Au deuxième trimestre 2026, les investissements commerciaux dans la région du Grand Toronto ont connu une augmentation de 35 % par rapport à l'année précédente.

D'après les données de Altus Data StudioAu cours du premier semestre 2026, la confiance des investisseurs dans le marché immobilier commercial de la région du Grand Toronto (RGT) s'est améliorée, le volume total des investissements progressant de près de 35 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 10,2 milliards de dollars. Cette hausse a été soutenue par une activité transactionnelle plus soutenue dans les secteurs des bureaux et du logement collectif. Le commerce de détail a continué d'attirer l'attention des investisseurs, mais de fortes contraintes d'inventaire dans les axes à forte demande ont contribué à une baisse de 30 % du volume des investissements dans ce secteur par rapport à l'année précédente, limitant ainsi sa contribution au total global de la RGT.

Malgré les difficultés liées à l'instabilité géopolitique mondiale, à l'évolution démographique régionale et à la reprise progressive après la récession technique du début du cycle, la croissance du marché est restée prometteuse. Au cours du trimestre, le sentiment des investisseurs a été à la fois défensif et opportuniste, les capitaux se concentrant sur des classes d'actifs spécifiques offrant une plus grande stabilité des revenus et une résilience à long terme.

Figure 1 : Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto – Tous les secteurs par année

Dynamiques géopolitiques et commerciales

Alors que les discussions politiques de haut niveau entourant la révision conjointe de l’Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) en juillet 2026 ont incité les entreprises à évaluer la résilience de leur chaîne d’approvisionnement et à adopter des modèles de gestion des stocks de précaution, la communauté des investisseurs dans son ensemble est restée remarquablement sereine. Plutôt que de freiner l’allocation de capitaux, les investisseurs ont largement ignoré les perturbations politiques à court terme liées à la révision commerciale, reconnaissant que le traité lui-même demeurait structurellement sûr au moins jusqu’en 2036. En fin de compte, plutôt que de se retirer en raison de préoccupations géopolitiques, les capitaux mondiaux et canadiens ont continué de cibler l’immobilier commercial de Toronto comme valeur refuge, privilégiant les fondamentaux démographiques solides de la région, le faible taux d’inoccupation et un environnement de taux d’intérêt stabilisé plutôt que les discussions commerciales transfrontalières temporaires.

Indicateurs macroéconomiques et monétaires

Le 10 juin 2026, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % en raison de la forte volatilité des marchés mondiaux de l’énergie, liée aux conflits en cours au Moyen-Orient. Pour le marché de l’immobilier commercial de la région du Grand Toronto, ce maintien a eu un effet à la fois de soutien et de contrainte : il a contribué à établir un plancher de valorisation et à réduire les écarts entre les prix d’achat et de vente pour les immeubles multifamiliaux, industriels, de bureaux de prestige et de commerces de détail de premier ordre ; toutefois, les emprunteurs ont continué de subir des pressions de refinancement à des rendements structurellement supérieurs à ceux de la décennie précédente. La croissance économique nationale s’est également améliorée, le produit intérieur brut (PIB) du Canada progressant de 0,5 % en avril après une contraction de 0,1 % en mars, grâce à une activité de production de biens plus soutenue dans les secteurs des mines, des carrières, de l’extraction de pétrole et de gaz et de la fabrication.

À l’échelle provinciale, le ralentissement économique général de l’Ontario s’est traduit par une stabilisation des embauches après une hausse cumulative de 84 000 emplois au cours des deux mois précédents. Cette situation a touché le secteur des bureaux à Toronto, tandis que le taux de chômage provincial est resté stable à 7,0 % et que celui de Toronto a légèrement diminué pour s’établir à 6,9 %. En revanche, la demande des consommateurs dans les zones à forte densité de population du Grand Toronto est demeurée globalement robuste, soutenue par une hausse de 0,5 % des ventes au détail nationales et une baisse du taux de chômage national à 6,5 %. Cette stabilité relative a continué de soutenir les actifs commerciaux axés sur l’alimentation, même si le ralentissement de la croissance démographique provinciale a pesé sur la demande de nouveaux logements.

Stratégie d'allocation de capital et d'investissement

Le climat d’investissement a entraîné un changement important dans les stratégies d’investissement institutionnelles et privées de Toronto, déplaçant les capitaux des projets de développement spéculatifs axés sur la croissance vers des actifs défensifs générateurs de rendement.

À mesure que les marchés financiers se stabilisaient et que la visibilité sur les opérations de souscription s'améliorait, les capitaux actifs dans la région du Grand Toronto sont passés d'une observation prudente à un déploiement discipliné.

Plutôt que de se retirer du marché, les investisseurs ont privilégié de manière proactive les actifs de base stables et générateurs de revenus, offrant une marge de sécurité opérationnelle intégrée. Cette stratégie a engendré un paysage d'investissement fortement polarisé. Les projets spéculatifs de construction d'infrastructures neuves et les actifs secondaires non stratégiques ont fait l'objet d'un examen plus approfondi et d'écarts de rendement plus importants, les prêteurs et les partenaires financiers exigeant une gestion des risques plus rigoureuse. À l'inverse, les actifs de premier ordre, hautement fonctionnels et situés dans des zones régionales stratégiques, ont continué à se vendre à prix d'or.

En misant sur des immeubles établis qui bénéficiaient de la forte densité démographique à long terme de Toronto et de sa clientèle très résiliente, les investisseurs privilégiaient la stabilité immédiate des flux de trésorerie à la spéculation sur une plus-value future. Cette approche mesurée et très sélective a jeté les bases stratégiques et défensives du déploiement des capitaux dans les différents secteurs commerciaux de la région.

Les sections suivantes examinent comment ces conditions macroéconomiques, de marché des capitaux et démographiques ont façonné l’activité d’investissement dans les principaux secteurs de l’immobilier commercial de la région du Grand Toronto.

Activité d'investissement multifamilial

Le secteur de l'immobilier multifamilial a enregistré un volume de transactions de près de 675 millions de dollars, soit une hausse substantielle de 232 % sur un an. Cette croissance exponentielle des investissements ne s'est pas limitée à des transactions isolées, mais a été alimentée par une dynamique généralisée sur les principaux sous-marchés. Notamment, les régions de Toronto et de Halton ont toutes deux connu une augmentation spectaculaire de l'activité d'investissement, affichant des hausses respectives de 569 % et 90 % sur un an. Cette forte progression témoigne d'un appétit institutionnel marqué pour la densité résidentielle et d'une réallocation stratégique des capitaux vers le cœur de la région du Grand Toronto et les pôles suburbains en pleine expansion.

Le premier trimestre 2026 a constitué une phase de transition cruciale pour cette classe d'actifs, marquée par un net recul de la demande des utilisateurs finaux et une accumulation record d'invendus sur le marché secondaire. Ce surplus d'unités disponibles a exercé une pression constante à la baisse sur les loyers dans toute la région, obligeant les propriétaires à mettre en place des mesures incitatives pour maintenir leurs taux d'occupation. Malgré ces difficultés conjoncturelles, le climat d'investissement est resté prudemment optimiste, les parties prenantes privilégiant la création de valeur à long terme.

Le secteur du logement collectif a continué d'être utilisé comme protection stratégique contre l'inflation, soutenu par les déséquilibres persistants entre l'offre et la demande de logements et par le manque de logements abordables dans la région. Les investisseurs anticipaient qu'une baisse des taux d'intérêt pourrait dynamiser davantage l'activité du marché et le volume des refinancements. Cependant, il est généralement admis par les acteurs du marché que des améliorations significatives du taux d'absorption et un retour aux primes de croissance locative historiques ne seront probablement pas pleinement visibles avant l'année civile suivante, une fois que le surplus actuel de logements aura été mieux résorbé.

Activité d'investissement dans les bureaux

L'activité d'investissement dans l'immobilier de bureaux a continué de progresser, le volume total des transactions atteignant près de 1,2 milliard de dollars, soit une hausse de 125 % sur un an. Les investissements sont restés concentrés sur les actifs de catégorie AAA et A, les investisseurs institutionnels et privés privilégiant les immeubles haut de gamme et stabilisés. Cette stratégie a été renforcée par des mesures incitant au retour au bureau, ce qui a amélioré le taux d'occupation des espaces de travail et soutenu la dynamique concurrentielle du marché locatif jusqu'au premier semestre 2026, les entreprises se disputant un nombre limité d'espaces de premier choix.

Le dernier Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au Canada a rapporté que le taux de disponibilité des bureaux à Toronto a diminué de 200 points de base pour s'établir à 15,7 % sur un an. Cette amélioration est principalement attribuable à la demande soutenue des locataires pour l'immobilier de premier choix au centre-ville, ce qui a par conséquent réduit la disponibilité des bureaux de catégorie A dans le quartier financier à 9,6 %. Les données transactionnelles du premier semestre 2026 illustrent davantage cette recherche de la qualité.

• Les transactions portant sur des immeubles de bureaux de catégorie A ont totalisé 113 opérations, représentant près de 3,4 millions de pieds carrés.

• Les espaces de bureaux de catégorie B n'ont représenté que 15 transactions, pour une superficie totale d'environ 271 500 pieds carrés.

Cette disparité a mis en lumière une forte fracture opérationnelle dans la région du Grand Toronto, les immeubles vieillissants et fonctionnellement obsolètes ne répondant plus aux normes modernes des entreprises. L'offre est restée très maîtrisée, avec seulement deux immeubles de bureaux neufs et entièrement loués livrés au cours du deuxième trimestre. Cependant, huit immeubles en construction, totalisant près de 2,2 millions de pieds carrés, étaient en cours de développement, dont seulement 23 % étaient encore disponibles à la location. Ces projets visaient à répondre aux besoins changeants des locataires, notamment en matière d'espaces collaboratifs, de technologies intégrées et d'installations de bien-être.

activité d'investissement industriel

Le secteur industriel a enregistré un volume de transactions de près de 3,6 milliards de dollars, en hausse de 38 % sur un an, les entreprises occupant des locaux adoptant de plus en plus des stratégies « au cas où » pour atténuer la volatilité, allant des changements de politique mondiale à la congestion routière locale.

Selon les dernières informations du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienÀ Toronto, le taux de disponibilité des espaces industriels a légèrement augmenté de 10 points de base sur un an pour s'établir à 4,8 %, témoignant d'un marché locatif plus prudent et mesuré. Si les nouveaux projets spéculatifs ont continué d'accroître la surface disponible, la hausse du taux d'inoccupation s'explique principalement par des délais de décision plus longs de la part des locataires et une plus grande aversion au risque. La demande soutenue pour les actifs de catégorie A et de haute qualité est demeurée le principal moteur de l'activité locative, contribuant à adapter l'offre de logements à une demande plus stable et limitant ainsi les fortes hausses du taux d'inoccupation observées précédemment.

La région du Grand Toronto a enregistré un nombre limité de projets industriels au deuxième trimestre, avec seulement sept livraisons ajoutant près de 1,1 million de pieds carrés à l'offre disponible. Malgré cette production inférieure aux sommets historiques, près de 62 % de ces nouveaux espaces étaient encore disponibles à la location à la fin du trimestre. Avec 39 projets totalisant 11,3 millions de pieds carrés en construction et 64 % de ces espaces toujours disponibles, les taux de disponibilité devraient rester élevés à mesure que ces développements se concrétisent.

Malgré les tensions conjoncturelles sur l'offre et le ralentissement du marché locatif, les fondamentaux à long terme du marché industriel du Grand Toronto sont restés solides. Les promoteurs ont continué de développer des projets spéculatifs, misant sur des installations modernes et adaptées à l'avenir, conçues pour répondre aux besoins d'automatisation avancée et d'énergie durable, afin de capter la prochaine vague de demande. La situation stratégique de la région, sa forte densité de population et le besoin constant d'infrastructures logistiques et de commerce électronique performantes ont continué de soutenir la résilience du marché malgré la volatilité à court terme.

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail de la région du Grand Toronto a affiché une nette disparité opérationnelle, avec des performances variables selon le type d'actif et le positionnement sur le sous-marché. Les artères principales, notamment Bloor-Yorkville et Queen Street West, ainsi que les grands centres commerciaux régionaux, ont continué d'enregistrer une forte demande locative. Dans ces zones stratégiques, un taux d'inoccupation exceptionnellement bas a limité les espaces disponibles et les nouvelles possibilités de location. Toutefois, la faible disponibilité des produits et les coûts de financement élevés ont continué de peser sur le rythme des transactions et le volume global des locations.

Ces pressions macroéconomiques se sont particulièrement fait sentir dans le déploiement des capitaux régionaux. Le volume total des investissements dans le commerce de détail de la région du Grand Toronto a diminué pour s'établir à plus de 925 millions de dollars, soit une contraction de 30 % par rapport à l'année précédente. Ce recul s'explique par la disponibilité limitée des produits, les propriétaires ayant conservé leurs actifs stabilisés, et par un ralentissement plus général des achats de la part des investisseurs privés et institutionnels, qui ont ajusté leurs hypothèses de financement aux coûts du capital en vigueur.

Le marché régional du commerce de détail a également dû faire face à des difficultés à court terme liées au ralentissement de la croissance démographique provinciale et à la baisse du pouvoir d'achat des consommateurs. La hausse des coûts du service de la dette a réduit le revenu disponible des ménages et a pesé sur la confiance des consommateurs. Par conséquent, les habitudes de consommation ont évolué, les ménages privilégiant de plus en plus les biens de première nécessité aux autres catégories de produits non essentiels.

Malgré ces difficultés conjoncturelles, le marché du commerce de détail de la région du Grand Toronto (GTA) a conservé de solides fondamentaux à long terme. Principal centre commercial du Canada, la région a continué d’offrir une base économique résiliente. Son envergure et la profondeur de son marché ont fait de la GTA un point d’entrée stratégique pour les grandes marques internationales, assurant ainsi la stabilité à long terme des actifs commerciaux bien situés et stabilisés dans l’ensemble de la région métropolitaine.

activité d'investissement foncier

Le secteur foncier, qui comprend les terrains résidentiels et industriels, commerciaux et institutionnels (ICI), a connu une activité d'investissement modérée au premier semestre 2026, avec un volume de transactions atteignant près de 2,1 milliards de dollars, en baisse de 5 % sur un an. Bien que la vitesse des transactions ait montré des signes de stabilisation par rapport aux récents creux cycliques, cette performance doit être interprétée avec prudence, car une croissance à partir d'un niveau de base fortement déprimé peut surestimer la dynamique sous-jacente.

Le secteur foncier industriel, commercial et institutionnel (ICI) a été le principal moteur des investissements fonciers régionaux, avec un volume de transactions atteignant près de 983 millions de dollars, en hausse de 26 % sur un an. Cette augmentation est principalement due à une importante transaction réalisée au premier trimestre dans la région de Durham : l’acquisition par Amazon d’un terrain de 37 hectares à Oshawa auprès du promoteur québécois Broccolini pour près de 124 millions de dollars. La dynamique observée au deuxième trimestre témoigne également de l’appétit soutenu des investisseurs institutionnels pour les terrains logistiques et d’emploi stratégiquement situés dans la région du Grand Toronto.

À l'inverse, le secteur des terrains résidentiels a connu un repli de l'activité d'investissement. Le volume total en dollars a atteint 1,1 milliard de dollars, soit une baisse modérée de 22 % par rapport à l'année précédente. L'activité est restée freinée par la longueur des délais d'obtention des permis municipaux, la hausse des frais d'aménagement et l'accumulation des coûts de possession dans un contexte de taux d'intérêt stagnants. Par conséquent, les promoteurs immobiliers résidentiels de la région du Grand Toronto sont demeurés prudents, privilégiant l'approbation des plans d'aménagement et l'optimisation de la densité sur les réserves foncières existantes plutôt que l'acquisition de terrains non autorisés.

Figure 2 : Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto par catégorie d'actifs (T2 2025 vs T2 2026)

Transactions immobilières notables à Toronto

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Toronto pour le deuxième trimestre 2026 :

Portefeuille Amica-Welltower, GTA (National) – Appartement

Huit résidences pour aînés de la région du Grand Toronto, totalisant environ 979,7 millions de dollars, faisaient partie de l'acquisition d'Amica Senior Lifestyles par Welltower auprès du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario (RREO), pour un montant de 4,6 milliards de dollars. Le portefeuille national comprenait 31 résidences pour aînés existantes, sept complexes en construction et neuf terrains à bâtir en Ontario et en Colombie-Britannique. Le RREO avait initialement investi dans Amica en 2010 et avait contribué à en faire l'un des plus importants exploitants de résidences pour aînés au Canada avant sa vente à Welltower. Dans le cadre de cette transaction, Welltower a acquis une participation minoritaire dans la société de gestion d'Amica et a établi un partenariat à long terme axé sur la croissance future à Toronto, Vancouver et Victoria. Welltower a souligné la concentration du portefeuille dans des quartiers huppés où l'offre de nouvelles résidences est limitée comme principal argument d'investissement. Cette transaction témoigne de la demande institutionnelle soutenue pour les résidences pour aînés, alimentée par le vieillissement de la population et la demande croissante de logements privés pour aînés.

95, rue Wellington Ouest, Vieux Toronto – Bureau

Représentant la plus importante transaction immobilière de bureaux dans la région du Grand Toronto depuis le début de l'année, BGO a acquis la tour de bureaux de 23 étages et de 330 000 pieds carrés auprès de Cadillac Fairview pour 198,13 millions de dollars. Malgré un taux d'inoccupation d'environ 43 % au moment de la vente, l'immeuble s'est négocié à environ 600 $ le pied carré, témoignant de la confiance des investisseurs dans le potentiel locatif des immeubles de bureaux bien situés et à proximité des transports en commun. Situé au cœur du quartier financier de Toronto, l'immeuble était directement relié à la gare Union et au réseau PATH. Cette transaction confirme l'intérêt renouvelé pour les actifs de bureaux de premier ordre, soutenu par une amélioration du marché locatif, les politiques de retour au bureau et la rareté des espaces de bureaux disponibles au centre-ville de Toronto.

4670 et 4680, chemin Garrard, Whitby - Zone industrielle

Afin de renforcer sa présence sur le marché de la logistique du Grand Toronto (GTA), Pure Industrial a fait l'acquisition du complexe industriel de 777 040 pieds carrés auprès de Panattoni pour 190,5 millions de dollars, ce qui représente la plus importante transaction industrielle du trimestre dans la région. La propriété, négociée à environ 245 $ le pied carré, comprend deux entrepôts de distribution construits en 2023 et 2024 par Panattoni, l'un des principaux promoteurs immobiliers industriels d'Amérique du Nord. Les bâtiments étaient loués à Atlantic Packaging et Kruger Products, pour une durée moyenne pondérée des baux d'environ 5,4 ans. Situé dans le corridor logistique en pleine expansion de Whitby, l'actif bénéficie d'un accès direct aux principales autoroutes de la série 400, assurant ainsi la desserte des principaux centres urbains du GTA.

1345, chemin Lakeshore Est, Mississauga – Terrain résidentiel

KingSett Capital a acquis le site du projet Lakeview DXE Club par le biais d'une vente aux enchères approuvée par le tribunal suite à la mise sous séquestre de Vandyk Properties. Prévu comme un complexe de deux tours et 478 unités de copropriété dans le quartier Lakeview de Mississauga, le projet avait atteint un stade important de prévente avant que le promoteur ne rencontre des difficultés de construction et de financement. Depuis 2023, Vandyk Properties a fait défaut sur plusieurs prêts immobiliers, ce qui a entraîné la mise sous séquestre de plusieurs de ses projets en Ontario. Dans la région du Grand Toronto, la hausse des coûts d'emprunt, l'inflation dans le secteur de la construction et la faiblesse du marché des copropriétés ont continué de peser sur les promoteurs immobiliers résidentiels, entraînant une augmentation du nombre de ventes forcées et de transferts de propriété à des prêteurs et des investisseurs institutionnels.

Perspectives du marché

On s’attend à ce que les investissements immobiliers commerciaux dans la région du Grand Toronto continuent d’évoluer d’une prudence excessive en matière de préservation du capital vers un déploiement plus rigoureux. Bien que l’activité de l’année précédente ait été marquée par la volatilité géopolitique et l’incertitude commerciale, la conjoncture macroéconomique générale a commencé à se stabiliser, créant ainsi un environnement plus prévisible pour les investissements à long terme.

La stabilité des politiques sur les marchés financiers a été un facteur déterminant de l’amélioration de la clarté. La décision de la Banque du Canada de maintenir son taux directeur inchangé a offert aux investisseurs la visibilité nécessaire sur le coût du capital. Conjuguée à un assouplissement des écarts de crédit, cette mesure a contribué à réduire l’écart persistant entre l’offre et la demande qui freinait la vitesse des transactions. Toutefois, les critères de souscription sont restés rigoureux, les capitaux continuant de privilégier les projets à forte conviction qui privilégient la pérennité des flux de trésorerie et la préservation du capital plutôt que la croissance spéculative.

Pour l’avenir, le climat d’optimisme mesuré des investisseurs de la région du Grand Toronto (GTA) se dessine. Bien que des variables macroéconomiques plus larges, comme les révisions en cours des politiques commerciales mondiales, les fluctuations monétaires et l’évolution des tendances démographiques, continuent d’influencer la dynamique à court terme, la position fondamentale de la GTA en tant que moteur financier et économique dominant du Canada demeure un facteur de stabilité essentiel. À mesure que les investissements deviennent plus sélectifs, le marché devrait connaître un réajustement pluriannuel, les investisseurs bien positionnés évoluant dans un contexte d’investissement complexe, mais en voie de stabilisation.

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