Les investissements commerciaux à Vancouver ont connu une contraction, en baisse de 14 % sur un an.

D’après l’analyse des données d’Altus, le marché immobilier commercial de Vancouver a enregistré, au premier trimestre 2026, une contraction de 14 % de son volume total d’investissements par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 1,9 milliard de dollars. Ce repli s’explique par un ralentissement généralisé de la plupart des principales catégories d’actifs, à l’exception des bureaux. Ce repli reflète une approche prudente, mais très réfléchie, de la part des investisseurs évoluant dans un contexte macroéconomique complexe. Bien que l’économie canadienne ait réussi à éviter une récession technique en 2025, la croissance économique est demeurée faible, incitant les investisseurs à privilégier la résilience à l’expansion. La performance du marché tout au long du trimestre a été fortement influencée par des tensions structurelles persistantes, notamment l’évolution de la dynamique démographique régionale, l’escalade des tensions commerciales avec les États-Unis et un fléchissement général de la demande intérieure des consommateurs.

Figure 1 : Transactions immobilières à Vancouver – Tous secteurs confondus par année

La politique monétaire nationale a assuré une stabilité de base jusqu’au début de 2026, ancrant les anticipations de taux d’intérêt à long terme. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à un jour, prolongeant ainsi plusieurs périodes de maintien des taux afin de lutter contre les pressions inflationnistes persistantes. À l’échelle régionale, ce ralentissement s’est traduit sur le marché du travail. Les données de Statistique Canada indiquent que le taux de chômage en Colombie-Britannique a atteint 6,7 % en mars 2026, un niveau identique dans la région métropolitaine de Vancouver. Parallèlement, la production économique provinciale a ralenti, la croissance du PIB de la Colombie-Britannique s’établissant à un modeste 0,9 % sur un an pour le trimestre.

Face à cette situation, le sentiment des investisseurs à Vancouver s'est résolument tourné vers la préservation du capital. Les capitaux privés et institutionnels ont délaissé les terrains spéculatifs et les projets de développement à haut risque, se concentrant presque exclusivement sur des classes d'actifs défensives, adossées à des flux de trésorerie stables et sécurisés. En définitive, le premier trimestre a marqué une transition vers une sélection d'actifs très réfléchie, les acteurs du marché s'adaptant aux réalités opérationnelles d'un environnement de taux d'intérêt neutres prolongé.

Activité d'investissement immobilier de bureaux à Vancouver

Le secteur des bureaux a enregistré un volume de transactions de 338 millions de dollars, soit une hausse de 45 % sur un an. Cette augmentation témoigne de la confiance persistante dans la stabilisation du marché des bureaux de Vancouver. Selon la dernière mise à jour du marché canadien des bureaux du Groupe Altus, le taux de disponibilité des bureaux à Vancouver a atteint 12,8 %, ce qui représente une hausse de 50 points de base sur un an. Ce taux est demeuré obstinément élevé, s'étant stabilisé entre 12 % et 13 % pendant trois années consécutives en raison de la persistance du travail hybride et de la prudence des entreprises en matière de réduction de leurs effectifs.

Une caractéristique persistante du marché des bureaux a été la bifurcation de l'activité locative. Investisseurs et locataires ont manifesté une nette préférence pour la qualité, notamment pour les espaces haut de gamme de catégorie AAA, dotés de nombreux services et situés dans des pôles de transport en commun. Si ces actifs de premier ordre ont conservé des taux de vacance relativement faibles et des loyers élevés, les immeubles plus anciens de catégories B et C ont subi une pression à la baisse croissante, les locataires privilégiant des environnements de travail modernes pour se conformer aux exigences de retour au bureau. D'après les données de Altus Data Studio, l'activité locative du premier trimestre 2026 a confirmé cette préférence pour les actifs haut de gamme.

• Les transactions de catégorie A ont constitué la majorité de l'activité, représentant 42 opérations et couvrant près de 859 000 pieds carrés.

• À l'inverse, la demande pour les espaces de bureaux de catégorie B a considérablement diminué, ne représentant que trois transactions, pour une superficie totale d'environ 79 000 pieds carrés.

Du côté des projets immobiliers, le premier trimestre a vu l'achèvement d'un immeuble de bureaux entièrement loué, situé au 5670, rue Cambie, d'une superficie totale de 21 000 pieds carrés. Concernant les projets futurs, Vancouver compte huit immeubles de bureaux en construction, totalisant près de 910 000 pieds carrés, dont 34 % sont disponibles à la location. Le nombre limité de projets en cours sera un facteur déterminant du resserrement anticipé des taux de disponibilité à court terme, car l'offre de nouveaux espaces sera moins importante et viendra concurrencer les espaces existants.

Activité d'investissement immobilier commercial à Vancouver

Au premier trimestre 2026, le secteur du commerce de détail est entré dans une phase très polarisée et sélective, avec un volume de transactions de près de 443 millions de dollars, soit une baisse de 10 %. Si les fondamentaux du commerce de détail ont montré des signes précoces de stabilisation, soutenus par la densification de la population et le développement des transports en commun, les répercussions des récentes difficultés économiques sont restées visibles. La restructuration des grands magasins et la réduction des surfaces des grandes surfaces ont libéré d'importantes surfaces commerciales. Cependant, la disponibilité des commerces en centre-ville et des commerces à dominante alimentaire est demeurée exceptionnellement faible.

Alors que les stratégies d'expansion des entreprises devenaient ultra-sélectives, les axes urbains à forte densité continuaient d'attirer les enseignes phares de luxe, ainsi que des marques axées sur la commodité et les services, répondant aux attentes des consommateurs soucieux de leur budget. Parallèlement, l'offre de nouveaux logements restait très limitée en raison des coûts de construction élevés et des restrictions de financement à court terme, ce qui garantissait un développement rigoureux et fortement orienté vers les projets à usage mixte et la densification des zones périurbaines.

Sur les marchés financiers, le sentiment des investisseurs était dynamique, mais empreint d'une forte aversion au risque. La persistance des facteurs de risque d'inflation a incité la Banque du Canada à resserrer sa politique monétaire, ce qui a freiné les anticipations de baisse des coûts d'emprunt et encouragé les investisseurs à adopter une stratégie défensive. Par conséquent, ces derniers ont clairement privilégié les actifs bien loués, adossés à des commerces alimentaires ou à des biens de première nécessité, offrant des flux de trésorerie immédiats et sécurisés. Malgré ces tensions macroéconomiques, la confiance dans les emplacements de choix est restée forte. Le marché a continué d'afficher une prime de prix considérable pour les façades sur les rues du centre-ville, comme en témoigne la vente très médiatisée des immeubles situés aux 1101, 1121 et 1133, rue Alberni.

Activité d'investissement immobilier industriel à Vancouver

Au cours du premier trimestre 2026, le secteur industriel a fait preuve de résilience, ses fondamentaux se stabilisant tandis que le marché absorbait activement une récente vague de livraisons. Les fortes contraintes géographiques et la rareté structurelle des terrains industriels ont longtemps limité l'expansion des stocks ; le marché a historiquement maintenu une absorption nette positive. Bien qu'un déséquilibre temporaire entre l'offre et la demande ait brièvement ralenti la situation début 2025, le premier trimestre 2026 a enregistré un net retour à la croissance, avec une absorption nette de près de 722 000 pieds carrés. Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché industriel canadienÀ Vancouver, le taux de disponibilité s’établissait à 6,0 %, ce qui représente une modeste augmentation de 10 points de base par rapport à l’année précédente, indiquant que la demande des locataires restait fondamentalement bien alignée sur l’inventaire existant.

Cette stabilisation a été renforcée par une réduction maîtrisée des projets de développement, les acteurs du secteur réagissant à l'évolution des indicateurs macroéconomiques. Le nombre de bâtiments industriels en construction a chuté à 25, totalisant près de 1,4 million de pieds carrés, dont environ 65 % restent disponibles à la location. Cette réduction reflète un repli stratégique des promoteurs, qui privilégient de plus en plus les exigences strictes de pré-location aux projets spéculatifs afin de limiter l'impact des coûts élevés de construction et de financement. Parallèlement, cette prudence s'est étendue aux marchés financiers, où le volume des investissements industriels au premier trimestre s'est élevé à 415 millions de dollars, soit une baisse de 7 % sur un an.

Les conditions de location se caractérisaient par une nette bifurcation structurelle plutôt que par un déclin généralisé sur les différents segments. Les plateformes logistiques fonctionnelles modernes et haut de gamme ont continué d'afficher des loyers élevés en raison d'une demande soutenue. Dans le segment des entrepôts de petite et moyenne capacité, les actifs plus récents ont bénéficié d'une forte demande grâce à leur flexibilité opérationnelle, adaptée à une clientèle diversifiée. Cependant, une part importante de ce parc immobilier étant constituée d'immeubles anciens, ces actifs ne répondaient plus aux exigences des locataires modernes, ce qui a engendré une pression à la baisse sur les loyers et contraint les propriétaires de ces biens secondaires à proposer des avantages supplémentaires aux locataires afin de maintenir un taux d'occupation élevé.

Activité d'investissement immobilier multifamilial à Vancouver

Le secteur du logement collectif à Vancouver a connu un net ralentissement des investissements, le volume total chutant à 185 millions de dollars, soit une forte baisse de 48 % sur un an. Ce ralentissement s'explique principalement par un changement de comportement des investisseurs, qui adoptent une attitude plus prudente face aux pressions macroéconomiques persistantes. La hausse des coûts d'emprunt a continué de compromettre la viabilité des nouveaux projets et a modifié les prévisions de taux de capitalisation, tandis qu'un excédent soudain de logements en copropriété invendus et une baisse marquée des ventes résidentielles ont engendré des tensions supplémentaires. Cependant, loin de rester totalement à l'écart, les capitaux institutionnels ont fait un retour sélectif, ciblant des immeubles locatifs neufs et de qualité. Cet appétit institutionnel s'est trouvé en concurrence avec les capitaux privés, les acheteurs privilégiant les actifs stabilisés et situés à proximité des transports en commun, offrant des flux de trésorerie stables pour atténuer les tensions macroéconomiques et la faiblesse du marché résidentiel.

Sur le plan opérationnel, le marché s'est ajusté face à une demande en berne, conséquence d'une vague sans précédent de livraisons d'appartements. La diminution du nombre de résidents non permanents, conjuguée à des difficultés d'accès au logement accrues, a ralenti la croissance démographique régionale et freiné la hausse des loyers. Si le centre-ville a relativement bien résisté, les marchés de banlieue ont subi une pression à la baisse plus marquée. La hausse des taux de vacance et le manque de logements disponibles dans les nouveaux programmes immobiliers haut de gamme ont contraint les propriétaires à s'adapter, en proposant fréquemment des avantages accrus aux locataires et en accordant des concessions récentes afin de maintenir les taux d'occupation et de réajuster les prix des loyers dans l'ensemble de la zone métropolitaine.

Activité d'investissement immobilier foncier à Vancouver

Le secteur foncier, englobant les terrains résidentiels et les terrains industriels, commerciaux, institutionnels et institutionnels (ICI), est entré dans une ère d'investissement très sélective. Le volume total des transactions a reflété un effort plus large de stabilisation du marché, les acheteurs s'étant délibérément détournés des investissements spéculatifs à fort potentiel de développement au profit d'actifs offrant des revenus stables. Malgré les difficultés macroéconomiques et les structures de financement restrictives qui ont continué de freiner le déploiement global, l'allocation de capitaux est restée stable pour les propriétés présentant des fondamentaux solides ou un zonage favorable aux transports en commun, garantissant une stabilité à long terme.

Le sous-secteur des terrains résidentiels a enregistré un recul d'activité, fortement influencé par les ajustements des promoteurs immobiliers visant à gérer la hausse des coûts de construction et la prolongation des procédures d'approbation municipales. Il en a résulté un volume de transactions de près de 184 millions de dollars, soit une baisse de 28 % par rapport à l'année précédente. Un changement stratégique notable s'est opéré durant cette période. Malgré une pause généralisée, l'activité de réaménagement urbain est demeurée très dynamique. Cette dynamique ciblée s'est particulièrement concentrée dans les grandes zones axées sur le transport en commun, comme le corridor du plan Broadway de la ville de Vancouver, où les promoteurs ont acquis et mis de côté de manière sélective des parcelles multifamiliales à haute densité afin de tirer parti des mandats provinciaux en matière de logement à long terme.

Parallèlement, le sous-secteur foncier ICI a continué de faire face à des tensions structurelles, avec un volume de transactions de 359 millions de dollars, soit une baisse de 20 % sur un an, l'écart entre les attentes des vendeurs et les critères d'évaluation des acheteurs restant obstinément important. Si les parcelles industrielles et commerciales de base ont bénéficié d'une rareté sous-jacente, de nombreux propriétaires sont restés attachés aux valorisations historiques maximales, créant ainsi un décalage persistant entre les prix. En conséquence, le volume des transactions est resté limité, les investisseurs se détournant des terrains sans flux de trésorerie immédiat, réticents à supporter les coûts élevés de détention d'un actif inactif. Cet écart persistant a imposé une pause stratégique dans les acquisitions foncières ICI, les capitaux étant plutôt orientés vers l'optimisation et le développement des actifs de base existants pour lesquels la faisabilité des projets était déjà établie.

Figure 2 : Transactions immobilières à Vancouver par catégorie d'actifs depuis le début de l'année

Transactions immobilières commerciales notables à Vancouver

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Vancouver pour le premier trimestre 2026 :

1101, 1121 et 1133, rue Alberni – Commerces de détail

Début mars 2026, trois espaces commerciaux de luxe situés dans le centre commercial Hyatt Vancouver Downtown Alberni (anciennement Shanri-La Vancouver) ont été vendus par Brookfield Asset Management à Aquilini Investment Group pour 55 millions de dollars. D'une superficie totale de 40 996 pieds carrés, ces espaces représentaient un prix d'environ 1 342 dollars le pied carré.

Cette transaction fait suite à l’acquisition, en juin 2025, par Brookfield Asset Management, de la partie hôtelière de 15 étages et du podium commercial adjacent de l’hôtel Hyatt Vancouver Downtown Alberni auprès de Westbank Corp. et de Peterson Group par le biais d’une vente d’actions, pour un total de 160 millions de dollars.

Les locaux commerciaux étaient entièrement loués à un solide portefeuille d'enseignes nationales et internationales, dont Burberry, Urban Fare et The Keg, assurant ainsi des revenus stables grâce à une durée moyenne pondérée des baux élevée. La vente comprenait 79 places de parking et offrait un potentiel de croissance locative future grâce au renouvellement des baux et à la possibilité de réévaluation des loyers en fonction du marché.

17650 66A Avenue, Surrey – Bureau

Industra Holdings Ltd. a acquis un immeuble de bureaux de trois étages d'une superficie de 15 640 pieds carrés (environ 1 453 mètres carrés) situé au 17650, 66A Avenue à Surrey, auprès de Mitchell Group Investments Inc. pour 11,8 millions de dollars, soit environ 754 dollars le pied carré (environ 8 900 dollars le mètre carré). Construit en 2009 par Mitchell Group, l'immeuble a fait l'objet d'une transaction conclue à la fin mars 2026, marquant ainsi l'établissement du nouveau siège social d'Industra dans la région métropolitaine de Vancouver.

Située dans le quartier Cloverdale de Surrey, la propriété bénéficiait d'un accès facile aux autoroutes 15 et 10, à la Fraser Highway et au vaste réseau de transport du Grand Vancouver. Le secteur a connu une croissance résidentielle et commerciale importante ces dernières années, attirant diverses entreprises des secteurs professionnel, industriel et des services qui souhaitent s'implanter dans l'une des municipalités à la croissance la plus rapide de la Colombie-Britannique, ce qui en fait un emplacement idéal pour un siège social.

1710, rue East Pender, Vancouver – Terrain résidentiel

Alt Commercial Housing Society a acquis auprès de Lu’ma Native Housing Society un terrain constructible à haute densité de 0,596 acre pour 13 millions de dollars, soit environ 87 dollars par pied carré constructible. La transaction a été conclue le 26 février 2026.

Situé dans le quartier de Grandview-Woodland, à proximité du centre-ville de Vancouver et de l'avenue Broadway, le site a été approuvé pour le projet « Place of Cedars », un immeuble de 18 étages comprenant 191 logements sociaux, construit par des Autochtones, d'une superficie constructible d'environ 149 801 pieds carrés.

Cette acquisition répond à la demande croissante de terrains à réaménager de la part des organismes de logement sans but lucratif. Le conseil municipal de Vancouver a également approuvé en février 2026 un financement pouvant atteindre 12,3 millions de dollars dans le cadre du programme CHIP pour soutenir la construction.

5085 North Fraser Way, Burnaby – Secteur industriel

Le Groupe Montoni a acquis l'immeuble industriel multi-locataires de 106 100 pieds carrés situé au 5085, chemin North Fraser, pour 53,27 millions de dollars, soit environ 502 dollars le pied carré. La transaction a été conclue le 23 mars 2026. L'immeuble, situé dans la zone industrielle Big Bend de Burnaby, était occupé par Dorigo Systems et Oxygen8. L'entente comprenait une opération de cession-bail avec Dorigo, tandis qu'Oxygen8 a conclu un bail à long terme pour environ 55 000 pieds carrés pour son siège social et son usine de production.

Située dans la zone industrielle de Big Bend à Burnaby, l'un des pôles industriels les plus établis du Grand Vancouver, la propriété bénéficie d'une excellente desserte par les principaux axes de transport, notamment Marine Way, les autoroutes 91 et 99, ainsi que la Transcanadienne. Cette acquisition témoigne de la demande soutenue des investisseurs pour des actifs industriels bien situés et affichant un taux d'occupation stable sur un marché du Grand Vancouver où l'offre est limitée.

Crestwood, 11300 Pazarena Place, Maple Ridge – Appartement

Anthem Properties a acquis Crestwood, un immeuble mixte de 24 unités comprenant des logements locatifs et une garderie, auprès de Polygon Homes, pour 17,25 millions de dollars, soit environ 718 750 dollars par unité résidentielle.

Situé près de la route Lougheed, dans le quartier de Provenance, cet immeuble de trois étages, achevé en 2024, comprenait 1 718 m² d'espace résidentiel au-dessus d'une garderie de 667 m² entièrement louée, dotée d'une aire de jeux extérieure. Ce bien représentait un projet locatif à usage mixte, récemment achevé et conçu par des professionnels, sur le marché résidentiel de Maple Ridge.

Cette acquisition témoigne de la demande soutenue des investisseurs pour des actifs immobiliers locatifs neufs et stabilisés dans les banlieues du Grand Vancouver, en particulier ceux dotés d'aménagements communautaires intégrés et d'une forte demande locative.

Perspectives du marché immobilier commercial de Vancouver

À l'approche de la fin de 2026, le marché immobilier commercial de Vancouver s'adapte à un changement notable de mentalité chez les investisseurs. Après la forte volatilité des dernières années, ils privilégient une évaluation immobilière rigoureuse et prudente. Dans un contexte de maintien des taux directeurs de la Banque du Canada et de risques inflationnistes persistants liés à l'énergie, les anticipations de baisse des taux d'intérêt ont été revues à la baisse. Par conséquent, les investisseurs se caractérisent par une approche disciplinée et défensive de la préservation du capital, privilégiant la rentabilité immédiate et sécurisée aux gains spéculatifs.

Cette approche prudente creuse un écart marqué de performance et de prix sur le marché. Les acheteurs institutionnels et privés privilégient les emplacements urbains denses et les immeubles essentiels qui offrent une protection éprouvée contre les difficultés économiques générales. À l'inverse, les bâtiments plus anciens ou mal situés, qui ne répondent plus aux besoins des entreprises modernes, connaissent un processus de vente plus lent et des ajustements de prix à la baisse. Alors que les acteurs du secteur font face à deux trimestres consécutifs de croissance économique nationale atone, l'activité d'investissement devrait rester stable, mais très sélective, l'accent étant mis à court terme sur la résilience des actifs, la recherche de la qualité opérationnelle et la sécurité des revenus.

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