Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – T1 2025

Vancouver s’est avéré être un marché résilient, le volume d’investissement ayant augmenté de 10 % sur un an

Le marché immobilier commercial de Vancouver a connu une hausse de l'activité d'investissement au premier trimestre 2025, avec un volume total d'investissement de 2 milliards de dollars, soit une hausse de 10 % sur un an. Bien que l'incertitude macroéconomique, l'évolution des politiques commerciales et des comportements de consommation aient influencé l'activité d'investissement et les stratégies de développement dans tous les secteurs primaires, l'attrait sous-jacent de Vancouver pour les investisseurs est resté fort. En témoigne sa récente ascension au premier rang du dernier classement du Groupe Altus*$*.Enquête sur les tendances d'investissement dans l'immobilier commercial canadien (ITS) progresse depuis la deuxième place du trimestre précédent.

Figure 1 - Transactions immobilières – Tous secteurs par année

L'incertitude persiste dans le secteur industriel

L'impact des fluctuations des politiques commerciales et de l'incertitude économique générale a été particulièrement évident dans le secteur industriel de Vancouver au premier trimestre de 2025. Les investisseurs dans cette classe d'actifs ont semblé réévaluer leurs besoins en espace et, dans de nombreux cas, ont reporté leurs décisions d'investissement en attendant des précisions sur les futures politiques commerciales. Par conséquent, le secteur industriel de Vancouver a connu une contraction importante du volume d'investissement, atteignant 435 millions de dollars, soit une baisse de 19 % sur un an. Cette approche prudente a contribué à une augmentation notable du taux de disponibilité industrielle, qui, selon le dernier rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadien, a grimpé de 180 points de base sur un an pour atteindre 6,0 %, le niveau le plus élevé observé depuis 2010. Signalant un changement potentiel dans l'équilibre entre l'offre et la demande, cette disponibilité croissante, conjuguée à la rareté des terrains et à la hausse des coûts de construction, semble avoir tempéré l'activité de développement. Au premier trimestre, Vancouver a vu 507 738 pieds carrés de locaux industriels achevés, dont 53 % étaient disponibles à la location. De plus, 2,9 millions de pieds carrés étaient encore en construction, la moitié étant déjà prélouée. Vancouver a enregistré son deuxième trimestre consécutif d'absorption nette positive, ce qui suggère une demande continue d'espaces à court terme malgré le ralentissement de l'activité d'investissement. Cependant, le ralentissement de la conjoncture économique et les tensions commerciales persistantes ont fait craindre que l'absorption ne redevienne négative au cours des périodes ultérieures. Cela a mis en évidence l'équilibre fragile du marché industriel de Vancouver, où les solides fondamentaux sous-jacents étaient mis à l'épreuve par les incertitudes macroéconomiques et géopolitiques.

L'activité du secteur foncier stagne malgré des tendances divergentes

Le secteur foncier a connu un plateau d'activité, le volume d'investissement atteignant près de 705 millions de dollars, soit une baisse de 3 % sur un an. Un examen plus approfondi des sous-secteurs a révélé des tendances divergentes. Le secteur foncier ICI a enregistré un volume de transactions de 447 millions de dollars, soit une hausse substantielle de 46 % sur un an. À l'inverse, le secteur foncier résidentiel a connu un ralentissement, avec un volume de transactions de 258 millions de dollars, soit une baisse de 38 % sur un an. Le secteur résidentiel a observé un ralentissement marqué par rapport aux moyennes historiques, ce qui indique un changement de sentiment et d'activité du marché. Ce ralentissement du rythme des transactions est largement attribué à la conjonction d'une conjoncture économique difficile et de modifications des politiques d'immigration, qui ont incité les promoteurs à une grande prudence dans leurs stratégies d'acquisition foncière. Parmi ces défis figurent la disponibilité limitée de nouveaux terrains correctement zonés et les prix demandés élevés pour les parcelles existantes. Ces difficultés ont été exacerbées par des dépenses de construction toujours élevées, des pénuries persistantes de main-d'œuvre qualifiée dans le secteur de la construction et l'augmentation du fardeau des frais d'aménagement municipaux. Dans ce contexte, les promoteurs ont adopté une stratégie d'acquisition foncière plus conservatrice et sélective, privilégiant les investissements présentant des fondamentaux solides et un risque moindre sur le marché existant. Cependant, les ventes de terrains ICI ont résisté à cette tendance malgré les difficultés sous-jacentes, témoignant de la confiance soutenue des investisseurs dans le potentiel de croissance à long terme des secteurs industriel et commercial, portée par des facteurs tels que l'offre et la demande limitées d'espaces d'entreposage et de logistique dans la région.

Le secteur multifamilial ralentit en raison d'un changement d'orientation du développement

Le secteur multifamilial de Vancouver a connu un ralentissement notable, le volume d'investissement atteignant près de 297 millions de dollars, soit une baisse de 10 % sur un an. Cette contraction de l'activité d'investissement est principalement attribuable à une combinaison de facteurs, notamment une croissance économique modérée et une confiance amoindrie des investisseurs découlant des tensions géopolitiques persistantes. Si l'activité de construction a montré des premiers signes de reprise, soutenue par des initiatives gouvernementales et des conditions de financement plus favorables, le marché a eu du mal à absorber les unités de copropriété nouvellement construites. La sensibilité aux prix et le manque d'activité de prévente robuste ont incité les promoteurs à réévaluer leurs stratégies et, dans de nombreux cas, à suspendre la construction de nouveaux condominiums. Face à cette dynamique du marché, un net changement d'orientation du développement vers les immeubles locatifs est apparu. Les promoteurs ont de plus en plus reconnu la solidité des fondamentaux à long terme de ce segment, portés par une demande soutenue. De plus, le ralentissement observé des transactions foncières résidentielles laissait présager un ralentissement futur des mises en chantier de logements multifamiliaux. À l’avenir, les changements dans la politique d’immigration représentent un autre facteur clé qui pourrait influencer considérablement la demande de logements sur le marché de Vancouver.

Le marché des bureaux a montré une force sous-jacente malgré une disponibilité élevée

Bien que le taux de disponibilité des bureaux à Vancouver soit resté obstinément élevé à 12,4 %, soit une simple baisse de 10 points de base d'une année sur l'autre, comme le rapporte le dernier rapport d'Altus Group Mise à jour du marché des bureaux canadiens – Le marché des bureaux de la ville a affiché une vigueur sous-jacente. L'optimisme renouvelé des investisseurs, non découragé par l'incertitude géopolitique et stimulé par la baisse des taux d'intérêt, a contribué à une hausse significative de 140 % du volume des transactions en dollars sur un an, atteignant 233 millions de dollars, les immeubles de catégorie A dominant les ventes. La poursuite de la « fuite vers la qualité » s'est traduite par sept trimestres consécutifs d'absorption positive et une disponibilité progressivement décroissante de bureaux de catégorie A, indiquant que l'obtention de tels espaces deviendrait probablement plus difficile à mesure que le pipeline de nouveaux projets de catégorie A se réduirait. Parallèlement, l'activité de construction est restée modérée au premier trimestre, un seul immeuble mixte industriel et de bureaux entièrement loué, Marine Landing – Bâtiment B, ajoutant 5 480 m² de bureaux. À la fin du trimestre, près de 1 800 m² de bureaux étaient en construction, dont 28 % étaient encore disponibles à la location.

Le secteur de la vente au détail a connu une croissance robuste

Le marché de l'investissement commercial de Vancouver a connu une forte croissance au premier trimestre de 2025, avec des volumes d'investissement atteignant près de 350 millions de dollars, soit une hausse significative de 140 % sur un an. Cette solide performance est largement alimentée par la demande des investisseurs pour des emplacements commerciaux de premier ordre. À noter, le dernier rapport du Groupe Altus Enquête sur les tendances en matière d'investissement au Canada (ITS) a classé les centres commerciaux à vocation alimentaire de Vancouver comme la combinaison produit/marché la plus prisée des investisseurs. Cette préférence a renforcé la demande constante des consommateurs pour des biens et services essentiels, positionnant ces propriétés comme une classe d'actifs stable et attrayante. Cependant, le secteur du commerce de détail de Vancouver est confronté à un risque de ralentissement avec la récente demande de protection contre les créanciers de La Baie d'Hudson, le 7 mars. La fermeture potentielle de son réseau, dont plusieurs sont des enseignes piliers de longue date dans les centres commerciaux de Vancouver, pose un défi considérable pour absorber les espaces vacants qui en résultent. Cette situation rappelle les fermetures de Sears et de Target, qui ont collectivement créé plus de 35 millions de pieds carrés d'espaces vacants au Canada. Compte tenu du nombre limité de locataires uniques capables d'occuper ces grands espaces piliers, le départ de La Baie d'Hudson obligera probablement les propriétaires à explorer des stratégies novatrices de réaménagement et de revitalisation de leurs propriétés, à l'image de leurs précédentes sorties d'enseignes piliers et de l'évolution du paysage commercial.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs YTD (T4 2024 vs. T1 2025)

Transactions notables du premier trimestre 2025

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver au premier trimestre 2025 :

1111 West Hastings Street, Vancouver (Hôtel Le Germain Vancouver) – Bureau

La vente du 1111 West Hastings Street pour 70 millions de dollars en mars a mis en lumière une tendance croissante à la conversion de bureaux en hôtels, stimulée par l'évolution du marché. Cette tour de 12 étages située à Coal Harbour sera transformée en un hôtel de luxe de 180 chambres d'ici 2029, fruit d'une collaboration entre Germain Hôtels et Reliance Properties, sous la supervision de LemayMichaud. L'élégante architecture moderniste et l'emplacement privilégié du bâtiment, à proximité du palais des congrès et du terminal de croisières, en faisaient un candidat idéal pour l'hôtellerie haut de gamme. Cette conversion reflétait des tendances plus générales : des taux d'inoccupation élevés dans des immeubles de bureaux anciens et obsolètes, l'adoption croissante du modèle de travail hybride et une demande croissante d'hébergements hôteliers en centre-ville. Ce déséquilibre a également incité à abandonner les nouveaux projets de bureaux pour des usages hôteliers dans le cadre de projets de réaménagement à proximité, comme ceux des 800-876 Granville Street, 516-534 West Pender Street et 509 Richards Street. Cette transaction, associée à une activité de développement récente, a signalé un changement dans les priorités urbaines, passant de la location de bureaux traditionnelle à la réutilisation adaptative et à la réinvention à usage mixte axée sur l'hôtellerie.

610, rue Granville, Vancouver (Hudson Mall) – Commerce de détail

La section commerciale du Hudson, stratégiquement située à quelques pas de la gare Granville, dans un secteur très fréquenté, a été vendue pour 89 millions de dollars en janvier 2025. La société torontoise Hazelview Investments a acquis les propriétés auprès de Bonnis Properties, une société reconnue pour son modèle de développement commercial qui consiste à construire pour vendre plutôt que pour conserver. Depuis 2023, Bonnis Properties a cédé plusieurs nouveaux projets et actifs clés à Vancouver, notamment le 535, rue Granville, les 728-796, rue Main, et le Hollywood Theatre and Residences sur West Broadway. Ces ventes témoignent d'un rééquilibrage calculé en réponse à la récente volatilité du marché et aux taux d'intérêt élevés. Malgré ces cessions, Bonnis a poursuivi la mise en œuvre de projets à usage mixte de plus grande envergure, comme celui du 800-876, rue Granville, mentionné plus haut, ce qui témoigne d'une orientation vers le développement à long terme. Parallèlement, l'acquisition de Hazelview s'inscrit dans les tendances actuelles en matière d'investissement commercial, lui assurant une position clé dans le corridor commercial du centre-ville de Vancouver – un atout précieux pour une croissance soutenue des investissements à long terme.

19888 Willowbrook Drive; 6131 et 6263 200th Street, Langley (centre commercial Willowbrook) – Commerce de détail

La vente du centre commercial Willowbrook en janvier 2025 pour près de 137 millions de dollars a confirmé la confiance des investisseurs dans les actifs commerciaux de grande taille bien loués, dans un contexte d'évolution de la dynamique de l'immobilier commercial. La propriété, d'une superficie totale de 193 785 pieds carrés, était entièrement louée par une solide combinaison d'enseignes nationales et régionales comme Safeway, RBC et MEC, consolidant ainsi son rôle de pôle commercial régional clé dans le Grand Vancouver. Acquise par Shato Holdings Ltd., dirigée par la famille Toigo, la propriété était idéalement située à proximité du futur prolongement du SkyTrain Surrey-Langley. Bien qu'aucun plan de réaménagement n'ait été associé à un soutien municipal pour la densification, Shato Holdings Ltd. la positionnait comme un candidat de choix pour un futur développement à usage mixte. Globalement, cette transaction reflétait une stratégie à long terme axée sur la résilience du commerce de détail, la croissance urbaine et les corridors de transport en commun, soulignant l'importance continue de l'emplacement, de la composition des locataires et du potentiel d'utilisation future du sol dans les décisions d'investissement commercial.

1310 Monashee Drive, North Vancouver (Logements locatifs de l'Université Capilano) – Terrain résidentiel

En janvier 2025, Darwin, promoteur et entreprise de construction de North Shore, a acquis le 1310, promenade Monashee pour 27 millions de dollars. Cet achat stratégique de terrain visait à offrir des logements locatifs indispensables aux étudiants de l'Université Capilano. Situé sur le campus principal de North Vancouver, le projet comprenait deux immeubles locatifs de six étages, comptant au total 303 logements, offrant des commodités adaptées aux étudiants, telles que des espaces d'étude, des espaces sociaux et des commerces au rez-de-chaussée. Ce projet s'inscrivait dans une initiative plus vaste visant à répondre à la croissance démographique de l'Université, en s'alignant sur le plan directeur du campus et en complétant le récent projet de résidences étudiantes Tantalus de CapU, qui visait à agrandir l'offre de logements sur le campus. Le rezonage ayant été approuvé en avril 2024 et la demande de permis d'aménagement déposée début 2025, les travaux de construction devaient commencer d'ici un à deux ans. Connue pour son expertise locale et ses valeurs axées sur la communauté, Darwin était bien placée pour offrir une solution de logement à fort impact et intégrée à la communauté qui soutenait la croissance à long terme de l'Université et répondait à la demande de davantage d'options de location sur le campus.

Figure 3 - Tendances de l'OCR sur 4 classes d'actifs de référence

Perspectives d'avenir : naviguer dans le marché en évolution de Vancouver

Au premier trimestre de 2025, le marché immobilier commercial de Vancouver a traversé une période d'ajustements importants. Les incertitudes macroéconomiques et les tensions géopolitiques ont contribué à la baisse des investissements dans la plupart des secteurs. Les atouts fondamentaux de Vancouver, comme en témoigne son classement en tête de l'ITS, témoignent d'une résilience sous-jacente du marché. Les secteurs industriel et multifamilial ont dû faire face à des difficultés spécifiques découlant des politiques commerciales, de la conjoncture économique et, dans le cas du secteur industriel, d'une offre excédentaire à court terme, ce qui a tempéré la confiance des investisseurs. En revanche, le secteur des bureaux a affiché des points forts, notamment dans les immeubles de catégorie A, porté par une tendance à la fuite vers la qualité, tandis que le secteur du commerce de détail a connu une croissance significative malgré le défi imminent de fermetures potentielles de magasins à la Baie d'Hudson. La trajectoire du marché au cours des prochains trimestres dépendra probablement de l'évolution du contexte économique, de la clarté des politiques commerciales et de la capacité des promoteurs et des investisseurs à tirer parti de l'évolution de la dynamique de la demande et des opportunités émergentes au sein de chaque catégorie d'actifs.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?