Tendances des investissements dans l'immobilier commercial canadien – T2 2025

L'incertitude mondiale façonne l'immobilier canadien au deuxième trimestre de 2025

Au deuxième trimestre de 2025, le marché immobilier canadien a évolué dans un environnement très turbulent et imprévisible. Cette volatilité était en grande partie attribuable à l'évolution de la dynamique du commerce international et à la réponse proactive du Canada à ce qu'il considérait comme un défi sans précédent pour sa sécurité économique.

La Banque du Canada (BdC) a maintenu son taux cible du financement à un jour à 2,75 % le 4 juin 2025, marquant ainsi la deuxième réunion consécutive au cours de laquelle le taux est resté stable. Cette décision faisait suite à une réduction constante depuis le sommet de 5,00 % atteint le 5 juin 2024. Un facteur clé de cette pause a été la volatilité persistante entourant les accords commerciaux en cours, principalement avec les États-Unis et la Chine, qui a introduit une incertitude considérable dans les prévisions économiques mondiales.

Stratégies gouvernementales pour la résilience économique du Canada

Dans ce contexte d'incertitude économique accrue, alimentée par les changements apportés à la politique d'immigration du Canada, le ralentissement de la croissance économique et la hausse des taux d'emploi, le gouvernement canadien a mis en œuvre une stratégie globale pour renforcer sa résilience économique. Si la réduction de sa dépendance au marché américain était un aspect clé, ces efforts ont dépassé les mesures immédiates que sont l'annonce de nouveaux contre-tarifs et la diversification des relations commerciales internationales.

Au pays, le gouvernement a mis en œuvre un ensemble plus vaste de stratégies économiques. Celles-ci comprenaient, entre autres, l’adoption de nouvelles lois visant à bâtir une « économie canadienne unie » en supprimant davantage les obstacles fédéraux au commerce intérieur et à la mobilité de la main-d’œuvre et en accélérant les grands projets d’édification nationale. Parallèlement, l’accent a été mis sur le renforcement de l’écosystème canadien de l’innovation, des sciences et du développement économique (ISDE), le soutien à la sécurité de la recherche et la promotion stratégique des établissements d’enseignement canadiens à l’étranger afin d’attirer les talents et les investissements étrangers. Ces diverses mesures visaient collectivement à renforcer la productivité et la résilience globales du pays dans un contexte économique mondial turbulent.

Taux de capitalisation et rendements obligataires : le reflet d'un marché sous pression

Malgré un contexte économique complexe caractérisé par la volatilité du commerce international, le blocage des baisses de taux d'intérêt et les mesures économiques proactives du gouvernement, le marché immobilier canadien a fait preuve de résilience. Il a réussi à maintenir un certain équilibre malgré des pressions importantes. Les résultats du dernier sondage sur les tendances d'investissement au Canada (STI) du Groupe Altus indiquent que le taux de capitalisation global (TCG) des quatre catégories d'actifs de référence a légèrement augmenté pour atteindre 5,89 % (figure 1). Cette modeste évolution, dans un contexte difficile, suggère que, malgré la prudence, aucune réévaluation catastrophique ni perte généralisée de confiance des investisseurs ne s'est produite.

Figure 1 : Marchés nationaux - Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Parallèlement, le rendement des obligations à 10 ans, indicateur des coûts d'emprunt à long terme, ainsi que le taux des obligations de la Banque du Canada, ont augmenté de 20 points de base par rapport au trimestre précédent pour atteindre 3,32 % en juin 2025. Cette hausse des rendements obligataires indique généralement une hausse des coûts de financement, susceptible d'influencer les décisions d'investissement et les valorisations immobilières sur l'ensemble du marché. L'interaction entre ces facteurs a brossé un tableau nuancé d'un marché stable, tout en faisant face aux pressions sous-jacentes de la politique économique et de la finance mondiale.

Illustrant davantage ce marché nuancé, les fluctuations des taux de capitalisation ont varié selon les principales classes d'actifs, reflétant les réactions distinctes des investisseurs au climat économique actuel. Par exemple, les centres commerciaux régionaux de niveau I ont enregistré une hausse de leurs taux de capitalisation, atteignant 6,36 %. Cette hausse, de 10 points de base d'un trimestre à l'autre, indique que, si ces biens continuent de susciter un certain intérêt, les investisseurs exigent simultanément un rendement plus élevé pour compenser les risques perçus comme élevés. Ces risques découlent d'une conjonction de facteurs, notamment les incertitudes économiques générales, les mutations structurelles en cours dans le paysage commercial, impactant les grands formats fermés, et un coût du capital plus élevé, influencé par la hausse des rendements obligataires. Par conséquent, le marché exigeait un rendement plus attractif pour les nouvelles acquisitions dans ce segment spécifique du commerce de détail.

À l'inverse, les taux de capitalisation des immeubles résidentiels collectifs de banlieue ont diminué à 4,60 %, soit une baisse de 6 points de base d'un trimestre à l'autre. Cette tendance continue à enregistrer les taux de capitalisation les plus bas par rapport aux autres classes d'actifs s'explique principalement par le déséquilibre entre l'offre et la demande. Cette forte demande continue pour les immeubles collectifs, malgré une prudence économique générale et l'évolution des préférences des acheteurs, a souligné le besoin fondamental et persistant de logements, un point de pression critique souvent évoqué en lien avec les politiques d'immigration du Canada et la crise nationale actuelle de l'accessibilité financière.

La décision de la Banque du Canada de suspendre les baisses de taux d'intérêt, influencée par l'incertitude économique mondiale persistante et les craintes d'inflation intérieure, avait incité les marchés à anticiper une baisse moins agressive de la politique monétaire. De plus, même si la lutte contre l'inflation avait progressé, l'inflation sous-jacente, en particulier l'indice des prix à la consommation (IPC) de base, demeurait une préoccupation majeure pour la Banque du Canada, qui s'attendait à une hausse potentielle en raison de l'incertitude géopolitique. Par conséquent, le marché immobilier était enclin à la prudence, les intervenants attendant plus de clarté sur l'évolution future des taux d'intérêt et les perspectives politiques et économiques générales, qui continuaient d'être influencées par les mesures économiques proactives du Canada et l'évolution de la conjoncture mondiale.

Activité d'investissement commercial canadien et sentiment du marché

À la fin du premier trimestre de 2025, le volume des transactions immobilières commerciales au Canada a augmenté, atteignant près de 11,7 milliards de dollars. Cela représente une hausse de 10 % sur un an. Bien qu'apparemment positif, ce chiffre reflète un marché qui continue de faire face à des difficultés économiques persistantes.

Compte tenu de la conjoncture économique actuelle, une nouvelle contraction du volume d'investissement était largement anticipée pour le deuxième trimestre. Plusieurs facteurs étaient attendus pour expliquer cette baisse, notamment la prudence des investisseurs, motivée par des coûts d'investissement élevés, et le risque de réévaluation des actifs. L'impact de ces pressions économiques sur le flux de transactions et les valorisations immobilières devrait se préciser avec la publication des données du deuxième trimestre. Cependant, un contexte d'investissement plus modéré était généralement prévu à court terme.

Au deuxième trimestre, Halifax, aux côtés de Vancouver et de Toronto, s'est imposé comme le troisième marché le plus attractif pour les investisseurs, toutes catégories d'actifs confondues, témoignant de leur stabilité perçue et de leur potentiel de croissance à long terme (figure 2). Une tendance contrastée a été observée concernant le ratio de momentum des principaux marchés : malgré l'intérêt des investisseurs pour certains pôles spécifiques, ce ratio reflétait généralement une plus forte proportion d'investisseurs exprimant leur intention de vendre plutôt que d'acheter sur l'ensemble du marché.

Figure 2 : Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T2 2025)

L'aversion au risque influence les choix des investisseurs au deuxième trimestre 2025

Tout au long du deuxième trimestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien a reflété l'intérêt soutenu des investisseurs pour les actifs stables et à faible risque. Les centres commerciaux à vocation alimentaire, régulièrement classés comme le type de propriété le plus recherché, ont poursuivi une tendance amorcée au premier trimestre de 2024 (figure 3). Cette popularité soutenue était directement liée à l'intérêt constant des consommateurs canadiens pour les biens et services essentiels, ce qui a permis aux locataires de ces centres commerciaux, comme les épiceries et les détaillants de marchandises diverses, de relativement résister à la conjoncture économique actuelle.

Figure 3 : Baromètre des types de biens immobiliers - Tous les produits disponibles (T2 2025)

Les immeubles résidentiels collectifs de banlieue se classent au deuxième rang des préférences des investisseurs. Cependant, ce segment a rencontré des difficultés croissantes. Si la crise persistante de l'accessibilité au logement soutient globalement la demande locative à long terme, elle a également remodelé le paysage immobilier pour les acheteurs potentiels et les investisseurs. Les coûts de propriété élevés ont continué de réorienter une part importante de la population vers la location, ce qui, conjugué à l'offre substantielle de nouveaux appartements en copropriété, a créé un environnement plus difficile pour les propriétaires. Cela a érodé à la fois la stabilité des revenus locatifs et les perspectives d'appréciation régulière du capital, entraînant une augmentation des risques et des coûts de détention pour les investisseurs. Par conséquent, la confiance globale des investisseurs dans ce segment s'est affaiblie, ce qui a nécessité une approche plus prudente des acquisitions, les acteurs du marché ayant réorienté leurs stratégies en réponse à l'évolution des fondamentaux de l'offre et de la demande.

Le secteur industriel canadien a dû faire face à d'importants défis au début de 2025 en raison des tarifs douaniers américains. L'imposition de ces tarifs par les États-Unis a entraîné une volatilité considérable dans l'économie canadienne, ce qui a par la suite miné la confiance des investisseurs et entraîné des retards dans le déploiement des capitaux. Cette situation était en grande partie attribuable à l'interdépendance profonde du réseau commercial canado-américain. Par conséquent, les investisseurs ont semblé adopter une approche attentiste temporaire ou très sélective, évaluant stratégiquement les répercussions potentielles de nouveaux investissements pendant cette période volatile. Plus précisément, la demande de propriétés industrielles à locataires multiples dans des marchés comme Vancouver et Ottawa est demeurée attrayante, l'activité pour des espaces plus grands à locataire unique ayant été échangée contre des espaces de plus petite et moyenne taille. Les locataires ont privilégié une plus grande flexibilité dans la location et l'utilisation des espaces, reflétant la prudence des entreprises dans un contexte d'incertitudes commerciales.

La sélection cohérente de ces types de propriétés en 2025 a mis en évidence une approche d’investisseur perspicace et méthodique, se concentrant sur des propriétés offrant des revenus fiables et possédant une forte demande fondamentale dans l’environnement économique alors en vigueur.

Points forts du baromètre produit/marché :

Selon le baromètre Produit/Marché (Figure 4), les trois combinaisons préférées étaient :

• Zone commerciale axée sur l'alimentation à Vancouver

• Bâtiment industriel à locataires multiples à Vancouver

• Zone commerciale axée sur l'alimentation à Montréal

Le désintérêt des investisseurs pour les bureaux et les terrains de bureaux de catégorie B était évident, ces segments représentant la majorité des 15 combinaisons produit/marché les moins prisées. Cette tendance reflète une nette tendance à la « fuite vers la qualité » sur le marché des bureaux, contribuant à un creusement des écarts de valeur et de demande entre les immeubles de classe A haut de gamme et le parc de classe B plus ancien.

Figure 4 : Baromètre produit/marché - Tous les produits disponibles (T2 2025) - Top 15 préférés/moins préférés

Les faits marquants du marché pour le trimestre comprennent :

• Les taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue ont diminué à 4,60 %. Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue a diminué de 6 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mitigés. Vancouver, Ottawa, Montréal et Québec ont enregistré des baisses. Toronto et Halifax ont enregistré des hausses, tandis qu'Edmonton et Calgary sont demeurés inchangés.

• Les taux de capitalisation pour les immeubles industriels à locataire unique ont diminué à 5,91 %. Selon les dernières données du groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle national a atteint 6,2 %, soit une hausse de 50 points de base sur un an. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mitigés. Vancouver, Calgary, Toronto et Québec ont enregistré des hausses. Parallèlement, Edmonton, Ottawa, Montréal et Halifax ont enregistré des baisses.

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe « AA » du centre-ville ont augmenté à 6,70 %. Selon les dernières informations du groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiens, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a diminué de 100 points de base pour s'établir à 16,6 % sur un an. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont été mitigés. Montréal est demeuré inchangé. Edmonton, Québec et Halifax ont signalé des augmentations. Entre-temps, Vancouver, Calgary, Toronto et Ottawa ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont augmenté à 6,36 %. Le centre commercial régional de niveau I a enregistré une hausse de 10 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation ont diminué à Ottawa et à Vancouver, tandis que les autres marchés ont enregistré une hausse.

Les points saillants du baromètre comprennent :

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’enquête sur les tendances d’investissement :

  • 75 entreprises ont déclaré un ratio de dynamique « positif », indiquant un pourcentage plus élevé de répondants souhaitant acheter plutôt que vendre dans ces segments. Cela représente une augmentation de 9 segments positifs par rapport au premier trimestre 2025.

  • 53 ont signalé un ratio de momentum « négatif », avec davantage de répondants enclins à vendre qu'à acheter, soit une diminution de 9 segments de ce type par rapport au premier trimestre 2025.

    
    

• Les 15 principaux produits/marchés qui ont montré la dynamique la plus positive étaient :

  • Calgary - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire

  • Toronto - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire et immeuble résidentiel à unités multiples de banlieue

  • Ottawa - Zone commerciale ancrée dans l'alimentation, zone industrielle à locataires multiples, zone industrielle à locataire unique et zone résidentielle à unités multiples de banlieue

  • Edmonton - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire

  • Halifax - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire et immeuble résidentiel à unités multiples de banlieue

  • Ville de Québec - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire

  • Vancouver - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire et zone industrielle à locataires multiples

  • Montréal - Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire et immeuble résidentiel à unités multiples de banlieue

Naviguer sur le chemin à parcourir

Le deuxième trimestre de 2025 a démontré la résilience relative du marché immobilier canadien et sa capacité à traverser les turbulences dans un contexte économique mondial et national complexe et incertain. Si la pause dans les baisses de taux d'intérêt de la Banque du Canada, influencée par les craintes persistantes d'inflation et la volatilité du commerce international, a insufflé un sentiment de prudence, les indicateurs de marché clés comme le taux de change de l'euro (OCR) ont maintenu une tendance stable. Les stratégies proactives du gouvernement, visant à renforcer la sécurité économique par des initiatives commerciales intérieures et à attirer des talents étrangers, ont soutenu les efforts visant à contrer les pressions externes.

À l'avenir, le marché immobilier canadien est prêt à s'adapter stratégiquement. Les intervenants suivront de près l'évolution du paysage géopolitique, en particulier la résolution de la dynamique commerciale entre les États-Unis et la Chine, qui influencera considérablement les prévisions économiques mondiales et, par extension, l'économie canadienne, dépendante du commerce extérieur. Au niveau national, l'interaction entre l'évolution des politiques d'immigration du Canada, la trajectoire de la croissance économique et la future décision de la Banque du Canada en matière de taux d'intérêt restera primordiale. Une plus grande clarté sur ces fronts pourrait soit renforcer la stabilité observée du marché, soit nécessiter un changement plus prononcé des stratégies d'investissement.

L'approche judicieuse dont ont fait preuve les investisseurs au deuxième trimestre de 2025, privilégiant les classes d'actifs résilientes comme les centres commerciaux à vocation alimentaire et les immeubles multifamiliaux de base, devrait perdurer. Cependant, la hausse des taux de capitalisation pour des segments comme les centres régionaux de premier ordre a mis en évidence une demande continue de rendements plus élevés dans des secteurs perçus comme présentant un risque plus élevé ou des défis structurels. Le secteur industriel continuera probablement de s'adapter à l'évolution des politiques commerciales, la flexibilité et les options de baies de petite et moyenne taille demeurant attrayantes. À mesure que les initiatives « Une économie canadienne unique » gagnent en popularité et que l'écosystème d'ISDE se renforce, ces efforts nationaux pourraient ouvrir de nouvelles perspectives de croissance et d'investissement. En fin de compte, le marché immobilier canadien au second semestre de 2025 sera défini par son adaptabilité et les réponses stratégiques du gouvernement et des acteurs du marché à l'évolution du paysage économique.

À propos de notre enquête sur les tendances d’investissement au Canada (EIC) :

Chaque trimestre, les experts du Groupe Altus consultent plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres acteurs du marché afin de recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Mené auprès des mêmes immeubles de référence depuis plus de 20 ans, ce sondage fournit des renseignements précieux sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation pour 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés canadiens.

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