CRE cette semaine - Quels sont les impacts sur le marché américain ?
21 avril 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 21 avril 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des données clés du secteur, pertinents et pertinents pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous comprenons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous fournir des recherches qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice des prix à l'importation
Le Bureau of Labor Statistics des États-Unis a publié le 15 avril les indices des prix à l'importation et à l'exportation pour le mois de mars. Le rapport montre que les prix à l'importation ont baissé de 0,1 % en mars (la première baisse depuis septembre) après une hausse de 0,2 % en février. Les importations de carburant moins chères (-2,3 %) ont compensé une hausse de 0,1 % des biens hors carburant. Sur un an, l'indice des prix à l'importation a ralenti pour atteindre une hausse de 0,9 %, contre 1,6 % en février, tandis que les prix à l'exportation sont restés stables sur le mois, ce qui indique une pause temporaire dans les pressions inflationnistes liées au commerce avant la prochaine série de droits de douane potentiels.
La modération des prix à l'importation est arrivée juste au moment où un Décret exécutif du 8 avril augmente les droits de douane réciproques sur les expéditions chinoises de faible valeur et relève les droits de minimis jusqu'à 90 %, injectant une nouvelle incertitude sur les coûts dans le commerce mondial. Pour l'immobilier commercial, cette volatilité pourrait remodeler les stratégies de construction et de logistique. Les promoteurs pourraient suspendre leurs projets spéculatifs de construction neuve face aux fluctuations des coûts des matériaux, tandis que les détaillants et les prestataires logistiques pourraient réagir aux perturbations du fret en augmentant les stocks nationaux tampons à proximité des ports et des plateformes intermodales.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 16 avril des estimations préliminaires des ventes mensuelles du commerce de détail et de la restauration. Ces estimations montrent que les ventes ont progressé de 1,4 % en glissement mensuel en mars 2025, pour atteindre 734,9 milliards de dollars (données corrigées des variations saisonnières), soit la plus forte hausse mensuelle depuis janvier 2023. Les ventes ont progressé de 4,6 % en glissement annuel en mars, et les recettes du premier trimestre 2025 ont progressé de 4,1 % par rapport à la même période de l'année précédente. Les concessionnaires de véhicules et de pièces automobiles ont mené la hausse avec une hausse de 5,3 %, les acheteurs probablement pressé de contourner les tarifs douaniers automobiles imminents de 25 %, tandis que les stations-service et les points de vente de matériaux de construction ont également enregistré de solides hausses.
Le groupe de contrôle du commerce de détail, qui exclut l'automobile, l'essence, les matériaux de construction et la restauration (et qui entre directement dans le calcul du PIB), a progressé de 0,4 % en mars, après une baisse de 0,2 % en février. Cela témoigne d'une dynamique modeste mais soutenue des dépenses de consommation de base, malgré une croissance plus large*$*.le sentiment des consommateurs montre des signes d'affaiblissementSur le marché de l'immobilier commercial, la faiblesse exceptionnelle des projets de construction continue de limiter l'offre. Par conséquent, les fondamentaux de l'immobilier commercial restent tendus, ce qui permet aux propriétaires de conserver leur pouvoir de fixation des prix et des conditions de location avantageuses, même face à une possible stagnation du PIB.
Confiance des constructeurs de maisons
L'indice du marché immobilier NAHB/Wells Fargo d'avril 2025, publié le 16 avril, a montré que la confiance des constructeurs dans le marché des maisons unifamiliales nouvellement construites a augmenté d'un point à 40 par rapport à la lecture de 39 en mars, signalant une prudence continue parmi les constructeurs et un démarrage lent de la saison immobilière du printemps.
Le recours persistant aux baisses de prix et aux incitations à la vente dans le secteur résidentiel (29 % des constructeurs ont baissé le prix des logements de 5 % en moyenne et 61 % ont proposé des incitations à la vente), témoigne de difficultés persistantes en matière d'accessibilité financière, susceptibles d'affecter également la valorisation des biens immobiliers commerciaux. L'incertitude politique, la volatilité des coûts des matériaux due aux droits de douane et les pénuries de main-d'œuvre créent des obstacles à la construction résidentielle, susceptibles de s'étendre au développement commercial. Les professionnels de l'immobilier commercial devraient donc anticiper des pressions sur les coûts et des difficultés d'approvisionnement similaires.
Permis de construire + Débuts de construction
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié son rapport mensuel sur la construction résidentielle neuve pour le mois de mars le 17 avril. Ce rapport indique que les permis de construire de logements privés ont augmenté de 1,6 % en glissement mensuel pour atteindre un niveau annuel corrigé des variations saisonnières de 1,48 million, mais sont restés pratiquement stables en glissement annuel. Les mises en chantier ont reculé de 11,4 % en glissement mensuel pour atteindre 1,32 million, mais étaient supérieures de 1,9 % à leur niveau de mars 2024. Les mises en chantier de maisons individuelles ont fortement chuté, en baisse de 14,2 % en glissement mensuel. Les achèvements globaux ont reculé de 2,1 % en glissement mensuel pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1,55 million, en hausse de 3,9 % en glissement annuel. Les achèvements de maisons individuelles n'ont augmenté que de 0,9 % sur la même période.
Le net recul des mises en chantier, notamment dans le secteur des maisons individuelles, signale un ralentissement du marché de la construction, ce qui devrait modérer les livraisons à court terme et resserrer progressivement le stock de logements locatifs, ce qui pourrait être bénéfique pour les propriétaires confrontés à des livraisons record dans de nombreuses métropoles de la Sun Belt. La modeste croissance des permis de construire montre que les promoteurs restent sélectifs plutôt que figés. Les chantiers pourraient donc rebondir une fois que la visibilité sur les tarifs et les coûts de financement s'améliorera. Cependant, tout retard prolonge la période pendant laquelle les actifs existants peuvent faire grimper les loyers.
Nouvelles
Actualités à connaître
Alors que le marché des bureaux laissait entrevoir une stabilisation, un investisseur institutionnel majeur annonçant un creux, le secteur est confronté à de nouveaux défis. Les tensions commerciales et les craintes de récession menacent la fragile reprise économique, notamment sur les marchés urbains, et freinent déjà l'appétit des entreprises pour des surfaces supplémentaires. Si l'activité locative a affiché une dynamique positive au premier trimestre, les droits de douane récemment imposés risquent de déclencher une inflation susceptible de compromettre davantage l'activité de développement et de compromettre la reprise naissante.
Le président Trump a publié une série de décrets visant à remodeler l'utilisation des espaces de bureaux et l'approvisionnement en biens du gouvernement fédéral, en mettant l'accent sur la réduction des dépenses. Ces décrets encouragent les agences fédérales à déménager des centres-villes et des quartiers historiques, où les coûts sont élevés, vers des emplacements plus abordables, inversant ainsi les politiques de sélection des sites datant des administrations Carter et Clinton. Selon Bloomberg, la General Services Administration (GSA) pilotera cette initiative, qui comprend la simplification des formalités administratives liées aux marchés publics fédéraux et l'obligation d'utiliser des produits disponibles dans le commerce. Ces mesures s'inscrivent dans le cadre d'une politique plus large de réduction des coûts, incluant des annulations de contrats et des réductions d'effectifs, alors que l'administration cherche à résorber un retard de plus de 17 milliards de dollars dans l'entretien différé des bâtiments fédéraux vieillissants.
Le marché du BTR atteint un niveau record avec 39 000 logements achevés | GlobeSt | 14 avril 2025
Le marché de la construction locative (BTR) a établi un nouveau record en 2024 avec 39 000 maisons individuelles locatives achevées, soit une augmentation de 15,5 % par rapport à l’année précédente, selon Point2Homes. Au cours des cinq dernières années, le nombre de maisons BTR a plus que doublé pour atteindre plus de 217 000, reflétant une évolution structurelle des préférences en matière de logement. Si le Sud-Est et le Sud-Ouest restent en tête de l’activité BTR, des États comme l’Ohio, l’Utah et la Californie connaissent une dynamique croissante. La demande provient d’un large éventail de locataires, notamment des familles qui ne peuvent plus accéder à la propriété, des télétravailleurs en quête d’espace et des seniors en quête d’un logement facile d’entretien. Avec 110 000 unités supplémentaires en préparation, BTR se développe bien au-delà de son empreinte traditionnelle et joue un rôle plus important dans le paysage de la construction individuelle.
Après une vague historique de livraisons d'appartements, de nombreux promoteurs immobiliers bénéficient désormais d'un ralentissement de la construction, alors même que de nouveaux droits de douane sur les matériaux de construction entrent en vigueur. Selon Yardi Matrix, plus de 1,1 million d'unités ont été achevées en 2023 et 2024, permettant à une grande partie du secteur d'éviter la hausse des coûts liée aux importations et à la pénurie de main-d'œuvre. Avec la baisse du nombre de nouveaux projets en construction, les propriétaires s'attendent à une pression à la hausse sur les loyers, certains anticipant des hausses annuelles pouvant atteindre 5 %. Alors que les constructeurs immobiliers sont confrontés à des difficultés liées à la hausse des coûts des intrants et à la contraction de l'offre de main-d'œuvre, les propriétaires d'immeubles sont bien placés pour capitaliser sur une demande soutenue, les taux hypothécaires élevés et l'incertitude économique poussant davantage de ménages à louer. Sur des marchés comme Atlanta et Charlotte, les mesures incitatives commencent à s'assouplir, et les promoteurs affirment que la baisse de la concurrence pourrait prolonger cette période de hausse des loyers.
La dynamique de retour au bureau a continué de se renforcer en mars, la fréquentation des bureaux s'améliorant dans les principales villes américaines, même si elle reste inférieure de 32,2 % aux niveaux de 2019, selon Placer.aiNew York et Miami ont mené la reprise, tandis que Boston, Washington D.C. et San Francisco ont enregistré les plus fortes hausses d'une année sur l'autre. À Phoenix, la demande s'est déplacée vers les bureaux urbains à proximité des commerces, avec moins de contrats de location, mais une augmentation notable de la superficie totale. Dans le Midwest, des marchés comme Saint-Louis et Chicago se resserrent, en particulier pour les espaces de classe A, car les employeurs adoptent le travail en personne et les propriétaires investissent dans les équipements pour renforcer l'attrait. Partout aux États-Unis, les exigences des entreprises, l'évolution des besoins des locataires et des stratégies créatives en matière d'espace de travail façonnent un retour progressif aux bureaux.
Selon Avison Young, le secteur des prêts immobiliers de bureaux montre des signes prometteurs de reprise. Au premier trimestre 2025, les émissions de prêts immobiliers de bureaux ont atteint environ 15,7 milliards de dollars, ce qui place le marché en bonne voie pour dépasser les 41 milliards de dollars de 2024 et les 44 milliards de dollars de 2023. Le marché de l'investissement montre également des signes de dynamisme, le volume des ventes d'immeubles de bureaux ayant atteint 7,8 milliards de dollars au premier trimestre, soit une hausse de 9,7 % par rapport à la même période l'an dernier.
Pleins feux sur la recherche
Découvrez les dernières informations de l'équipe Altus
De la volatilité des taux d'intérêt et de la réévaluation sectorielle aux stratégies de prêts à la construction et aux logements pour personnes âgées, Justin Pinckney, CFA, responsable de la dette privée chez AEW, partage son point de vue d'expert sur l'équilibre entre les risques et les opportunités sur le marché actuel de la dette immobilière.
En collaboration avec notre hôte, Omar Eltorai, ils explorent également les arguments en faveur de références d'évaluation standardisées, les résultats et les conclusions de l'enquête sur les marchés des capitaux d'emprunt du premier trimestre 2025 d'Altus Group, et la manière dont AEW se positionne pour la prochaine phase du cycle.
Analyse des transactions immobilières immobilières américaines – T4 2024
La tendance est-elle enfin en train de tourner pour l’immobilier commercial aux États-Unis ?
Après une année d’attentes fluctuantes, de taux d’intérêt élevés et de prudence persistante, le quatrième trimestre 2024 a livré les signes les plus forts à ce jour d’un marché commençant à se stabiliser.
Notre dernier article, « Analyse des transactions immobilières américaines – T4 2024 », analyse le contexte du trimestre et de l'année 2024 pour répondre à ce qui s'est passé et à ce qui a changé :
Activité transactionnelle nationale
Tendances en matière de rythme et de prix
Performance régionale et métropolitaine
Activité par secteur immobilier
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Mercredi 23 avril
9h45 : S&P Flash PMI américain, publication des données
10h00 : Ventes de logements neufs, publication des données
Jeudi 24 avril
8h30 : Commandes de biens durables, publication des données
Vendredi 25 avril
10h00 : Sentiment des consommateurs (final), publication des données
Événements à venir dans l'industrie
12 mai – 14 mai : Réunion de printemps de l'ULI
13 mai – 14 mai : Conférence annuelle du RERI
18 mai – 20 mai : ICSC Las Vegas
18 mai – 21 mai : Conférence MBA sur les marchés secondaires et financiers
18 – 21 mai : Conférence MBA CRE Finance et Technologie
30 mai – 31 mai : Conférence nationale de l'AREUEA
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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Ressources
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