CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
24 août 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 31 août 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Le Bureau du recensement des États-Unis et le Département du logement et du développement urbain ont publié le 25 août les données relatives aux ventes de logements neufs pour le mois de juillet. Les ventes de maisons individuelles neuves ont chuté de 10,5 % pour s'établir à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 607 000 unités, soit une baisse de 6,3 % par rapport à l'année précédente. Toutefois, ces variations ne sont pas statistiquement significatives au seuil de 90 %. Le prix de vente médian s'est établi à 393 800 $, légèrement inférieur aux niveaux de juin et de l'année précédente, tandis que le prix de vente moyen a progressé de 5,4 % sur un an pour atteindre 508 800 $. Les stocks ont augmenté pour atteindre 488 000 unités, soit l'équivalent de 9,6 mois d'approvisionnement.
L'augmentation des stocks disponibles offre un plus grand choix aux acheteurs qualifiés, mais les contraintes d'accessibilité financière et les taux d'intérêt hypothécaires élevés continuent de limiter le volume des transactions. Les rabais et les incitatifs offerts par les constructeurs semblent davantage destinés à écouler les stocks qu'à témoigner d'une demande plus soutenue. Dans le secteur de l'immobilier commercial, le ralentissement des ventes de maisons individuelles devrait inciter certains acheteurs potentiels à rester locataires plus longtemps, tandis que la faible dynamique des ventes n'offre que peu d'indications d'une reprise à court terme de la construction de maisons individuelles.
Indice des prix des logements S&P Cotality Case-Shiller
S&P Dow Jones Indices a publié le 25 août les résultats de l'indice Case-Shiller de juin 2026. L'indice national des prix des logements (NSC) a progressé de 1,5 % sur un an, contre 1,2 % en mai, tandis que les indices composites des 10 et 20 plus grandes villes américaines ont augmenté respectivement de 2,9 % et 2,1 %. Les disparités régionales sont restées importantes : Chicago, New York et Cleveland ont enregistré les plus fortes hausses annuelles, tandis que Seattle, Las Vegas et Denver ont reculé. Avec un IPC à 3,5 % en juin, la croissance nominale des prix des logements est restée inférieure à l'inflation, marquant ainsi le treizième mois consécutif de baisse des prix réels.
Ce repli fait suite à la hausse des taux hypothécaires, qui ont atteint leur plus haut niveau de l'année au milieu de l'été. Cette situation allonge les délais de vente et réduit la part des logements vendus au-dessus du prix affiché, malgré des prix records. La NAR (National Association of Realtors) a constaté que le nombre de contrats en cours reste inférieur d'environ 30 % aux niveaux de 2019, tandis que l'emploi salarié est supérieur de 5 % aux niveaux pré-pandémiques. Cet écart révèle une demande qui ne s'est pas encore traduite par des ventes. Les performances varient fortement au niveau des métropoles : Cincinnati et San Antonio ont chacune enregistré des gains annuels à un chiffre, ce qui montre que l'accessibilité au logement et les conditions de l'offre locales influencent davantage l'activité contractuelle que toute tendance régionale. Dans le secteur de l'immobilier commercial, la faiblesse persistante de l'activité contractuelle à la vente soutient marginalement la demande de logements collectifs, les ménages confrontés à des difficultés d'accès au logement prolongeant leur bail.
PIB du deuxième trimestre 2026 (deuxième estimation) et Revenus et dépenses personnels (juillet)
La Réserve fédérale a publié le compte rendu de sa réunion des 28 et 29 juillet le 19 août. Le Comité a maintenu les taux directeurs entre 3,50 % et 3,75 % par un vote de 9 contre 3, Hammack, Kashkari et Logan ayant voté contre et se prononçant en faveur d'une hausse. Outre les points abordés par le président de la Fed, Kevin Warsh, lors de sa conférence de presse, le compte rendu a souligné la performance « relativement faible » des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) et des prêts aux petites entreprises, a noté que les critères d'octroi de prêts issus de l'enquête SLOOS (Senior Loan Officer Opinion Survey) restent plus stricts que les normes historiques dans toutes les catégories, à l'exception des prêts aux entreprises et aux industries, et a fait état de fortes hausses de prix des intrants pour centres de données, tels que les puces et l'acier. Les services de la Fed ont également qualifié les vulnérabilités en matière de stabilité financière de « notables », pointant du doigt l'effet de levier des fonds spéculatifs proche de niveaux records et les valorisations boursières élevées.
L'alerte concernant les CMBS est notable car elle provient de la surveillance des services de la Réserve fédérale et non d'un gestionnaire de créances ou d'une agence de notation. Elle confirme les tendances en matière de défaillance déjà observées dans les données des gestionnaires. Les données SLOOS apportent des précisions sur la disponibilité du crédit : les critères d'octroi de crédit aux entreprises et aux industries se sont assouplis par rapport aux normes historiques, mais le crédit immobilier commercial reste plus restrictif que la moyenne post-2005. Cela signifie que la reprise générale du crédit observée cette année ne s'est pas étendue de manière uniforme aux dettes garanties par des biens immobiliers. Les détails relatifs au coût des semi-conducteurs et de l'acier donnent un point d'ancrage concret à ce qui, jusqu'à présent, relevait principalement de commentaires qualitatifs sur les budgets de construction des centres de données. Le niveau élevé d'endettement des fonds spéculatifs mérite d'être souligné, étant donné que la part importante de la capacité de crédit privé qui garantit aujourd'hui la dette immobilière commerciale repose sur des sources tout aussi endettées et moins réglementées.
Rapport sur les indicateurs économiques préliminaires (juillet 2026)
Le Bureau du recensement a publié le 27 août son rapport préliminaire de juillet sur le commerce international, les stocks de gros et les stocks de détail. Le déficit commercial des biens s'est creusé, passant de 101,4 milliards de dollars en juin à 118,8 milliards de dollars. Cette hausse s'explique par une diminution des exportations de 6 milliards de dollars, à 199,4 milliards de dollars, et une augmentation des importations de 11,4 milliards de dollars, à 318,2 milliards de dollars. La principale cause de cette augmentation est la hausse des importations de biens d'équipement, qui progressent de 11,3 % par rapport au mois précédent. Les stocks de gros ont augmenté de 1,3 % pour atteindre 959,1 milliards de dollars, soit une hausse de 5,7 % sur un an, tandis que les stocks de détail ont progressé de 0,7 % pour s'établir à 838,5 milliards de dollars, soit une hausse de 3,8 % sur un an. Ces chiffres ne sont pas corrigés des variations de prix.
Le secteur de la construction est l'indicateur le plus pertinent pour l'immobilier commercial. Une hausse mensuelle de 2,2 % des prix de la construction liés à la demande finale, conjuguée à une augmentation de 5 % du prix du bois d'œuvre au niveau des produits intermédiaires transformés, témoigne d'une nouvelle pression à la hausse sur les coûts des projets en cours, notamment les immeubles résidentiels et les sites industriels sensibles aux coûts des charpentes et des matériaux de construction. En contrepartie, la baisse des prix de l'énergie, dont une diminution de 1,8 % des tarifs de transport routier de marchandises, allège quelque peu les charges d'exploitation des entreprises de logistique et de distribution. Résultat : la baisse des coûts des intrants liés à l'énergie et au transport est contrebalancée par la fermeté des prix de la construction, ce qui maintient les conditions de financement des projets sous tension malgré une inflation globale stable.
Nouvelles
Actualités à connaître
La baisse des taux d'intérêt à court terme, la forte croissance des revenus liée à la Coupe du Monde et les voyages d'affaires associés aux centres de données stimulent un regain d'intérêt des investisseurs hôteliers, notamment dans le secteur du luxe. Parmi les transactions figurent la vente du Grande Lakes Orlando Resort pour 1,4 milliard de dollars et celle du Ritz-Carlton Central Park South pour 320 millions de dollars. Les chaînes hôtelières appliquent des exigences de rénovation plus strictes, incitant les propriétaires fortement endettés et confrontés à des investissements différés à vendre plutôt qu'à réinvestir. L'acquisition en juin par JMI Realty d'un hôtel Hilton Garden Inn de 254 chambres à Austin, à environ 100 000 dollars par chambre, auxquels s'ajoutent 65 000 dollars par chambre pour les travaux de rénovation prévus, illustre cette tendance. L'offre neuve représente 0,5 % du parc hôtelier existant, bien en deçà de la moyenne de long terme de 1,6 %.
Le prix unitaire des logements pour personnes âgées a atteint près de 185 000 $ au deuxième trimestre, soit une hausse de plus de 30 % depuis début 2025, selon MMCG Investment. Parallèlement, les loyers des maisons de retraite ont augmenté de 5,6 % sur un an, en raison de la diminution du nombre de lits disponibles. Les propriétaires, notamment les exploitants de maisons de retraite fortement endettés auprès du HUD, restent réticents à vendre compte tenu de la faible offre de logements neufs et de la solidité des fondamentaux du marché. La croissance du nombre de logements neufs a été inférieure à 0,5 % à l'échelle nationale, ce qui a porté le taux d'occupation à plus de 90 %, son plus haut niveau en 20 ans de données NIC Map. Environ 86 % des investisseurs institutionnels prévoient d'accroître leurs allocations en logements pour personnes âgées cette année, selon JLL.
Le rapport de mi-année d'Integra Realty Resources indique que plus de 90 % des marchés de détail sont en reprise ou en expansion, le Sud affichant la meilleure performance et un taux de vacance proche ou inférieur à 4 % dans des villes comme Miami et Austin. Le marché des bureaux reste partagé entre reprise et récession, le taux de vacance des bureaux de catégorie A du quartier central des affaires (CBD) ayant augmenté de 86 points de base sur un an pour atteindre 22,08 %, malgré une hausse des loyers de 1,25 % à 33,79 $ le pied carré. Les secteurs du logement collectif et de l'industrie sont tous deux caractérisés par une offre excédentaire et une expansion, le Sud absorbant encore les nouvelles livraisons de logements collectifs. Le développement spéculatif a ralenti dans tous les secteurs.
Le marché immobilier des sciences de la vie reste excédentaire, mais se stabilise, selon Cushman & Wakefield. Les loyers demandés ont baissé de 5,3 % sur un an pour s'établir à 64,17 $ le pied carré, tandis que le taux de vacance a atteint 24,3 %. Le nombre de projets de construction en cours a diminué pour atteindre 2 % du parc immobilier, contre un pic de 17 % en 2023. Les marchés de capitaux reprennent leur activité : les ventes d'investissements en R&D ont progressé de 4 % pour atteindre 9,3 milliards de dollars, et les investissements mondiaux en capital-risque ont atteint 29,9 milliards de dollars au premier semestre, soit une hausse de 30 %. Le taux de vacance à San Diego a atteint 26,9 %, tandis qu'il est resté stable à 3,6 % à Los Angeles et dans le comté d'Orange. Les immeubles de bureaux et les bâtiments industriels vieillissants sont considérés comme une opportunité de reconversion.
Les sociétés de conseil en acoustique connaissent une forte hausse de la demande, les promoteurs de centres de données les engageant pour réaliser des études acoustiques et fixer des limites de bruit avant l'obtention des autorisations. On compte plus de 3 000 centres de données opérationnels aux États-Unis et environ 1 500 autres en construction, équipés de systèmes de refroidissement et de turbines pouvant dépasser 90 décibels pondérés A. Des riverains de projets dans le Mississippi et le Wisconsin ont intenté des poursuites pour nuisances sonores, tandis qu'un litige en Caroline du Nord porte sur des études acoustiques contradictoires : une étude commandée par un promoteur a relevé un niveau de bruit ambiant de 70 dBA, contre 20 à 40 dBA pour une étude menée auprès de la population, ce qui soulève des questions quant à la possibilité que les études financées par les promoteurs favorisent les constructeurs.
Les coûts de construction devraient s'accélérer au second semestre 2026, les entreprises répercutant une part croissante de la hausse de leurs coûts des intrants sur les maîtres d'ouvrage. Selon la mise à jour de mi-année de JLL, les indices des coûts finaux sont en hausse d'environ 5 % sur un an, les prix des matériaux ayant augmenté de 6,4 % contre 3,5 % pour les prix de la demande finale. JLL prévoit que cet écart se réduira dans les prix des offres, les entreprises cherchant à préserver leurs marges. Les droits de douane accentuent la pression, avec une augmentation de 36 % sur un an pour le cuivre, de 45 % pour l'aluminium et de 27 % pour l'acier laminé à chaud en bobines, ce qui rend l'estimation de JLL, à 8 %, pour l'inflation annuelle des matériaux à portée de main. L'emploi dans le secteur de la construction ne progresse que de 0,6 % par an, contre une moyenne historique de 2,7 %. JLL estime que 61 % des métropoles sont confrontées à des contraintes d'approvisionnement, un chiffre qui devrait atteindre 72 % d'ici 2027. La concurrence pour les électriciens, les techniciens CVC et autres corps de métiers spécialisés est exacerbée par les projets de centres de données. Le changement de cap de la Fed en juin, anticipant une possible hausse des taux, a supprimé un autre facteur de compensation potentielle des coûts. Les propriétaires qui peuvent engager des entrepreneurs dès maintenant, notamment en dehors des marchés à forte concentration de centres de données, pourraient encore trouver des prix plus compétitifs avant que les coûts de base plus élevés n'affectent pleinement les futures offres.
L'Association nationale des agents immobiliers (NAR) a lancé un indice de la demande en immobilier commercial qui suit les premiers facteurs économiques influençant la demande d'espaces dans 306 métropoles américaines. Cet indice est élaboré à partir de données publiques gouvernementales et couvre une période trimestrielle depuis 2022. Il combine quatre sous-indices pondérés : les secteurs industriel et résidentiel collectif représentent chacun 28 % de l'indice, tandis que les bureaux et les commerces de détail représentent chacun 22 %. La demande de bureaux est mesurée par la croissance de l'emploi dans les services professionnels et aux entreprises, celle du secteur industriel par l'emploi dans la production, le transport et l'entreposage, celle du commerce de détail par l'emploi dans le commerce de détail, les loisirs et l'hôtellerie, et celle du logement collectif par la croissance démographique et le solde migratoire. Chaque métropole est notée par rapport aux 305 autres marchés suivis, 100 représentant la moyenne. Un score inférieur à 100 ne signifie pas nécessairement une contraction, mais simplement un ralentissement relatif de la dynamique. L'indice ne prend pas en compte le taux de vacance, les loyers, le taux d'absorption ni la demande au niveau national. La NAR prévoit une analyse trimestrielle complémentaire sur les classements et les tendances par type de bien.
Trois responsables de la Réserve fédérale, Beth Hammack (PDG de la Fed de Cleveland), Neel Kashkari (président de la Fed de Minneapolis) et Lorie Logan (PDG de la Fed de Dallas), ont voté contre une hausse de 25 points de base lors de la réunion du FOMC du 29 juillet. C'est la première fois depuis 2016 que trois membres s'opposent à une décision commune. La Fed a maintenu ses taux inchangés, mais les opposants ont invoqué des pressions inflationnistes généralisées, notamment les droits de douane, le coût de l'énergie et les investissements liés à l'intelligence artificielle. Le rendement des obligations du Trésor à 10 ans a clôturé la semaine à 4,70 % et celui à 30 ans à 5,25 %, tandis que le Trésor américain a doublé son rythme hebdomadaire de rachats de titres de dette, le portant à 4 milliards de dollars, maintenant ainsi les coûts d'emprunt à long terme à un niveau élevé, indépendamment des décisions de la Fed. Les données CME FedWatch indiquent que les marchés anticipent une probabilité d'environ deux contre un d'une hausse des taux en septembre, mais que cette probabilité évolue vers une hausse d'environ deux tiers d'ici décembre. Pour les emprunteurs du secteur de l'immobilier commercial, cela accroît le risque de coûts de financement à taux variable et de construction plus élevés, s'ajoutant aux taux hypothécaires permanents déjà élevés et indexés sur les rendements des obligations du Trésor.
INSIGHTS Spotlight
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Rapport | Investissements et transactions immobilières commerciales aux États-Unis (T2 2026)
L'activité transactionnelle de l'immobilier commercial américain a connu une accélération au deuxième trimestre, avec une hausse de 11,3 % du montant total des transactions par rapport au trimestre précédent et de 9,4 % sur un an, et une augmentation de 10,3 % de la surface totale des transactions par rapport au trimestre précédent. Le prix médian au pied carré pour les transactions portant sur un seul bien a progressé de 8,6 % sur un an, le secteur industriel affichant la plus forte croissance (13,2 %) et le secteur du stockage la plus forte croissance parmi les sous-types (24,0 %) sur un an.
Omar Eltorai s'entretient avec Mike Amthor, responsable de l'analyse de la performance aux États-Unis, et Cole Perry, directeur associé de la recherche américaine chez Groupe Altus, afin de comparer l'indice NCREIF ODCE du deuxième trimestre 2026 avec le rapport trimestriel Investment and Transactions (ITQ). La conversation aborde un transfert de capitaux du logement collectif vers l'immobilier industriel, la solidité confirmée des secteurs de l'entreposage et des bureaux médicaux, ainsi qu'une mise en garde concernant la reprise du marché des bureaux.
Article | L'Église mormone étend discrètement son empire immobilier aux États-Unis (Bloomberg, 25/08/2026)
Cole Perry, directeur adjoint de la recherche chez Altus Group, a fourni les données Reonomy utilisées dans cette analyse de Bloomberg sur le patrimoine immobilier américain de l'Église mormone. L'Église de Jésus-Christ des Saints des Derniers Jours possède au moins 2,4 millions d'acres (environ 970 000 hectares) aux États-Unis par le biais de sa filiale d'investissement, Property Reserve, pour une valeur estimée à plus de 20 milliards de dollars. Ce portefeuille comprend des terres agricoles, des appartements, des hôtels et des bureaux. L'Église transforme de plus en plus ses anciens terrains en communautés planifiées, notamment un projet de 960 acres (environ 388 hectares) près de l'aéroport international de Denver (via Property Reserve), un développement de 4 000 acres (environ 1 619 hectares) à l'ouest de Phoenix et la communauté de Sunbridge, d'une superficie d'environ 27 000 acres (environ 11 000 hectares), en Floride centrale, développée par Land Reserve. L'Utah représente la plus grande part des propriétés connues (22 %), suivi de la Floride (9 %) et de la Californie (7 %).
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HAE)
Mardi 25 août
9h00 : Indice S&P CoreLogic Case-Shiller des prix de l’immobilier résidentiel (juin)
10h00 : Ventes de maisons neuves (juillet)
10h00 : Indice de confiance des consommateurs du Conference Board (août)
Mercredi 26 août
8h30 : Biens durables (juillet)
8h30 : Deuxième estimation du PIB (T2)
8h30 : Revenu personnel (juillet)
8h30 : Dépenses de consommation (juillet)
8h30 : Indice des prix PCE (juillet)
Jeudi 27 août
8h30 : Demandes hebdomadaires d’allocations chômage (22 août)
8h30 : Balance commerciale américaine des biens (juillet)
8h30 : Inventaires de gros (juillet)
8h30 : Inventaires des commerces de détail (juillet)
11h00 : Sondage de la Réserve fédérale de Kansas City (août)
Vendredi 28 août
9h45 : Chicago PMI (août)
10h00 : Sondage sur le moral des consommateurs de l’Université du Michigan – Résultats définitifs (août)
Événements à venir du secteur
27-30 juin : Conférence et exposition internationale BOMA (Long Beach, Californie)
15 juillet : Forum IMN sur l'immobilier commercial en difficulté dans l'ouest (Dana Point, Californie)
27-30 juillet : Semaine de l'Académie NCREIF à SMU (Dallas, Texas)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
Ressources
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