Mise à jour du marché commercial de Toronto - T2 2025

Au cours du premier semestre de 2025, les investissements commerciaux dans la région du Grand Toronto se sont contractés en raison de vents économiques contraires, en baisse de 22 % sur un an.

Le marché immobilier commercial de la région du Grand Toronto (RGT) a connu une baisse marquée de l'activité d'investissement au premier semestre de 2025, le volume total des transactions atteignant près de 7,2 milliards de dollars (figure 1). Ce chiffre représente une baisse de 22 % par rapport à la période correspondante de l'année précédente, ce qui souligne un changement important dans la dynamique du marché.

Figure 1 - Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto - Tous les secteurs par année

L'un des principaux facteurs contribuant à cette activité apparemment modérée a été l'augmentation, désormais annulée, du taux d'inclusion des plus-values, initialement prévue pour entrer en vigueur le 25 juin 2024. Ce changement imminent a incité les investisseurs à finaliser leurs transactions avant sa mise en œuvre prévue, contribuant à une augmentation significative du volume d'investissement à l'échelle nationale au cours du deuxième trimestre 2024, malgré un marché généralement atone à l'époque. Par conséquent, cette poussée réactive a créé un pic anormal dans les données du deuxième trimestre 2024, rendant la baisse de 22 % qui a suivi au premier semestre 2025 plus prononcée en comparaison annuelle, le volume de la période précédente n'étant pas représentatif de la vigueur sous-jacente du marché.

Un autre facteur clé a été l'incertitude accrue des investisseurs, découlant principalement de la perception d'une détérioration des perspectives économiques du Canada. Cette incertitude était en grande partie attribuable aux tensions géopolitiques avec les États-Unis. Par conséquent, la Banque du Canada (BdC) a maintenu ses taux d'intérêt à 2,75 %, une décision influencée par le caractère imprévisible des politiques tarifaires prévues par l'administration Trump. De plus, les changements apportés à la politique d'immigration et la stagnation de la croissance de l'emploi ont assombri davantage les perspectives de demande. Ces facteurs cumulatifs ont incité les investisseurs à adopter une approche plus stratégique et prudente en matière de déploiement de capitaux.

En réaction, un nombre considérable d'investisseurs ont adopté une attitude attentiste, choisissant de reporter leurs décisions d'investissement majeures jusqu'à ce que le paysage économique et politique s'éclaircisse. D'autres ont réorienté leurs portefeuilles vers des classes d'actifs plus résilientes, perçues comme moins sensibles aux fluctuations du marché. De plus, un autre segment d'investisseurs a activement recherché des opportunités dans des régions plus abordables, diversifiant ainsi ses placements en dehors du marché historiquement plus cher de la région du Grand Toronto, à la recherche d'une meilleure valeur et d'un risque réduit. Malgré la prudence économique générale, les dernières données Groupe Altus Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) a révélé un changement significatif dans les préférences des investisseurs. Le Grand Toronto est remonté à la troisième place du classement des marchés préférés des investisseurs, contre la cinquième place au trimestre précédent.

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail dans la RGT est resté relativement stable au premier semestre de 2025, avec un volume de transactions de 1,3 milliard de dollars. Cela représente une hausse de 5 % sur un an, ce qui témoigne d'un début d'année modeste pour le secteur. Cette croissance s'est principalement concentrée au premier trimestre de 2025. Cependant, l'activité transactionnelle a commencé à ralentir au deuxième trimestre, enregistrant une baisse de 55 % sur un trimestre, principalement en raison de l'escalade des tensions commerciales entre les États-Unis et le Canada. Ces tensions ont eu un impact sur la demande des consommateurs et perturbé les chaînes d'approvisionnement, entraînant une baisse de la confiance des consommateurs. Cette hésitation s'est ensuite traduite par un ralentissement des transactions immobilières commerciales.

La fermeture de tous les grands magasins La Baie d'Hudson à l'échelle nationale a constitué un événement majeur susceptible d'avoir des répercussions importantes sur les centres commerciaux de la région du Grand Toronto. Ce départ historique a créé un nombre considérable de locaux commerciaux vacants dans de nombreux centres commerciaux. Compte tenu du bassin extrêmement limité de locataires capables d'absorber de telles unités de grande taille, les propriétaires seront contraints d'adopter des stratégies innovantes de réaménagement et de revitalisation de leurs propriétés. Cette situation reflète la réaction du secteur aux précédents départs de locataires clés, où les propriétaires ont réussi à repenser et à diversifier leur offre commerciale, en intégrant souvent des éléments expérientiels et des composantes à usage mixte., ou une sélection rigoureuse de petites enseignes plus spécialisées pour attirer de nouveaux clients et stimuler la fréquentation. La capacité des propriétaires à s'adapter rapidement et avec créativité sera primordiale pour atténuer l'impact profond de ces importants taux de vacance et assurer le dynamisme continu de ces pôles commerciaux clés.

Activité d'investissement industriel

Le secteur industriel de la RGT a dû faire face à d'importants vents contraires à la fin du deuxième trimestre, enregistrant une contraction de son volume en dollars, s'établissant à près de 2,6 milliards de dollars. Il s'agit d'une baisse de 13 % sur un an, reflétant un changement notable des conditions du marché. La confiance des investisseurs s'est affaiblie dans un contexte économique difficile, l'économie canadienne étant aux prises avec les effets perturbateurs des tarifs douaniers récemment imposés par les États-Unis, aggravés par un affaiblissement observable de la conjoncture économique intérieure.

Après deux trimestres consécutifs d'absorption positive, le marché industriel de la région du Grand Toronto a inversé la tendance, revenant en territoire négatif au deuxième trimestre de 2025. Cela témoigne d'un rééquilibrage continu de l'offre et de la demande au sein du secteur, à un moment apparemment imprévisible. Cette tendance est confortée par les derniers chiffres*$*.Mise à jour du marché industriel canadien d' Groupe Altus a rapporté que le taux de disponibilité industrielle de Toronto a augmenté de 40 points de base sur un an, atteignant 4,9 %.

Au cours du trimestre, la RGT a ajouté environ 2,2 millions de pieds carrés de nouveaux locaux industriels. Il est à noter que 67 % de ces nouveaux locaux livrés sont restés disponibles à la location, ce qui indique un recul de l'activité de prélocation et signale une offre excédentaire à court terme et une baisse de la demande du marché. Pour l'avenir, le nombre de projets de construction a ralenti, avec 8,3 millions de pieds carrés de locaux industriels en construction. Une part importante de cette offre future, soit environ 87 %, était encore disponible à la location, ce qui indique que le marché pourrait continuer d'afficher des taux de disponibilité élevés à mesure que ces projets seront achevés. Un éventuel rebond de la demande industrielle globale dépendra en grande partie de la performance de l'économie canadienne dans son ensemble, notamment d'indicateurs clés comme une orientation plus claire concernant les politiques commerciales canado-américaines et les ventes au détail., et les chiffres de l'emploi.

Multi-activité d'investissement familiale

Le multi-Le secteur des copropriétés dans la région du Grand Toronto a enregistré un volume de transactions de 698 millions de dollars au cours du premier semestre de 2025, un chiffre stable par rapport à la même période l'an dernier. Plusieurs facteurs ont contribué à cette relative stabilité du volume de transactions. Le ralentissement économique général a eu une incidence directe sur les coûts de financement des investisseurs et les attentes de rendement. Parallèlement, le marché des copropriétés de la région du Grand Toronto a connu une offre excédentaire notable, avec un afflux important de nouvelles constructions. Cela a exercé une pression à la baisse sur les prix et les loyers des unités neuves. La sursaturation du marché des copropriétés a indirectement affecté le secteur multifamilial dans son ensemble, en offrant davantage d'options locatives et, dans certains cas, en détournant les acheteurs de l'accession à la propriété immédiate.

La crise persistante de l'accessibilité au logement, bien que généralement favorable à la demande locative à long terme, a également remodelé le paysage immobilier pour les acheteurs et investisseurs potentiels. Les coûts élevés de propriété ont continué de pousser une part importante de la population vers la location, tandis que l'offre importante de nouveaux appartements en copropriété a créé un environnement plus difficile pour les propriétaires, compromettant à la fois la stabilité des revenus locatifs et les perspectives d'appréciation régulière du capital. Ce risque accru, conjugué à des coûts de détention plus élevés pour les investisseurs, a contribué à une baisse de la confiance générale des investisseurs et à une approche plus prudente des acquisitions, les acteurs du marché ayant recentré leurs stratégies face à l'évolution des fondamentaux de l'offre et de la demande.

Activité d'investissement en bureaux

Le secteur des bureaux de la RGT a connu une tendance continue à la baisse du volume d'investissement au cours du premier semestre de 2025. L'activité d'investissement a été considérablement réduite, ce qui a entraîné une baisse de 510 millions de dollars du volume de transactions, soit une baisse de 39 % sur un an. Cette activité limitée était principalement axée sur les bureaux de catégorie A, les investisseurs continuant de privilégier les actifs de premier ordre dans un marché en constante évolution. Les transactions de bureaux de catégorie A ont représenté 93 transactions, totalisant près de 3,1 millions de pieds carrés d'espace, tandis que les transactions de bureaux de catégorie B n'ont représenté que 20 transactions, totalisant près de 462 000 pieds carrés.

Cette préférence pour les espaces de haute qualité a également influencé la dynamique du marché au-delà de l'investissement, impactant les taux d'absorption. Après deux trimestres consécutifs d'absorption positive, le secteur des bureaux de la RGT a connu un renversement de tendance au deuxième trimestre de 2025, revenant à une absorption négative. Ce changement s'est produit lorsque de nouvelles offres sont arrivées sur le marché, dépassant une demande déjà limitée. Malgré l'absorption négative du trimestre, le taux global de disponibilité des bureaux à Toronto, selon le dernier rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiens, a diminué de 50 points de base sur un an pour atteindre 18,3 %, ce qui suggère que même si la demande de nouveaux espaces était faible, certains logements vacants existants étaient encore en cours d'absorption à long terme.

Côté développement, le deuxième trimestre a vu l'achèvement de deux nouveaux projets de bureaux, ajoutant collectivement 527 657 pieds carrés au marché. Il est à noter que 38 % de ces nouveaux espaces livrés restaient disponibles à la location après leur achèvement, ce qui témoigne d'une approche prudente quant aux nouveaux engagements des locataires. À l'avenir, la RGT comptait encore plus de 2 millions de pieds carrés de bureaux en construction. De cette offre future, 42 % étaient disponibles à la location, ce qui suggère une demande continue, quoique sélective, de nouveaux espaces de bureaux modernes, notamment conçus pour répondre aux besoins évolutifs des locataires en matière de collaboration et de technologie., et le bien-être des employés. Le marché a continué de lutter pour trouver un équilibre entre l'offre nouvelle et les changements plus larges dans l'utilisation des bureaux.

Activité d'investissement foncier

Le secteur foncier de la RGT, qui englobe les terrains résidentiels et les terrains ICI, a connu une contraction importante au premier semestre de 2025. Le volume total des transactions pour cette période a atteint près de 1,8 milliard de dollars, soit une baisse substantielle de 38 % par rapport à la même période l'an dernier. Un examen plus approfondi a révélé que le secteur foncier résidentiel a été le plus touché par ce ralentissement, avec des volumes de transactions totalisant près de 1,1 milliard de dollars, ce qui représente une baisse considérable de 44 % sur un an. De même, le secteur foncier ICI a également connu une baisse notable, enregistrant un volume de transactions de 769 millions de dollars, soit une baisse de 27 % par rapport au premier semestre de l'année précédente. Cela témoigne d'une hésitation plus marquée à l'égard des projets de développement commercial et industriel.

Ce ralentissement persistant des ventes de terrains, une tendance amorcée en 2024 et qui s'est poursuivie cette année, est principalement attribuable au report des engagements des promoteurs de la RGT concernant de nouveaux projets. Cette prudence s'explique par leur suivi attentif des conditions du marché, fortement influencées par les incertitudes économiques et l'évolution des prévisions de la demande. La réaction du Canada aux tarifs douaniers américains sur les produits canadiens a été un facteur clé de cette hésitation, ce qui a eu des répercussions sur divers secteurs, notamment sur le coût des matériaux de construction et sur la confiance économique générale. La décision de reporter les nouvelles acquisitions et les nouveaux projets de développement reflète une réévaluation stratégique face à ces conditions de marché difficiles et au risque accru associé aux investissements à long terme.

La baisse des ventes de terrains et la contraction du marché de la construction ont eu des répercussions importantes à long terme sur le paysage immobilier du Grand Toronto. Cette diminution des nouveaux projets de développement pourrait entraîner une demande refoulée de logements et d'espaces commerciaux. À terme, cela pourrait limiter l'offre future dans les secteurs résidentiel et commercial, aggravant l'accessibilité au logement et limitant les possibilités pour les entreprises à la recherche de nouveaux locaux dans la région. La baisse soutenue des transactions foncières a marqué le début d'une période d'ajustement cruciale pour le secteur du développement et pourrait remodeler la trajectoire de croissance future du Grand Toronto.

Figure 2 – Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto par catégorie d’actifs (2024 vs 2025)

Transactions immobilières notables à Toronto

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto au deuxième trimestre 2025 :

1375, 1383, 1393 North Service Road East – Bureau

La plus importante transaction immobilière du deuxième trimestre a porté sur la vente d'un portefeuille de trois immeubles de bureaux de plain-pied pour 31 millions de dollars, situés aux 1375, 1383 et 1393 North Service Road East, totalisant environ 109 106 pieds carrés. Enticor Properties Inc. a acquis la propriété pour 285 dollars le pied carré. L'acheteur a indiqué son intention de maintenir les baux existants, conclus pour quatre années supplémentaires, témoignant ainsi de son engagement envers la stabilité et l'occupation à long terme.

7634, 7650, 7676, 7686, 7720 Kimbel Street et 2299 Drew Road – Industriel

Crestpoint Real Estate Investments a acquis un centre industriel de 395 567 pieds carrés (37 800 m²) pour 120 millions de dollars. Ce centre comprenait six bâtiments et 61 locataires, avec un bail d'une durée moyenne de trois ans. Il s'agissait d'une acquisition stratégique et remarquable, car les espaces industriels de petite taille sont peu développés et deviennent un actif de plus en plus rare dans la région du Grand Toronto. Au moment de la vente, la propriété était occupée à 93,3 %, et Crestpoint commercialisait activement les espaces vacants restants.

5166 - 5170, chemin Lakeshore – Appartement

Homestead Land Holdings a acquis ce bien immobilier multifamilial pour 92,5 millions de dollars, marquant ainsi la plus importante transaction immobilière du trimestre. L'acquisition comprend deux immeubles de 10 étages, totalisant 203 logements sur un terrain de 2,2 hectares. Avec un portefeuille de plus de 26 000 logements locatifs répartis dans plus de 20 villes, cette acquisition représente l'une des acquisitions immobilières les plus importantes du trimestre pour Homestead Land Holdings, renforçant ainsi sa présence dans la région.

1500 Conlin Road – Terrain résidentiel – Terrain résidentiel

Le Groupe Minto a acquis un terrain de 106 acres au 1500, chemin Conlin Est pour 100 millions de dollars, ce qui représente la plus importante transaction immobilière résidentielle du deuxième trimestre. Cette transaction s'inscrit dans le plan d'aménagement global de la Ville d'Oshawa, qui vise à construire 23 000 nouveaux logements d'ici 2031. Le projet comprend environ 612 unités résidentielles, dont 370 maisons individuelles, 170 maisons de ville en rangée et 72 maisons de ville sur rue, contribuant ainsi significativement à l'objectif provincial d'Oshawa en matière de logement.

Figure 3 - Tendances du taux de rendement global de la région du Grand Toronto pour quatre catégories d'actifs de référence

Conclusion

Le premier semestre de 2025 a été marqué par un contexte difficile pour le marché immobilier commercial du Grand Toronto, marqué par une baisse marquée de l'activité d'investissement globale. Ce ralentissement était en grande partie dû à l'incertitude accrue des investisseurs, aux difficultés macroéconomiques générales et aux effets de l'annulation de la hausse du taux d'inclusion des plus-values, qui avait devancé les transactions au début de 2024.

Au second semestre de 2025, la RGT devra composer avec une interaction complexe entre les forces économiques et l'évolution de la dynamique des marchés régionaux. L'anticipation d'ajustements potentiels des taux d'intérêt par la Banque du Canada, influencés à la fois par la conjoncture intérieure et par la nature imprévisible du dollar américain, est un facteur important..S. Les politiques tarifaires seront un déterminant essentiel du sentiment des investisseurs et des coûts de financement dans tous les secteurs. La tendance persistante à la « fuite vers la qualité » devrait continuer à stimuler la demande d'actifs haut de gamme. Par ailleurs, la capacité du secteur de la vente au détail à innover et à réaffecter les locaux vacants de grande taille, ainsi qu'un rééquilibrage de l'offre et de la demande sur le marché industriel, dépendant d'une reprise économique plus large et de la clarté des politiques commerciales, seront déterminants pour la reprise.

En fin de compte, la réussite des acteurs du marché au cours des prochains mois dépendra de leur agilité stratégique et d'une compréhension fine de ces conditions en constante évolution. Si la croissance démographique sous-jacente offre un soutien à long terme, notamment au secteur multifamilial, les investisseurs et les promoteurs se concentreront dans l'immédiat sur le déploiement des capitaux, la recherche d'opportunités de création de valeur et l'évaluation des risques dans un contexte encore marqué par l'incertitude. L'équilibre entre l'offre nouvelle et l'évolution des perspectives de demande dans toutes les classes d'actifs restera un défi majeur, déterminant pour la croissance et la résilience futures du marché immobilier commercial de la région du Grand Toronto.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?