Tendances des investissements en CRE au Canada – T1 2024

Le secteur canadien de l’immobilier commercial connaît un début modéré pour le premier trimestre de 2024, alors que les investisseurs continuent de faire face à des taux d’intérêt élevés et à l’incertitude économique.

Les derniers résultats de l’Enquête sur les tendances en matière d’investissement (ITS) au Canada du Groupe Altus pour les quatre classes d’actifs de référence montrent que le taux de capitalisation global (OCR) est resté largement stable à 5,83 % au premier trimestre 2024, par rapport au trimestre précédent à 5,88 % (Figure 1). Les taux plafonds reflètent une diminution des transactions au Canada et une découverte continue des prix parmi les acheteurs et les vendeurs.

Selon L’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en mars 2024, l'emploi est resté pratiquement inchangé (-2 200, -0,0 %), la croissance démographique continuant de dépasser la croissance de l'emploi. Par ailleurs, le taux de chômage est en légère hausse de 0,3 point de pourcentage pour s'établir à 6,1 %. Les gains d'emploi ont été observés principalement dans les soins de santé et l'assistance sociale. Parallèlement, les pertes d'emploi ont été principalement enregistrées dans les services d'hébergement et de restauration.

Le taux obligataire de la Banque du Canada, au 23 mars 2024, s'est établi à 3,44 %, soit une hausse de 38 points de base par rapport à la fin du quatrième trimestre 2023, à 3,06 %.

Alors que la Banque du Canada a continué de se concentrer sur les mesures de contrôle de l'inflation avec son objectif d'inflation de 2 %, l'OCR moyen est resté stable à 5,83 % contre 5,88 % au quatrième trimestre 2023. Les taux plafonds se sont stabilisés dans la plupart des classes d'actifs, à l'exception des secteurs industriels à locataire unique qui ont augmenté. de 5,85% à 5,93%. En 2024, la préférence continue pour les actifs de vente au détail multifamiliaux, industriels et alimentaires a persisté, soutenue par de solides fondamentaux démographiques et économiques sous-jacents.

Figure 1 – Tendances OCR sur 4 classes d’actifs de référence

Activité d'investissement commercial

Les trois principaux marchés préférés des investisseurs, toutes classes d'actifs confondues, étaient respectivement Vancouver, Toronto et Ottawa, qui sont demeurés inchangés par rapport au trimestre précédent (figure 2). Comme au trimestre précédent, le baromètre de localisation a fait état d’un ratio de momentum (pourcentage d’investisseurs cherchant à acheter/pourcentage d’investisseurs cherchant à vendre) pratiquement inchangé ou négatif sur tous les marchés.

Figure 2 - Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T1 2024)

Les trois principaux types de propriétés préférés par les investisseurs au premier trimestre 2024 étaient respectivement les immeubles commerciaux à caractère alimentaire, les immeubles industriels à locataires multiples et les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue (Figure 3). Les conditions tendues du marché ont continué de stimuler la demande pour les trois types de propriétés, et les marchés continuent de lutter pour répondre à la demande à long terme. En outre, le modèle de travail hybride et la priorisation des biens et services essentiels ont permis aux zones de vente au détail de produits alimentaires de prospérer. De plus, tous les actifs de type bureau présentaient un ratio de momentum négatif en raison d'inquiétudes concernant des taux de disponibilité élevés.

Figure 3 - Baromètre des types de propriétés – Tous les produits disponibles (T1 2024)

Selon le baromètre produit/marché, les trois combinaisons préférées étaient Vancouver – secteur industriel à locataires multiples, suivi par les zones de vente au détail à caractère alimentaire à Toronto et à Vancouver, respectivement (figure 4). Les 15 combinaisons les moins appréciées tournaient en grande partie autour des actifs de bureaux et de centres commerciaux. Les défis créés par les taux d’intérêt élevés et les pressions inflationnistes sous-jacentes ont conduit les investisseurs à rééquilibrer leurs portefeuilles avec des actifs à faible risque offrant des rendements stables, tels que les commerces de détail résidentiels, industriels et alimentaires.

Figure 4 – Baromètre produit/marché – Tous les produits disponibles (T1 2024) – Top 15 préférés/15 moins préférés

Les faits saillants du marché pour le trimestre comprennent :

• Les taux plafonds pour les logements collectifs de banlieue ont diminué pour s'établir à 4,64 %*$*.Le taux plafond des logements collectifs en banlieue a diminué de 0,14 point de pourcentage d'un trimestre à l'autre. Les taux plafonds sur tous les marchés étaient mitigés, la plupart d’entre eux ayant connu une baisse ou restant inchangés. Vancouver a été le seul marché à signaler une augmentation de 0,10 point de pourcentage pour atteindre 4,2.

• Les taux plafonds pour les entreprises industrielles à locataire unique ont légèrement augmenté pour atteindre 5,93 %. Le taux de disponibilité industrielle nationale a augmenté à 5,1 %. Quatre des huit principaux marchés ont connu une augmentation de leur taux de capitalisation d'un trimestre à l'autre, à l'exception d'Edmonton, de Calgary, d'Halifax (inchangé) et de Québec (diminution).

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe « AA » au centre-ville ont légèrement augmenté pour atteindre 6,63 %. Le taux de disponibilité des bureaux nationaux s'est stabilisé à 17,5 %. Les tendances des taux plafonds étaient principalement à la hausse sur les principaux marchés. Toutefois, Vancouver et Halifax sont demeurées inchangées, tandis qu'Edmonton a observé une diminution.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau 1 ont diminué à 6,20 %. La plupart des grands marchés ont connu une diminution de leurs taux de capitalisation d'un trimestre à l'autre, à l'exception de Vancouver, qui a observé une augmentation et d'Halifax, qui est demeuré inchangé.

Les points saillants du baromètre comprennent :

• Sur les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’enquête sur les tendances en matière d’investissement pour le premier trimestre 2024 :

  
  

  • 50 avaient un ratio de momentum « positif » (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de personnes interrogées ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être un acheteur qu'un vendeur dans ce segment particulier), en baisse d'un par rapport à ce qui a été rapporté au quatrième trimestre 2023 ; 78 avait un ratio de momentum « négatif », en hausse d’un par rapport à ce qui avait été rapporté au quatrième trimestre 2023.

  
  

• Les 15 principaux produits/marchés qui ont affiché la dynamique la plus positive sont :

  
  

  • Calgary – Résidentiel à logements multiples de banlieue

  • Toronto – Rue commerciale à piliers alimentaires et secteur industriel à locataires multiples

  • Ottawa – Résidentiel à logements multiples de banlieue, rue commerciale avec pilier alimentaire et industriel à locataires multiples

  • Montréal – Industriel à locataires multiples et industriel à locataire unique

  • Québec – Rue commerçante proposant des produits alimentaires

  • Edmonton – Bande commerciale axée sur l'alimentation et résidences à logements multiples de banlieue

  • Halifax – Banlieue à logements multiples résidentiels et commerces de détail avec pilier alimentaire

  • Vancouver – Bande commerciale industrielle et alimentaire à locataires multiples

  
  

Consultez les tendances d’investissement en CRE au Canada pour le quatrième trimestre 2023