CRE This Week - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
26 octobre 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 26 octobre 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice des prix des logements S&P Cotality Case-Shiller
Les données d'août (publiées le 27 octobre) indiquent une hausse de 2,1 % de l'indice national sur un an (contre 1,9 % en juillet). Les indices composites des 10 et 20 plus grandes villes américaines progressent respectivement de 3,6 % et 2,7 % (contre 3,4 % et 2,5 % précédemment). Après correction des variations saisonnières, ces trois indices affichent des hausses de 0,3 %, 0,4 % et 0,3 % par rapport au mois précédent. Avec un IPC à 3,4 %, les prix immobiliers réels ont reculé pour le quinzième mois consécutif. Chicago (+6,7 %), New York (+6,2 %) et Cleveland (+4,3 %) affichent les plus fortes baisses, tandis que Seattle (-2,0 %), Las Vegas (-1,3 %), Dallas et Denver (-0,8 % chacune) accusent un retard. Les données de Detroit n'ont pas été publiées en raison de retards de saisie.
L'indice HMI évolue en fonction des mises en chantier de maisons individuelles plutôt qu'en amont ; la baisse de confiance observée ne constitue donc pas une prévision à elle seule. Les mises en chantier de maisons individuelles sont en hausse sur un an malgré un moral des constructeurs au plus bas depuis 14 ans, ce qui suggère que ces derniers maintiennent leurs volumes grâce à des baisses de prix et des incitations, même si les données relatives aux mises en chantier comportent une marge d'erreur importante. Les mises en chantier d'autres types de logements seraient en baisse d'environ 25 % sur un an. Les mises en chantier d'immeubles de 5 logements et plus sont volatiles et se sont établies en moyenne à environ 430 000 en 2026. Le chiffre de septembre est donc nettement inférieur à la tendance, tandis que les permis de construire pour les immeubles de 5 logements et plus restent supérieurs.
La baisse annuelle du nombre de logements achevés devrait contribuer à absorber l'offre de la Sun Belt. Parallèlement, les rabais offerts par les constructeurs et les réductions de loyer constituent une concurrence pour les appartements de catégorie B et les ensembles résidentiels locatifs.
Ventes de maisons neuves
Les ventes de septembre (publiées le 27 octobre) se sont établies à un rythme annuel de 676 000 unités, en baisse de 0,6 % par rapport aux 680 000 unités révisées d’août et de 5,3 % sur un an ; ces variations ne sont toutefois pas statistiquement significatives. Les stocks ont diminué de 1,0 % pour s’établir à 476 000 unités, et le stock disponible est passé de 8,5 à 8,4 mois. Le prix médian a progressé de 3,9 % sur un mois pour atteindre 400 400 $, mais reste inférieur de 3,9 % à celui d’il y a un an. Le prix moyen, à 472 800 $, a reculé de 6,7 % sur un an, ce qui constitue la seule variation de prix statistiquement significative de ces données.
Les ventes en cours précèdent généralement les ventes de logements existants d'un à deux mois ; l'activité de revente devrait donc rester faible jusqu'à la fin du quatrième trimestre. Cette même évolution des taux d'intérêt fait grimper les coûts d'emprunt des entreprises : le rendement des obligations du Trésor à 10 ans avoisine les 5 % et le taux moyen des prêts hypothécaires à 30 ans dépasse légèrement les 7,3 %, ce qui maintient un écart important entre l'offre et la demande pour les transactions et les refinancements. La faiblesse de la demande de logements en propriété devrait favoriser le maintien des locataires, notamment dans le Sud et l'Ouest, où l'offre de logements neufs est importante et les concessions restent courantes.
Indice de confiance des consommateurs
L'indice d'octobre (publié le 27 octobre) a progressé de 7,5 points pour atteindre 91,7, son plus haut niveau depuis juin et nettement supérieur aux prévisions (environ 81). L'indice de la situation actuelle a gagné 8,6 points à 120,4, et l'indice des anticipations a progressé de 6,9 points à 72,6, restant toutefois inférieur au seuil de 80, historiquement associé au risque de récession. Le Conference Board a attribué ce rebond à la baisse des prix de l'essence. Les anticipations d'inflation à douze mois ont légèrement diminué, mais demeurent élevées à 5,8 %. Les intentions d'achat de logements et de véhicules ont reculé, les dépenses prévues en services et biens durables ont baissé, et les projets de vacances ont légèrement diminué, passant de 44,2 % à 43,3 %, avec une préférence pour les voyages intérieurs. Seuls les consommateurs de moins de 35 ans et les ménages dont le revenu annuel est supérieur à 100 000 $ ont affiché une confiance accrue en moyenne sur six mois.
La faiblesse du marché des biens durables laisse présager un ralentissement possible des ventes au détail liées au logement, comme l'ameublement et le bricolage, tandis que les difficultés d'accès à la propriété pourraient inciter les locataires à rester et soutenir le maintien du parc immobilier multifamilial. La répartition des stocks par niveau de patrimoine suggère que les commerces destinés aux ménages à faibles revenus, notamment les magasins à bas prix et les enseignes discount ainsi que les centres commerciaux qu'ils abritent, sont plus exposés que les commerces ciblant les ménages à revenus plus élevés. Les supermarchés et autres commerces de première nécessité devraient être mieux protégés, de même que les enseignes de luxe. Les anticipations d'inflation à long terme, à 3,5 %, sont supérieures à la fourchette de 2024, mais il s'agit de réponses à un sondage et non de l'inflation réelle.
Décision du FOMC concernant les taux d'intérêt
Le FOMC a maintenu le taux directeur de la Réserve fédérale dans sa fourchette cible de 3,75 % à 4,00 % le 28 octobre, par un vote de 10 voix contre 2, six semaines après sa hausse du 16 septembre, la première depuis juillet 2023. Le gouverneur Cook et le président de la Fed de Cleveland, Hammack, ont voté contre, se prononçant en faveur d'une hausse de 25 points de base. Le communiqué qualifie la croissance de robuste et l'inflation d'élevée, sans fournir de prévisions. Le président Warsh a indiqué que la croissance du PIB du premier semestre avait été révisée à la hausse, à 2,4 % contre 1,8 % précédemment, et que la croissance du troisième trimestre avait probablement dépassé 3 %. Les contrats à terme indiquaient alors une probabilité d'environ 85 % d'une hausse en décembre, et le rendement des obligations du Trésor à 10 ans a progressé d'environ 5 points de base pour atteindre 5,04 %.
L'inflation sous-jacente, à 5,0 % sur un an, témoigne de pressions sur les coûts bien au-delà du carburant, ce qui conforte le maintien de taux d'intérêt élevés et limite l'allègement des coûts de la dette. Les coûts de construction constituent le canal le plus direct. Les produits sidérurgiques ont progressé de 2,2 % en septembre et de 27,6 % sur un an, tandis que les produits métalliques de construction ont augmenté de 1,4 % (7,4 % sur un an). La demande finale dans le secteur de la construction est restée stable en septembre, mais affiche une hausse de 5,4 % sur un an, dont 5,7 % pour les nouveaux bâtiments industriels et 6,0 % pour les nouveaux bureaux, ce qui laisse penser que la hausse des coûts des intrants n'est pas encore pleinement répercutée sur les prix des contrats. Les prix du transport routier de marchandises ont bondi de 19,3 % sur un an, entraînant une augmentation des coûts d'exploitation pour les entreprises logistiques, et les prix des hébergements touristiques ont grimpé de 5,6 % sur un mois.
PIB du troisième trimestre 2026 (estimation préliminaire) et Revenus et dépenses personnels
Le PIB réel a progressé de 3,4 % en rythme annualisé au troisième trimestre (contre 2,2 % au deuxième trimestre), selon les données publiées par le BEA le 29 octobre. Cette croissance a été tirée par l'investissement, notamment par les stocks et les équipements (principalement informatiques), les dépenses de consommation et les dépenses publiques ayant également contribué à cette hausse. Les ventes finales réelles aux particuliers ont augmenté de 4,9 %. L'inflation trimestrielle des dépenses de consommation personnelle (PCE) a ralenti à 2,1 % en rythme annualisé, et l'inflation sous-jacente à 2,5 %. Le mois de septembre a été plus morose : les PCE réelles sont restées quasiment stables, le revenu disponible réel a reculé de 0,3 % et le taux d'épargne s'est établi à 3,8 %. Les prix des PCE ont progressé de 0,5 % en glissement mensuel (0,3 % sous-jacente), portant l'inflation annuelle des PCE à 3,6 % et celle sous-jacente à 3,1 %.
La faiblesse des chiffres a ramené le rendement des obligations du Trésor à 10 ans sous la barre des 5,2 %, et les marchés anticipent désormais plus de 80 % de chances de maintien du taux directeur lors de la réunion du FOMC d'octobre, contre environ 65 % il y a une semaine pour une hausse de 25 points de base. Cela atténue le risque de taux à court terme pour les emprunteurs à taux variable, mais un taux à 10 ans supérieur à 5 % maintient les coûts de la dette à taux fixe et la pression sur les taux de capitalisation à un niveau élevé. Les pertes d'emplois concentrées dans les secteurs d'activité utilisant des bureaux indiquent une absorption nette limitée de ces derniers. La baisse des salaires réels et un taux d'épargne de 4,1 % laissent peu de marge de manœuvre pour les dépenses de fin d'année, ce qui constitue un frein pour les locataires des secteurs du commerce de détail et de l'hôtellerie-restauration. Les gains observés dans le secteur manufacturier et chez les entrepreneurs spécialisés dans le bâtiment non résidentiel sont cohérents avec la poursuite des travaux de construction de centres de données et de centrales électriques.
Nouvelles
Actualités à connaître
La demande d'entreposage industriel extérieur (EIE) croît parallèlement au développement des centres de données. Des terrains d'une superficie généralement inférieure à 4 hectares servent à stocker l'acier, le béton, les générateurs et les véhicules à proximité des chantiers. L'offre est tendue, car l'obtention des permis pour de nouveaux sites d'EIE est complexe dans la majeure partie du pays. À l'échelle nationale, les loyers des EIE ont augmenté de 32 % depuis 2021, selon CBRE. Dans les huit principaux marchés portuaires, dont Houston, Savannah et Norfolk, les loyers ont même progressé de plus de 110 % depuis 2020, d'après Alterra IOS. Les investisseurs institutionnels suivent le mouvement : Brookfield a conclu un accord pour acquérir Peakstone Realty Trust pour 1,2 milliard de dollars, une coentreprise de Starwood Property Trust a accordé un prêt de 672 millions de dollars sur un portefeuille d'EIE en août, et des agrégateurs constituent des portefeuilles auprès de petits propriétaires régionaux. Selon certaines estimations, le marché potentiel d'investissement avoisinerait les 300 milliards de dollars.
Selon CRED iQ, les émissions de CMBS de marque privée, adossées à un seul actif et un seul emprunteur (SASB) et les prêts de grande envergure, ont totalisé 66 milliards de dollars jusqu'en septembre, contre 21,2 milliards pour les conduits, soit 76 % du total de 87,2 milliards. Le volume combiné est en hausse de 2 % par rapport à l'année précédente. Les actifs sous-jacents se détournent des bureaux et des commerces : les émissions de SASB pour les bureaux ont chuté à 12,5 milliards de dollars (contre 22,4 milliards) et celles pour les commerces ont été divisées par deux à 5,1 milliards, tandis que les émissions pour l'immobilier multifamilial ont progressé à 10 milliards de dollars (contre 2,9 milliards), celles pour les hôtels à 11,3 milliards (contre 8,8 milliards) et celles pour les centres de données à 6,2 milliards. Sur l'ensemble des deux segments, la part des émissions pour l'immobilier multifamilial a plus que doublé, passant de 8 % à 18 %, tandis que celle pour les commerces a reculé de 16 % à 9 %. Les conduits restent concentrés sur des garanties conventionnelles, avec des prêts à taux fixe à un coupon moyen pondéré de 6,43 %, tandis que 60 % du solde SASB est à taux variable.
Les ventes de résidences pour seniors aux États-Unis ont atteint environ 28 milliards de dollars en septembre, dépassant tous les totaux annuels enregistrés par Newmark depuis 2001 et enregistrant une hausse de 111 % par rapport aux neuf premiers mois de 2025. Il s'agit de la plus forte augmentation pour un type de bien immobilier, hors centres de données. Le secteur a affiché un rendement moyen de 16,2 % au deuxième trimestre, contre 4,9 % pour l'immobilier industriel et 4,1 % pour les bureaux. Le Bureau du recensement prévoit que la population âgée de 80 ans et plus augmentera de plus de 50 % d'ici 2035, les baby-boomers les plus âgés atteignant l'âge de 80 ans cette année. L'offre de logements neufs reste freinée par des coûts de construction élevés, des droits de douane, des taux d'intérêt élevés et un processus de développement plus complexe, ce qui maintient les prix de l'immobilier à un niveau élevé.
Depuis juillet, date à laquelle des colonnes porteuses de l'ancien siège de Pfizer, le plus important projet de conversion de la ville avec plus de 1 600 logements prévus, ont cédé, la ville de New York a délivré 16 permis de construire initiaux pour des projets de transformation de bureaux en appartements. Le Département des bâtiments a inspecté 24 autres sites de conversion et a conclu que l'effondrement était dû à un agrandissement complexe du bâtiment plutôt qu'à un risque inhérent à la conversion. Le rythme de délivrance des permis reste nettement inférieur à celui du premier semestre, en raison d'un contrôle plus strict des prêteurs et de la hausse des taux d'intérêt. La ville prévoit la création de 12 000 appartements issus de ces conversions dans les années à venir, notamment grâce à un projet dans le centre de Brooklyn visant à transformer une tour de 24 étages qui n'a jamais attiré de locataire de bureaux. Ce projet devrait être réalisé en 18 à 20 mois, contre quatre à cinq ans pour une construction neuve. La hausse des loyers, des coûts de construction et la reprise du marché des bureaux compliquent la situation économique pour certains propriétaires.
Les marchés du crédit peinent à absorber la dette liée au déploiement des infrastructures d'IA, avec au moins 18 financements de centres de données sur les marchés des obligations à haut rendement et des prêts à effet de levier affichant désormais des rendements à deux chiffres. Les entreprises ont levé cette année un montant record de 460 milliards de dollars de dette liée à l'IA à l'échelle mondiale, tandis que les émissions d'ABS et de CMBS pour les centres de données ne totalisent qu'environ 22 milliards de dollars, à peine supérieures à celles de l'année dernière. Les obligations de centres de données les mieux notées offraient un rendement inférieur à 5 % début 2026 et avoisinent désormais les 7 %. Les coûts des swaps sur défaut de crédit (CDS) sur Oracle, Nvidia et Meta ont atteint des niveaux records, et les prêteurs indiquent que le transfert du risque peut prendre jusqu'à cinq mois. Les investisseurs examinent également de près les clauses contractuelles permettant aux locataires de se retirer en cas de retard de trois à six mois des projets, et certains prêteurs évitent les sites isolés en raison du risque de réaffectation.
Le FOMC a voté par 10 voix contre 2 le maintien du taux des fonds fédéraux entre 3,75 % et 4,00 %, six semaines après sa première hausse depuis 2023. Les deux voix dissidentes étaient favorables à une augmentation d'un quart de point. L'IPC de septembre a progressé de 3,7 % sur un an, contre 3,4 % en août, et 16 des 18 membres du comité se sont déclarés favorables à une nouvelle hausse cette année. Le taux des obligations du Trésor à 10 ans a clôturé à 4,992 % le 27 octobre, après avoir franchi la barre des 5 % en septembre pour la première fois depuis 2007. Suite à la hausse des taux du Trésor, les établissements de crédit ont revu leurs hypothèses internes de ratio prêt/valeur, et l'incertitude quant à l'évolution des taux a ralenti les ventes d'investissements, les vendeurs en difficulté étant à l'origine d'une grande partie du volume de la baisse. Les prêteurs privés restent actifs, tandis que les CMBS ont été davantage affectés par la hausse des taux.
La pause de la Fed ouvre une fenêtre pour les acheteurs de biens immobiliers commerciaux en difficulté (GlobeSt, 29/10/2026)
La Fed a maintenu ses taux inchangés cette semaine, alors qu'une hausse en décembre est largement anticipée et que le rendement des obligations du Trésor à 10 ans avoisine les 5 %. Trepp estime que 733,2 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à échéance en 2027, et les prêteurs réduisent les prolongations, la tension étant particulièrement forte dans les secteurs de l'hôtellerie et du logement collectif, où les prêts relais à taux variable sont passés de près de 4 % à environ 9 %. Les vendeurs n'ont pas encore revu leurs prix, ce qui entraîne l'annulation de transactions d'appartements ou des renégociations de prix allant jusqu'à 10 %, et une stagnation générale de l'activité transactionnelle. Les liquidités disponibles des fonds de capital-investissement mondiaux s'élèvent à environ 1 300 milliards de dollars, favorisant les acheteurs disposant d'importants fonds propres. Le taux de défaillance des CMBS de bureaux a atteint 12,16 % en septembre, et les tours de Los Angeles se négocient entre 130 et 150 dollars le pied carré, contre une moyenne pré-pandémique proche de 450 dollars.
INSIGHTS Spotlight
Découvrez les dernières recherches et analyses d'Altus
Cole et Omar reviennent tout juste de la conférence CREDA à Denver et ont reçu en studio Shawn Moura, directeur exécutif de la Fondation de recherche de la Commercial Real Estate Development Association (CREDA), pour analyser les tendances du secteur. Ils ont abordé les raisons pour lesquelles les promoteurs diversifient leurs investissements immobiliers, l'impact des centres de données qui transforment en profondeur l'ensemble du marché – des flux de capitaux à l'accès à l'électricité en passant par la demande de bureaux – et les perspectives offertes par les recherches de CREDA à l'horizon 2027.
San Francisco et Oakland ont enregistré les plus fortes croissances annuelles des loyers du marché multifamilial parmi les principales zones métropolitaines américaines pour l'année se terminant au deuxième trimestre 2026, avec respectivement 8,6 % et 6,0 %. Cette forte croissance s'est concentrée sur quelques sous-marchés, et non répartie uniformément dans les métropoles. Chisem Phillips, expert du marché multifamilial chez Groupe Altus, analyse la situation plus en détail dans son dernier article.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HAE)
Lundi 2 novembre
9h45 : Indice PMI manufacturier américain (octobre)
10h00 : Indice PMI manufacturier ISM (octobre)
10h00 : Dépenses de construction (sept.)
Mardi 3 novembre
10h00 : Enquête sur les offres d'emploi et le roulement du personnel (septembre)
10h00 : Commandes d’usine (sept.)
Mercredi 4 novembre
8h15 : Rapport national sur l’emploi d’ADP (octobre)
8h30 : Balance commerciale américaine (septembre)
9h45 : Indice de performance des services américains (octobre)
10h00 : ISM Services PMI (oct.)
Jeudi 5 novembre
8h30 : Productivité et coûts préliminaires (T3)
8h30 : Demandes hebdomadaires d’allocations chômage (31 octobre)
Vendredi 6 novembre
8h30 : Rapport sur l’emploi, taux de chômage et salaire horaire (octobre)
10h00 : Sondage sur le moral des consommateurs de l’Université du Michigan – Données préliminaires (novembre)
15h00 : Crédit à la consommation (sept.)
Événements à venir du secteur
26-28 octobre : Réunion d'automne 2026 de l'ULI (Miami, Floride)
26 - 28 octobre : Sommet mondial CoreNet (Chicago, Illinois)
16 - 19 novembre : Conférence annuelle NAREIT REITworld (Atlanta, GA)
9 et 10 décembre : ICSC New York 2026 (New York, NY)
ÉVÉNEMENT À LA UNE
26-28 avril 2027 • New York
Hôtel Sheraton New York Times Square
Altus Connect 2027 réunit les professionnels de l'évaluation, les opérateurs, les prêteurs et les leaders technologiques les plus influents du secteur afin d'explorer les tendances qui redéfinissent l'immobilier commercial.
Explorez les prochaines étapes pour l'industrie, échangez des idées, voyez de vos propres yeux comment Altus fait progresser le ARGUS Intelligence Platform et connectons-nous ensemble pour façonner l'avenir.
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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Ressources
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