Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
17 novembre 2025 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 10 novembre 2025
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB
Publié le mardi 11 novembre, l'indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB a reculé en octobre, perdant 0,6 point pour s'établir à 98,2, une baisse presque entièrement due à une nette détérioration des perspectives de bénéfices. L'indice d'incertitude a notamment chuté de 12 points pour atteindre son niveau le plus bas de l'année. Le marché du travail reste tendu : 32 % des chefs d'entreprise signalent des postes vacants et la qualité de la main-d'œuvre est citée comme le principal problème rencontré par leur activité. Les pressions inflationnistes se sont légèrement atténuées, le pourcentage net de chefs d'entreprise prévoyant des hausses de prix ayant diminué pour s'établir à 30 %. Les indicateurs prospectifs étaient mitigés : les perspectives concernant la conjoncture future se sont dégradées, tandis que les projets d'investissement ont légèrement progressé.
Pour les professionnels de l'immobilier commercial, le principal enseignement du rapport de la NFIB est la fragilisation de la santé financière des locataires. Les bénéfices des petites entreprises ont fortement chuté (baisse nette de 25 %) et les prévisions de ventes ont diminué. Bien que les projets d'investissement (+23 %) et d'expansion (+13 %) aient légèrement progressé, ces niveaux sont qualifiés d'« anémiques » et de « faibles ». Les dépenses effectives consacrées aux nouveaux bâtiments ou terrains sont restées stables, voire ont diminué. Le principal obstacle pour les entreprises est la « qualité de la main-d'œuvre », considérée comme le problème le plus important, ce qui laisse présager une poursuite des pressions sur les marges. Les conditions de crédit se sont légèrement améliorées, le financement demeurant une préoccupation mineure pour la plupart des propriétaires.
Rapport national sur l'emploi d'ADP : Les points clés
Publié le mardi 11 novembre, le dernier rapport NER Pulse (estimation de la variation hebdomadaire de l'emploi basée sur une moyenne mobile sur quatre semaines) a confirmé les signes d'affaiblissement du marché du travail. Fin octobre, les employeurs du secteur privé ont supprimé en moyenne 11 250 emplois par semaine. Ce constat suggère des difficultés persistantes, malgré une création modeste de 42 000 emplois enregistrée plus tôt dans le mois, mais qui n'était pas généralisée. La croissance de l'emploi a ralenti à un rythme annualisé de 1 %, contre une moyenne de 2 % avant 2020. Les économistes anticipent de plus en plus une nouvelle normalité caractérisée par un rythme d'embauche plus lent et plus volatil, estimé à environ 0,3 % par an, en raison de la contraction de l'offre et de la demande de main-d'œuvre.
Pour les professionnels de l'immobilier commercial, le principal enseignement est le ralentissement significatif et potentiellement durable de la croissance de l'emploi, un facteur déterminant de la demande d'espaces. Les suppressions d'emplois dans des secteurs clés consommateurs de bureaux, tels que les services professionnels et l'informatique, témoignent d'une fragilisation des fondamentaux et d'une baisse du taux d'absorption des immeubles de bureaux. La faiblesse des secteurs des loisirs et de l'hôtellerie impacte la demande hôtelière et commerciale. Le ralentissement structurel projeté, avec un taux de croissance annuel beaucoup plus faible de 0,3 %, contre une moyenne de 2 % avant la pandémie, pourrait entraîner une demande durablement plus faible dans tous les secteurs de l'immobilier commercial, ce qui compliquerait l'analyse des risques par les prêteurs et impacterait négativement les prévisions des investisseurs et des propriétaires concernant les taux d'occupation et la valeur des actifs.
Réouverture du gouvernement fédéral
Après une fermeture record de 43 jours, le gouvernement fédéral américain a rouvert ses portes le 12 novembre 2025. Les agences statistiques, telles que le Bureau des statistiques du travail (BLS) et le Bureau d'analyse économique (BEA), reprennent leurs activités, mais la disponibilité des données est fortement compromise. Les données d'octobre n'ayant pas été collectées, des rapports essentiels comme l'IPC d'octobre (inflation) et le rapport complet sur la situation de l'emploi (emploi) risquent d'être définitivement perdus ou publiés avec d'importants problèmes de qualité. Les agences publieront des calendriers révisés, mais les analystes prévoient que cette lacune dans les données d'octobre engendrera une incertitude économique pendant plusieurs mois.
La réouverture des services fédéraux permet la reprise des activités des principaux programmes de logement et d'immobilier. La paralysie des services publics avait interrompu des fonctions essentielles, notamment le traitement des prêts par la FHA et le VA, et retardé les versements des aides au logement de la Section 8. L'interruption du Programme national d'assurance contre les inondations pendant cette période a également perturbé environ 1 000 transactions immobilières par jour. Un financement d'urgence garantit la reprise des activités de ces agences, ce qui permet de désengorger le marché du logement. Bien que cette réouverture soit une bonne nouvelle, les anticipations du marché concernant de nouvelles baisses de taux par la Réserve fédérale lors de sa dernière réunion de 2025 ont continué de diminuer au cours de la semaine, pour se situer à un niveau proche de 50/50 (baisse de 25 points de base contre maintien des taux).
Nouvelles
Actualités à connaître
Les voyageurs fortunés dépensent sans compter dans les hôtels de luxe, faisant grimper le prix moyen par chambre (PMR) des établissements de luxe américains à un record de 394 dollars cette année. Ce tarif est supérieur de 168 dollars à celui de la catégorie immédiatement inférieure, un écart qui s'est considérablement creusé depuis 2008. Malgré la hausse des prix et le recul du tourisme étranger, la demande pour les hôtels de luxe a progressé de 2,5 % cette année jusqu'en septembre, tandis que celle pour les hôtels de catégorie inférieure a diminué. Les voyageurs aisés, enrichis par la hausse des marchés boursiers et immobiliers, privilégient les expériences et les options ultra-luxueuses. Cette forte demande alimente l'expansion de marques comme Montage International.
Aux États-Unis, les prêts immobiliers commerciaux ont progressé de 112 % sur un an au troisième trimestre 2025, retrouvant ainsi leur niveau d'avant la pandémie de COVID-19. Ce rebond s'explique par un environnement de taux d'intérêt plus stable et plus bas, sous l'impulsion de la Réserve fédérale, ainsi que par un resserrement de l'écart entre les cours acheteur et vendeur. Le volume des prêts bancaires a bondi de 167 % sur un an, portant leur part de marché de 18 % à 31 %. Le marché des CMBS a également connu une multiplication par cinq de son volume. Les fonds de dette et les mREITs restent en tête, avec 37 % du marché. À l'inverse, la part de marché des compagnies d'assurance-vie a chuté de 43 % à 16 %.
Au troisième trimestre, les promoteurs immobiliers de New York ont déposé 21 demandes de permis de construire pour des immeubles résidentiels de 99 logements, une forte augmentation par rapport aux 13 demandes enregistrées entre 2008 et 2023. Cette tendance s'explique par la volonté d'éviter la hausse des coûts de main-d'œuvre imposée par le nouveau programme d'allégement fiscal 485-x, qui remplace le programme 421-a, désormais expiré. Le programme 485-x exige des promoteurs d'immeubles de 100 logements ou plus qu'ils versent aux ouvriers un salaire minimum de 40 dollars de l'heure. Si ce nouveau programme a contribué à relancer les projets immobiliers mis en suspens après l'expiration du programme 421-a, ses détracteurs estiment que les règles salariales rendent le financement des grands projets difficile.
Les faillites de grandes entreprises américaines ont légèrement augmenté en octobre, passant de 66 en septembre à 68 en octobre. Le total depuis le début de l'année atteint 655 dépôts de bilan, se rapprochant du total annuel de 687 prévu pour 2024 et se dirigeant vers un record en 15 ans. Le dépôt de bilan le plus important en octobre a été celui d'Office Properties Income Trust, dont le passif dépassait le milliard de dollars. Jusqu'en octobre 2025, le secteur industriel a enregistré le plus grand nombre de dépôts de bilan (98), suivi par la consommation discrétionnaire (80) et la santé (45). Les analystes restent prudents, soulignant que si certains dépôts de bilan très médiatisés étaient des cas particuliers, d'autres incidents isolés sont à prévoir.
Les grandes sociétés de courtage reprennent leurs achats | Bisnow, 13 novembre 2025
Le secteur du courtage immobilier commercial est en pleine consolidation, sous l'effet d'une réinitialisation post-pandémique marquée par la hausse des taux d'intérêt et une forte baisse du volume des transactions. Ces conditions de marché difficiles pèsent sur les finances des petites et moyennes entreprises. En réaction, les grandes agences immobilières multiservices tirent parti de leur envergure, de la diversification de leurs offres et de leurs plateformes technologiques pour acquérir leurs concurrents plus petits et accroître leur part de marché.
L'accélération de la croissance de l'emploi sur les marchés secondaires et tertiaires américains redessine la demande en immobilier commercial. Les villes de la Sun Belt, comme Austin, Nashville et Raleigh, connaissent une forte croissance, portée par les secteurs de la technologie et de l'industrie de pointe. Cette migration alimente une demande soutenue en logements collectifs et en locaux industriels dans ces régions. À l'inverse, les métropoles traditionnelles sont confrontées à des difficultés, notamment dans le secteur des bureaux, car les entreprises suivent les talents vers ces marchés secondaires en forte croissance.
INSIGHTS Spotlight
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Podcast | Ne jamais parier contre New York : Bob Knakal parle de marchés, de politique et d'opportunités
Bob Knakal, courtier new-yorkais de renom, partage les leçons tirées de plus de quarante ans d'expérience à façonner le paysage de l'investissement dans la ville. Il évoque la création de Massey Knakal, l'importance de la spécialisation et l'influence constante du zonage et des politiques publiques sur les opportunités. Knakal explique également pourquoi il intègre l'intelligence artificielle et l'analyse de données à son agence et pourquoi, malgré les difficultés politiques, il reste convaincu qu'il ne faut jamais parier contre New York.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Lundi 17 novembre
8h30 : Indice manufacturier de l’État de New York (novembre)
Mardi 18 novembre
8h30 : Prix à l’importation et à l’exportation (octobre)
9h15 : Production industrielle et utilisation des capacités (octobre)
10h00 : Indice du marché immobilier de la NAHB (novembre)
Jeudi 20 novembre
8h30 : Indice manufacturier de la Fed de Philadelphie (novembre)
8h30 : Premières demandes d'allocations chômage
10h00 : Ventes de logements existants (octobre)
11h00 : Indice manufacturier de la Fed de Kansas City (novembre)
Vendredi 21 novembre
9h45 : Indice PMI flash global S&P (novembre, préliminaire)
10h00 : Sondage sur le moral des consommateurs de l’Université du Michigan (Résultats définitifs, novembre)
14h00 : Procès-verbal de la réunion du FOMC (octobre)
Événements à venir du secteur
8 décembre – 11 décembre : Conférence annuelle NAREIT REITworld
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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Ressources
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Bonjour l'incertitude, mon vieil ami, nous revenons à un optimisme prudent
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