Tendances d'investissement dans l'immobilier commercial canadien - T3 2025

Moteurs économiques et politique monétaire

Le troisième trimestre de 2025 a été marqué par un ralentissement économique soutenu au Canada. Cette tendance a culminé avec un changement décisif de politique monétaire de la Banque du Canada (BdC) le 17 septembre 2025, lorsque le taux directeur du financement à un jour a été abaissé de 25 points de base à 2,50 %. Cette mesure a effectivement relancé le cycle d'assouplissement amorcé en 2024. Cette décision, rendue nécessaire par l'accumulation de signes d'affaiblissement de l'économie, visait à mieux équilibrer les risques dans le cadre de la politique monétaire de la BdC.

Les principaux indicateurs ayant motivé cette baisse comprenaient une détérioration notable du marché du travail. Plus précisément, l'emploi a reculé pendant deux mois consécutifs jusqu'en août 2025, selon le Enquête sur la population activeDonnées. Le taux de chômage au Canada a grimpé à 7,1 %, signe d'une baisse de la demande de main-d'œuvre. Les pertes d'emplois ont été fortement concentrées dans les secteurs sensibles aux échanges commerciaux, soulignant la vulnérabilité de l'économie canadienne aux pressions extérieures.

En outre, la contraction du produit intérieur brut (PIB) a indiqué une sous-utilisation croissante des capacités économiques. Comme indiqué dans le rapportPIB du deuxième trimestre 2025 chiffres, l'économie canadienne s'est contractée de 0,4 % par rapport au trimestre précédent, principalement en raison des tarifs douaniers américains et de l'incertitude commerciale, qui ont entraîné une baisse significative des exportations.

Enfin, bien que le taux d'inflation global soit resté inférieur à l'objectif de 2 % de la Banque du Canada, une trajectoire ascendante a été observée.Indice des prix à la consommation d'août 2025L'inflation s'est établie à 1,9 %, en hausse par rapport aux 1,7 % enregistrés en juillet. Cette hausse, malgré un taux globalement bas, indique la persistance des pressions sur les coûts. Cependant, la suppression par le gouvernement fédéral de la plupart des droits de douane appliqués en représailles sur les produits américains a été considérée comme ayant réduit le risque de hausse de l'inflation future.

La Banque du Canada a reconnu que même si la réduction des taux visait à stimuler l’activité économique, les effets perturbateurs de la volatilité des échanges commerciaux devraient persister, ce qui a maintenu les marchés financiers prudents et très sensibles aux prévisions économiques.

Intention d'investissement et taux de capitalisation

Reflétant le coût élevé du capital et l'incertitude économique persistante, les résultats du dernier sondage sur les tendances d'investissement au Canada (ITS) du Groupe Altus indiquent que le taux de rendement des actifs des quatre catégories d'actifs de référence a augmenté à 5,93 % (figure 1). Cette modeste hausse témoigne d'un ajustement modéré des prix des actifs sur le marché, entraîné par la hausse du coût de la dette et une baisse de la confiance des investisseurs.

Figure 1 : Marchés nationaux - Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Dans le même temps, le rendement des obligations à 10 ans, référence pour les coûts d'emprunt à long terme, a chuté de 12 points de base par rapport au trimestre précédent pour s'établir à 3,20 % en septembre 2025. Cette baisse des rendements obligataires indique généralement des coûts de financement plus faibles, ce qui pourrait, à son tour, influencer les décisions d'investissement et les évaluations immobilières sur l'ensemble du marché.

Les mouvements du taux de capitalisation ont varié selon les principales classes d’actifs, reflétant les réponses distinctes des investisseurs au paysage économique dominant et aux risques opérationnels spécifiques inhérents à chaque secteur.

Par exemple, les immeubles de bureaux de classe AA du centre-ville ont vu leurs taux de capitalisation grimper à 6,84 %, soit une hausse de 14 points de base d'un trimestre à l'autre. Bien que ces biens aient continué de susciter l'intérêt, les investisseurs ont exigé une prime de risque plus élevée pour compenser l'incertitude perçue sur les plans opérationnel et du marché. Cette exigence de rendement plus élevée résultait d'une conjonction de facteurs : l'incertitude systémique entourant l'évolution des mandats de retour au bureau, qui a compromis la visibilité des locations à long terme ; le ralentissement du marché du travail, qui a réduit la demande organique d'espaces supplémentaires ; et la bifurcation persistante au sein du marché des bureaux. Cette segmentation a accru la demande, presque exclusive, pour les espaces les plus modernes et de haute qualité, rendant même certains actifs de classe A vulnérables aux pressions sur les prix s'ils ne répondaient pas aux critères les plus stricts. Par conséquent, la hausse du taux de capitalisation reflétait la nécessité de rendements plus élevés pour justifier de nouvelles acquisitions dans ce segment.

En revanche, les taux de capitalisation des actifs industriels à locataire unique ont stagné d'un trimestre à l'autre à 5,91 %, enregistrant la plus forte baisse sur un an parmi les principales classes d'actifs, en baisse de cinq points de base. Cette relative stabilité suggère que, malgré l'incertitude économique générale, les investisseurs ont conservé une confiance à long terme dans la valeur fondamentale et la stabilité des revenus des actifs industriels modernes et bien situés. Cette compression des taux de capitalisation, qui a persisté, a été alimentée par les qualités défensives du secteur et ses liens avec les réseaux essentiels de commerce électronique et de logistique. Ce positionnement a consolidé le secteur comme un actif privilégié de couverture contre l'inflation, en dehors du commerce de détail de première nécessité, garantissant ainsi une concurrence soutenue des investisseurs pour ces actifs.

Activité d'investissement commercial au Canada et sentiment du marché

À la fin du premier semestre de 2025, l'activité d'investissement dans l'immobilier commercial au Canada avait fortement chuté, le volume total des transactions s'établissant à 24,2 milliards de dollars, soit une baisse de 22 % sur un an. Ce repli reflétait la prudence des investisseurs quant au déploiement de capitaux dans un contexte d'incertitude économique persistante. Plutôt qu'un manque d'intérêt, cette incertitude a marqué une pause dans le déploiement, d'importants capitaux institutionnels s'accumulant en marge, les investisseurs attendant des signaux plus clairs sur l'économie et les taux d'intérêt. Compte tenu des difficultés économiques persistantes et de la prudence de la politique monétaire, une nouvelle contraction du volume des investissements était largement anticipée pour le troisième trimestre de 2025.

Le sentiment des investisseurs a toutefois affiché des variations géographiques, quantifiées par le ratio de momentum issu des enquêtes de sentiment des investisseurs. Ce ratio reflète les intentions d'achat ou de vente des répondants sur les différents marchés immobiliers commerciaux.

Au troisième trimestre, Vancouver, Halifax et Québec se sont imposés comme les trois marchés les plus attractifs pour les investisseurs, toutes catégories d'actifs confondues, témoignant de leur stabilité perçue et de leur potentiel de croissance à long terme. Ces trois marchés, tout comme Edmonton, ont affiché un ratio de momentum positif, signe que le sentiment général des investisseurs était favorable aux acquisitions.

Figure 2 : Baromètre de localisation – Tous les produits disponibles (T3 2025)

En revanche, Toronto, Calgary, Ottawa et Montréal ont toutes affiché des ratios de momentum négatifs, ce qui suggère que le sentiment dominant des investisseurs sur ces marchés clés s'est orienté vers une posture plus défensive, caractérisée par des désinvestissements plutôt que de nouvelles acquisitions. Ces résultats mitigés soulignent la segmentation géographique de la tolérance au risque au sein des marchés financiers de l'immobilier commercial canadien au cours de la période.

L'aversion au risque et la recherche d'actifs défensifs

Tout au long du troisième trimestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien a continué de témoigner du vif intérêt des investisseurs pour les actifs stables et à faible risque, malgré la complexité des difficultés économiques. Le déploiement des capitaux est resté très sélectif, produisant des performances et un sentiment variés selon les principales catégories d'actifs.

Les centres commerciaux à vocation alimentaire demeurent le type de propriété le plus recherché, poursuivant une tendance amorcée au premier trimestre de 2024 (figure 3). Leur popularité soutenue reflète l'évolution des comportements des consommateurs canadiens, les pressions économiques ayant réorienté les dépenses discrétionnaires vers les biens et services essentiels. Cette réorientation fondamentale des dépenses a rendu ce type de propriété relativement résistant aux fluctuations et à l'instabilité économiques plus larges. Du point de vue de l'investisseur, cette classe d'actifs offrait un profil très défensif, affichant généralement des taux d'occupation plus élevés, une rotation des locataires plus faible et une performance financière stable, la fréquentation et les ventes régulières générant des flux de trésorerie fiables. De plus, la performance élevée et la sécurité perçue de ces types de propriétés ont entraîné une grave pénurie de stocks. Les propriétaires ont largement conservé ces actifs de valeur, tandis que les restrictions sur le crédit et le coût élevé du capital ont limité les nouveaux développements, limitant ainsi le volume de stocks disponibles à la vente et intensifiant la concurrence pour les produits existants.

Figure 3 : Baromètre des types de biens immobiliers – Tous les produits disponibles (T3 2025)

Malgré leur deuxième place en termes de préférence des investisseurs, les immeubles résidentiels collectifs de banlieue ont fait face à des défis importants, les volumes de ventes ayant atteint des creux historiques au premier semestre de 2025. L'incertitude économique persistante a tenu les acheteurs potentiels à l'écart du marché, ce qui a entraîné de faibles chiffres de vente et des niveaux de stocks élevés, en particulier dans le secteur des appartements en copropriété, ce qui a poussé les promoteurs à retarder ou à annuler de nouveaux projets. Cette offre excédentaire a créé un environnement d'exploitation difficile pour les propriétaires existants, car la stabilité des revenus locatifs et les attentes d'une appréciation constante du capital se sont détériorées. Par conséquent, la confiance des investisseurs dans ce segment a diminué, ce qui a incité les acteurs du marché à adopter une approche plus prudente et à recentrer leurs stratégies sur l'atténuation des risques et des coûts de possession associés à l'évolution des fondamentaux de l'offre et de la demande. Seule Vancouver a enregistré un ratio de momentum positif pour ce type de propriété.

Le secteur industriel a également été confronté aux difficultés liées aux droits de douane américains et aux tensions commerciales persistantes, qui ont généré une volatilité considérable au sein du secteur, affectant la production manufacturière, la planification logistique et la confiance générale des entreprises. Selon le dernier rapport d'Altus Group Mise à jour du marché industriel canadienLa disponibilité des locaux industriels s'est maintenue à un niveau élevé, atteignant un pic proche de 6,2 %, signe d'un assouplissement des conditions de marché par rapport aux creux des années précédentes. Par conséquent, le déploiement des capitaux est devenu plus sélectif, les investisseurs se concentrant sur des actifs industriels haut de gamme, bien situés et bénéficiant de valorisations solides. Ce sentiment de marché nuancé s'est illustré par la présence d'actifs industriels à locataire unique et à locataires multiples affichant un ratio de momentum majoritairement négatif sur différents types de produits et segments de marché. Les taux de disponibilité élevés et les incertitudes économiques ont créé un environnement propice à la cession de stocks anciens ou moins essentiels. Globalement, cette tendance a mis en évidence une appréhension du marché à court terme quant à la réalisation de nouvelles transactions, même si les fondamentaux à long terme du secteur sont restés attractifs.

Le secteur des bureaux a connu une bifurcation marquée de l'intérêt des investisseurs, avec une nette tendance à la fuite vers la qualité qui a dominé le marché. Plus précisément, les immeubles de bureaux de catégorie AA du centre-ville ont connu une hausse graduelle, mais notable, de l'intérêt des investisseurs. Ce segment est passé de la huitième place, avec un ratio de momentum négatif, à la même période l'an dernier, à la quatrième place, avec un ratio de momentum positif, au troisième trimestre de 2025. Cette dynamique a été également démontrée par les bureaux de catégorie AA du centre-ville d'Halifax et de Vancouver, classés respectivement 10e et 11e dans le baromètre national produit/marché. La demande accrue d'espaces de catégorie AA neufs, de haute qualité et dotés de commodités a confirmé l'écart croissant entre les immeubles modernes et les immeubles plus anciens, les locataires recherchant des espaces capables de soutenir les exigences de retour au bureau et l'évolution des attentes des employés en matière d'environnement et de technologie. Cette concurrence intense pour les espaces haut de gamme a été soulignée par des taux d'inoccupation directe de catégorie A dans les centres-villes de Vancouver et de Toronto, inférieurs à 2 %.

À l'inverse, les terrains de bureaux et les immeubles de bureaux de catégorie B ont continué de susciter très peu d'intérêt de la part des investisseurs à l'échelle nationale, affichant régulièrement des ratios de dynamique négatifs. Ce manque de confiance persistant envers les actifs anciens et moins bien équipés témoigne d'une nette divergence d'investissement sur le marché des bureaux, où les capitaux ciblent exclusivement les produits de base résilients et de qualité supérieure.

Faits saillants du baromètre produit/marché

Selon le baromètre produit/marché (figure 4), les trois combinaisons les plus préférées étaient :

1. Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples à Vancouver

2. Zone commerciale axée sur l'alimentation à Montréal

3. Bâtiment industriel à locataires multiples à Vancouver

Comme mentionné précédemment, le désintérêt des investisseurs pour les bureaux et les terrains de bureaux de catégorie B était évident, ces segments représentant la majorité des 15 combinaisons produit/marché les moins prisées. Cette tendance reflète une nette tendance à la « fuite vers la qualité » sur le marché des bureaux, contribuant à un creusement des écarts de valeur et de demande entre les immeubles de classe A haut de gamme et le parc de classe B plus ancien.

Figure 4 : Baromètre produit/marché - Tous les produits disponibles (T3 2025) - Top 15 préférés/moins préférés

Les faits marquants du marché pour le trimestre comprennent :

• Les taux de capitalisation pour les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue ont augmenté à 4,64 %. Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue a augmenté de 4 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation ont été contrastés sur l'ensemble des marchés. Calgary, Québec et Halifax sont demeurés inchangés. Vancouver, Ottawa et Montréal ont enregistré des hausses. Toronto, quant à elle, a enregistré une baisse.

• Les taux de capitalisation des immeubles industriels à locataire unique ont plafonné à 5,91 %. Selon les dernières données du groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle national a atteint 6,2 %, soit une hausse de 10 points de base sur un an. Les taux de capitalisation ont été contrastés sur l'ensemble des marchés. Edmonton, Ottawa et Montréal ont enregistré des hausses. Vancouver, Calgary et Halifax ont quant à elles enregistré des baisses. Toronto et Québec sont demeurés inchangés.

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe AA du centre-ville ont augmenté à 6,84 %. Selon les dernières informations du groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiensLe taux de disponibilité des bureaux nationaux a diminué de 160 points de base pour s'établir à 16,4 % sur un an. Les taux de capitalisation ont principalement augmenté sur tous les marchés. Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa et Montréal ont enregistré des hausses. Parallèlement, Halifax a enregistré une baisse, tandis que Québec est demeuré inchangé.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont diminué à 6,35 %. Le centre commercial régional de niveau 1 a enregistré une baisse d'un point de base par rapport au trimestre précédent. Les taux de capitalisation ont principalement augmenté sur tous les marchés. Vancouver, Calgary, Ottawa, Montréal et Québec ont enregistré des hausses. Parallèlement, Edmonton, Toronto et Halifax ont enregistré des baisses.

Les points saillants du baromètre sont les suivants :

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’ITS :

  • 78 entreprises ont déclaré un ratio de dynamique « positif », indiquant une plus forte proportion de répondants souhaitant acheter plutôt que vendre dans ces segments. Cela représente une augmentation de 3 segments positifs par rapport au deuxième trimestre 2025.

  • 50 ont signalé un ratio de momentum « négatif », avec davantage de répondants enclins à vendre qu'à acheter, soit une diminution de 3 de ces segments par rapport au deuxième trimestre 2025.

• Les 15 principaux produits/marchés qui ont montré la dynamique la plus positive étaient :

  • Calgary - Zone commerciale axée sur la nourriture

  • Toronto - Zone commerciale ancrée dans l'alimentation et lotissement résidentiel de banlieue

  • Ottawa - Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples

  • Edmonton – Zone commerciale axée sur l'alimentation

  • Halifax – Logements résidentiels à logements multiples en banlieue, bureaux de classe AA au centre-ville, immeubles industriels à locataires multiples et zone commerciale axée sur l'alimentation

  • Vancouver – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples, zone commerciale axée sur l'alimentation, immeuble industriel à locataires multiples, bureaux de classe AA au centre-ville et immeuble industriel à locataire unique

  • Montréal – Zone commerciale axée sur l'alimentation

Perspectives du marché

Le troisième trimestre de 2025 a confirmé que le marché immobilier commercial canadien est entré dans une période de bifurcation et d'aversion accrue au risque. Si la baisse des taux de la Banque du Canada a marqué une réponse nécessaire au ralentissement économique, l'influence omniprésente de la volatilité des échanges commerciaux et le coût élevé du capital ont limité la vitesse des transactions. Dans ce contexte, les investisseurs ont continué d'adopter une position très sélective et défensive. La fuite soutenue vers la qualité était manifeste, les investisseurs se disputant les commerces de détail axés sur l'alimentation et les immeubles de bureaux de catégorie AA en centre-ville, tout en évitant les segments moins essentiels comme les terrains à bureaux et les immeubles de catégorie B.

À l'avenir, l'activité d'investissement devrait rester limitée jusqu'à la fin de l'année. Si les volumes de transactions devaient rester faibles, le volume considérable de capitaux mis en pause laissait présager une forte demande latente. Le déploiement des capitaux devrait rester concentré sur les actifs de couverture contre l'inflation offrant des flux de trésorerie résilients et prévisibles, ce qui laisse penser que la segmentation actuelle du marché, dominée par les stratégies d'atténuation des risques, devrait perdurer pendant un certain temps.

À propos de notre enquête sur les tendances d’investissement au Canada (EIC) :

Chaque trimestre, les experts du Groupe Altus consultent plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres acteurs du marché afin de recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Mené auprès des mêmes immeubles de référence depuis plus de 20 ans, ce sondage fournit des renseignements précieux sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation pour 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés canadiens.

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