Tendances des investissements dans l'immobilier commercial canadien – T1 2025

Les investisseurs canadiens en immobilier commercial restent stables dans un contexte de stabilité des taux de capitalisation et d'incertitude commerciale

Le premier trimestre de 2025 a révélé un marché immobilier canadien évoluant dans un contexte marqué par l'évolution des politiques monétaires et la dynamique du commerce international. Selon les résultats du dernier sondage sur les tendances d'investissement au Canada (STI) du Groupe Altus, le taux de capitalisation global (TCG) des quatre catégories d'actifs de référence est demeuré globalement stable à 5,87 % (figure 1). Cette stabilité des taux de capitalisation reflète l'influence continue des taux d'intérêt précédemment élevés et l'écart persistant entre les cours acheteur et vendeur et les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix. Les investisseurs semblaient prudents, dans l'attente de plus de clarté sur l'évolution future des taux d'intérêt et sur les perspectives politiques et économiques générales.

L’assouplissement continu de la politique monétaire de la Banque du Canada (BdC) a contribué à cette position prudente. Au 12 mars 2025, la BdC avait procédé à sa septième réduction consécutive du taux du financement à un jour depuis juin 2024, le ramenant à 2,75 %. Cet assouplissement continu témoignait des préoccupations croissantes de la BdC quant aux répercussions négatives potentielles de l’escalade des tensions commerciales avec les États-Unis sur l’économie canadienne. La banque centrale visait à réduire le risque d’un ralentissement économique important et à gérer les pressions inflationnistes potentielles découlant des perturbations des chaînes d’approvisionnement et de la hausse des coûts d’importation.

Les données sur le commerce international de marchandises du Canada publiées par Statistique Canada en février 2025 ont accentué ces inquiétudes économiques. Ces chiffres ont montré une baisse de 5,5 % des exportations de marchandises et une augmentation de 0,8 % des importations, ce qui a fait passer la balance commerciale du Canada avec le monde d'un excédent de 3,7 milliards de dollars à un déficit de 1,5 milliard de dollars par rapport au mois précédent. Ce changement indique des vents contraires potentiels pour certains secteurs du marché immobilier commercial canadien. La première baisse des exportations après quatre mois consécutifs, potentiellement due à l'incertitude entourant les menaces tarifaires des États-Unis, un partenaire commercial essentiel, a été un développement notable. Les fortes contractions des exportations d'énergie (-6,3 %) et de véhicules automobiles et de pièces détachées (-8,8 %) pourraient avoir des répercussions sur la demande dans les secteurs industriels et logistiques des régions riches en ressources et des régions axées sur l'automobile, comme l'Alberta et l'Ontario, respectivement.

Bien que l'impact immédiat des données commerciales d'un seul mois sur le vaste paysage immobilier commercial ait probablement été décalé et multiforme, des tendances négatives persistantes des exportations pourraient à terme entraîner une baisse des investissements des entreprises, un ralentissement de la croissance économique et, par conséquent, un affaiblissement de la demande d'espaces de bureaux, de commerces et d'espaces industriels. À l'inverse, une hausse des importations aurait pu suggérer une forte consommation intérieure, potentiellement bénéfique pour les secteurs du commerce de détail et de l'industrie. Cependant, la santé globale de l'économie et les variations régionales détermineraient in fine l'effet net sur les taux d'occupation et les volumes d'investissement dans ces classes d'actifs.

Figure 1 : Marchés nationaux - Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Activité d'investissement commercial au Canada

Le volume d'investissement immobilier commercial au Canada a connu une légère baisse de 1 % sur douze mois en 2024, totalisant 53 milliards de dollars. Cette modération résulte d'une conjonction de pressions macroéconomiques, notamment des taux d'intérêt élevés qui ont fait grimper les coûts d'emprunt, des dépenses de construction toujours élevées qui ont érodé la rentabilité des projets et une pénurie prononcée de main-d'œuvre qualifiée qui a eu une incidence sur les délais de développement. De plus, l'écart croissant entre les cours acheteur et vendeur, alimenté par des attentes divergentes quant à la valorisation des actifs dans un marché en évolution, a contribué au ralentissement du marché. Par conséquent, une part importante des investisseurs a adopté une approche attentiste, retardant ainsi leurs activités d'investissement. Cette hésitation s'est prolongée jusqu'au début de 2025, exacerbant la prudence des investisseurs dans un contexte d'incertitude économique persistante.

Au premier trimestre de 2025, Vancouver, Halifax et Edmonton sont apparus comme les trois principaux marchés (figure 2) attirant l'intérêt des investisseurs, toutes catégories d'actifs confondues, reflétant leur stabilité perçue et leur croissance à long terme. Cependant, si une tendance contrastée a été observée sur le ratio de momentum des principaux marchés, révélant un pourcentage nettement plus élevé d'investisseurs exprimant leur intention d'acheter que de vendre, l'écart entre les cours acheteur et vendeur précédemment établi suggère que cet intérêt des acheteurs pourrait ne pas se traduire immédiatement par une augmentation de l'activité d'investissement.

Figure 2 : Baromètre de localisation – Tous les produits disponibles (T1 2025)

Au premier trimestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien a vu les investisseurs maintenir une préférence pour les actifs stables et à faible risque.

• Les zones commerciales axées sur l'alimentation arrivent en tête de liste des types de propriétés les plus recherchés (figure 3), poursuivant une tendance établie en 2024. Cet attrait durable reflète l'importance constante accordée par les consommateurs canadiens aux biens et services essentiels, ce qui rend les locataires de ces centres, comme les épiceries et les détaillants de marchandises générales, relativement résilients aux fluctuations économiques.

• Le fort intérêt pour les propriétés résidentielles à logements multiples en banlieue suggère une réponse à la demande continue d'options de location en dehors des grandes zones urbaines, influencée par des considérations d'abordabilité et de style de vie.

• Les immeubles industriels multi-locataires sont également restés attractifs, soutenus par la diversification de leur base de locataires et par l'essor du e-commerce et de la logistique. Cependant, les potentiels obstacles liés aux tensions commerciales croissantes et à l'augmentation de l'offre industrielle méritent d'être surveillés, car la demande pourrait fléchir pour les espaces industriels.

La préférence constante pour ces types de propriétés au début de 2025 souligne une approche prudente mais stratégique des investisseurs, privilégiant les actifs avec des flux de revenus stables et une forte demande sous-jacente dans le climat économique actuel.

Figure 3 : Baromètre des types de biens immobiliers – Tous les produits disponibles (T1 2025)

Selon le baromètre Produit/Marché (Figure 4), les trois combinaisons préférées étaient :

1. Zone commerciale axée sur l'alimentation à Vancouver

2. Zone commerciale axée sur l'alimentation à Calgary

3. Zone commerciale axée sur l'alimentation à Montréal

Les 15 combinaisons les moins préférées tournaient principalement autour des bureaux de classe B et des terrains de bureaux.

Figure 4 : Baromètre produit/marché - Tous les produits disponibles (T1 2025) – Top 15 préférés/moins préférés

Faits marquants du marché pour le trimestre

• Les taux de capitalisation pour les immeubles résidentiels à unités multiples de banlieue ont augmenté à 4,65 %. Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue a augmenté de 5 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont été mitigés : Vancouver et Montréal sont restés inchangés ; Edmonton, Calgary et Ottawa ont enregistré des hausses ; tandis que Toronto, Québec et Halifax ont enregistré des baisses.

• Les taux de capitalisation pour les bâtiments industriels à locataire unique ont augmenté à 5,93 %. Le taux de disponibilité industrielle national a diminué à 5,9 %, l'absorption nationale étant revenue en territoire positif pour deux trimestres consécutifs. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mitigés : Toronto et Montréal sont restés inchangés ; Vancouver, Québec et Halifax ont enregistré des hausses ; Edmonton, Calgary et Ottawa ont enregistré des baisses.

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe « AA » du centre-ville ont légèrement diminué pour atteindre 6,65 %. Le taux de disponibilité des bureaux nationaux a diminué de 2 points de pourcentage pour s'établir à 17,1 % d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont été mitigés : Vancouver et Québec sont demeurés inchangés. Calgary, Ottawa et Montréal ont signalé des augmentations; Edmonton, Toronto et Halifax ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont diminué à 6,26 %. Le centre commercial régional de niveau 1 a enregistré une baisse de 12 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation ont principalement diminué sur tous les marchés : Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax ont enregistré des baisses ; Vancouver et Québec ont enregistré des hausses.

Faits saillants du baromètre

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l'enquête sur les tendances d'investissement :

  • 66 avaient un ratio de momentum « positif » (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de répondants ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être acheteurs que vendeurs dans ce segment particulier), en hausse de 6 par rapport à ce qui a été rapporté au T4 2024 ; 62 avaient un ratio de momentum « négatif », en baisse de 6 par rapport à ce qui a été rapporté au T4 2024.

• Les 15 principaux produits/marchés qui ont montré la dynamique la plus positive étaient :

  • Calgary – Zone commerciale ancrée dans l'alimentation, zone industrielle à locataires multiples, zone industrielle à locataire unique et zone résidentielle à logements multiples en banlieue

  • Toronto – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples

  • Ottawa – Zone commerciale ancrée dans l'alimentation, zones résidentielles à unités multiples en banlieue et zones industrielles à locataires multiples

  • Edmonton – Zone commerciale ancrée dans l'alimentation et zones résidentielles à unités multiples de banlieue

  • Halifax – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples, zone commerciale avec commerces de détail ancrés dans l'alimentation et immeuble industriel à locataires multiples

  • Vancouver – Zone commerciale ancrée dans l'alimentation

  • Montréal – Zone commerciale ancrée dans l'alimentation

Conclusion

En résumé, l’incertitude économique actuelle, aggravée par l’évolution du paysage politique, a incité les investisseurs à adopter une approche plus prudente en matière de déploiement de capitaux au premier trimestre 2025.

Consultez les tendances d'investissement dans l'immobilier commercial canadien pour le quatrième trimestre 2024

À propos de notre enquête sur les tendances d’investissement au Canada (EIC) :

Chaque trimestre, les experts du Groupe Altus consultent plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres acteurs du marché afin de recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Mené auprès des mêmes immeubles de référence depuis plus de 20 ans, ce sondage fournit des renseignements précieux sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation pour 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés canadiens.

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