Les investissements commerciaux à Vancouver ont diminué de 23 % d'une année sur l'autre.

Le premier semestre 2026 reflétait un net changement vers une allocation de capital défensive, avecVolume d'investissement immobilier commercial de Vancouver baisse de 23 % sur un an à 3,5 milliards de dollarsLa plupart des grands secteurs ont enregistré une baisse du volume des transactions. Le commerce de détail est le seul secteur à avoir affiché une croissance annuelle, avec une légère augmentation de 1 %. L'expansion du marché dans son ensemble est restée freinée par macroéconomique et structurel vents contraires, y compris les mouvements de population tendances, politique commerciale incertitude et plus doux demande des consommateurs.

Figure 1 : Transactions immobilières à Vancouver – Tous secteurs confondus par année

Source : Altus Data Studio

La politique monétaire nationale a offert une certaine stabilité au début de 2026, la Banque du Canada ayant maintenu son taux directeur inchangé malgré une inflation persistante. Cela a contribué à stabiliser les anticipations à long terme du coût du capital.Économie nationale La production a augmenté 0,3% en mai, soutenus par des gains en secteurs produisant à la fois des biens et des services. Au niveau local, à Vancouver marché du travail a suivi un schéma similaire, avec chômage chute*0,7 point de pourcentage à 6,6 % en juin. Provincial La croissance de l'emploi a été menée par soins de santé, aide sociale, transport et entreposage. Cependant, les pertes se poursuivent dans construction, technologie et l'hospitalité pointé du doigt*Faiblissement sous-jacent des principaux facteurs de la demande en immobilier commercial.

Investisseur sentiment dans Vancouver est resté centré sur préservation du capital plutôt qu'une croissance généralisée. Haut frais de subsistance, plus doux création d'emploi et plus serré souscription a continué de privilégier les actifs à revenu stable et solide des emplacements et plus clairs politique soutien. Spéculatif*opportunités de développement, en revanche, resta largement reporté.

Dans l'ensemble, le premier semestre 2026 a été marqué par a plus sélectif souscription environnement, comme Les investisseurs se sont adaptés stratégies pour refléter un taux d'intérêt neutre prolongé cycle et conditions de demande inégales selon les classes d'actifs.

Ce contexte d'investissement prudent s'est traduit différemment selon les classes d'actifs. La performance a été de plus en plus influencée par la qualité des actifs, la pérennité des revenus, la qualité de l'emplacement et l'exposition aux risques de financement ou de développement.

Bureau

L'activité d'investissement dans les bureaux a été freinée, principalement par une offre limitée de biens de qualité plutôt que par une baisse significative de la demande. Le secteur a enregistré un volume de transactions d'environ 394 millions de dollars, en baisse de 46 % sur un an. Les propriétaires ont conservé générateur de revenus Les actifs de catégorie AAA, bien qu'élevés frais de financement nouvelle édition limitée développement. Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au CanadaÀ Vancouver, le taux de disponibilité des bureaux a atteint 12,4 %, soit une hausse de 10 points de base sur un an. Ce taux se maintient entre 12 % et 13 % pour une troisième année consécutive, dans un contexte de travail hybride et de prudence dans la planification des espaces de travail des entreprises.

L'une des caractéristiques marquantes du marché des bureaux a été la persistance d'une dichotomie dans l'activité locative. Investisseurs et locataires ont clairement privilégié la qualité, notamment les espaces de catégorie AAA dotés de commodités et situés à proximité des transports en commun. Ces actifs haut de gamme ont continué d'afficher des taux de vacance relativement faibles et des loyers élevés, tandis que les immeubles plus anciens de catégories B et C ont subi une pression croissante, les locataires privilégiant des environnements de travail modernes pour soutenir leurs stratégies de retour au bureau. D'après les données Altus Data Studio, l'activité locative du premier semestre 2026 a confirmé cette préférence pour les actifs de meilleure qualité.

• Les transactions de catégorie A ont constitué la majeure partie de l'activité, représentant 70 opérations et plus de 1,3 million de pieds carrés.

• La demande pour les espaces de bureaux de catégorie B a considérablement diminué, avec seulement 16 transactions totalisant environ 245 000 pieds carrés.

Du point de vue du développement, deux immeubles de bureaux ont été achevés au premier trimestre : Valeo, un immeuble de 2 415 m² entièrement loué, et le 837, rue Beatty, un bâtiment industriel de style édouardien réhabilité et offrant 2 750 m² de bureaux disponibles. À court terme, le nombre limité de projets en cours devrait être un facteur déterminant du resserrement anticipé des taux de disponibilité. Un nombre réduit de nouveaux projets devraient arriver sur le marché et concurrencer l’offre existante.

Vente au détail

Le commerce de détail est resté le secteur le plus défensif de Vancouver et le seul secteur majeur à enregistrer une croissance annuelle. Au premier semestre 2026, les transactions volume a augmenté légèrement de 1 % pour atteindre 866 millions de dollars, soutenu par investisseur demande decentres commerciaux de proximité axés sur les produits de première nécessité, emplacements de premier choix en façade sur rue et des actifs avec faible taux de vacance et protection contre l'inflation caractéristiques.

Une part importante de cette activité était concentrée dans le commerce de détail en façade de rue espace dans les projets de développement résidentiels à usage mixte du centre-ville de Vancouver. CommercialLes podiums bénéficiaient d'une clientèle déjà établie., densité résidentielle des étages supérieurs et un trafic piétonnier constant le long des principaux axes de transport en commun. Les investisseurs ont privilégié ces actifs en raison de leurs exigences en capital absolu plus faibles et de leur facilité de gestion. exploitation*Frais généraux réduits et exposition limitée aux risques de repositionnement de locataires à grande échelle. Soutenu par des occupants de services résilients, y compris pratiques médicales, besoins quotidiens détaillantset aux exploitants du secteur alimentaire et des boissons, ces actifs ont offert des rendements de détention fiables dans un marché prudent.

Les fondamentaux opérationnels sous-jacents sont demeurés structurellement solides dans toute la région, particulièrement pour les commerces de proximité et les magasins axés sur les produits de première nécessité. Malgré un contexte de consommation défavorable et une contraction des ventes au détail en province au cours du deuxième trimestre, la demande des locataires a été stabilisée par les services essentiels et l'expansion sélective de nouveaux acteurs sur le marché.Entreprise location activité néanmoins est restée très sélective. Les corridors urbains à forte densité ont continué à dessiner les marques phares de luxe et les enseignes de produits de première nécessité, tandis que les coûts de construction élevés et le financement difficile Nouvelle offre fortement limitée. Par conséquent, l'activité du pipeline de développement est restée en grande partie limité aux formats à usage mixte et à l'intensification suburbaine planifiée.

Industriel

Les fondamentaux industriels sont restés solides malgré la baisse du volume d'investissement, confirmant la rareté à long terme du secteur. Le volume des transactions du premier semestre 2026 a diminué de 19 % sur un an pour s'établir à près de 669 millions de dollars. contraintes limité terrains industriels approvisionnement et quatre trimestres consécutifs d'absorption positive soutien à la stabilité du marché. Selon Altus Group dernière Mise à jour du marché industriel canadienÀ Vancouver, le taux de disponibilité des logements s’établissait à 5,9 %, en baisse de 30 points de base sur un an. La demande locative demeurait globalement en adéquation avec l’offre existante.

Le resserrement des conditions a été accentué par un repli maîtrisé des projets de construction, les promoteurs s'adaptant à l'évolution de la conjoncture macroéconomique. Le nombre de projets en cours a diminué pour atteindre 27 bâtiments industriels, totalisant près de 2,5 millions de pieds carrés, dont environ 51 % sont disponibles à la location. Cette réduction reflète un changement de stratégie, les promoteurs délaissant le développement spéculatif au profit d'exigences de location préalable plus strictes, afin de maîtriser les coûts élevés de construction et de financement.

Les conditions de location reflétaient une bifurcation structurelle plutôt qu'un repli généralisé du marché. Les espaces logistiques modernes et haut de gamme ont continué d'afficher des loyers élevés, soutenus par une demande locative constante. Dans le segment des entrepôts de petite et moyenne capacité, les actifs récents sont restés très recherchés en raison de leur flexibilité opérationnelle et de leur capacité à accueillir une clientèle diversifiée. À l'inverse, une part importante du parc immobilier ancien ne répondait plus aux exigences actuelles des occupants, exerçant une pression à la baisse sur les loyers et incitant les propriétaires d'actifs secondaires à proposer des avantages supplémentaires aux locataires afin de maintenir un taux d'occupation élevé.

Immeubles multifamiliaux

L'investissement dans l'immobilier multifamilial a ralenti, les investisseurs s'adaptant à la faiblesse des ventes résidentielles, à la hausse des coûts d'emprunt et aux prévisions de croissance locative revues à la baisse. Le volume des transactions a diminué de 41 % sur un an pour s'établir à près de 372 millions de dollars, l'activité se concentrant sur les actifs stabilisés de faible hauteur et les établissements de soins spécialisés, notamment l'acquisition du Lynn Valley Care Centre pour 28 millions de dollars.

Sur le plan opérationnel, le marché a continué de s'adapter à un stock élevé de copropriétés et au ralentissement des mises en chantier, conjugués à une demande locative plus faible et à une évolution des conditions de location. La modération de la croissance démographique, due à la baisse de l'arrivée de résidents non permanents et aux difficultés persistantes d'accès au logement, a globalement freiné la croissance des loyers, les marchés de banlieue subissant une pression à la baisse plus marquée que les centres-villes, plus résilients.

L’intervention gouvernementale a continué de façonner le paysage de l’investissement immobilier multifamilial grâce à des politiques d’accessibilité et de croissance axées sur les transports en commun. Les politiques de stabilisation des loyers obligatoires ont offert une plus grande sécurité aux locataires actuels face à la hausse du coût de la vie et ont incité les investisseurs institutionnels à réorienter leurs investissements vers des rendements plus équilibrés. Les mandats provinciaux en matière de densité et la mise à jour des plans d’aménagement du territoire municipaux ont jeté les bases d’une offre locative à long terme plus solide le long des principaux axes routiers. Le déploiement de capitaux à court terme dans les logements locatifs construits à cet effet est demeuré mesuré, les promoteurs et les prêteurs adaptant leurs modèles de financement à la conjoncture macroéconomique.

Ces politiques en matière de logement et de densité ont également influencé l'investissement foncier, le choix des sites reflétant de plus en plus la clarté réglementaire, l'accès aux transports en commun et la confiance dans le potentiel de réaménagement à long terme.

Atterrir

L’investissement foncier a continué de se détourner des acquisitions spéculatives au profit de sites bénéficiant d’un cadre réglementaire favorable, d’une densité prévisible et de coûts de détention maîtrisables. Le volume total des transactions foncières a atteint 1,2 milliard de dollars, en baisse de 14 % sur un an, les acheteurs privilégiant les actifs assortis d’un cadre réglementaire solide et d’un potentiel de revenus ou de réaménagement à long terme.

Le sous-secteur des terrains résidentiels a enregistré un volume de transactions de près de 426 millions de dollars, soit une baisse de 6 % par rapport à l'année précédente. Malgré un ralentissement général du marché, l'activité de zonage urbain est demeurée dynamique. Les capitaux se sont particulièrement concentrés dans les grands secteurs axés sur le transport en commun, comme le corridor du plan Broadway de la Ville de Vancouver et les pôles de croissance désignés dans le cadre du Plan officiel d'aménagement (POA) récemment finalisé. Ces politiques provinciales et municipales ont éliminé l'incertitude liée au zonage ponctuel et ont normalisé les cadres de densité. Par conséquent, les promoteurs ont acquis et conservé de manière sélective des parcelles multifamiliales à haute densité afin de tirer parti des mandats de logement à long terme.

Parallèlement, le sous-secteur foncier industriel, commercial et institutionnel (ICI) a enregistré un volume de transactions de près de 788 millions de dollars, en baisse de 18 % sur un an. Ce repli reflète un désintérêt plus général pour les acquisitions foncières spéculatives au profit d'opportunités offrant des cadres réglementaires plus clairs, des paramètres de densité prévisibles et des coûts de détention maîtrisables. Les politiques de densification à long terme axées sur les transports en commun ont jeté les bases du développement futur. Cependant, les investissements de capitaux à court terme dans le regroupement foncier sont restés sélectifs.

Figure 2 : Transactions immobilières à Vancouver par catégorie d'actifs depuis le début de l'année

Source : Altus Data Studio

Transactions notables

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Vancouver pour le deuxième trimestre 2026 :

Plaza 5400, 5400 Minoru Boulevard, Richmond – Zone industrielle

L'immeuble industriel Plaza 5400, situé au 5400, boulevard Minoru à Richmond, a été acquis en mai pour 16 millions de dollars. Ce complexe à usage mixte (commerces et entrepôts) d'une superficie de 40 560 pieds carrés est implanté sur un terrain de 92 565 pieds carrés au cœur du centre-ville de Richmond, à deux pas de la station de SkyTrain Lansdowne et à proximité de plusieurs grands projets de réaménagement. Les documents marketing précédents présentaient l'immeuble comme une opportunité de développement axée sur le transport en commun, bénéficiant d'une désignation de zone urbaine T5 en vertu du Plan d'aménagement du secteur du centre-ville, favorisant ainsi des usages résidentiels et commerciaux à haute densité.

Cette acquisition a permis de prendre le contrôle d'un terrain exceptionnel de 0,85 hectare (2,1 acres) dans l'une des zones de croissance urbaine les plus dynamiques du Grand Vancouver. La propriété est située à proximité des projets de réaménagement en cours du Lansdowne Centre, d'Atmosphere Living et d'autres projets à usage mixte d'envergure qui continuent de transformer le centre-ville de Richmond. Compte tenu de la superficie du site, de son accessibilité par les transports en commun et de son potentiel de réaménagement, cette transaction témoigne de l'intérêt constant des investisseurs pour les opportunités de développement foncier dans le centre-ville de Richmond.

1777, avenue West 8th, Vancouver – Bureau

L'immeuble de bureaux situé au 1777, avenue West 8th a été acquis en juin pour près de 6,3 millions de dollars, soit environ 868 dollars le pied carré pour une superficie de 7 202 pieds carrés. Il s'agit d'un immeuble de deux étages situé dans le quartier Armoury de Vancouver, un pôle commercial bien établi entre Granville Island, South Granville et le corridor Broadway.

Le site bénéficie d'un fort potentiel de réaménagement grâce au Plan Broadway, la désignation de la zone E des pentes Granville/Burrard autorisant une densité résidentielle et une hauteur de bâtiments supérieures au zonage actuel. Située à proximité du prolongement du métro Broadway et au cœur d'une des zones de croissance urbaine les plus dynamiques de Vancouver, cette acquisition offre à la fois une fonctionnalité immédiate pour le propriétaire occupant et des possibilités de réaménagement à long terme. La transaction témoigne de la demande soutenue pour les petits immeubles de bureaux urbains présentant une valeur foncière intrinsèque et un potentiel de réaménagement résidentiel futur.

4975–4997, rue Joyce, Vancouver – Terrains résidentiels

En avril, Sightline Properties a fait l'acquisition du terrain constructible de quatre lots situé au 4975-4997, rue Joyce, pour 17 millions de dollars. Cette acquisition a permis d'accroître le portefeuille de projets locatifs de la société et de renforcer sa présence sur le marché du développement axé sur le transport en commun de l'est de Vancouver. L'ensemble immobilier d'environ 1 286 mètres carrés (13 838 pieds carrés) est situé à un pâté de maisons de la station SkyTrain Joyce-Collingwood, dans le périmètre du plan d'aménagement du secteur de la station Joyce-Collingwood. Le conseil municipal de Vancouver avait précédemment approuvé le changement de zonage du site pour la construction d'une tour locative à usage mixte de 38 étages comprenant environ 408 logements locatifs, dont 10 % à loyer modéré, et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Un permis de développement ultérieur a ramené le projet à environ 404 logements locatifs. Cette acquisition a permis à Sightline Properties de prendre le contrôle d'un terrain constructible à haute densité, entièrement autorisé, dans l'un des axes de croissance axés sur le transport en commun les plus dynamiques du Grand Vancouver et témoigne de la demande soutenue des promoteurs pour des projets de logements locatifs à grande échelle à proximité des infrastructures de transport en commun rapide.

La propriété négocié à un prix relativement bas par pied carré constructible malgré sa proximité avec la station Joyce-Collingwood, l'une des stations de métro Vancouver des pôles de réaménagement axés sur le transport en commun établis, suggérant un potentiel de création de valeur future.

2915–2925, rue Willow et 816–860, avenue West 13th, Vancouver – Terrains résidentiels

En avril, PC Urban a fait l'acquisition d'un ensemble foncier composé de plusieurs parcelles à l'angle sud-ouest de la 13e Avenue Ouest et de la rue Willow pour 44,3 millions de dollars. Cet ensemble occupe un emplacement stratégique, juste en face de l'Hôpital général de Vancouver, dans le secteur du Plan Broadway, et représente l'un des plus importants projets de développement de logements à vocation médicale réalisés à Vancouver ces dernières années.

Après l'acquisition, PC Urban et Harrison Street Asset Management ont accéléré les plans d'un projet locatif comprenant environ 507 logements et une garderie à horaires prolongés, destiné aux employés de l'Hôpital général de Vancouver et de Vancouver Coastal Health. Ce projet représentait l'une des premières initiatives d'envergure en matière de logements pour travailleurs spécifiquement conçus pour les professionnels de la santé dans la région métropolitaine de Vancouver. Située à proximité du transport en commun rapide, des principaux bassins d'emploi et du futur corridor Broadway, la transaction témoignait de l'intérêt croissant des investisseurs pour des stratégies de logement spécialisées, liées à l'emploi dans les services essentiels et à la demande institutionnelle.

Perspectives du marché

Pour l’avenir, le marché de Vancouver devrait rester caractérisé par un déploiement de capitaux discipliné plutôt que par une reprise généralisée des transactions, la performance du secteur divergeant selon la qualité des actifs plutôt que de suivre une reprise uniforme.

Le secteur du commerce de détail était pressenti comme le plus défensif, grâce à ses emplacements privilégiés en centre-ville, à des locataires axés sur les besoins essentiels et à un faible taux de vacance. Dans le secteur industriel, la rareté des terrains disponibles et la demande soutenue des locataires pour les plateformes logistiques et les entrepôts multi-locataires ont continué de soutenir la stabilité des loyers et la faible disponibilité des biens. À l'inverse, le rythme des transactions immobilières de bureaux et de logements collectifs est resté freiné par des coûts d'emprunt élevés, des plafonds légaux de contrôle des loyers et une évaluation prudente des locataires, entraînant une forte préférence pour les actifs de première qualité, bien desservis par les transports en commun, au détriment des biens de second choix. Parallèlement, les acquisitions foncières se sont fortement orientées vers des sites proches des transports en commun, bénéficiant de procédures d'autorisation simplifiées et de coûts de détention maîtrisables.

Globalement, les fondamentaux à long terme demeurent attrayants, mais les opportunités à court terme devraient se concentrer sur les actifs où la pérennité des revenus, la qualité de l'emplacement et la clarté des politiques pourraient compenser la hausse des coûts de financement et le ralentissement de la croissance de la demande. Les vendeurs pourraient devoir revoir leurs attentes en matière de prix pour les actifs qui ne présentent pas ces caractéristiques.

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