Analyse de la valorisation de l'immobilier commercial canadien - T2 2025

L'analyse du deuxième trimestre du groupe Altus montre que le commerce de détail est en tête en termes de gains de valeur

La volatilité initiale qui a suivi l'annonce du président américain Trump, le 2 avril, concernant les droits de douane, s'est en partie apaisée, de même que la désescalade autour des mesures de rétorsion. Cependant, une incertitude persiste, qui pèse sur le volume des transactions et, plus généralement, sur la prise de décision.

« Nous continuons de voir l’impact des tarifs se faire sentir et, en raison de l’incertitude, les investisseurs font preuve de plus de diligence dans la souscription des transactions et accordent une plus grande attention à la croissance des loyers », déclare Robert Santilli, directeur des services-conseils en évaluation du Groupe Altus, Canada.

La ligne rouge de la figure 1 illustre la variation trimestrielle de la valeur des données d'évaluation du Groupe Altus. Les barres représentent la contribution relative des secteurs des bureaux, du commerce de détail et de l'industrie à la variation globale.

Figure 1 - Variation de la valeur de tous les actifs

L'inflation commence à se faire sentir dans les chiffres, progressant de 20 points de base pour atteindre 1,9 % en juin. On craint que certains effets de l'inflation aient été retardés, en partie à cause de l'effet d'anticipation dû à l'augmentation des stocks et aux consommateurs qui achetaient pour anticiper d'éventuelles hausses de prix.

L'un des principaux facteurs qui influenceront l'évolution du marché immobilier est la possibilité que la résurgence de l'inflation incite la Banque du Canada à suspendre ses baisses de taux. « La hausse du coût du capital continuera de peser sur la valeur des biens immobiliers, car l'anticipation de baisses de taux et d'une baisse du coût du capital stimule l'activité transactionnelle », explique Santilli. L'obligation du gouvernement du Canada à 10 ans évoluait autour de 3,50 à la fin juillet, les rendements obligataires ayant augmenté au deuxième trimestre.

« Un point intéressant à noter avec la récente hausse des obligations est que l'écart de valorisation de certains biens immobiliers est désormais inférieur à ce qu'il était avant la COVID », explique Santilli. Les rendements obligataires augmentent en raison des craintes d'inflation, ce qui entraîne une baisse des écarts de taux d'actualisation et de capitalisation. Si l'on compare les écarts de taux d'actualisation à ceux du GOC à 10 ans, l'écart le plus faible est pour le commerce de détail, à 393 pb, suivi de 420 pb pour l'industrie et de 470 pb pour les bureaux.

Figure 2 - Écarts de taux d'actualisation par rapport aux obligations GOC à 10 ans

Ralentissement du rythme des ventes d'investissement

Malgré un report des ventes de fin 2024, qui a propulsé une hausse des ventes au premier trimestre, la dynamique s'est ralentie au deuxième trimestre. On s'attend à ce que Le volume restera faible au second semestre. Les transactions se poursuivent, et vendeurs et acheteurs restent actifs dans les principales métropoles.Toronto a été le leader incontesté du volume de transactions au premier trimestre avec 3,6 milliards de dollars de ventes totales.

Les secteurs industriel et résidentiel restent les deux premières catégories en termes de volume de ventes, ce qui reflète l'offre disponible à l'achat. Les centres commerciaux et les centres commerciaux à vocation alimentaire sont les plus recherchés par les investisseurs, mais les propriétaires actuels hésitent à vendre ou attendent des prix élevés. « Les biens recherchés par les investisseurs n'apparaissent pas dans les données en raison du manque de biens commerciaux à vendre, mais les commerces, les secteurs industriel et les immeubles collectifs sont les principaux types de biens immobiliers recherchés », explique Ray Wong, vice-président des solutions de données du Groupe Altus. Selon Enquête sur les tendances d'investissement du deuxième trimestre du groupe AltusLes taux de capitalisation sont restés relativement stables au deuxième trimestre, ce qui est dû en partie à l'incertitude et au volume de transactions plus limité.

Figure 3 - Transactions par type de propriété

Analyse des tendances d'évaluation de l'immobilier commercial selon les types de propriétés

La dynamique de l'offre et de la demande, conjuguée à l'incertitude entourant les perspectives macroéconomiques, influence l'activité transactionnelle et les tendances à court terme des valorisations immobilières. Les centres commerciaux à forte composante alimentaire et les centres commerciaux fermés de premier ordre affichent des fondamentaux solides, tandis que la croissance des loyers est restée relativement stable dans les secteurs industriel et collectif. En période d'incertitude, on observe toujours une fuite vers la qualité et une bifurcation entre les secteurs immobiliers.ce qui est particulièrement évident au bureau. Les fondamentaux des bureaux continuent de se stabiliser, avec les meilleurs actifs AA de leur catégorie qui connaissent une croissance des loyers alors que les propriétés les plus faibles continuent de lutter.

La figure 4 montre l'évolution trimestrielle de la valeur pour chaque secteur. Les barres bleues indiquent dans quelle mesure l'appréciation a été influencée par les variations de trésorerie, et les barres orange indiquent dans quelle mesure l'évolution des anticipations de prix a influencé la variation.

Figure 4 - Évaluation de la propriété

Vente au détail

Les actifs commerciaux de bonne qualité ont enregistré de bons résultats au deuxième trimestre, grâce à la croissance des loyers et à la forte demande des investisseurs. Les valorisations ont augmenté de 0,2 % par rapport au premier trimestre et de 3,2 % sur un an. Le Grand Montréal a enregistré la plus forte hausse sur un an, avec plus de 9,0 %, suivi du Grand Vancouver (4,2 %) et du Grand Toronto (3,9 %). Calgary a fait exception, avec des valeurs en baisse de 1,1 %.

Le secteur bénéficie d'une quasi-absence de nouvelles constructions. « Les loyers n'ont pas beaucoup évolué ces dernières années, mais nous en arrivons à un point où la croissance des loyers est due au manque d'offre d'actifs commerciaux de qualité », explique Santilli. Le commerce de détail axé sur l'alimentation est la catégorie la plus dynamique, tandis que les centres commerciaux fermés restent fortement bifurqués. Les centres commerciaux de premier ordre surperforment, tandis que les centres commerciaux de deuxième catégorie continuent de faire face à des difficultés et à une érosion de leur valeur. Le Pen Centre, situé dans la région de Niagara, en Ontario, a récemment été vendu 127 $ le pied carré à un acheteur qui voyait de la valeur dans un réaménagement à usage mixte.

Industriel

Les valorisations industrielles sont restées relativement stables, tant sur une base trimestrielle qu'annuelle. Elles ont légèrement augmenté de 0,05 % par rapport au premier trimestre, avec une légère baisse de 0,2 % sur une base annuelle. Edmonton a été la ville qui a enregistré la croissance des valorisations au cours des 12 derniers mois, avec une croissance de 2,3 %, tandis que le Grand Montréal et le Grand Toronto ont tous deux enregistré une baisse de leurs valeurs, de -1,3 % et -1,2 % respectivement.

Fondamentaux industriels au cours du premier trimestre, les détaillants et autres entreprises ont bénéficié d'un certain soutien, augmentant leurs stocks pour amortir les hausses de coûts potentielles liées aux droits de douane imminents. « Au deuxième trimestre, nous avons constaté une hausse des incitations fiscales et une baisse des loyers, ce qui pèse sur les valeurs industrielles », explique Santilli.

La proportion de locaux sous-loués par rapport aux locaux disponibles a également commencé à augmenter au deuxième trimestre, notamment à Toronto, dans le sud-ouest de l'Ontario et à Calgary. « Nous constatons un léger ralentissement dans le secteur industriel, malgré une offre quasi stagnante », ajoute M. Wong.

Bureau

La valeur des immeubles de bureaux a encore reculé de 0,54 % par rapport au premier trimestre et de -3,27 % sur un an. Ottawa a enregistré la plus forte baisse, soit -9,9 % sur un an, suivie d'Edmonton (-5,8 %) et de Calgary (-4,3 %). Le marché des bureaux reste très bifurqué, les valeurs des actifs AA se maintenant mieux que celles des propriétés B et C.

Malgré des difficultés persistantes, quelques signes encourageants apparaissent. L'activité locative en 2024 a été très similaire à celle de 2019, et les entreprises imposent le retour des employés au bureau. « Le marché des bureaux a connu un léger rebond, avec quelques hausses de loyers dans les espaces de qualité, tandis que les espaces de catégories A, B et C continuent de peser sur le marché global », explique Wong. Autre point positif pour le marché des bureaux : le volume de sous-locations disponibles est en baisse.

Multifamilial

Les valeurs des immeubles multifamiliaux se maintiennent malgré le ralentissement de la croissance des loyers. Les évaluations ont légèrement augmenté de 0,12 % par rapport au premier trimestre et de 0,9 % sur un an. Cependant, un examen plus approfondi des principales métropoles révèle des changements positifs plus importants. En Alberta, les valeurs ont augmenté de 5,5 % à Calgary et de 6,8 % à Edmonton, suivies de Montréal (4,3 %) et de Vancouver (2,0 %). Le Grand Toronto a enregistré une baisse des évaluations de -1,7 %.

Toronto et Vancouver ont connu les plus grands vents contraires en raison du ralentissement des attentes en matière de taux de location et de l'augmentation des incitations, tandis que les marchés plus abordables ont subi moins de pression sur les loyers au cours des 12 derniers mois.

Perspectives d'évaluation immobilière

Le marché de l'immobilier commercial traverse une période inhabituellement incertaine, marquée par des risques accrus liés aux droits de douane et aux effets résiduels sur l'inflation et la politique monétaire, susceptibles d'entraîner une hausse des coûts du capital pour les emprunteurs. Un point positif pour le marché de l'immobilier commercial est que, malgré un ralentissement de la croissance économique, le consensus des économistes est que le risque de récession s'atténue. « Si nous entrons effectivement en récession, elle sera probablement de courte durée et davantage technique », déclare Wong. « Le défi actuel, technique ou non, est que les consommateurs dépensent moins et craignent également de perdre leur emploi. »

Le climat d'incertitude actuel ralentit l'activité d'investissement et, plus généralement, la prise de décision des consommateurs et des locataires. Cette hésitation pourrait continuer de freiner les ventes d'investissement au second semestre. Si la Banque du Canada maintient sa pause dans les baisses de taux d'intérêt, la hausse des taux pourrait créer des difficultés pour certains propriétaires dont la dette arrive à échéance. Autre point positif important : malgré un certain affaiblissement des fondamentaux, les valorisations de la plupart des secteurs résistent généralement bien aux pressions macroéconomiques.

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