CRE cette semaine - Quels sont les impacts sur le marché américain ?
9 juin 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 9 juin 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des données clés du secteur, pertinents et pertinents pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous comprenons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous fournir des recherches qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
L'Institute for Supply Management a publié le 2 juin l'indice des directeurs d'achats du secteur manufacturier (PMI) pour le mois de mai. L'indice PMI de mai a glissé à 48,5, soit le troisième mois consécutif de contraction, et seule la composante Livraisons des fournisseurs est restée au-dessus de 50, confirmant que la demande de biens manufacturés se refroidit et que les délais de livraison des intrants restent longs.
Les dirigeants d'usine étant souvent les premiers à réagir aux variations de la demande, des calendriers de production et des conditions de la chaîne d'approvisionnement, cet indice est largement considéré comme un indicateur économique avancé, précédant souvent les publications de données gouvernementales plus larges. Un indice supérieur à 50 indique une expansion du secteur manufacturier, tandis qu'un indice supérieur à 42,3 indique une croissance économique globale aux États-Unis. À 48,5, l'indice signale une économie en ralentissement plutôt qu'en contraction.
Pour l'immobilier commercial, notamment industriel, ce ralentissement pourrait modérer la demande des fabricants et des entreprises de logistique à court terme. Cependant, l'économie dans son ensemble reste en zone d'expansion, ce qui suggère qu'un éventuel repli pourrait être sectoriel plutôt que systémique. Il est important de noter que l'indice des prix (qui n'entre pas directement en compte dans le calcul de l'indice PMI) reste élevé à 69,4. Ce niveau témoigne d'une inflation des intrants persistante, qui continue de peser sur l'activité de construction, où les hausses des coûts des matériaux liées aux tarifs douaniers demeurent une préoccupation majeure pour les promoteurs et les entrepreneurs.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 2 juin l'édition d'avril de l'enquête sur la valeur des constructions mises en place. Les dépenses totales de construction ont été estimées à 2 100 milliards de dollars en données annuelles corrigées des variations saisonnières, soit une baisse de 0,4 % sur un mois et de 0,5 % sur un an. Ce recul est principalement dû à un recul de la construction résidentielle privée, qui a totalisé 892 milliards de dollars, en baisse de 0,7 % par rapport à mars et de 0,9 % par rapport à avril 2024.
La construction non résidentielle privée en avril a été estimée à 746 milliards de dollars, en baisse de 0,5 % par rapport au mois précédent et en hausse de seulement 1,0 % par rapport à l'année précédente. Étant donné que l'enquête suit les dépenses nominales (dollars dépensés au moment de la construction), un taux de croissance annuel de seulement 1,0 % suggère que l'activité réelle de construction est probablement en baisse après ajustement de l'inflation. Cela dit, les tendances d'une année sur l'autre varient selon les secteurs non résidentiels : l'hébergement a reculé de 2,5 %, le commerce de 5,4 %, l'industrie manufacturière est restée stable, les bureaux ont progressé de 3,9 % et d'autres catégories comme les télécommunications, les loisirs, les transports et l'énergie ont progressé de 5,2 % au total.
Emploi ADP et la situation de l'emploi en mai
Le 4 juin 2025, ADP et le Stanford Digital Economy Lab ont publié le rapport national sur l'emploi d'ADP, indiquant que l'emploi dans le secteur privé a augmenté de 37 000 postes en mai, soit la plus faible hausse depuis la contraction de 53 000 postes en mars 2023. Ce ralentissement s'est accompagné d'une croissance annuelle régulière des salaires de 4,5 % pour les personnes ayant conservé leur emploi et de 7,0 % pour celles ayant changé d'emploi, ce qui suggère des pressions salariales persistantes malgré le ralentissement des embauches.
Deux jours plus tard, le 6 juin, le Bureau of Labor Statistics a annoncé que l'économie américaine avait créé 139 000 emplois non agricoles en mai, soit un chiffre légèrement inférieur à la moyenne sur 12 mois de 149 000. Le taux de chômage est resté inchangé à 4,2 %. Des gains d'emplois notables ont été enregistrés dans les secteurs de la santé (+62 000), des loisirs et de l'hôtellerie (+48 000) et de l'aide sociale (+16 000), tandis que l'emploi dans la fonction publique fédérale a diminué de 22 000. Cependant, le taux de participation au marché du travail a chuté à 62,4 % et le ratio emploi/population a chuté à 59,7 %, ce qui indique une faiblesse sous-jacente du marché du travail.
Cette dynamique du marché du travail suggère un ralentissement économique prudent, avec des implications significatives pour l'immobilier commercial. Tandis que les gains d'emplois en mai dépasser les attentesLa quasi-totalité de la croissance provient des secteurs de la santé et de l'hôtellerie-restauration, dont l'impact sur les principaux secteurs immobiliers, comme les bureaux ou l'industrie, est limité. Les services professionnels et aux entreprises, l'industrie manufacturière et le commerce de détail ont subi des coupes budgétaires. L'emploi fédéral a diminué de près de 50 000 depuis décembre, et les mois de mars et avril ont enregistré des révisions à la baisse totalisant près de 100 000 emplois. Cela ne signale pas encore une récession, mais une fragilité croissante à mesure que les retombées de la guerre commerciale mondiale se font sentir. Pour l'immobilier commercial, cela signifie une demande soutenue dans des secteurs non cycliques comme la santé, mais des vents contraires croissants pour d'autres.
Nouvelles
Actualités à connaître
La ruée vers les maisons modulaires dans les zones sinistrées | Wall Street Journal, 2 juin 2025
Suite aux catastrophes naturelles, les maisons modulaires et préfabriquées gagnent en popularité comme alternatives viables à la reconstruction. Des entreprises comme Hapi Homes et ICON proposent des solutions de construction plus rapides et plus abordables, attrayantes pour les propriétaires confrontés à des problèmes d'assurance. Les progrès technologiques et le soutien accru du secteur public contribuent à surmonter les préjugés liés aux maisons préfabriquées. « Les catastrophes vont véritablement marquer un tournant » pour une adoption plus large des maisons préfabriquées, a déclaré Vikas Enti, PDG de Reframe Systems. « C'est notre pari. »
La Cour suprême limite une loi environnementale majeure | GlobeSt, 2 juin 2025
La Cour suprême des États-Unis a statué à l'unanimité sur la réduction du champ d'application de la loi nationale sur la politique environnementale (NEPA), limitant ainsi l'obligation des agences fédérales de prendre en compte les impacts environnementaux indirects lors de l'examen des projets. Cette décision, qui fait suite à l'approbation du chemin de fer du bassin d'Uinta dans l'Utah, souligne que les agences ne doivent évaluer que les effets directs des projets. Cette décision devrait accélérer le développement des infrastructures, mais elle a suscité des inquiétudes parmi les groupes environnementaux quant à une réduction de la surveillance.
Malgré des promesses audacieuses de réduire l'empreinte des bureaux fédéraux, le Département de l'Efficacité Gouvernementale (DOGE) d'Elon Musk n'a cédé que 6,7 millions de pieds carrés d'espaces loués, soit un peu moins de 4 % du total, selon les données de la General Services Administration citées par Bisnow. Alors que le gouvernement avait initialement ciblé des réductions beaucoup plus drastiques, de nombreux biens restent occupés et des centaines de baux ont ensuite été retirés des listes de résiliation. Les licenciements et les retards à la GSA ont ralenti les progrès, bien que la consolidation se poursuive, la plupart des espaces libérés étant classés comme de moindre qualité. Les analystes s'attendent désormais à ce que le processus budgétaire fédéral en cours, plutôt que les initiatives du DOGE, entraîne des changements significatifs dans la stratégie immobilière du gouvernement.
De nouveaux tarifs douaniers, doublant les droits de douane sur l'acier et l'aluminium étrangers à 50 %, devraient entraîner une hausse des coûts de construction et une volatilité des prix sur les projets immobiliers commerciaux. Selon les intervenants d'un webinaire Skanska de juin 2025, l'impact financier pourrait être considérable, atteignant jusqu'à 22 millions de dollars sur un projet de santé de 375 millions de dollars. Des matériaux clés comme l'acier en bobines et l'aluminium du Midwest ont déjà bondi de plus de 50 % depuis le début de l'année. Les promoteurs réagissent en regroupant les contrats, en modifiant leurs stratégies d'approvisionnement et en renégociant les structures tarifaires. Si certains gains initiaux sur les prix des matériaux sont en train de s'inverser, les leaders du secteur mettent en garde contre les risques persistants liés aux contraintes de capacité et à la complexité de la chaîne d'approvisionnement.
Le secteur des bureaux de Boston pourrait perdre près de la moitié de sa valeur d'ici 2029, réduisant à néant jusqu'à 1,7 milliard de dollars de recettes fiscales cumulées et coûtant à la ville 550 millions de dollars par an d'ici là, selon un rapport du Center for State Policy Analysis de l'université Tufts et du Boston Policy Institute. Les ventes de bureaux à prix fortement réduits suggèrent une aggravation du déclin, due au travail hybride et aux taux d'intérêt élevés. L'immobilier commercial finançant environ un tiers du budget de Boston, la ville est particulièrement exposée. Les efforts de la maire Michelle Wu pour augmenter les taux d'imposition des entreprises sont au point mort, tandis que les pressions budgétaires et les potentielles réductions des financements fédéraux accentuent la pression budgétaire.
Selon Redfin, plus de la moitié des marchés immobiliers américains ont enregistré une baisse des loyers en mai par rapport à l'année précédente, l'offre étant toujours supérieure à la demande. Le loyer médian national demandé a baissé de 1 % à 1 633 $, Austin, Minneapolis et Columbus étant en tête de liste. Les marchés ayant enregistré les baisses de loyer les plus importantes ont également été parmi les plus actifs en matière d'autorisation de nouveaux logements collectifs, tandis que les métropoles ayant enregistré une croissance des loyers, notamment Cincinnati, Tampa et Memphis, ont enregistré une activité de construction comparativement plus faible. La volatilité globale des loyers s'est atténuée, mais les logements de deux chambres ont connu les plus fortes baisses, avec une baisse de 1,8 % par rapport à l'année précédente.
La demande de bureaux continue de montrer des signes de stabilisation, l'absorption nette restant positive pour le quatrième trimestre consécutif, selon les dernières prévisions de la demande d'espaces de bureaux du NAIOP. Au premier trimestre 2025, 5,6 millions de pieds carrés ont été absorbés, contre 7,3 millions au quatrième trimestre 2024. Cette dynamique s'explique en partie par la stagnation du télétravail et une plus grande cohérence des stratégies d'aménagement du lieu de travail. Cependant, le NAIOP prévoit une absorption plus lente en 2026, à 15,1 millions de pieds carrés, dans un contexte de surendettement des baux hérités du passé et de ralentissement de la croissance de l'emploi dans les bureaux. Malgré les difficultés macroéconomiques, notamment les changements de politique commerciale et la hausse des taux d'intérêt à long terme, le rapport suggère un optimisme prudent quant au retour progressif à l'équilibre du marché des bureaux.
Pleins feux sur la recherche
Découvrez les dernières informations de l'équipe Altus
Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T1 2025
Les ventes de biens immobiliers individuels ont ralenti au premier trimestre 2025, le nombre de transactions quotidiennes approchant les plus bas de l'ère pandémique. L'activité a chuté de 11,6 % par rapport au quatrième trimestre 2024 et de 8,0 % sur un an.
Toutefois, les prix sont restés résilients dans la plupart des secteurs, et certains sous-secteurs ont enregistré de fortes hausses d’un trimestre à l’autre.
Nous analysons les comptes rendus des récentes réunions de la Fed, les révisions du PIB du premier trimestre, l'évolution de la confiance des consommateurs et les dernières données bancaires de la FDIC. Des signaux d'inflation aux tensions commerciales, en passant par le ralentissement des prêts immobiliers et le ralentissement de l'activité de construction, cet épisode fait le lien entre l'économie dans son ensemble et les décisions auxquelles les acteurs du marché seront confrontés en 2025.
Que vous observiez le marché du travail, les stratégies de tarification ou le comportement des emprunteurs, vous voudrez appuyer sur lecture sur ce contrôle du pouls
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Lundi 9 juin
10h00 : Inventaires des grossistes, publication des données
Mardi 10 juin
6h00 : Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB, publication des données
Mercredi 11 juin
8h30 : Indice des prix à la consommation, publication des données
Jeudi 12 juin
8h30 : Indice des prix à la production, publication des données
Vendredi 13 juin
10h00 : Sentiment des consommateurs de l'Université du Michigan (préliminaire), publication des données
Événements à venir dans l'industrie
9 juin – 11 juin : Conférence annuelle du CREFC
16 juin – 19 juin : Conférence annuelle de la NAREE
28 juin : BOMA International Expo
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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Ressources
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