Le taux national de disponibilité industrielle a augmenté pour atteindre 6,2 % au deuxième trimestre 2026.

Le marché canadien de l’immobilier industriel s’est caractérisé par une activité de développement maîtrisée et une divergence stratégique entre les investisseurs institutionnels et les entreprises utilisatrices au deuxième trimestre de 2026. Bien que l’évolution des politiques commerciales mondiales et la prochaine révision obligatoire de l’Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) soient demeurées des risques macroéconomiques importants pour le second semestre, les acteurs du marché avaient largement intégré cette incertitude dans leurs cours. Parallèlement, la confiance des utilisateurs finaux a continué de se redresser, soutenue par le besoin de résilience des chaînes d’approvisionnement et d’optimisation du commerce électronique. En conséquence, le taux de disponibilité des espaces industriels au Canada a légèrement augmenté d’une année à l’autre pour atteindre 6,2 % à la fin du trimestre, selon une analyse de marché réalisée à partir des données de Altus Data Studio.

Performance opérationnelle et dynamique des locations

Sur le plan opérationnel, l'indicateur de référence a progressé de 10 points de base (pb) sur un an, une hausse progressive principalement due à une évolution fondamentale vers des stratégies de location plus réfléchies et prudentes. Si le marché a continué d'introduire de nouvelles constructions spéculatives qui ont accru la disponibilité globale, le principal facteur de la hausse du taux de vacance a été l'allongement des délais de décision et la réticence des occupants face au risque. Ce changement généralisé, qui privilégie la consolidation stratégique et la préservation du capital à l'expansion rapide des surfaces occupées, a créé un contexte où les espaces sont restés plus longtemps sur le marché, dépassant ainsi le rythme de location à court terme.

En raison d'une faible dynamique du marché locatif, les loyers nets moyens nationaux ont baissé avant de se stabiliser entre 15,50 et 16,00 dollars le pied carré. Cette pression à la baisse s'est fortement concentrée sur les immeubles anciens, caractérisés par une faible hauteur sous plafond, où les propriétaires ont été contraints de réduire considérablement leurs loyers pour attirer des locataires de plus en plus sélectifs. À l'inverse, les plateformes logistiques modernes et haut de gamme, dotées d'une hauteur sous plafond supérieure, n'ont connu que de légères baisses de loyer. Ce plancher de prix solide pour les actifs de premier ordre a été fortement soutenu par une tendance persistante à privilégier la qualité, démontrant que lorsque les locataires, prudents, s'engageaient à louer des espaces, ils privilégiaient l'efficacité opérationnelle et des infrastructures de pointe plutôt que de simples économies de coûts. Finalement, cette demande soutenue pour les espaces haut de gamme a permis au marché de se stabiliser et d'enregistrer un quatrième trimestre consécutif d'absorption nette positive.

Figure 1 : Disponibilité industrielle (T2 2025 vs T1 2026 vs T2 2026)

Performances régionales et disparités de marché

Les performances régionales des principaux secteurs industriels canadiens ont révélé d’importantes disparités au cours du deuxième trimestre de 2026, attribuables à une concentration inégale des livraisons spéculatives persistantes, à des facteurs économiques locaux favorables et à l’évolution des stratégies de consolidation des entreprises.

Situées au cœur des principaux axes de transport, Vancouver et Toronto ont connu des trajectoires divergentes, leurs taux de disponibilité se stabilisant respectivement à 5,9 % et 4,8 %. À Vancouver, la fidélisation accrue des locataires et la modération des nouvelles constructions ont entraîné une baisse de 30 points de base du taux de disponibilité sur un an. À l'inverse, Toronto a enregistré une légère hausse de 10 points de base sur un an. Plutôt que de refléter une perturbation volatile ou incontrôlée, ces fluctuations indiquent que ces deux marchés dynamiques ont atteint un plateau de stabilisation structurelle. Cette stabilisation reflète un contexte où les locataires ont allongé leur processus d'acquisition afin d'évaluer rigoureusement l'efficacité opérationnelle, tandis que les promoteurs ont simultanément ralenti le lancement de nouveaux projets. Cette stratégie défensive a permis d'équilibrer efficacement le flux de nouvelles livraisons et le rythme plus régulier des locations, atténuant ainsi la forte augmentation des taux de vacance observée lors des périodes précédentes.

Les principaux pôles industriels de l'Alberta contrastaient fortement avec le reste du pays, bénéficiant d'une économie provinciale robuste, d'une forte croissance démographique interprovinciale et d'une forte hausse de la demande dans les secteurs manufacturier et énergétique. À Calgary, le marché a affiché une vigueur exceptionnelle, se classant premier au niveau national, avec un taux de disponibilité chutant de 110 points de base sur un an pour s'établir à 5,4 %. Ce recul important s'explique par la rareté des options disponibles, notamment dans le segment très concurrentiel des petits et moyens espaces, ainsi que par un secteur du développement local très rigoureux qui privilégiait largement les projets pré-loués ou de conception-construction aux risques spéculatifs. Parallèlement, le marché industriel d'Edmonton s'est resserré, son taux de disponibilité diminuant de 30 points de base sur un an pour atteindre 6,8 %. La performance d'Edmonton s'explique par une activité de location soutenue et constante de la part des entreprises de logistique et de services de soutien industriel, attirées par les loyers relativement bas et les procédures d'autorisation moins restrictives de la région, ce qui a compensé l'introduction prudente de nouveaux projets spéculatifs.

En se déplaçant vers le centre du Canada, la dynamique de performance a évolué vers des facteurs économiques locaux et des variations selon les sous-marchés. Dans le sud-ouest de l'Ontario, le marché a enregistré une baisse de 80 points de base de la disponibilité sur un an, tombant à 6,8 %, malgré une exposition disproportionnée aux incertitudes persistantes du commerce transfrontalier. Cette amélioration a été rendue possible grâce à une gestion rigoureuse de l'offre locale, conjuguée à un repositionnement stratégique des locataires. La barrière à l'entrée structurellement plus faible et le solide secteur manufacturier de la région lui ont permis de trouver un équilibre économique beaucoup plus rapidement que les grandes régions métropolitaines du Canada. En maintenant un équilibre stable entre les nouveaux chantiers de construction et une demande locative fiable, le sud-ouest de l'Ontario s'est protégé de la volatilité plus générale observée à l'échelle nationale.

À l’inverse, le taux de disponibilité des espaces industriels à Montréal a progressé de 90 points de base sur un an pour atteindre 8,9 %, une hausse fortement attribuable à des comportements de location délibérés et à un afflux continu d’offres spéculatives. La situation géographique et la qualité des actifs ont été les principaux facteurs de différenciation sur le marché montréalais. Les entrepôts situés sur l’île de Montréal ont été confrontés à d’importantes difficultés en raison d’infrastructures désuètes, d’une hauteur libre insuffisante et de coûts d’exploitation élevés, incompatibles avec les critères modernes de distribution et de logistique. En revanche, la Rive-Sud et la Rive-Nord des Laurentides se sont imposées comme des pôles logistiques de choix pour la nouvelle génération, attirant des locataires disposant de vastes terrains et d’installations techniques de pointe. Malgré ces restructurations, les loyers nets demandés à Montréal sont demeurés stables, oscillant entre 13,50 $ et 14,50 $ le pied carré pour un treizième trimestre consécutif.

Enfin, Halifax a conservé le taux de disponibilité le plus élevé parmi les pôles industriels, à 12,4 %, ce qui représente une baisse de 10 points de base sur un an et une diminution notable par rapport à son sommet historique de 13,6 %. Contrairement aux régions où la dynamique est dictée par des cycles de construction rapides, les tensions sur les espaces vacants à Halifax découlent d'une demande atone, peinant à absorber les stocks existants. En tant que marché plus petit et moins dense, Halifax demeure très sensible aux mouvements ponctuels de locataires. Des taux d'inoccupation importants dans certains sous-marchés, comme Bayers Lake, peuvent fausser les données régionales d'une manière statistiquement négligeable sur les marchés plus importants. Ce taux d'inoccupation élevé n'est pas dû à une surconstruction spéculative ni à un marché de la sous-location dynamique, mais plutôt à un retard structurel dans l'absorption des espaces vacants directs, marquant une période de correction où la consommation de biens physiques s'est temporairement déconnectée de la forte croissance démographique de la région.

Dynamique de l'offre nationale et tendances des stocks

La dynamique de l’offre nationale a enregistré une légère accélération des achèvements de construction au cours du deuxième trimestre, la livraison de 28 nouveaux bâtiments industriels ayant injecté environ 3,5 millions de pieds carrés dans l’inventaire national (figure 2). Reflétant une tendance de marché plus générale caractérisée par des cycles de transactions d’entreprises prudents et prolongés, 46 % de cet espace nouvellement livré demeuraient non loués et disponibles à la fin du trimestre. Cette tension entre l’offre spéculative récente et l’optimisation sélective de l’espace a continué d’influencer les indicateurs de disponibilité des sous-marchés dans les centres économiques du Canada.

Figure 2 : Achèvements industriels et disponibilité (T2 2026)

La région du Grand Toronto (GTA) a enregistré un nombre limité de projets, avec seulement sept livraisons d'espaces industriels au cours du deuxième trimestre de 2026, totalisant près de 1,1 million de pieds carrés. Malgré cette baisse par rapport aux sommets historiques, près de 62 % de ces nouveaux espaces étaient encore disponibles à la location à la fin du trimestre. Ce taux d'inoccupation élevé parmi les nouvelles livraisons souligne que le marché continue d'écouler un volume important d'espaces non loués, les entreprises privilégiant la consolidation interne à l'expansion.

À l’inverse, le sud-ouest de l’Ontario a maintenu une stratégie d’offre très rigoureuse, ne livrant que deux grands immeubles construits sur mesure, totalisant environ 218 000 pieds carrés. La région s’est délibérément éloignée des schémas de prélocation rapide courants au lendemain de la pandémie. Les promoteurs institutionnels ont plutôt opté pour un calendrier de livraison gérable et une clientèle très sélective, protégeant ainsi le marché local de la volatilité de l’offre observée dans les grandes métropoles voisines.

Sur la côte ouest, Vancouver a enregistré huit achèvements totalisant environ 478 000 pieds carrés, dont 38 % sont encore disponibles à la location. Les projets de petite et moyenne capacité ont continué de façonner le paysage du marché local, les contraintes géographiques et foncières limitant fortement le développement de vastes plateformes logistiques. Le 31270 Hamilton Place à Mission constitue une exception notable à cette tendance locale : un immeuble de 216 000 pieds carrés, offrant une hauteur sous plafond de 36 pieds et des espaces de bureaux aménagés sur mesure, témoignant de la demande persistante des entreprises pour des infrastructures de haute qualité, même dans les zones périphériques.

Parallèlement, Montréal a enregistré sept constructions totalisant 1 million de pieds carrés, dont 56 % de cet espace récemment livré demeurent inoccupés. Composés principalement d'immeubles industriels en copropriété et d'entrepôts multilocataires de grande superficie, ces taux d'inoccupation élevés mettent en évidence un déséquilibre structurel sur l'île de Montréal, où les besoins des locataires ont rapidement évolué vers des plateformes de distribution de nouvelle génération, tandis que les projets spéculatifs en cours d'élaboration peinent à obtenir des engagements immédiats.

Plus à l’ouest, le marché industriel de Calgary a continué d’afficher des fondamentaux solides, avec trois nouveaux bâtiments totalisant 558 000 pieds carrés. Témoignant d’une forte demande provinciale et d’une capacité d’absorption rapide par rapport au reste du Canada, près de 22 % de ces nouveaux espaces étaient disponibles à la location à la fin du trimestre. Ce faible taux d’inoccupation pour les nouveaux entrepôts a conforté la position de Calgary comme destination de choix pour les réseaux de distribution régionaux.

pipeline national de construction industrielle

Le portefeuille national de projets de construction industrielle comprenait 117 projets actifs, représentant près de 23,9 millions de pieds carrés d'espaces supplémentaires à venir (figure 3). Les activités de prélocation pour ces projets en cours ont ralenti, le taux de disponibilité s'établissant à environ 56 %, les locataires restant prudents dans leurs décisions de location.

Figure 3 : Installations industrielles en construction et disponibilité (T2 2026)

La région du Grand Toronto (GTA) a conservé son statut de principal pôle industriel du pays, avec 39 projets totalisant 11,3 millions de pieds carrés en construction, dont près de 64 % n'étaient pas encore loués. Ce volume important d'espaces non loués témoigne d'une dépendance persistante aux modèles spéculatifs, alimentée par l'optimisme des institutions quant à une reprise de la demande à moyen terme. La construction active est restée concentrée dans des installations logistiques modernes de classe A, car on anticipe que les actifs de premier ordre, dotés de spécifications techniques supérieures, seraient les mieux placés pour attirer l'intérêt des entreprises à mesure que la conjoncture macroéconomique s'améliorerait.

Le portefeuille de projets de développement à Vancouver comprenait 25 bâtiments industriels, totalisant près de 2,1 millions de pieds carrés, dont 62 % étaient encore disponibles. Ce volume représentait une contraction importante des engagements de projets actifs, particulièrement dans le segment des grands entrepôts, les promoteurs hésitant à entamer les travaux sans avoir conclu d'accords de pré-location.

Le paysage immobilier de Calgary a reflété cette évolution vers la préservation du capital et une offre plus maîtrisée, le nombre de projets de construction en cours se réduisant à 13, totalisant environ 2 millions de pieds carrés, dont 60 % restaient disponibles à la location. Cela a marqué une transition délibérée vers une offre plus disciplinée après plusieurs années d'expansion spéculative rapide. À l'inverse, Edmonton a connu une augmentation de l'activité de développement avec sept projets spéculatifs totalisant 701 000 pieds carrés, dont 83 % restaient disponibles à la location, soulageant ainsi un marché en manque d'offre.

Plus à l'est, la chaîne d'approvisionnement industrielle d'Ottawa demeurait axée sur le centre de distribution d'Amazon à Barrhaven, d'une superficie de 3,1 millions de pieds carrés. Une fois achevé, ce sera le troisième centre de distribution d'Amazon à Ottawa et le plus grand du genre au Canada. Cette livraison monumentale a renforcé l'engagement à long terme de l'entreprise envers l'infrastructure de distribution régionale, consolidant le rôle crucial d'Ottawa comme plaque tournante logistique entre les axes de Toronto et de Montréal.

Parallèlement, le secteur du développement immobilier montréalais a fait preuve d’une résilience soutenue, avec 13 immeubles totalisant près de 2,7 millions de pieds carrés en construction, principalement concentrés dans les régions de la Rive-Nord des Laurentides et de Laval. Bien que 61 % de ces espaces demeurent invendus, les promoteurs institutionnels continuent de manifester leur confiance à long terme dans les besoins structurels de la région en infrastructures modernes. Cependant, trois années d’absorption nette globalement négative ont laissé un volume important d’espaces spéculatifs non loués, exerçant une pression constante à la hausse sur les indicateurs de disponibilité régionaux.

S'orienter dans les dynamiques futures du marché

Pour le second semestre 2026, le marché industriel canadien devrait poursuivre sa réorientation, passant des prix agressifs et de la forte croissance des valorisations des cycles précédents à un environnement davantage axé sur le rendement et les fondamentaux. Malgré la persistance d’ajustements de prix à court terme et d’une offre élevée, la confiance des investisseurs demeure soutenue par l’importance stratégique à long terme du secteur. De nombreux acteurs majeurs du marché perçoivent la période de stabilisation actuelle non pas comme une contraction généralisée, mais comme une occasion d’allouer des capitaux de manière sélective aux marchés d’entrée de gamme résilients et aux pôles de distribution émergents.

L’activité d’acquisition devrait demeurer très sélective, les investisseurs institutionnels privilégiant les actifs modernes et de haute qualité qui assurent des revenus stables et limitent l’exposition à l’obsolescence fonctionnelle. Malgré la prudence des prêteurs, la stabilisation des loyers nets demandés contribue à réduire les écarts entre les prix d’achat et de vente et pourrait favoriser une reprise progressive de l’activité transactionnelle. À l’avenir, l’équilibre entre un développement maîtrisé et une prise de décision réfléchie de la part des occupants sera un indicateur clé du risque d’investissement. Les régions affichant une croissance de l’offre disciplinée et une dynamique démographique soutenue, notamment dans les principaux axes de l’Ouest et du Centre du Canada, devraient être les mieux placées pour attirer les capitaux institutionnels nationaux et internationaux et soutenir le prochain cycle de croissance du marché.

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