CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
14 septembre 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 14 septembre 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Ventes au détail
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 16 septembre son estimation préliminaire des ventes au détail et de la restauration pour le mois d'août. Ces estimations font état de dépenses totales de 773,9 milliards de dollars, en hausse de 1,2 % par rapport au mois précédent (à ±0,4 %, une variation statistiquement significative) et de 6,0 % sur un an. Le recul mensuel de 0,6 % initialement annoncé pour juillet a été révisé à la baisse, à 0,5 %. Ces chiffres sont nominaux et ne tiennent pas compte de l'inflation. Avec un IPC global de 3,4 % en août sur un an, la croissance réelle des ventes au détail est plus proche de 2,6 %. Les stations-service ont enregistré la plus forte hausse nominale, à 21,0 % sur un an, mais les prix à la pompe ont augmenté d'environ 27 à 28 % sur la même période, ce qui signifie que le volume réel des ventes dans les stations-service a probablement diminué malgré la hausse des ventes en valeur.
La construction de bureaux se distingue désormais dans un secteur non résidentiel par ailleurs en contraction, ce qui indique une concentration continue des capitaux sur les espaces haut de gamme plutôt qu'une reprise généralisée. Le fort recul annuel du secteur manufacturier confirme le dénouement du boom de la construction alimenté par les IRA et les CHIPS, atténuant la concurrence pour la main-d'œuvre et les matériaux sur les marchés industriels. La construction des structures des centres de données a bondi à un taux annualisé de plus de 75 milliards de dollars en juillet, soit une hausse d'environ 60 % sur un an, confortant la progression annuelle de 6,5 % du secteur "Power" au sein du non-résidentiel et soulignant le rôle prépondérant des centres de données comme principal moteur de la demande dans le secteur de la construction. Les dépenses résidentielles ont diminué à la fois sur le mois et sur l'année, bien que la baisse mensuelle se situe dans la marge d'erreur ; la faible offre de logements neufs devrait néanmoins soutenir la demande de logements collectifs, même si cette dernière reste marginalement faible.
Crédit à la consommation
La Réserve fédérale a publié le 8 septembre son rapport G.19 pour le mois de juillet, indiquant que le crédit à la consommation total a progressé de 4,2 % en rythme annuel corrigé des variations saisonnières, contre 6,0 % en juin. Le crédit non renouvelable, qui comprend les prêts automobiles et étudiants, a accéléré à 4,8 %, contre 2,5 % précédemment, tandis que le crédit renouvelable, principalement constitué de cartes de crédit, a ralenti à 2,5 %, contre 6,0 % précédemment. L'encours total des crédits a atteint 5 186 milliards de dollars. La croissance trimestrielle s'est maintenue dans une fourchette étroite de 2 à 3 % en rythme annuel depuis le quatrième trimestre 2025, bien en deçà du rythme supérieur à 5 % généralement observé dans les années 2010.
Pour l'économie en général, le ralentissement de la croissance du crédit global indique que les consommateurs continuent d'emprunter, mais sans accélération durable de leurs dépenses. Le passage du crédit renouvelable au crédit non renouvelable suggère que les ménages financent des achats importants comme les automobiles tout en réduisant leurs dépenses discrétionnaires par carte. Dans le secteur de l'immobilier commercial, cette situation favorise les achats de première nécessité et les commerces liés à l'automobile au détriment des catégories discrétionnaires comme l'habillement et la restauration, tandis que les taux d'intérêt des cartes de crédit, proches de 21 %, continuent de limiter la capacité d'emprunt restante pour les achats discrétionnaires.
Construction résidentielle neuve et l'indice du marché du logement de la NAHB
Le Bureau du recensement et le HUD ont publié le 17 septembre le rapport sur la construction de logements neufs pour août 2026. Le nombre total de mises en chantier s'établit à 1,275 million en taux annuel désaisonnalisé (SAAR), en baisse de 2,6 % par rapport au chiffre révisé de juillet (1,309 million) et de 1,2 % par rapport à l'année précédente ; ces variations ne sont toutefois pas statistiquement significatives. Les mises en chantier de maisons individuelles ont progressé de 7,6 % pour atteindre 918 000, tandis que celles des logements collectifs ont reculé à 344 000. Le nombre de permis de construire a diminué de 2,7 % pour s'établir à 1,394 million, mais reste supérieur de 3,5 % à celui de l'année précédente. Le nombre de logements achevés a chuté de 11,9 % en septembre à 1,128 million et de 27,1 % sur un an. Par ailleurs, l'indice NAHB/Wells Fargo du marché du logement a reculé de trois points en septembre pour s'établir à 32, son niveau le plus bas depuis septembre 2025, tandis que les prévisions de ventes ont baissé de six points à 37 et que les incitations offertes aux constructeurs ont augmenté pour atteindre 66 %.
Cette publication intervient une semaine avant la réunion du FOMC du 16 septembre, où les marchés anticipent désormais une hausse de 25 points de base, portant le taux à 3,75 %-4,00 %, comme étant plus probable qu'improbable, suite aux déclarations fermes du président Warsh à Jackson Hole et à un rapport solide sur l'emploi en août. Un indice des prix à la production (IPP) élevé, même concentré sur l'énergie et le fret, plaide en faveur d'une hausse plutôt que d'un maintien. Pour l'immobilier commercial, cela accroît le risque de coûts de dette à taux variable plus élevés et d'un contexte de refinancement plus difficile que ce que les marchés anticipaient encore cet été, notamment pour les prêts arrivant à échéance plus tard en 2026.
Nouvelles
Actualités à connaître
La population du Lower Manhattan a quasiment triplé depuis les attentats du 11 septembre, avec plus de 230 000 personnes y travaillant désormais, un niveau presque identique à celui d'avant les attaques. La conversion de bureaux en logements est le principal moteur de cette reprise, avec 23 projets en cours ou prévus, et un parc d'appartements total dans le centre-ville qui devrait dépasser les 37 000 unités début 2026, contre environ 13 000 en 2000. La clientèle s'est diversifiée : les entreprises financières et immobilières représentent aujourd'hui environ un tiers des emplois du centre-ville, contre environ deux tiers il y a 25 ans, tandis que les entreprises des médias et des technologies s'y sont installées, à l'instar d'American Express qui a posé la première pierre en juillet de son nouveau siège social de 55 étages sur le site du World Trade Center. La reprise reste toutefois inégale : le taux de vacance des bureaux dans le centre-ville s'élevait à 22 % en juillet, contre environ 18 % à Midtown, selon Cushman & Wakefield, et l'ancien site de la Deutsche Bank, en face du World Trade Center, demeure inexploité.
La plateforme d'automatisation de documents pour prêts commerciaux GoDocs a enregistré une hausse de 17,2 % sur un an des prêts commerciaux multifamiliaux traités via sa plateforme au premier semestre 2026, ainsi qu'une augmentation de 8,3 % du montant moyen des prêts et de 23,3 % de leur valeur intrinsèque, la croissance étant principalement due aux opérations de grande envergure. Cette tendance est conforme aux données de marché générales, Newmark ayant par exemple fait état d'une augmentation de 26 % sur un an des émissions de prêts multifamiliaux sur la même période, dans un contexte de forte demande historique pour les appartements. Le volume d'activité de GoDocs a bondi de 52,9 % sur un an au premier trimestre avant de ralentir à un recul de 3,3 % sur un an au deuxième trimestre, même si le volume global du premier semestre est resté en hausse de 17,2 % par rapport à l'année précédente.
Le San Francisco Centre, qui fut jadis le plus grand centre commercial de la ville avec ses 140 000 mètres carrés, est de nouveau à vendre après l'échec d'une vente en juillet. Les offres sont attendues cette semaine et les courtiers s'attendent à un prix maximal de 130 millions de dollars, contre une valorisation de 1,2 milliard de dollars il y a dix ans. Le centre commercial était vacant à 93 % avant sa fermeture cette année, suite au départ de Nordstrom prévu pour 2023 et à la cession du bien par son propriétaire, Unibail-Rodamco-Westfield, à des créanciers à qui il devait 558 millions de dollars. Une précédente transaction avait échoué en raison de complications liées à la structure de propriété morcelée du centre commercial, notamment un ancien espace Bloomingdale's appartenant à Macy's et un terrain appartenant au district scolaire situé sous le bâtiment. Le commerce de détail environnant, sur Market Street, se redresse et la valeur des centres commerciaux à l'échelle nationale a augmenté de 13 % au cours de l'année écoulée, témoignant d'un regain de confiance des investisseurs dans le secteur.
MISMO, l'organisme de normalisation du secteur du financement immobilier, a lancé le mois dernier deux certifications de gouvernance de l'IA. Ces certifications établissent des normes de référence pour la supervision des risques, l'influence sur la prise de décision et la documentation des données sources dans les systèmes de souscription automatisés. Elles marquent une évolution : les outils d'IA, initialement axés sur la génération de contenu (résumés de baux, notes d'investissement, etc.), exigent désormais une auditabilité dès leur transmission aux comités de crédit institutionnels. Selon l'article, cette évolution devrait créer un écart d'auditabilité au cours des 12 à 18 prochains mois. Les entreprises utilisant des logiciels certifiés et déterministes bénéficieront de transactions plus rapides et plus fluides, tandis que celles s'appuyant sur des systèmes opaques et non vérifiés devront faire face à des analyses de crédit plus longues et à un coût du capital plus élevé. L'article souligne également le passage d'outils d'IA généralistes à des architectures spécialisées. Ces dernières décomposent la souscription en contrôles précis et vérifiables, tels que le versionnage des documents, l'intégrité des formules et le rapprochement avec le grand livre, chaque contrôle produisant une piste d'audit.
Les investisseurs institutionnels intensifient leurs investissements dans le stockage industriel extérieur, la construction de centres de données stimulant la demande, tandis que le transport routier, principal locataire de ce type d'espace, subit un ralentissement lié à la pénurie de main-d'œuvre et au coût élevé du diesel. Les investissements dans le stockage industriel extérieur ont atteint entre 14 et 16 milliards de dollars en 2025, soit une hausse de 15 % sur un an. Les investisseurs institutionnels représentent désormais 45 % de l'activité d'investissement, contre 30 % il y a quatre ans, selon les données de Matthews. Un refinancement record de 672 millions de dollars, réalisé en août entre Realterm et Starwood Property Trust, a porté sur un portefeuille de 78 propriétés, soit 336 hectares répartis sur 33 marchés. À l'échelle nationale, les loyers des espaces de stockage industriel extérieur ont atteint 11,07 dollars par pied carré et par mois au deuxième trimestre, en hausse de 1,6 % sur un an, avec un taux de vacance de 3,6 %, contre 6,5 % pour l'ensemble du secteur industriel, selon CBRE. Les promoteurs de centres de données représentent aujourd'hui environ 20 % de la nouvelle demande de stockage industriel extérieur, utilisant les terrains pour la préparation des chantiers et le stockage du matériel.
La demande de logements collectifs s'essouffle face au ralentissement des embauches et à l'effondrement de l'immigration, selon une note de Marcus & Millichap. Les employeurs ont supprimé 23 000 emplois en juillet, un chiffre revu à la baisse par rapport aux mois précédents, même si le dernier rapport national sur l'emploi fait état d'un rebond de 162 000 créations d'emplois. La migration internationale nette a chuté de 82 %, passant de 2,3 millions en 2024 à 410 000 en 2025, selon le Bureau du budget du Congrès (CBO), avec seulement une reprise partielle prévue à 570 000 pour 2026. Le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires à 30 ans s'établissait à 6,65 % le 20 août, ce qui allonge la durée d'occupation des logements par les locataires mais augmente les coûts d'acquisition et de refinancement. Marcus & Millichap privilégie les actifs de catégorie B, qui combinent un coût de base inférieur à celui de la catégorie A et une base de locataires plus stable que celle de la catégorie C, et qui ont enregistré la plus forte croissance du volume des transactions au cours de l'année jusqu'en août. L'offre se contracte également : les mises en service ont chuté de 16,8 % en juillet par rapport à l'année précédente, les livraisons de logements collectifs ont baissé de plus de 25 % et le nombre de logements en construction à la mi-2026 représentait environ la moitié du pic de 1,1 million atteint début 2023. Le coût des matériaux de construction a augmenté d'environ 7,5 % au premier semestre 2026, un taux nettement supérieur à la moyenne décennale proche de 5 %. Le taux de concessions s'est légèrement réduit à 15,8 % des logements en juillet, contre un pic de 17 % en cinq ans.
L'Agence de développement industriel de New York (IDA) doit se prononcer le 15 septembre sur un allègement fiscal de 100 millions de dollars pour le projet de tour de bureaux de 48 étages et de 120 000 mètres carrés (1,3 million de pieds carrés) située au 99 Hudson Boulevard, dans le quartier d'Hudson Yards. Ce projet de 2,7 milliards de dollars, dont la construction devrait débuter en janvier et l'ouverture en 2030, constituerait la plus importante subvention économique accordée depuis l'entrée en fonction du maire Zohran Mamdani. L'IDA estime que ces avantages coûteront 92,2 millions de dollars à la ville, tout en générant près de 860 millions de dollars de recettes fiscales directes et indirectes. La précédente tour du promoteur à Hudson Yards, The Spiral, abrite le siège social de Pfizer ainsi que ceux de HSBC, AllianceBernstein et Marshall Wace. Un rapport de la New School publié en 2018 évaluait le coût total pour les contribuables du réaménagement plus large d'Hudson Yards à 2,2 milliards de dollars, bien que la Hudson Yards Infrastructure Corp ait depuis reversé à la ville environ 2 milliards de dollars de recettes excédentaires du promoteur.
INSIGHTS Spotlight
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Dans le dernier CRE Exchange, Cole Perry et Omar Eltorai analysent une semaine riche en données : les dépenses de construction, trois publications sur l'emploi et une série complète de lectures de l'indice PMI.
Article | Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – 2e trimestre 2026
Dans cette analyse, nous examinons en détail les données de notre rapport trimestriel du deuxième trimestre sur les investissements et les transactions immobilières commerciales aux États-Unis, qui couvre le volume national des transactions et les tendances des prix dans les principaux secteurs immobiliers, les changements dans l'âge médian des propriétés faisant l'objet de transactions et la concentration croissante de la valeur des transactions dans des transactions supérieures à 10 millions de dollars.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HAE)
Lundi 14 septembre
8h30 : Enquête sur le secteur manufacturier de l’État de New York (septembre)
Mercredi 16 septembre
8h30 : Ventes au détail (août)
8h30 : Prix à l’importation (août)
10h00 : Inventaires de production et de commerce (juillet)
10h00 : Indice du marché immobilier de la NAHB (septembre)
14h00 : Projections économiques de la Réserve fédérale
14h00 : Décision américaine sur les taux d'intérêt
Jeudi 18 septembre
8h30 : Début des constructions de logements (août)
8h30 : Enquête de la Réserve fédérale de Philadelphie sur les perspectives des entreprises (septembre)
8h30 : Demandes hebdomadaires d’allocations chômage (12 sept.)
10h00 : Indice des ventes de logements en cours (août)
Vendredi 19 septembre
9h15 : Production industrielle (août)
9h15 : Taux d’utilisation des capacités (août)
10h00 : Indicateurs avancés (août)
Événements à venir du secteur
15-17 septembre : Réunion annuelle des membres d'AFIRE (New York, NY)
23-26 septembre : Sommet d'automne CORFAC 2026 (Chicago, Illinois)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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