Au premier semestre de 2026, Montréal a enregistré une activité d'investissement plus soutenue, le volume total ayant augmenté de 38 % par rapport à l'année précédente.

Le marché immobilier commercial de Montréal a fait preuve d'une résilience remarquable au cours du premier semestre de 2026. D'après les données de Altus Data StudioLe volume total des investissements a augmenté de 38 % sur un an pour atteindre 5,7 milliards de dollars. Bien que cette hausse en pourcentage ait été partiellement amplifiée par un niveau de référence faible au début de 2025, dû au ralentissement généralisé des marchés dans un contexte d’incertitude macroéconomique, le rebond témoigne d’une véritable reprise. Après un important réajustement des marchés à la fin de 2025, les investissements se sont étendus aux principaux secteurs à Montréal, signe d’un regain de confiance des investisseurs institutionnels et d’une forte absorption des actifs.

Figure 1 : Transactions immobilières à Montréal - Tous les secteurs par année

Dynamiques géopolitiques et commerciales

Les discussions politiques entourant la révision conjointe de l’Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) de juillet 2026 ont engendré une incertitude commerciale, même si à Montréal, l’impact s’est principalement concentré sur les entreprises et les utilisateurs de services logistiques industriels. La perspective de règles d’origine plus strictes a incité certains occupants, notamment dans les centres de production et de distribution comme Lachine et Saint-Laurent, à adopter des stratégies de constitution de stocks de précaution et à reporter leurs engagements concernant les grands entrepôts. Les investisseurs immobiliers institutionnels, quant à eux, sont demeurés largement concentrés sur les fondamentaux à long terme de Montréal. Le cadre protecteur de l’ACEUM demeurant structurellement intact au moins jusqu’en 2036, les investisseurs ont continué de considérer la région comme un marché résilient, soutenu par le Port de Montréal, une infrastructure ferroviaire et logistique performante et une absorption soutenue des actifs industriels de petite et moyenne capacité, des immeubles de bureaux de catégorie A et des immeubles résidentiels.

Indicateurs macroéconomiques et monétaires

La stabilité monétaire au Canada a offert un environnement plus favorable aux investisseurs sur le marché immobilier commercial de Montréal au cours du premier semestre de 2026. Le 10 juin 2026, la Banque du Canada (BdC) a maintenu son taux directeur à 2,25 % pour une cinquième décision consécutive, conciliant ainsi les objectifs d’inflation au Canada et les risques macroéconomiques découlant des tensions géopolitiques au Moyen-Orient. Pour les marchés des capitaux montréalais, ce maintien des taux a ancré les coûts d’emprunt et stabilisé les rendements des obligations à cinq ans, réduisant ainsi l’écart entre les prix d’achat et de vente. L’amélioration progressive de la liquidité de la dette a freiné la hausse des taux de capitalisation des actifs de base, favorisant une meilleure formation des prix et permettant aux investisseurs de réaliser des acquisitions avec une plus grande confiance.

La production économique nationale et provinciale a continué de soutenir les fondamentaux du marché locatif à Montréal. Le produit intérieur brut (PIB) du Canada a progressé à un taux annualisé de 3,3 % au deuxième trimestre, tiré par la hausse des exportations, des dépenses des ménages et des investissements des entreprises. Toutefois, cette expansion de la production industrielle ne s’est pas traduite par une occupation d’espace constante à Montréal. L’absorption nette industrielle dans les principaux pôles logistiques, notamment Lachine, Saint-Laurent et la Rive-Sud, est demeurée inégale et volatile au cours des quatre derniers trimestres, les retards persistants dans les livraisons et l’incertitude macroéconomique générale continuant de freiner la croissance organique des locataires.

À l’échelle régionale, le renforcement du marché du travail et la vigueur de la consommation ont soutenu le secteur immobilier local. Le taux de chômage provincial du Québec a diminué à 5,4 % en juin, après avoir atteint un sommet de 6,2 % au printemps, tandis que les ventes au détail mensuelles ont bondi de 4,6 % pour s’établir à 16,1 milliards de dollars en mai. À Montréal, le taux de chômage municipal a baissé de 0,6 point de pourcentage pour s’établir à 5,9 %, soit une diminution de 1,1 point de pourcentage sur un an. Ce solide niveau d’emploi a contribué à stabiliser le maintien des locataires de bureaux au centre-ville, tandis que la vigueur des dépenses de détail a soutenu les flux de trésorerie et l’achalandage dans les principaux axes commerciaux.

Stratégie d'allocation de capital et d'investissement

L’allocation des capitaux à Montréal a reflété un équilibre entre positionnement défensif et opportunisme ciblé au cours du premier semestre de 2026. Les immeubles résidentiels multifamiliaux sont demeurés le principal moteur de l’activité transactionnelle régionale, attirant des capitaux en quête de revenus durables et protégés contre l’inflation, dans un contexte de pénurie persistante de logements. Le secteur des bureaux a enregistré la plus forte hausse annuelle, soutenue par les investisseurs institutionnels qui ont réorienté leurs capitaux vers des actifs de premier ordre. Les immeubles de catégorie AAA ont continué de se négocier à un prix supérieur à la valeur marchande, en raison de faibles taux d’inoccupation, de loyers nets demandés élevés et de la rareté des espaces contigus haut de gamme. L’immobilier industriel a également maintenu sa dynamique, se classant au deuxième rang en termes de croissance relative et de volume global, les acheteurs ciblant sélectivement les plateformes logistiques de premier choix malgré les difficultés d’approvisionnement. Dans l’ensemble, les flux de capitaux témoignent d’une double priorité : la stabilité défensive du marché résidentiel et l’expansion stratégique vers des actifs commerciaux plus performants.

Activité d'investissement multifamilial

Au cours du premier semestre de 2026, l’immobilier multifamilial est demeuré la pierre angulaire du marché immobilier commercial montréalais. Ce secteur a représenté la moitié du volume total des investissements, attirant près de 2,9 milliards de dollars et enregistrant une hausse de 30 % par rapport à l’année précédente. Cette liquidité reflète le profil démographique de la région, fortement axé sur les locataires, ce qui a continué de soutenir une demande fondamentale robuste malgré la volatilité économique observée sur d’autres grands marchés canadiens. L’île de Montréal a conservé sa position de chef de file avec un volume de transactions de 1,9 milliard de dollars, tandis que les capitaux se sont progressivement dirigés vers les sous-marchés périphériques. Longueuil a affiché la plus forte croissance, avec un volume en hausse de 221 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 290 millions de dollars, tandis que Laval a connu un recul de 19 %, à 203 millions de dollars.

La confiance des investisseurs a été renforcée par des changements de politiques et de réglementations locales visant à atténuer les contraintes d’offre et à accélérer le développement résidentiel. La Ville de Montréal a modifié le Règlement sur la diversité métropolitaine (Règlement 20-041), relevant à 18 000 mètres carrés le seuil des contributions obligatoires en matière de logements abordables. Conjuguée à des exemptions temporaires pour les conversions d’immeubles de bureaux en logements au centre-ville jusqu’à la fin de 2026 et à de nouvelles autorisations de hauteur et de densité à l’échelle des arrondissements, cette mesure a réduit les obstacles initiaux pour les grands projets privés. Les ajustements provinciaux des loyers administrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), ainsi que le maintien de l’accès au programme MLI Select de la SCHL, ont également amélioré la visibilité des analyses de risques. Ensemble, ces mesures ont contribué à compenser la hausse des coûts de construction et ont soutenu le déploiement de capitaux dans les projets de densification urbaine et l’expansion des corridors locatifs en banlieue.

Activité d'investissement dans les bureaux

Le secteur des bureaux à Montréal a enregistré un volume de transactions de 720 millions de dollars au premier semestre 2026, soit une hausse de 149 % par rapport à l’année précédente. Cette forte progression s’explique en partie par un contexte de comparaison exceptionnellement défavorable, le premier trimestre 2025 ayant affiché le troisième plus faible volume jamais enregistré. L’activité a également été soutenue par le retour des entreprises au bureau et la concentration des capitaux institutionnels dans les actifs de premier ordre. Les investisseurs ont ciblé les immeubles de catégorie AAA, qui ont continué d’afficher des prix élevés en raison de leur faible taux d’inoccupation et de la rareté des espaces contigus. Les données transactionnelles du premier semestre 2026 illustrent davantage cette recherche de la qualité.

• Les transactions portant sur des immeubles de bureaux de catégorie A ont totalisé 31 opérations, pour une superficie totale d'environ 855 000 pieds carrés.

• Les espaces de bureaux de catégorie B ont fait l'objet de 13 transactions, totalisant environ 207 000 pieds carrés.

Cette quête constante de qualité a entraîné un resserrement notable des segments haut de gamme. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au CanadaÀ Montréal, le taux de disponibilité des bureaux a diminué de 130 points de base pour s'établir à 16,4 %. Plus précisément, la disponibilité des immeubles de catégorie A a enregistré une baisse de 210 points de base sur un an, se stabilisant à 14,7 %. Parallèlement, les immeubles de catégorie B ont connu une amélioration plus marginale, leur disponibilité reculant de 90 points de base pour atteindre 18,5 %. Cet écart souligne une bifurcation croissante au sein du marché des bureaux, le parc immobilier vieillissant ne répondant plus aux exigences sophistiquées en matière d'aménagements et d'infrastructures des entreprises locataires modernes.

L'arrêt total des livraisons de nouveaux bureaux a accentué le déséquilibre structurel du marché. Le pipeline de développement régional est resté complètement au point mort, aucun nouveau projet de bureaux n'ayant été lancé, la tendance dominante à la conversion ou au repositionnement des actifs existants décourageant toute nouvelle construction spéculative. Ce manque d'offre devrait être un facteur déterminant de la poursuite de la compression des taux de disponibilité tout au long de 2026. Alors que les espaces de catégorie A de haute qualité étaient de plus en plus absorbés par les organisations privilégiant des centres d'affaires centralisés et performants, la rareté des espaces haut de gamme a exercé une pression à la hausse supplémentaire sur le marché concurrentiel.

Activité d'investissement industriel

Le secteur industriel a maintenu sa dynamique au premier semestre 2026, avec un volume d'investissement en hausse de 49 % sur un an, dépassant les 950 millions de dollars. Cependant, les fondamentaux opérationnels ont continué de se détériorer progressivement. Selon les dernières données Groupe Altus.Mise à jour du marché industriel canadienÀ Montréal, le taux de disponibilité a augmenté de 90 points de base sur un an pour atteindre 8,9 %. Les loyers nets demandés sont demeurés stables entre 13,00 $ et 14,00 $ le pied carré pour un treizième trimestre consécutif, ce qui témoigne de la réticence des locataires à accepter des loyers plus élevés et de la volonté des propriétaires de préserver leurs flux de trésorerie de base.

Un net fossé s'est creusé entre les zones urbaines denses et les sous-marchés périphériques. Les corridors de la Rive-Nord et de la Rive-Sud ont attiré une forte demande logistique, grâce à des installations modernes offrant une hauteur libre supérieure à 9 mètres, de vastes aires de stationnement pour camions et des coûts fonciers plus bas. À l'inverse, les actifs de l'Île de Montréal étaient confrontés à des contraintes liées au vieillissement des infrastructures, à une hauteur libre plus faible, à des quais de chargement plus petits et à des taxes plus élevées. Malgré cela, les entreprises continuaient de payer un prix plus élevé pour les emplacements insulaires, car ils offraient la proximité de la clientèle montréalaise, des temps de transport plus courts, des coûts de transport du dernier kilomètre réduits et un accès direct aux grands axes routiers, au port de Montréal et aux transports en commun, ce qui facilitait l'accès à la main-d'œuvre et la rareté des espaces urbains fonctionnels.

Au deuxième trimestre, les investisseurs et les locataires ont conservé un climat de prudence, mais aussi d'opportunisme. L'incertitude liée à la politique commerciale et à l'examen conjoint en cours de l'ACEUM a incité certains grands utilisateurs à reporter leurs engagements importants. Toutefois, les acteurs du marché ont continué de rechercher des opportunités ciblées. Acheteurs et locataires se sont concentrés sur des entrepôts fonctionnels de petite et moyenne taille, présentant une meilleure liquidité locative et un risque de vacance plus faible, conciliant ainsi prudence à court terme et objectifs d'acquisition stratégiques.

La croissance de l'offre a continué de mettre à l'épreuve l'absorption du marché jusqu'à mi-2026. Sept nouveaux projets industriels ont été livrés au deuxième trimestre, ajoutant plus de 111 500 mètres carrés de surface disponible, dont environ la moitié était encore libre d'occupation à la fin des travaux. Onze autres bâtiments, totalisant 232 000 mètres carrés, étaient en construction, dont 63 % restaient inoccupés. Ce volume important de projets spéculatifs devrait maintenir une pression à la hausse sur les taux de disponibilité à court terme et consolider un environnement d'investissement rigoureux et très sélectif.

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail montréalais a maintenu la dynamique amorcée en 2025, enregistrant un volume total de transactions de 529 millions de dollars au cours du premier semestre de 2026. Bien que cela représente une modeste augmentation de 10 % par rapport à l’année précédente, la performance témoigne d’une résilience continue par rapport aux références historiques, notamment compte tenu de la prudence des dépenses de consommation et des coûts d’emprunt toujours élevés.

Les capitaux sont restés concentrés dans les rues commerçantes de services essentiels et d'alimentation à Montréal, les investisseurs privilégiant des flux de trésorerie stables, un achalandage constant et une protection contre l'inflation. Cette préférence persistante des investisseurs a contribué à une pénurie d'actifs de premier ordre, de nombreux propriétaires ayant conservé leurs immeubles performants et rentables plutôt que de les mettre en vente. Parallèlement, les coûts de financement élevés et les conditions d'emprunt restrictives ont limité la faisabilité de nouveaux projets de développement commercial dans toute la région.

Face à l'arrêt quasi total des nouveaux projets de construction, les propriétaires et promoteurs immobiliers se sont de plus en plus concentrés sur la densification des sites et la réutilisation adaptative du foncier dans les principaux sous-marchés de Montréal. Ils ont cherché à valoriser leurs terrains en densifiant les zones résidentielles à proximité des centres commerciaux de banlieue et des places publiques, et en transformant les sites commerciaux traditionnels en pôles à usage mixte. Les propriétaires d'immeubles commerciaux ont également reloué et réaménagé les grands espaces vacants, notamment après le départ de grandes enseignes sur des axes majeurs comme la rue Sainte-Catherine, en subdivisant les surfaces en espaces commerciaux expérientiels et spécialisés. Par conséquent, à court terme, les investissements dans le commerce de détail sont demeurés limités par la rareté des biens de premier choix, tandis que les acteurs du marché privilégiaient l'optimisation des sites, la diversification des locataires et le réaménagement à usage mixte.

Activité d'investissement foncier

Le secteur foncier montréalais, qui englobe les terrains résidentiels et industriels, commerciaux et institutionnels (ICI), a enregistré un volume de transactions de 644 millions de dollars au cours du premier semestre de 2026, soit une hausse de 26 % par rapport à l'année précédente. Bien que cette croissance témoigne d'une reprise de l'activité du marché, elle fait suite à plusieurs années de contraction persistante, indiquant plutôt une reprise après une année précédente exceptionnellement faible qu'une expansion généralisée du marché.

Les ventes de terrains résidentiels ont largement contribué à cette dynamique, totalisant 320 millions de dollars, soit une hausse de 37 % par rapport à l'année précédente. Les acquisitions stratégiques se sont concentrées sur les zones urbaines à forte densité et les sites à proximité des transports en commun de l'île, ainsi que sur les parcelles suburbaines à densité moyenne. Les promoteurs ont activement acquis des terrains afin de tirer profit des récentes modifications des politiques municipales, notamment l'assouplissement des exigences en matière de logements sociaux et les incitations à la densification pour les projets axés sur les transports en commun.

Parallèlement, le volume des transactions foncières dans le secteur des infrastructures, des commerces et des services (ICI) a atteint 324 millions de dollars, soit une hausse de 17 % sur un an. Cette progression s'explique principalement par les transactions portant sur de vastes parcelles agricoles et des terrains vierges dans les zones périphériques, où les terrains ont été acquis spécifiquement pour des activités agricoles. Les transactions foncières commerciales et industrielles ont suivi, la demande soutenue de sites à vocation industrielle le long des principaux axes de transport contribuant à dynamiser les volumes globaux, les promoteurs recherchant de grandes parcelles pour accueillir les plateformes de distribution de nouvelle génération.

Figure 2 : Transactions immobilières totales par catégorie d'actifs depuis le début de l'année (T2 2025 vs T2 2026)

Transactions immobilières notables à Montréal

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Montréal pour le deuxième trimestre de 2026 :

300, rue Léo-Pariseau (Place du Parc), Montréal (Le Plateau-Mont-Royal) – Bureau

La deuxième transaction immobilière de bureaux la plus importante a été la vente du 300, rue Léo-Pariseau, pour 48 millions de dollars. Ce complexe de près de 570 000 pieds carrés, comprenant une tour de bureaux et une galerie marchande souterraine, a été vendu à environ 85 $ le pied carré. Cette évaluation relativement basse reflète un prix de vente estimé à 30 % inférieur à l’évaluation municipale. Bien que la présence d’Air Transat et de Nestlé/Nespresso Canada y soit établie, le complexe, vieux de 50 ans, affichait un taux d’inoccupation d’environ 40 % au moment de la vente, une situation courante pour de nombreux immeubles de bureaux de catégorie B et C plus anciens dans la région métropolitaine de Manille. Afin de repositionner l’actif et d’améliorer les flux de trésorerie, l’acquéreur, Alta Canada, a indiqué son intention de moderniser plusieurs aires communes, notamment le toit-terrasse, qui pourrait être aménagé en point de vue panoramique sur la ville.

655, boulevard des Promenades, Saint-Bruno-de-Montarville – Commerce de détail

Situé sur la Rive-Sud de Montréal, à l’intersection très accessible du boulevard Sir-Wilfrid-Laurier (route 116) et de l’autoroute 30, le 655, boulevard des Promenades, était autrefois occupé par Toys “R” Us depuis plus de 30 ans. L’immeuble vacant, vendu pour un peu moins de 15 millions de dollars, était le dernier magasin Toys “R” Us au Québec. L’acquéreur, Decathlon, prévoit d’y installer son propre magasin, dont l’ouverture est prévue pour l’automne 2026. Ce magasin devrait créer près de 70 emplois et devenir le 13e magasin Decathlon dans la province. Le PDG, Stéphane Montoni, a également souligné que cette acquisition représente le premier actif immobilier de l’entreprise au Canada, témoignant ainsi de son engagement à long terme envers le pays.

7000, rue Hochelaga, Montréal (Mercier-Hochelaga-Maisonneuve) – Industriel

La transaction industrielle la plus importante, située au 7000, rue Hochelaga, a été conclue pour 45,4 millions de dollars. L’édifice de 160 000 pieds carrés était occupé par le fabricant de meubles Primo International, qui a poursuivi ses activités sur place après la vente. L’acquéreur, Hydro-Québec, prévoit réaménager le site en 2027 afin d’y construire et de raccorder un nouveau poste de transformation électrique qui remplacera celui de Longue-Pointe, en service depuis la fin des années 1950. L’emplacement du site et le développement existant ont été des facteurs déterminants dans l’acquisition, car ils devraient limiter la nécessité de supprimer des espaces verts. Ce projet fait suite à d’autres modernisations ou modernisations prévues de postes de transformation d’Hydro-Québec sur l’île de Montréal, notamment le poste pivot du centre-ville, le poste de transformation de Côte-Saint-Luc et le poste de transformation d’Anjou.

240-250, rue Notre-Dame Ouest et 450, rue Saint-François-Xavier (Condominiums Laurence), Montréal (Ville-Marie) – Appartement

Située dans le Vieux-Montréal, à deux pas de la basilique Notre-Dame, la résidence Laurence Condos a réalisé la transaction d'appartements la plus importante, se vendant à plus de 130 millions de dollars, soit 581 215 $ par unité. Cette vente représente la seule cession d'appartements de Mondev au cours du trimestre et la seule acquisition d'appartements de Canadian Urban Limited. Canadian Urban Limited a souligné que cet immeuble s'inscrivait dans sa stratégie d'acquisition d'actifs urbains de qualité institutionnelle, situés à proximité des transports en commun et axés sur les critères ESG et le développement durable. Bien que seulement 2 % des appartements résidentiels soient vacants, les quelque 21 000 pieds carrés d'espace commercial au rez-de-chaussée étaient entièrement disponibles au moment de la vente. L'acheteur a perçu cet espace comme une opportunité importante, compte tenu de sa taille par rapport aux commerces de détail plus petits et plus anciens du quartier.

Perspectives d'avenir

Au cours du premier semestre 2026 à Montréal, la confiance des investisseurs a fait son retour progressif, soutenu par une sélectivité rigoureuse. Depuis fin 2025, les analyses de risques, toutes catégories d’actifs confondues, avaient largement intégré les frictions macroéconomiques, notamment la hausse des coûts d’emprunt et l’incertitude liée à l’ACEUM, permettant ainsi aux acteurs du marché d’opérer dans un contexte plus stable. Les capitaux se sont orientés avec une plus grande prévisibilité vers des opportunités offrant des flux de trésorerie durables et des perspectives structurelles favorables à long terme. Les investisseurs ont continué de privilégier la stabilité des revenus des actifs commerciaux de premier ordre, tout en tirant parti des outils politiques municipaux, tels que l’assouplissement des critères d’accès au logement inclusif et les incitatifs à la conversion des bâtiments du centre-ville, pour faire progresser des projets ciblés de densification et de réutilisation adaptative des sites.

Pour la suite, la performance des différents sous-marchés devrait dépendre principalement du rythme d'absorption de l'offre et de la mise en œuvre locale. L'arrivée à court terme d'espaces industriels spéculatifs et la poursuite des constructions résidentielles devraient mettre à l'épreuve la capacité du marché, ce qui maintiendra vraisemblablement la croissance des loyers à un niveau modéré et renforcera un environnement favorable aux propriétaires bien capitalisés proposant des biens de qualité. Globalement, l'activité d'investissement devrait demeurer concentrée autour des principaux pôles de densification urbaine, des commerces de détail de services essentiels et des projets résidentiels à haute densité. Soutenue par des fondamentaux démographiques urbains solides et une pénurie structurelle persistante de logements, Montréal est demeurée une destination de choix pour les capitaux institutionnels et privés.

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