CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
6 juillet 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 29 juin 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice de performance flash S&P Global
S&P Global a publié le 23 juin ses données préliminaires de l'indice des directeurs d'achat (PMI) pour le mois de juin. L'indice composite de production a progressé à 52,2, contre 51,5 en mai, atteignant son plus haut niveau en cinq mois. L'indice d'activité des services a légèrement augmenté à 51,3, contre 50,7, tandis que l'indice PMI manufacturier a grimpé à 55,7, contre 55,1, son plus haut niveau depuis mai 2022. La vigueur du secteur manufacturier a été largement tirée par les stocks, les entreprises ayant anticipé les perturbations potentielles de l'approvisionnement liées au conflit au Moyen-Orient. L'emploi a reculé pour le deuxième mois consécutif, les effectifs manufacturiers ayant diminué au rythme le plus rapide depuis début 2020. L'inflation des prix des intrants est restée historiquement élevée et l'inflation des prix de vente s'est maintenue à son niveau le plus élevé depuis juillet 2025.
L'amélioration apparente masque une situation sous-jacente fragile. L'indice des services, à 51,3, est trop faible pour dynamiser significativement le marché locatif des bureaux et des commerces, et les suppressions d'emplois généralisées assombrissent les perspectives de la demande pour tous les types de biens immobiliers. L'inflation persistante des prix des intrants et des prix de vente maintient l'incertitude quant à la trajectoire des taux de la Fed, limitant ainsi les possibilités de soulagement à court terme pour les emprunteurs à taux variable. La forte hausse de la production manufacturière, alimentée par les stocks, pourrait stimuler la demande logistique à court terme, mais ne constitue pas un signal durable pour les fondamentaux du secteur industriel.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 17 juin son estimation préliminaire des ventes au détail et de la restauration pour mai 2026, faisant état de dépenses totales de 763,7 milliards de dollars, en hausse de 0,9 % par rapport à avril et de 6,9 % par rapport à mai 2025. La période de mars à mai a enregistré une croissance de 5,3 % sur un an. La hausse mensuelle d'avril a été légèrement révisée à la baisse, passant de 0,5 % à 0,4 %. Les ventes au détail ont progressé de 1,0 % sur le mois et de 7,5 % sur un an. La vente en ligne a enregistré la plus forte croissance annuelle, avec 12,2 %, tandis que la restauration et les débits de boissons ont connu une hausse plus modeste de 2,7 % sur un an. Ces chiffres ne sont pas corrigés de l'inflation.
L'offre de 10,3 mois dépasse largement le seuil de 6 mois historiquement associé à un marché équilibré, et la stabilité des prix d'une année sur l'autre indique que les constructeurs absorbent la pression sur les coûts plutôt que de la répercuter. Ce resserrement des marges limite les nouvelles mises en chantier et maintient le nombre de maisons individuelles en construction à un niveau faible jusqu'au second semestre 2026. Ce qui rend cette situation d'autant plus remarquable, c'est que les logements neufs supportaient une part plus importante de la demande, le marché de l'ancien étant paralysé par le blocage des taux d'intérêt. Avec le net affaiblissement des ventes de logements neufs, le marché de la vente ne dispose plus d'aucune soupape de sécurité. Ce ralentissement généralisé renforce marginalement la demande locative, mais les mêmes contraintes d'accessibilité qui freinent la demande d'accession à la propriété limitent également la croissance des loyers que le marché peut raisonnablement absorber.
PIB et Revenus et dépenses personnels
Le Bureau d'analyse économique (BEA) a publié le 25 juin sa troisième estimation du produit intérieur brut (PIB) du premier trimestre 2026, révisant la croissance réelle à la hausse à 2,1 % en rythme annuel, contre 1,6 % dans la deuxième estimation. Cette révision s'explique principalement par une révision à la baisse des importations plutôt que par une demande intérieure plus forte. Les ventes finales réelles aux consommateurs privés, indicateur plus précis de la demande sous-jacente, ont été révisées à la baisse à 1,7 %, contre 2,4 % précédemment. L'indice des prix des dépenses de consommation personnelle (DCP) du premier trimestre a progressé de 4,6 % sur un an et celui des DCP hors alimentation et énergie de base de 4,4 %, ces deux chiffres étant légèrement révisés à la hausse par rapport aux estimations précédentes.
Publié également le 25 juin, le rapport de mai sur les revenus et les dépenses des ménages a révélé une hausse de 0,7 % du revenu personnel nominal sur le mois, tandis que le revenu personnel disponible réel n'a progressé que de 0,3 %, l'inflation ayant compensé les gains nominaux. L'indice des prix PCE nominal a augmenté de 0,7 %, contre seulement 0,3 % pour l'indice PCE réel. L'indice des prix PCE global de mai a progressé de 0,4 % en glissement mensuel et de 4,1 % en glissement annuel ; l'indice PCE de base a augmenté de 0,3 % sur le mois et de 3,4 % en glissement annuel. Le taux d'épargne des ménages a reculé à 3,0 %.
L'ampleur de cette hausse, y compris dans le Nord-Est où les stocks sont limités, suggère qu'il ne s'agit pas uniquement d'un phénomène propre à la Sun Belt ou lié à des incitations. Les ventes en cours précédant les ventes de logements existants d'un à deux mois, les données indiquent une légère augmentation du volume des transactions en juin et juillet. Pour le marché du logement collectif, une reprise durable de l'activité des propriétaires pourrait commencer à orienter une partie de la demande locative vers le marché de la vente, même si les contraintes d'accessibilité financière restent importantes, les taux se maintenant au-dessus de 6 %. L'amélioration du volume des transactions immobilières tend également à soutenir les catégories de commerce de détail connexes liées à l'ameublement et aux services pour la maison, et l'étendue régionale de cette hausse indique que la volonté des consommateurs de réaliser des engagements financiers importants se stabilise sur un nombre croissant de marchés.
L'indice de confiance des consommateurs de l'Université du Michigan pour le mois de juin a été publié le 26 juin. Il s'établit à 49,5, en hausse de 10,5 % par rapport aux 44,8 de mai, mais en baisse de 18,5 % sur un an. L'indicateur des conditions actuelles progresse à 47,7 et celui des anticipations bondit à 50,7, soit une hausse mensuelle de 15 %. Ce rebond est généralisé et touche tous les niveaux de revenus, de patrimoine et d'affiliation politique, principalement grâce à l'apaisement des craintes quant aux conséquences économiques à long terme du conflit iranien. Malgré cela, la confiance reste inférieure de 13 % à son niveau de février, avant le conflit, et plus de la moitié des consommateurs citent la hausse des prix comme un frein à leurs finances personnelles pour le troisième mois consécutif.
Les anticipations d'inflation des consommateurs ont légèrement diminué, mais restent élevées : les anticipations à un an ont reculé à 4,6 %, contre 4,8 % en mai, demeurant nettement supérieures aux 3,4 % enregistrés en février, tandis que les anticipations à long terme ont baissé de 3,9 % à 3,3 %, se rapprochant de la fourchette de 2,8 % à 3,2 % observée en 2024. Le graphique de l'Université du Michigan ci-joint montre que les anticipations concernant le prix de l'essence et l'inflation à long terme sont largement revenues à leurs niveaux d'avant le conflit, même si les anticipations à court terme demeurent plus pessimistes. La justesse de ces anticipations dépendra fortement de l'évolution du conflit et du contexte tarifaire, mais si les anticipations à long terme continuent de se modérer, cela pourrait légèrement alléger la pression sur la courbe des taux du Trésor. Pour l'immobilier commercial, ce climat morose plaide contre toute accélération à court terme des dépenses discrétionnaires, maintenant ainsi les actifs destinés aux consommateurs dans le commerce de détail, l'hôtellerie et les activités de loisirs en phase de stabilisation, dans un contexte de marchés financiers globalement inchangé tant que la Fed maintient sa politique monétaire.
Nouvelles
Actualités à connaître
Informations à connaître
L'Agence américaine pour les services généraux (GSA) a recensé plus de 25,8 milliards de dollars de travaux d'entretien différés dans les bâtiments fédéraux, dont au moins 62 propriétés nécessitant des réparations de 100 millions de dollars ou plus, ce qui complique la volonté de l'administration Trump de consolider et de vendre le patrimoine immobilier gouvernemental. Ed Forst, directeur de la GSA et ancien cadre de Goldman Sachs et de Cushman & Wakefield, explique que les règles du Congrès exigeant l'approbation de tout projet de réparation supérieur à environ 4 millions de dollars ont ralenti les efforts de remise en état, le délai moyen d'approbation d'un dossier étant de 435 jours avant même le lancement des appels d'offres. Le Congrès a également détourné plus de 15 milliards de dollars du Fonds pour les bâtiments fédéraux au fil du temps, et pour le seul exercice 2025, plus d'un milliard de dollars de réparations n'ont pas été financés suite à l'expiration des propositions. Un comité consultatif indépendant estime que le véritable arriéré d'entretien pourrait dépasser 50 milliards de dollars.
L'Assemblée législative de l'État de New York a adopté la loi sur le développement responsable des centres de données (Responsible Data Center Development Act), qui suspendrait pendant au moins un an la délivrance des permis pour les centres de données dont la puissance de pointe dépasse 20 MW. Le projet de loi est actuellement soumis à la signature de la gouverneure Kathy Hochul. Ce moratoire mettrait en péril près de 10 milliards de dollars de projets de centres de données, dont 51 projets à forte consommation électrique, totalisant 12 670 MW d'ici 2030, soit plus du double de la consommation totale de la ville de New York. Les projets de plus de 5 MW seraient également soumis à de nouvelles normes d'efficacité énergétique et au respect des salaires en vigueur, et toute nouvelle construction nécessiterait des consultations publiques. Selon JLL, New York affiche le deuxième tarif d'électricité commerciale le plus élevé d'Amérique du Nord, à 14 cents le kilowattheure. Les opposants au moratoire estiment que la restriction du développement nuirait aux investissements dans les infrastructures d'intelligence artificielle et à la compétitivité nationale. Hochul, qui a soutenu plus de 20 milliards de dollars de subventions liées aux semi-conducteurs et à l'IA depuis 2022, a jusqu'à la fin de l'année pour signer ou opposer son veto au projet de loi, tout en étant en période de réélection.
Les propriétaires de près de 1 000 hôtels sous la marque Marriott ont officiellement exigé que Marriott revoie la rentabilité de son programme de fidélité Bonvoy. Cette demande fait suite à la révélation par la société que les revenus liés aux commissions des cartes de crédit co-marquées devraient bondir de 35 % cette année, pour atteindre près d’un milliard de dollars, contre 716 millions de dollars en 2025 et 410 millions de dollars en 2019. Les franchisés, qui supportent le coût de l’utilisation des points de fidélité, affirment qu’on leur avait initialement indiqué que le programme atteignait à peu près l’équilibre et estiment qu’ils devraient recevoir une compensation équivalente à celle versée par les agences de voyages en ligne tierces telles qu’Expedia. Marriott a réagi en publiant pour la première fois des données financières limitées sur le programme et en augmentant la compensation des propriétaires pour les séjours fidélité lors des nuits de forte demande. Cependant, les propriétaires jugent ces concessions insuffisantes. Ce différend met en lumière une tension structurelle inhérente au modèle de franchise hôtelière à faible intensité capitalistique, où les revenus de la marque et la rentabilité de l’établissement peuvent diverger fortement. Il survient alors que les actions des REIT hôtelières stagnent ou baissent depuis janvier 2020, tandis que celles de Marriott ont presque triplé sur la même période.
Le FOMC a voté à l'unanimité (12 voix contre 0) le maintien du taux des fonds fédéraux entre 3,50 % et 3,75 % lors de sa réunion de juin, soit le quatrième statu quo consécutif, en raison des incertitudes liées à l'inflation engendrée par la guerre en Iran. Cette décision a été prise lors de la première réunion de Kevin Warsh à la tête de la Fed, malgré sa nomination par Trump, qui laissait présager une baisse plus rapide des taux. Les acteurs du secteur ont noté que ce maintien était largement anticipé, un dirigeant déclarant que le secteur avait bâti sa stratégie sur l'hypothèse qu'une baisse significative des taux n'interviendrait pas en 2026. Pour l'immobilier commercial, ce maintien persistant des coûts d'emprunt élevés, exerce une pression constante sur les emprunteurs à taux variable et les prêts arrivant à échéance, et limite la compression des taux de capitalisation à l'approche du second semestre.
D'après un récent rapport de Newmark, les grandes entreprises technologiques ne réduisent plus leurs parcs immobiliers de bureaux de manière généralisée, mais se regroupent dans un nombre plus restreint d'immeubles de meilleure qualité, situés sur des marchés ciblés. Plutôt que de conserver de vastes surfaces dispersées, les géants de la tech privilégient les campus phares et les actifs de prestige dans les pôles d'innovation disposant d'un important vivier de main-d'œuvre, tels que San Francisco, Seattle et New York. La croissance de l'IA constitue un moteur essentiel de la demande, les entreprises considérant la collaboration en présentiel comme une nécessité de productivité pour les équipes spécialisées. Newmark note que la surface par employé a diminué moins que prévu, les employeurs continuant de louer en fonction des pics d'activité plutôt que de l'utilisation moyenne. L'offre de nouveaux bureaux a considérablement ralenti, contribuant à réduire l'écart entre l'offre et la demande sur les marchés les plus prisés. Pour les propriétaires, attirer les entreprises technologiques exige de plus en plus des prestations haut de gamme, une animation au rez-de-chaussée et un accès aux transports en commun. Les immeubles de catégorie B continuent d'afficher un taux de vacance élevé, l'écart de performance entre les espaces de prestige et les espaces standard se creusant.
L’immobilier, prochaine voie d’investissement pour les investisseurs en dette qui évitent le crédit privé | Bloomberg, 18 juin 2026
Selon Jon Pruzan, coprésident de Pretium, les turbulences du crédit privé réorientent les capitaux d'emprunt vers l'immobilier. M. Pruzan a souligné l'attrait des prêts garantis par des actifs physiques, dans un contexte de volatilité du secteur des logiciels qui pèse sur le crédit privé des entreprises et alimente les inquiétudes liées à l'obsolescence programmée de l'IA. Pretium, qui possède environ 90 000 maisons individuelles en location, cible les promoteurs immobiliers régionaux qui dépendaient auparavant des financements bancaires, en leur proposant des taux d'intérêt supérieurs de 600 à 650 points de base au SOFR et en générant des rendements à effet de levier d'environ 15 %. En contrepartie de ces écarts de taux, les investisseurs sont soumis à une période de blocage de cinq ans sans possibilité de rachat. Pretium a reconnu subir des pressions politiques persistantes, notamment un projet de loi visant à restreindre les acquisitions institutionnelles de maisons individuelles, tout en faisant valoir que l'entreprise rend service aux locataires qui n'ont pas les moyens d'acheter.
INSIGHTS Spotlight
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Pour leur 100e épisode du podcast CRE Exchange, Omar Eltorai et Cole Perry abordent trois sujets d'actualité concernant le marché immobilier commercial américain.
Tout d'abord, la nouvelle ère de la Fed : la première réunion de Kevin Warsh à la tête de la banque centrale américaine n'a entraîné aucune modification des taux, mais a clairement indiqué que des changements majeurs étaient à venir (nombreux groupes de travail, moins de transparence, potentiellement de nouvelles mesures privilégiées) ; les marchés anticipent des hausses de taux jusqu'à la fin de l'année.
Deuxièmement, la loi sur l'accès au logement a été adoptée par les deux chambres, mais sa signature par le président est désormais incertaine. Cet épisode analyse les conséquences pour les investisseurs de l'interdiction des logements individuels à résidence (SFR) à vocation institutionnelle, des dispositions relatives aux logements locatifs et des réformes de l'offre, si et quand cette loi sera promulguée.
Troisièmement, Omar partage les conclusions d'une étude à venir réexaminant l'efficacité de l'immobilier commercial comme protection contre l'inflation, et indiquant dans quels cas les données montrent que c'est le cas et dans quels cas ce n'est pas le cas.
Toutes les tendances observées dans les données immobilières commerciales ne sont pas ce qu'elles paraissent.
La part des transactions immobilières commerciales américaines provenant d'opérations importantes (supérieures à 10 millions de dollars) est en hausse. Ce phénomène est généralement interprété comme un signe de retour de la confiance des investisseurs institutionnels. Toutefois, le seuil de 10 millions de dollars définissant une « opération importante » est rarement ajusté en fonction de l'inflation, et en termes réels, ce seuil est aujourd'hui sensiblement inférieur à ce qu'il était.
Si on en tient compte, le tableau change : dans certains secteurs, la tendance se maintient ; dans d'autres, elle disparaît presque complètement.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Mardi 30 juin
9h00 : Indice S&P Case-Shiller des prix de l’immobilier résidentiel (avril)
9h45 : Chicago PMI (juin)
10h00 : Confiance des consommateurs (juin)
10h00 : Enquête sur les offres d'emploi et le roulement du personnel (mai)
Mercredi 1er juillet
8h15 : Rapport ADP sur l’emploi (juin)
9h45 : Indice PMI manufacturier américain (juin)
10h00 : Indice PMI manufacturier ISM (juin)
10h00 : Dépenses de construction (mai)
Jeudi 2 juillet
8h30 : Demandes hebdomadaires d’allocations chômage (27 juin)
8h30 : Rapport sur l'emploi (juin)
8h30 : Taux de chômage (juin)
8h30 : Salaire horaire moyen (juin)
10h00 : Commandes d'usine (mai)
Événements à venir du secteur
27-30 juin : Conférence et exposition internationale BOMA (Long Beach, Californie)
15 juillet : Forum IMN sur l'immobilier commercial en difficulté dans l'ouest (Dana Point, Californie)
27-30 juillet : Semaine de l'Académie NCREIF à SMU (Dallas, Texas)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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