Au deuxième trimestre 2026, le taux national de disponibilité des bureaux s'est contracté, s'établissant à 15,6 %.

Au deuxième trimestre de 2026, le marché canadien des bureaux est passé d'une phase de stabilisation timide à une période de reprise structurelle et soutenue. Selon une analyse des données de Altus Data Studio, le taux de disponibilité des bureaux au Canada a diminué de 70 points de base sur un an pour s'établir à 15,6 %, s'appuyant sur la dynamique positive de location observée tout au long de l'année précédente (figure 1). Ce repli s'explique principalement par la formalisation des obligations de retour au bureau dans les secteurs public et privé. Les nouvelles directives exigeant une présence physique plus régulière ont permis de rétablir un flux de visiteurs stable et prévisible dans les centres-villes des grandes métropoles, établissant ainsi un cadre de référence pour la planification à long terme des espaces de bureaux des entreprises.

Cette reprise a été fortement marquée par une nette préférence pour l'immobilier de bureaux haut de gamme, les entreprises privilégiant des espaces modernes et bien équipés pour leurs équipes hybrides. La demande s'est concentrée sur les immeubles de prestige, entraînant une baisse significative des taux d'inoccupation des propriétés de premier ordre et un retour des stocks de sous-location à leurs moyennes historiques. À l'inverse, les immeubles plus anciens de catégorie B et C ont continué de rencontrer des difficultés d'utilisation, même si leur impact global sur les indicateurs du marché a été activement atténué par des réductions structurelles de l'offre. La construction de nouveaux bureaux au Canada a chuté à son plus bas niveau depuis plusieurs années, tandis qu'une partie des espaces sous-utilisés a été systématiquement retirée du marché pour des projets de conversion en logements. Par conséquent, cette combinaison d'un développement limité et d'une demande soutenue pour des espaces de qualité a créé un environnement hautement concurrentiel dans les principaux centres urbains.

Figure 1 : Taux de disponibilité des bureaux (T2 2025 vs T1 2026 vs T2 2026)

Performances nationales et sur les principaux marchés

Le deuxième trimestre de 2026 a révélé des divergences notables entre les principaux marchés de bureaux canadiens. Ces variations s'expliquent principalement par la tension entre la forte absorption dans les principaux centres financiers et les taux de vacance structurels dans les marchés en pleine transition d'inventaire. Malgré ces différences localisées, une tendance générale à la stabilisation s'est dessinée, les locations de grande valeur dans le segment de classe A commençant à dépasser l'offre neuve et les stocks fictifs dans la plupart des grands centres.

Halifax a conservé le taux de disponibilité le plus bas du pays, soit un taux stable de 8,2 % par rapport à l'année précédente. Pour remédier à la pénurie de logements, la municipalité a activement tiré parti du Fonds d'accélération de la construction de logements du gouvernement fédéral afin de convertir des immeubles de bureaux désuets en logements. De plus, les augmentations prévues des dépenses fédérales en matière de défense devraient accentuer la tension sur le marché en stimulant le recrutement local et en soutenant les infrastructures militaires.

À l'inverse, Calgary a enregistré le taux de disponibilité le plus élevé au pays, à 19,9 %, soit une baisse de 30 points de base sur un an. Ce chiffre nécessite toutefois une interprétation plus nuancée, tenant compte de la stratégie de rénovation urbaine de la ville. Le Programme de conversion des bureaux du centre-ville, anciennement connu sous le nom de Programme d'incitation au développement du centre-ville (PIDD), a encouragé la conversion d'espaces de bureaux sous-utilisés en logements et en espaces productifs. Ce programme a efficacement contribué au rééquilibrage du marché. Au deuxième trimestre de 2026, la ville comptait 21 projets de conversion de bureaux, représentant environ 2,68 millions de pieds carrés, en cours. Le programme permettra la création de 2 667 logements pour les Calgariens et de 226 chambres d'hôtel pour les visiteurs. Les demandes sont de nouveau acceptées du 15 juin au 27 juillet 2026.

Vancouver a enregistré un taux de disponibilité de 12,4 %, soit une légère hausse de 10 points de base sur un an. Malgré l'arrivée régulière de nouveaux espaces de bureaux, le taux de disponibilité est demeuré remarquablement stable, se maintenant dans une fourchette étroite de 12 à 13 % pendant près de trois ans. Cet équilibre a été favorisé par une forte activité de prélocation dans les projets récemment achevés, ce qui a empêché une augmentation significative du nombre d'espaces vacants. Avec un nombre limité de nouveaux projets de construction prévus pour le reste de 2026, le marché était préparé à une période de resserrement de l'offre, à mesure que les espaces vacants de qualité supérieure seraient progressivement absorbés.

Le taux de disponibilité à Ottawa a augmenté de 210 points de base pour atteindre 14,5 % sur un an, dépassant ainsi la fourchette habituelle de 12 % à 14 % observée depuis plus de trois ans. Cette tendance s’explique principalement par l’arrivée sur le marché de surfaces inoccupées non occupées. Ces espaces, loués mais non officiellement occupés par un locataire, masquaient la véritable quantité d’espaces inutilisés. De plus, le marché a enregistré un cinquième trimestre consécutif de baisse d’absorption en raison du retour sur le marché de plusieurs espaces dans les sous-marchés est et ouest de la banlieue.

Le taux de disponibilité des espaces à Toronto a atteint 15,7 %, soit une contraction notable de 200 points de base sur un an. Cette amélioration s'explique par la demande soutenue des locataires pour les immeubles de prestige du centre-ville, ce qui a par la suite fait baisser le taux de disponibilité des immeubles de catégorie A dans le quartier financier à 9,6 %. Les acteurs du marché immobilier attribuent cette contraction aux mesures strictes de retour au bureau imposées par les grandes institutions bancaires et le gouvernement provincial, qui ont exigé un retour au bureau sur plusieurs jours. La reprise a également été favorisée par la diminution du nombre de nouvelles constructions, ce qui a réduit le nombre d'immeubles contigus de catégorie AAA de grande qualité disponibles pour les grandes entreprises et a intensifié la concurrence pour les espaces haut de gamme existants. À l'avenir, la rareté de l'offre future devrait exercer une pression à la hausse sur les loyers des actifs de prestige.

Le taux de disponibilité à Montréal a diminué de 50 points de base pour s'établir à 16,9 %, ce qui indique que le marché local s'est consolidé dans une fourchette de performance stable. La région a observé une réduction significative des sous-locations actives. Pour pallier la pénurie de logements en milieu urbain, le marché municipal a accéléré les conversions d'immeubles de bureaux en logements. Cela comprenait d'importantes rénovations structurelles, comme la conversion de l'édifice Du Canal, ainsi que de vastes plans directeurs urbains à usage mixte sur le site historique de la brasserie Molson et l'ancien siège social de Radio-Canada/CBC. Alors que l'activité locative régionale prenait progressivement de l'ampleur, le marché dans son ensemble a commencé à évoluer vers un état plus équilibré, soutenu par l'absorption continue des espaces vacants existants et un programme de développement bien maîtrisé.

La ville de Québec a enregistré une contraction annuelle de 90 points de base par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 12,0 %. Fait intéressant, la forte tendance à la recherche de qualité observée dans d'autres grandes villes canadiennes était moins marquée sur ce marché. Les locataires locaux ont manifesté une préférence plus marquée pour les immeubles de catégorie B, plus économiques, ce qui a fait chuter la disponibilité dans cette catégorie à 9,6 %, comparativement aux 14,9 % observés pour la catégorie A. Cette performance particulière s'explique par une clientèle régionale qui privilégie les loyers abordables et les emplacements en périphérie, offrant de vastes stationnements. Ce comportement localisé distinct met en lumière comment les dynamiques régionales et les caractéristiques démographiques spécifiques des locataires peuvent amener certains marchés à s'écarter considérablement des tendances nationales du marché des bureaux.

Emploi et marché des bureaux

En juin 2026, le marché du travail canadien a connu une nette amélioration, le taux de chômage national ayant diminué de 0,1 point de pourcentage pour s'établir à 6,5 %, grâce à la création de 18 000 emplois. Sur un an, l'emploi a progressé de 99 000 postes, grâce à une hausse nette des emplois à temps plein. Cette dynamique d'embauche a fortement stimulé le secteur des bureaux commerciaux au Canada, qui est entré dans une phase de stabilisation et de resserrement. Bien que le taux de chômage de 6,5 % soit demeuré supérieur à la moyenne prépandémique de 6,0 % observée entre 2017 et 2019, le fait que la croissance de l'emploi soit entièrement due à des postes à temps plein a donné aux entreprises la confiance nécessaire pour conclure des baux commerciaux à long terme.

La performance sectorielle est demeurée mitigée tout au long du trimestre, la troisième hausse mensuelle consécutive dans l'hébergement et la restauration contrastant avec les baisses enregistrées dans les secteurs de la fabrication, de l'agriculture et des services publics. Parallèlement, des gains d'emploi ont été observés dans les secteurs utilisateurs de bureaux, ce qui a stimulé la demande d'espaces de bureaux haut de gamme dans les principaux pôles d'emploi du Canada.

Point crucial, Statistique Canada a noté que la proportion de Canadiens travaillant exclusivement à domicile a poursuivi sa baisse, atteignant 78,8 % en mai. À l’inverse, la part de ceux qui travaillent entièrement à domicile a diminué de 1,0 point de pourcentage sur un an, soit une baisse notable de 7,3 points de pourcentage par rapport à mai 2022. Ce retour généralisé au travail, accéléré par les strictes directives de retour au bureau imposées aux fonctionnaires et aux grandes institutions financières, a considérablement freiné la demande de bureaux. Avec la diminution du télétravail exclusif et l’augmentation des horaires de travail hybrides, les données sur le marché du travail de mai 2026 ont démontré que les bureaux physiques ont retrouvé leur niveau structurel de base, faisant passer le secteur des bureaux d’un mode de survie lié à la pandémie à une planification spatiale stable et à long terme.

Achèvement des bureaux nationaux et nouvelle dynamique de l'offre

Au cours du deuxième trimestre, quatre immeubles de bureaux ont été achevés au Canada, ajoutant un total de 178 512 pieds carrés au marché (figure 2). Deux d’entre eux étaient des immeubles de catégorie A, totalisant environ 118 997 pieds carrés : le 837 Beatty, un immeuble de 29 000 pieds carrés non loué à Vancouver (Colombie-Britannique), et The Office at Y&S, un immeuble de 89 397 pieds carrés entièrement loué à Toronto (Ontario).

Les deux autres immeubles, entièrement loués (espaces de catégorie B), ont ajouté 59 500 pieds carrés au total. Il s’agit du Valeo, un complexe à usage mixte de 26 000 pieds carrés situé à Burnaby, en Colombie-Britannique, et du Dunerin Executive Centre – Bâtiment 2 à Mississauga, en Ontario, qui a ajouté 33 515 pieds carrés. Le ralentissement de l’offre de nouveaux espaces a contribué à l’absorption progressive des espaces existants et a accentué la baisse générale des taux de disponibilité à l’échelle nationale.

Figure 2 : Achèvements et disponibilité des bureaux (T2 2026)

pipeline de construction du bureau national

Le nombre de projets de construction d'immeubles de bureaux en cours au Canada a atteint son plus bas niveau depuis plusieurs années, avec seulement 18 bâtiments en développement représentant près de trois millions de pieds carrés (figure 3). Cette réduction substantielle de l'offre future s'inscrit dans une demande locative sélective mais soutenue, puisque 63 % des immeubles en construction ont été pré-loués avant leur achèvement. Vancouver et Toronto sont restées les moteurs de l'activité de développement au pays. Les huit projets actifs à Vancouver totalisent plus de 582 000 pieds carrés, avec un taux de disponibilité de 88 %, tandis que les huit projets de Toronto représentent environ 2,2 millions de pieds carrés, avec un taux de disponibilité nettement plus faible de plus de 22 %.

Ce ralentissement persistant des projets de construction en cours a limité les choix des occupants recherchant des espaces contigus de qualité supérieure. Face à la rareté des options, la demande pour les actifs de catégorie AAA s'est reportée sur les actifs de catégorie A bien situés et, sur les marchés secondaires, sur les actifs de catégorie B. Ce phénomène a entraîné une hausse des taux d'occupation et une réduction des taux de vacance dans les immeubles existants, les locataires s'adaptant à la limitation des projets de construction. Par conséquent, le secteur des bureaux s'est progressivement détourné de la construction neuve au profit de l'optimisation des actifs, avec la rénovation et la modernisation des bâtiments anciens afin de répondre aux exigences modernes des espaces de travail des entreprises.

Figure 3 : Bureaux en construction et disponibilité (T2 2026)

Perspectives d'avenir

À l'avenir, le marché canadien des bureaux devrait sortir de sa phase de stabilisation et entrer dans un cycle de performance très discipliné, caractérisé par une offre limitée. Avec des projets de construction nationaux ayant chuté à des niveaux records et pratiquement aucune livraison majeure prévue à court terme, la disponibilité d'espaces de catégorie A continuera de se réduire. Cette pénurie structurelle devrait intensifier la concurrence entre les locataires, renforçant le rapport de force au profit des propriétaires d'immeubles de prestige et exerçant une pression à la hausse sur les loyers nets demandés. Par conséquent, les locataires doivent agir de toute urgence pour s'assurer des configurations de premier ordre avant que des blocs d'espaces contigus ne disparaissent complètement des principaux marchés métropolitains.

Ce renforcement des fondements opérationnels a profondément modifié le sentiment des investisseurs, entraînant une reprise notable de l'activité de location de bureaux. Après une longue période de prudence, l'allocation des capitaux s'est orientée vers une exécution active, et les volumes d'investissement globaux devraient croître de manière constante. Les investisseurs institutionnels et les acquéreurs privés bien capitalisés font leur retour sur le marché, attirés par des valorisations d'actifs attractives et des taux d'intérêt stabilisés. Cependant, les stratégies d'investissement demeurent très sélectives, reflétant la forte bifurcation structurelle observée sur le front de la location. Les capitaux affluent résolument vers les actifs de catégorie AAA et les immeubles de prestige offrant des flux de trésorerie sécurisés grâce à des locataires solvables. À l'inverse, les actifs de catégorie B et C sont principalement valorisés pour leur potentiel de réutilisation opportuniste, les fonds de capital-investissement ciblant les structures sous-utilisées en vue de leur conversion en logements. En définitive, la confiance des investisseurs repose sur la reconnaissance partagée que le secteur a instauré un environnement d'offre maîtrisé, propice à la création de valeur à long terme.

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