appréciation des prix de l'immobilier. Avec un stock équivalent à 4,6 mois de loyer, l'offre ne s'est pas suffisamment améliorée pour assouplir sensiblement les conditions de marché, et la stagnation de la croissance des stocks accroît le risque d'une nouvelle accélération des prix. Pour le logement collectif, la pénurie de logements incite les acheteurs potentiels à rester sur le marché locatif, soutenant ainsi le taux d'occupation. Concernant les marchés de capitaux immobiliers commerciaux, la sensibilité aux taux d'intérêt observée ici – la NAR a notamment cité les légères fluctuations des taux hypothécaires comme facteur de variation mensuelle – confirme à quel point l'activité transactionnelle est liée aux coûts d'emprunt, une dynamique qui s'applique également aux marchés de la dette commerciale.
Nouvelles
Actualités à connaître
Informations à connaître
Les bâtiments scolaires publics vacants suscitent un intérêt croissant pour la reconversion, avec près de 2 000 appartements créés dans d'anciennes écoles en 2024, soit quatre fois plus qu'en un an, et 9 320 logements en projet début 2026, selon RentCafe. La baisse des effectifs scolaires accélère les fermetures dans les principaux districts, libérant ainsi des bâtiments idéalement situés dont la configuration des salles de classe se prête mieux à la transformation en logements qu'en bureaux classiques. La rentabilité de ces reconversions repose largement sur les crédits d'impôt pour la préservation du patrimoine et les subventions publiques, et les coûts de rénovation – notamment le remplacement des équipements techniques, le désamiantage et la réparation de la structure – demeurent un obstacle majeur.
Un nouveau rapport de la MBA met en garde contre l'affaiblissement des facteurs structurels qui stimulent la demande de logements aux États-Unis. Le taux de fécondité du pays est à un niveau historiquement bas, la migration internationale nette a été réduite de moitié en 2025 et le Bureau du budget du Congrès (CBO) prévoit que le nombre de décès dépassera celui des naissances d'ici 2030. La création de nouveaux ménages a chuté à 1,1 million en 2025, contre 2 millions en 2021, selon le Joint Center for Housing Studies de Harvard. La MBA anticipe une croissance des prix de l'immobilier de seulement 1 % en 2026 et une stagnation au cours des deux années suivantes. La surabondance de l'offre est déjà manifeste sur les marchés de la Sun Belt, où le nombre de logements collectifs achevés a atteint un sommet en 38 ans en 2024 et le taux national de vacance locative a grimpé à 7,3 %. Une grave pénurie de logements abordables pour les ménages à revenus faibles et moyens persiste.
Un incident structurel survenu lors de l'une des plus importantes reconversions d'immeubles de bureaux en logements actuellement en cours aux États-Unis a mis en lumière les risques d'ingénierie liés à ce type de projets. Le chantier de Metro Loft, qui transforme l'ancien siège de Pfizer au 235 East 42nd Street, dans le quartier de Midtown Manhattan, a nécessité une évacuation mardi. En effet, un renforcement insuffisant des colonnes d'un étage surdimensionné a provoqué l'affaissement de 15 étages en porte-à-faux situés au-dessus. Le promoteur prévoit de remplacer la façade, les dalles et la charpente métallique des étages concernés, qui représentent environ 1 672 mètres carrés (18 000 pieds carrés) sur les 121 700 mètres carrés (1,3 million de pieds carrés) du projet, soit moins de 30 des plus de 1 600 appartements prévus. La ville a émis un ordre d'arrêt partiel des travaux, et les ingénieurs en structure ont averti qu'une évaluation et une réparation approfondies pourraient prendre plusieurs mois. Metro Loft affirme que le chantier était en avance sur le calendrier et que ce contretemps n'aura aucune incidence sur le calendrier d'ouverture du projet ni sur son endettement actuel. Le maire Mamdani, qui a soutenu la conversion d'immeubles de bureaux dans le cadre de la stratégie de logement de New York, a déclaré que la ville mènerait une enquête, mais a maintenu son soutien au modèle de conversion.
Deux incendies successifs dans de grands entrepôts frigorifiques à Los Angeles et à Chicago ont relancé le débat sur les risques d'incendie dans l'immobilier industriel moderne. Un entrepôt frigorifique de 46 500 m² à Boyle Heights a brûlé pendant plus d'une semaine à partir du 17 juin, libérant des produits chimiques toxiques et entraînant la déclaration d'état d'urgence. Peu après, un incendie similaire s'est déclaré dans un entrepôt comparable à Chicago. Ces incidents illustrent une tendance plus générale : si la fréquence des incendies d'entrepôts a diminué depuis les années 1980, les dommages annuels s'élèvent en moyenne à environ 200 millions de dollars. En effet, la taille des bâtiments, avec leurs rayonnages haute densité, leurs équipements robotisés, leurs batteries lithium-ion et leurs fluides frigorigènes inflammables, crée des conditions qui peuvent dépasser les capacités d'extinction. La superficie médiane des entrepôts américains était 25 % plus importante en 2022 qu'en 2012, et les locations d'entrepôts de plus de 46 500 m² ont bondi de 31 % en un an en 2025, selon Cushman & Wakefield. Selon Newmark, environ 5,9 millions de pieds carrés de nouvelles capacités d'entreposage frigorifique sont encore en développement, et aucune proposition réglementaire importante n'a progressé malgré les incidents.
Link Logistics estime que chaque gigawatt de construction de centres de données génère environ 2 millions de pieds carrés de demande industrielle induite, dont près de 80 % est liée aux opérations à long terme plutôt qu'à la phase de construction. Avec 100 gigawatts en développement aux États-Unis, cela représente environ 200 millions de pieds carrés de demande industrielle supplémentaire au cours des cinq prochaines années. Les locataires en phase de construction signent généralement des baux d'un à trois ans, tandis que les locataires à plus long terme comprennent les fournisseurs de refroidissement et d'énergie, les prestataires de maintenance de serveurs et les prestataires logistiques (3PL) travaillant directement avec les hyperscalers. Les marchés les mieux positionnés sont Atlanta, Dallas, Phoenix et Columbus, ainsi que des pôles émergents comme Memphis et Milwaukee, où les annonces des hyperscalers entraînent déjà une absorption significative. Le nombre de projets de construction industrielle étant globalement faible et la nouvelle offre privilégiant les espaces pré-loués ou construits sur mesure, la demande de centres de données pourrait se contracter plus rapidement que prévu sur les marchés où les espaces à forte puissance et à grande hauteur sous plafond sont déjà rares.
INSIGHTS Spotlight
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Le premier semestre 2026 a débuté en douceur et s'est achevé sur une inflation relancée, une croissance inférieure à 2 % et une politique monétaire restrictive de la Fed. Dans leur bilan de mi-année, Cole Perry et Omar Eltorai analysent les événements : quatre mois consécutifs de maintien des taux directeurs par la Fed, une confiance au plus bas depuis plus de 70 ans, une consommation en forme de K toujours sous pression et un marché immobilier gelé. Parallèlement, les REITs ont enregistré une performance de près de 14 % et ont amorcé une forte progression, tandis que l'immobilier commercial privé est resté en phase de reprise.
Cet épisode aborde également les recherches originales d'Omar sur la croissance implicite et la croissance réalisée dans l'immobilier commercial : lorsque les acheteurs intègrent la croissance dans leurs prix d'acquisition, cette croissance se concrétise-t-elle réellement ? Et permet-elle de préserver la valeur ?
Le Congrès américain vient d'adopter sa loi fédérale sur le logement la plus importante depuis une trentaine d'années, même si elle n'est pas encore entrée en vigueur. La loi « 21st Century ROAD to Housing Act » est principalement une réforme de l'offre, et pour l'immobilier commercial, ses implications pourraient aller bien au-delà des gros titres concernant les investisseurs importants.
Les avantages :
Les hôtels vides, les centres commerciaux désaffectés et les entrepôts inexploités bénéficieraient d'un processus de reconversion soutenu par le gouvernement fédéral.
Les directives relatives à la réforme du zonage pourraient faciliter la rentabilité des projets à usage mixte.
Les banques auraient davantage de marge de manœuvre pour investir dans le développement communautaire.
Les risques :
L’interdiction d’investir pourrait créer une complexité en matière de conformité pour les plateformes d’immobilier commercial exposées au marché résidentiel unifamilial, notamment en ce qui concerne la définition du "contrôle des investissements" par le Trésor américain dans les différentes structures de fonds et les coentreprises.
Les subventions de conversion prévues par la loi RESIDE obligeraient la plupart des logements à être destinés aux ménages à faibles revenus, ce qui limiterait leur utilité pour un repositionnement au prix du marché.
L'autorisation ne vaut pas financement ; l'impact concret de programmes comme RESIDE et le Fonds d'innovation dépend des futurs cycles d'affectation des crédits.
Bien que ces changements puissent élargir le champ des possibles en matière de développement immobilier commercial, l'interdiction faite aux investisseurs institutionnels d'acquérir des maisons individuelles présente encore des zones d'ombre, et la réglementation du Trésor déterminera sa portée.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Lundi 13 juillet
14h00 : Solde mensuel de la trésorerie
Mardi 14 juillet
6 h 00 : Indice d’optimisme des petites entreprises de la NFIB
8h30 : Indice des prix à la consommation (IPC)
Mercredi 15 juillet
8h30 : Enquête sur le secteur manufacturier de l'Empire State Building
8h30 : Indice des prix à la production (IPP)
8h30 : Consommation personnelle
14h00 : Livre beige de la Réserve fédérale
Jeudi 16 juillet
8h30 : Ventes au détail
8h30 : Enquête de la Réserve fédérale de Philadelphie sur les perspectives économiques
8h30 : Demandes hebdomadaires d'allocations chômage
10h00 : Production et commerce : stocks et ventes
10h00 : Indice du marché immobilier de la NAHB
10h00 : Ventes de maisons en cours
Vendredi 17 juillet
8h30 : Début des travaux de logement
8h30 : Prix à l'importation
9h15 : Production industrielle et utilisation des capacités
10h00 : Sondage sur le moral des consommateurs de l’Université du Michigan (Épreuve préliminaire)
Événements à venir du secteur
27-30 juin : Conférence et exposition internationale BOMA (Long Beach, Californie)
15 juillet : Forum IMN sur l'immobilier commercial en difficulté dans l'ouest (Dana Point, Californie)
27-30 juillet : Semaine de l'Académie NCREIF à SMU (Dallas, Texas)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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