CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
3 août 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 3 août 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
ISM Manufacturing PMI et Indice de performance industrielle (PMI) S&P Global US Manufacturing
L'Institute for Supply Management a publié son indice PMI manufacturier de juillet 2026 le 1er août, affichant un niveau de 55,6 %, en hausse de 2,3 points de pourcentage par rapport à juin et son plus haut niveau depuis mai 2022. Les cinq sous-indices entrant directement en ligne de compte dans le calcul de cet indice composite étaient tous en expansion. La production a bondi de 6,3 points pour atteindre 58,5 %, son plus haut niveau depuis novembre 2021, et l'indice de l'emploi a progressé à 52,8 %, renouant avec l'expansion pour la première fois en 33 mois. Les nouvelles commandes à l'exportation ont renoué avec l'expansion à 53,0 %, et le carnet de commandes a progressé de 4,5 points pour atteindre 55,0 %. L'indice des prix a légèrement reculé à 71,1 %, mais reste en expansion depuis 22 mois consécutifs ; les répondants ont cité l'acier, l'aluminium, les composants électroniques et les coûts de transport comme principaux facteurs de cette expansion, le conflit iranien étant mentionné dans 43 % des commentaires négatifs. S&P Global a publié son indice PMI manufacturier américain le 3 août, à 53,9 %, inchangé par rapport à son plus bas niveau en trois mois atteint en juin. La production a progressé au rythme le plus faible depuis mars, la croissance des nouvelles commandes a ralenti pour un troisième mois consécutif et la confiance des entreprises a atteint son plus bas niveau en neuf mois.
La hausse de 9,3 % des investissements de base depuis le début de l'année et la croissance de 13,3 % des commandes de métaux de première transformation témoignent d'une production dynamique et d'une demande soutenue d'espaces industriels et de production. La croissance du secteur des métaux exerce également une pression à la hausse sur les coûts de construction, notamment ceux liés à l'acier. Les fortes progressions des commandes d'ordinateurs et d'électronique (+13,9 % depuis le début de l'année) et d'équipements de communication (+33,7 %) reflètent davantage la demande d'espace pour les centres de données ; ces catégories sont principalement des intrants pour le développement des centres de données à très grande échelle plutôt que des indicateurs de la demande locative. Les commandes de biens d'équipement de défense, en hausse de 41,1 % depuis le début de l'année, reflètent plus fidèlement la demande d'installations industrielles spécialisées, de R&D et d'espaces loués par l'État.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 3 août le rapport sur la valeur des travaux de construction réalisés en juin 2026. Les dépenses totales de construction s'établissent à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 2 166,5 milliards de dollars, en baisse de 0,1 % par rapport à l'estimation révisée de mai (2 168,5 milliards de dollars) et de 3,2 % par rapport à juin 2025. Les dépenses cumulées depuis le début de l'année, à 1 046,9 milliards de dollars, sont inférieures de 3,5 % à celles de la même période l'an dernier. Les dépenses non résidentielles privées ont légèrement progressé de 0,1 % pour atteindre 745,3 milliards de dollars, le secteur des bureaux enregistrant une hausse de 2,8 % sur un mois et de 15,1 % sur un an, à 115,8 milliards de dollars. Le secteur manufacturier a reculé de 1,2 % sur un mois et de 22,0 % sur un an, à 170,3 milliards de dollars, tandis que la construction de centrales électriques a progressé de 0,7 % sur un mois et de 4,3 % sur un an, à 157,9 milliards de dollars. Notez que ces chiffres sont nominaux et ne tiennent pas compte de l'inflation ; ils incluent les rénovations et les améliorations en plus des nouvelles constructions.
Le déficit de 3,5 % enregistré depuis le début de l'année confirme que la hausse des coûts de financement et le resserrement des conditions d'accès au crédit pour la construction freinent globalement l'activité de développement. Le recul du secteur manufacturier reflète le repli post-IRA/CHIPS, les grands projets de semi-conducteurs et de véhicules électriques arrivant à achèvement et supprimant ainsi un facteur de demande pour les espaces industriels et les constructions sur mesure. La croissance de la construction de centrales électriques reste corrélée aux investissements dans les centres de données et les infrastructures d'IA. La réduction de l'offre neuve constitue un léger facteur de soutien à l'occupation et aux loyers des actifs existants, bien que cet avantage demeure limité, les coûts d'emprunt et les pressions sur les taux de capitalisation continuant de peser sur l'activité transactionnelle.
Enquête sur les offres d'emploi et le roulement du personnel
Le Bureau des statistiques du travail (BLS) a publié le 4 août les données JOLTS de juin 2026. Le nombre d'offres d'emploi a légèrement diminué, s'établissant à 7,4 millions (chiffre préliminaire) contre 7,5 millions (chiffre révisé) en mai. Le taux de croissance des offres d'emploi est resté stable à 4,4 %. Les hausses enregistrées dans les transports, l'entreposage et les services publics (+97 000) ainsi que dans l'administration fédérale (+39 000) ont été compensées par des baisses dans le commerce de gros (-74 000) et la fabrication de biens non durables (-55 000). Les embauches sont restées inchangées à 5,3 millions (taux de croissance de 3,4 %), de même que les démissions à 3,2 millions (2,0 %) et les licenciements à 1,8 million (1,1 %). Le chiffre de mai, à 7,5 millions, a été révisé à la baisse de 57 000.
Le recul de l'indice de la situation actuelle du Conference Board sur trois mois est le signal le plus préoccupant des deux publications, témoignant d'une perception moins favorable de la disponibilité de la main-d'œuvre et de la conjoncture économique, facteurs qui influencent généralement les dépenses de consommation. Le rebond observé dans l'enquête de l'Université du Michigan constitue un retournement partiel de situation par rapport au repli de juin, plutôt qu'une amélioration tendancielle. À 55,2, l'indice demeure à un niveau historiquement associé à des tensions économiques plutôt qu'à l'expansion. Les anticipations d'inflation élevées relevées dans les deux enquêtes continuent de comprimer le pouvoir d'achat réel, limitant ainsi le potentiel de croissance des commerces de détail, restaurants et hôtels non essentiels, où la fréquentation et les revenus locatifs sont étroitement liés au comportement des consommateurs. Les réponses libres à l'enquête du Conference Board ont de nouveau mis en évidence le coût de l'alimentation comme principale préoccupation financière des ménages, ce qui soutient le commerce de détail de première nécessité, mais indique une pression persistante sur les dépenses dans les secteurs de l'habillement, des loisirs et autres catégories non essentielles. Une nouvelle détérioration de la perception du marché du travail accentuerait la pression sur l'accessibilité locative des logements collectifs de catégorie B et C, dont les profils de crédit sont plus sensibles à la volatilité des revenus.
Rapport national sur l'emploi d'ADP et le Rapport sur l'emploi du BLS de juillet
ADP et le Stanford Digital Economy Lab ont publié le Rapport national sur l'emploi de juillet le 5 août, indiquant que les employeurs du secteur privé ont créé 44 000 emplois au cours du mois. L'éducation et la santé (+36 000) ont été les principaux moteurs de cette croissance, les petites entreprises ayant créé 31 000 emplois pour les moins de 50 salariés. La croissance des salaires des personnes ayant changé d'emploi s'est accélérée pour atteindre son rythme annuel le plus rapide depuis près d'un an. Le Bureau des statistiques du travail (BLS) a publié le 7 août son rapport officiel sur la situation de l'emploi, couvrant les effectifs des secteurs public et privé. Ce rapport montre que l'emploi total non agricole a reculé de 23 000 postes en juillet, un chiffre nettement inférieur à la moyenne des douze derniers mois (+34 000). Les pertes se sont concentrées dans l'éducation au niveau local (-50 000), le commerce de détail (-19 000) et les activités financières (-14 000), ces dernières accusant désormais un retard de 121 000 postes par rapport à leur pic de mai 2025. Le secteur de la santé a créé 22 000 emplois, un chiffre inférieur à sa moyenne mensuelle récente. Le taux de chômage est resté stable à 4,1 %, et les révisions des chiffres de mai et juin ont permis de retirer 103 000 emplois des estimations précédentes. Le salaire horaire moyen a progressé de 3,2 % sur un an, mais est demeuré quasiment inchangé par rapport au mois précédent.
La croissance réelle des ventes finales aux particuliers, qui passe de 1,7 % au premier trimestre à 3,9 %, est un signal plus fort concernant la demande d'occupation et de location, contrastant avec l'interprétation prudente que suggère le chiffre de 1,5 %. Le problème est que le maintien de la demande à ces niveaux de prix supprime toute pression à court terme sur la Fed pour qu'elle intervienne, préservant ainsi le coût du capital et limitant la volatilité du marché des transactions. Le taux d'épargne de 2,7 % mérite d'être surveillé du côté de la consommation : la croissance réelle des dépenses de consommation personnelle (PCE) est supérieure à la croissance des revenus, une combinaison qui tend à se réduire avec le temps et qui soulève des interrogations quant à la pérennité des segments discrétionnaires. Du côté du développement, le déflateur des achats intérieurs bruts (PIB) de 5,7 % nuit davantage à la visibilité budgétaire que le taux directeur à l'heure actuelle, ce qui explique pourquoi les nouvelles constructions restent sélectives et pourquoi cette contrainte d'offre continue de favoriser les actifs stabilisés sur la plupart des marchés.
S&P Global US Services PMI et Services ISM PMI
L'Institute for Supply Management a publié le 5 août l'indice PMI des services de juillet 2026. Cet indice a progressé de 0,1 point de pourcentage pour atteindre 54,1 %, enregistrant ainsi son 25e mois consécutif d'expansion. L'activité commerciale a augmenté de 3,7 points à 59,1 % et les nouvelles commandes ont gagné 2,1 points à 57,2 %, tandis que l'emploi est retombé en contraction à 47,4 %, en baisse de 3,8 points par rapport à juin. L'indice des prix a atteint 70,3 %, son quatrième niveau supérieur à 70 % en cinq mois, la moyenne sur 12 mois se situant à son plus haut niveau depuis avril 2023. Le secteur de l'immobilier, de la location et du crédit-bail figure parmi les quatre secteurs en contraction, avec un recul des nouvelles commandes et de l'emploi. L'indice final d'activité commerciale de S&P Global, également publié le 5 août, s'est établi à 54,6, contre 51,2 en juin et supérieur à l'estimation préliminaire de 53,6, son plus haut niveau en neuf mois. L'indice PMI composite a progressé à 54,5. S&P Global a souligné qu'une partie de cette accélération reflétait une demande temporaire liée à la Coupe du monde de la FIFA et à l'expansion des activités organisées à l'occasion de la fête de l'Indépendance, et a noté une forte détérioration des commandes à l'exportation attribuée aux droits de douane et au conflit au Moyen-Orient.
Les deux enquêtes confirment une solide expansion du secteur des services à l'approche du troisième trimestre. Le modèle de S&P Global suggère une croissance du PIB d'environ 2,3 % en rythme annuel au troisième trimestre, même si les données définitives ne seront disponibles que dans plusieurs semaines et que la hausse ponctuelle observée en juillet ne devrait pas se reproduire. Le repli de l'emploi, mesuré par l'indice ISM à 47,4 %, est l'indicateur le plus significatif pour l'immobilier commercial. Cet indice est resté inférieur à 50 % pendant 12 des 18 derniers mois, et l'évolution des effectifs dans les services professionnels et la finance est un facteur déterminant de la demande de location de bureaux. La pression persistante sur les prix, avec un indice ISM à 70,3 % pour la quatrième fois en cinq mois, continue de comprimer les marges des locataires dans les secteurs du commerce de détail, de l'hôtellerie et des services. Les bons résultats des deux enquêtes concernant le transport et l'entreposage soutiennent la demande industrielle à court terme.
Nouvelles
Actualités à connaître
Informations à connaître
Le niveau global de détresse des CMBS atteint un sommet en 2026 | Commercial Observer, 3 août 2026
Les données de CRED iQ de juillet 2026 indiquent une hausse du taux global de créances en difficulté sur les CMBS à 10,91 %, soit le niveau le plus élevé de l'année et le troisième mois consécutif de hausse après une brève baisse à 9,97 % en avril. Le taux de gestion spéciale a bondi de 42 points de base pour atteindre 10,38 %, soit la plus forte progression mensuelle de 2026, tandis que le taux de défaillance a progressé plus régulièrement de 24 points de base pour s'établir à 8,68 %. L'écart croissant entre les deux suggère que les prêts sont transférés de manière proactive avant leur échéance plutôt qu'en raison de défauts de paiement. Les immeubles de bureaux affichent le taux le plus élevé (16,65 %), soit environ 53 % de plus que la moyenne du marché, tandis que les secteurs industriel (2,35 %) et de l'entreposage libre-service (0,28 %) restent les plus performants. Plusieurs métropoles de la côte ouest et du Midwest enregistrent des taux de créances en difficulté plus de deux fois supérieurs à la moyenne nationale, principalement en raison de la gestion spéciale plutôt que de défaillances pures et simples.
Un incident structurel survenu lors de la reconversion de l'ancien siège de Pfizer, situé sur la 42e Rue à Manhattan, où deux colonnes d'acier se sont affaissées suite à l'absence d'éléments de soutien prévus dans les plans, a déclenché une campagne d'inspections intensives du Département des bâtiments de la ville de New York. Cette campagne a depuis entraîné l'arrêt des travaux sur trois autres chantiers de reconversion. Les responsables du bâtiment à Washington D.C., Chicago, Dallas et Denver ont déclaré ne pas avoir renforcé leurs contrôles. Au début de l'année, plus de 90 000 appartements étaient en cours de reconversion aux États-Unis, soit une hausse de 28 % sur un an. Les promoteurs et les observateurs du secteur soulignent que la complexité accrue de la construction sur des structures existantes, beaucoup plus fréquente à New York qu'ailleurs, augmente les risques. Toutefois, les inconnues structurelles inhérentes constituent un défi de base pour toute reconversion d'un bâtiment ancien, quelle que soit son ampleur.
Le comté de Loudoun, en Virginie, qui abrite environ 53 millions de pieds carrés de centres de données et un pipeline de plus de 40 millions de pieds carrés, envisage de suspendre les nouvelles demandes d'autorisation d'implantation. Cette décision fait suite à une motion adoptée par le Conseil des superviseurs (6 voix contre 1) enjoignant les services du comté à présenter un projet de texte lors de sa réunion du 15 septembre. Les centres de données représentent 38 % des recettes du budget général du comté et ont généré 875 millions de dollars de recettes fiscales en 2024. Le principal obstacle juridique réside dans la règle de Dillon, en vigueur en Virginie, qui limite les pouvoirs des collectivités locales aux compétences expressément conférées par l'État. Le site web du comté reconnaît d'ailleurs qu'il n'est pas habilité à imposer un moratoire. D'autres juridictions de Virginie ont opté pour des mesures similaires, assimilables à des délais de traitement des demandes plutôt qu'à des moratoires. Loudoun est susceptible d'étudier cette possibilité, tandis que la modification du règlement d'urbanisme demeure l'alternative la plus pérenne. La suspension proposée vise à permettre la réalisation d'une étude d'impact de phase 2 sur les centres de données, dont les résultats sont attendus au printemps 2027.
Avec le retour de l'amortissement accéléré, les promoteurs utilisent de plus en plus des modèles d'analyse de risques à deux volets, combinant le rendement net d'impôt aux fondamentaux traditionnels avant impôt. Ils s'appuient sur la ventilation des coûts pour concentrer l'amortissement en amont sur les éléments à courte durée de vie, tels que les équipements spécialisés, les réservoirs de stockage souterrains et les cuisines professionnelles, et ce, dans diverses classes d'actifs, notamment l'industrie, l'hôtellerie et le logement collectif. La principale difficulté réside dans l'endettement : les prêteurs évaluent les flux de trésorerie et la capacité de remboursement de la dette, et non l'impact fiscal. Ainsi, l'amortissement accéléré améliore le rendement net d'impôt sans modifier les critères d'octroi de prêts. À l'approche de la fin d'année, le risque est accru par la contraction des délais et la course aux opportunités pour les investisseurs souhaitant bénéficier d'avantages fiscaux avant le 31 décembre. Le message est clair : il est essentiel de consulter rapidement des conseillers et de considérer la stratégie fiscale comme un levier de rentabilité pour des opérations fondamentalement saines, et non comme un substitut à un flux de trésorerie durable.
La loi « 21st Century ROAD to Housing Act » restructure le programme de subventions globales pour le développement communautaire (CDBG) du HUD en liant les allocations à la production locale de logements. Ce programme récompense les collectivités qui développent leur parc immobilier et réduit les subventions jusqu'à 10 % pour celles qui n'atteignent pas leurs objectifs. Pour la plupart des villes, l'impact financier est marginal : les fonds CDBG représentent environ 0,333 % du budget municipal type, ce qui signifie qu'une pénalité de 10 % équivaut à environ 0,0333 % des recettes. Cette incitation est plus importante dans les villes du Nord-Est et du Midwest où le financement CDBG représente une part plus importante des recettes locales, notamment à Pittsburgh (1,77 %), Cleveland (1,40 %) et Saint-Louis (1,11 %). Sur ces marchés, la nouvelle structure pourrait inciter les élus locaux à accélérer les procédures d'autorisation et à réformer le zonage, avec des répercussions sur l'offre de logements collectifs et, plus largement, sur la demande en immobilier commercial. Pour les investisseurs des principaux marchés du Sud et des zones côtières, où les fonds CDBG ne représentent qu'une part marginale des budgets municipaux, il est peu probable que cette loi modifie fondamentalement le paysage de l'offre de logements.
L'appétit des investisseurs pour les CMBS adossés à des centres de données s'essouffle. Deux des trois dernières opérations, adossées à des centres de données, ont dû revoir leurs prix à la hausse par rapport aux indications initiales afin de susciter une demande suffisante. Les spreads des CMBS adossés à des centres de données notés AAA et à emprunteur unique ont atteint 168 points de base au-dessus du SOFR, contre 153 points de base un an auparavant ; ceux des CMBS notés BBB- sont passés de 321 à 332 points de base sur la même période. Les CMBS adossés à des centres de données représentent désormais 7,3 % du total des émissions de CMBS depuis le début de l'année, soit environ 5,7 milliards de dollars. Cette part croissante est tirée par les opérations liées à l'IA, les entreprises technologiques ayant emprunté plus de 385 milliards de dollars à l'échelle mondiale en 2026 pour financer leurs développements. Certains investisseurs institutionnels se retirent, invoquant l'incertitude quant à la valorisation des biens immobiliers, l'abondance de l'offre et la complexité structurelle des opérations les plus récentes, notamment les options de remboursement anticipé empruntées sur le marché des ABS adossés à des centres de données. JPMorgan prévoit que les géants du cloud dépenseront environ 5 500 milliards de dollars en infrastructures d’IA d’ici 2030, ce qui laisse penser que la dette qui pèse sur les spreads ne devrait pas s’atténuer à court terme.
INSIGHTS Spotlight
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À quoi ressemblera la nouvelle ère des transactions immobilières commerciales, et quels en seront les moteurs ?
C’est la question centrale du dernier numéro de CRE Exchange, où Omar Eltorai s’entretient avec Tim Bodner, responsable des transactions immobilières aux États-Unis et dans le monde chez PwC, pour discuter des perspectives de l’entreprise en matière d’immobilier commercial à mi-2026. Tim explique comment la rotation des capitaux vers les actifs réels redéfinit le paysage des transactions, pourquoi l’excellence opérationnelle est désormais le principal moteur de valeur, là où la compression des taux de capitalisation l’était autrefois, et ce que PwC observe en matière de consolidation des REIT et d’activité de capital-investissement.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Mardi 12 août
6h00 : Indice d’optimisme des petites entreprises de la NFIB (juillet)
10h00 : Ventes de logements existants (juillet)
Mercredi 13 août
8h30 : Indice des prix à la consommation (IPC) (juillet)
14h00 : Solde mensuel de la trésorerie (juillet)
Jeudi 14 août
8h30 : Demandes hebdomadaires d’allocations chômage (8 août)
8h30 : Indice des prix à la production (IPP) (juillet)
Vendredi 15 août
8h30 : Ventes au détail (juillet)
10h00 : Stocks de production et de commerce (juin)
10h00 : Sondage préliminaire sur le moral des consommateurs de l’Université du Michigan (août)
Événements à venir du secteur
27-30 juin : Conférence et exposition internationale BOMA (Long Beach, Californie)
15 juillet : Forum IMN sur l'immobilier commercial en difficulté dans l'ouest (Dana Point, Californie)
27-30 juillet : Semaine de l'Académie NCREIF à SMU (Dallas, Texas)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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