Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?

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Les acteurs de l'immobilier commercial mettent en garde contre le blocage des transactions et les loyers impayés en raison de la prolongation du confinement | GlobeSt, 3 novembre 2025

Alors que le blocage des services fédéraux entre dans son deuxième mois, les acteurs de l'immobilier commercial alertent sur le gel des financements et la mise en congé technique de nombreuses agences. Ces problèmes ralentissent la délivrance des permis, le traitement des dossiers par la SBA, les approbations de la FHA et les procédures relatives aux baux fédéraux, paralysant ainsi les transactions et les calendriers de construction, tandis que les coûts s'accumulent. Les propriétaires de logements occupés par des fonctionnaires fédéraux se retrouvent confrontés à des loyers impayés et à l'absence de personnel pour examiner ou signer les documents, ce qui accroît le risque de défaut de paiement en cas d'arrêt des fonds du HUD. De plus, les bailleurs ne peuvent ni expulser les locataires ni augmenter les loyers pour compenser les pertes. Les promoteurs signalent des engorgements au sein d'agences telles que le Corps des ingénieurs de l'armée et l'EPA, susceptibles d'entraîner des dépassements de budget, selon la durée des retards et la prise en charge des coûts supplémentaires. Les prêteurs et les investisseurs s'interrogent sur la patience des autres bailleurs de fonds face à cette impasse. Certains programmes, supprimés sous l'administration précédente et qui reposaient sur des financements ponctuels, pourraient désormais nécessiter de nouvelles approbations, accentuant l'incertitude. Si le blocage persiste, il faut s'attendre à des répercussions de plus en plus importantes, des services de prêt aux agences de location, le logement collectif et le logement social étant particulièrement vulnérables.

Taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers commerciaux : 6,57 % ; taux de capitalisation : 6,34 % | Commercial Observer, 3 novembre 2025

D'après les dernières données de CRED iQ, le taux d'intérêt moyen global pour l'ensemble des types de biens immobiliers commerciaux s'établit à 6,57 %, tandis que le taux de capitalisation moyen se situe à 6,34 %. Cet écart réduit de seulement 23 points de base souligne un contexte de rendements comprimés, où les coûts d'emprunt demeurent élevés par rapport aux taux de capitalisation. Ces chiffres reflètent un marché qui s'adapte encore à la perspective de taux d'intérêt durablement élevés, la capacité de remboursement de la dette pouvant être mise à rude épreuve dans les secteurs où les taux de capitalisation ne parviennent pas à dépasser significativement les frais de financement.

Nouveaux venus sur le marché | Commercial Observer, 4 novembre 2025

L'année 2025 a marqué le grand retour des marchés du crédit après une période de ralentissement difficile et dysfonctionnelle consécutive à la crise bancaire régionale de 2023 et à un régime de taux d'intérêt durablement élevé qui a caractérisé la première moitié de la décennie. Cependant, le repli pluriannuel des prêts bancaires traditionnels a créé un nouvel environnement, le crédit privé et les fonds de dette s'imposant comme un marché de 1 700 milliards de dollars accessible aux emprunteurs du secteur de l'immobilier commercial. Les établissements de crédit traditionnels, tels que les banques commerciales, restent contraints par la pression réglementaire ou par un bilan risqué qui limite leur capacité à accorder les niveaux de levier élevés exigés par les emprunteurs, permettant ainsi au crédit privé de combler le vide laissé par cette situation. Au-delà des produits de base comme les prêts relais, les prêts d'acquisition et les prêts à la construction, le crédit privé finance les rachats de créances et le rachat de prêts existants auprès des banques.

Sonida va créer l'une des plus grandes entreprises de résidences pour personnes âgées aux États-Unis suite à une fusion | Wall Street Journal, 5 novembre 2025

Sonida Senior Living a annoncé son projet d'acquisition de CNL Healthcare Properties pour 1,8 milliard de dollars en numéraire et en actions, créant ainsi l'une des plus importantes plateformes de résidences pour seniors aux États-Unis, avec plus de 14 000 logements répartis dans 153 résidences. La fusion, dont la finalisation est prévue au premier semestre 2026, constitue la plus importante transaction dans le secteur des résidences pour seniors depuis 2021 et témoigne du regain d'intérêt des investisseurs après des années de difficultés liées à la pandémie. La hausse du taux d'occupation, le ralentissement des mises en chantier et la croissance annuelle des loyers de 4 à 8 % alimentent l'optimisme, le vieillissement de la population stimulant la demande. Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie de redressement de Sonida, menée par Conversant Capital, qui a recapitalisé l'entreprise en 2021 et détiendra environ 30 % du capital de la nouvelle entité. Cette transaction reflète la confiance croissante dans le fait que le secteur des résidences pour seniors est entré dans une nouvelle phase d'expansion, face à une offre raréfiée et au passage à l'âge de 80 ans des baby-boomers.

Un rapport sur les tendances émergentes révèle des aspects positifs | Commercial Property Executive, 5 novembre 2025

Le rapport « Tendances émergentes de l'immobilier 2026 » de PwC et ULI souligne un optimisme prudent face à la stabilisation des marchés américains. La construction de bureaux a chuté à son plus bas niveau depuis la crise financière, mais la demande s'améliore dans des villes clés comme New York et San Francisco, les locataires privilégiant les actifs de haute qualité. Les centres de données restent la principale cible d'investissement, portés par la croissance de l'IA et du cloud malgré les contraintes énergétiques. Dallas-Fort Worth arrive en tête des marchés à suivre, suivie de Miami, Houston, Nashville, Tampa, Phoenix et certaines zones de la région métropolitaine de New York.

Durée des baux de location de maisons individuelles et modèles de services en constante évolution : la stabilité prime sur la rotation des locataires | Commercial Observer, 7 novembre 2025

Aux États-Unis, la durée des baux s'allonge sur le marché locatif des maisons individuelles, locataires et investisseurs privilégiant la stabilité à la rotation des locataires. Selon RealPage, la durée moyenne d'un bail pour un appartement neuf a atteint un record de 12,8 mois en 2025, tandis que les données de Cotality indiquent une croissance nationale des loyers des maisons individuelles proche de 1,4 %, légèrement inférieure à sa moyenne de long terme. L'accession à la propriété étant de plus en plus difficile et seul un locataire sur trois envisageant d'acheter un jour, les ménages optent pour des engagements plus longs, tandis que les propriétaires bénéficient de coûts de rotation réduits et de flux de trésorerie plus stables. Cette évolution du secteur vers des baux plus longs, des modèles de services améliorés et des prestations de qualité redéfinit la compétitivité et renforce l'attractivité des investissements. Pour l'immobilier commercial, cette tendance reflète une institutionnalisation accrue du marché locatif des maisons individuelles, où la stabilité du taux d'occupation et l'efficacité opérationnelle sont aussi importantes que la croissance des loyers, offrant aux investisseurs un profil de revenus stable malgré les difficultés persistantes d'accès au logement.