Mise à jour du marché industriel canadien – T2 2025

Le taux de disponibilité industrielle national a augmenté à 6,2 % au deuxième trimestre 2025

Au premier semestre de 2025, le secteur industriel canadien a dû faire face à des défis importants. L'imposition de tarifs douaniers par les États-Unis a engendré une volatilité considérable au sein de l'économie canadienne, ce qui a miné la confiance des investisseurs et retardé le déploiement des capitaux. Cette situation était en grande partie attribuable à l'interdépendance profonde du réseau commercial canado-américain. Par conséquent, les investisseurs ont semblé adopter une attitude attentiste temporaire, évaluant stratégiquement les conséquences potentielles de nouveaux investissements en cette période de volatilité. On s'attendait à ce que les effets à long terme de ce changement de politique soient considérables, et la conséquence immédiate a été une hésitation palpable au sein de la communauté financière.

Ces perturbations ont contribué à une augmentation de 50 points de base du taux de disponibilité industrielle national au Canada par rapport au trimestre précédent, atteignant 6,2 % au deuxième trimestre de 2025 (figure 1). Après deux trimestres consécutifs d'absorption positive, le secteur est retombé en territoire négatif, poursuivant le rééquilibrage de l'offre et de la demande dans un marché imprévisible. De plus, la quantité d'espaces sous-loués disponibles a légèrement augmenté, représentant 14,2 % de l'espace total disponible. Cette augmentation de la disponibilité en sous-location suggère que certaines entreprises rationalisent leur empreinte immobilière, potentiellement en raison d'une demande opérationnelle réduite ou d'un effort stratégique pour atténuer les coûts dans un contexte économique incertain. L'augmentation des espaces sous-loués signale souvent une attitude prudente de la part des occupants, qui recherchent une plus grande flexibilité ou subissent des pressions sur leurs engagements existants.

Figure 1: Industrial availability (Q2 2024 vs. Q1 2025 vs. Q2 2025)

Ces difficultés rencontrées par le secteur industriel n'étaient pas isolées, mais révélatrices d'une tension économique plus large. Au-delà de l'immobilier industriel, l'économie canadienne a subi les répercussions généralisées des tensions commerciales persistantes avec les États-Unis. En avril 2025, Statistique Canada a signalé une modeste augmentation de 0,3 % des ventes au détail, atteignant 70,1 milliards de dollars. Bien que six des neuf sous-secteurs aient enregistré des hausses de leurs ventes – principalement grâce aux concessionnaires de véhicules automobiles et de pièces –, le sentiment général des entreprises est resté prudent. Un pourcentage notable de 36 % des commerces de détail ont indiqué avoir été touchés négativement par les hausses de prix, les variations de la demande et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement attribuables aux tensions commerciales. Cela suggère que, malgré les gains mensuels enregistrés par certains sous-secteurs, les neuf sous-secteurs du commerce de détail ont finalement subi un effet négatif sur leurs ventes en raison du climat économique difficile.

L'impact de ces conflits commerciaux a été particulièrement marqué dans les régions dotées d'une forte base industrielle, comme le Sud-Ouest et le Sud de l'Ontario, qui dépendaient fortement de l'industrie automobile. Selon l'Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada de mai 2025, les tarifs douaniers sur les exportations de véhicules automobiles et de pièces automobiles imposés par les États-Unis ont créé une grave instabilité économique. Cela s'est traduit par les taux de chômage les plus élevés dans les 20 plus grandes régions métropolitaines de recensement du Canada, enregistrés à Windsor (10,8 %), Oshawa (9,1 %) et Toronto (8,8 %). Ces régions, où des milliers d'emplois dépendaient de l'industrie automobile, ont subi le plus gros des retombées économiques, mettant en évidence les vastes ramifications des conflits commerciaux dans divers secteurs, de l'activité industrielle et de l'investissement à la consommation de détail et à l'emploi.

Dynamique du marché régional

Un examen plus approfondi des principaux marchés industriels du Canada au deuxième trimestre de 2025 a révélé des conditions diverses. Ottawa a continué de se démarquer en enregistrant le taux de disponibilité industrielle le plus faible au pays, chutant à un niveau remarquablement bas de 3,4 %. Ce marché exceptionnellement serré a mis en évidence une forte demande persistante et une offre limitée dans la capitale nationale, principalement en raison de la stabilité de son bassin d'emplois dans le secteur public et d'un secteur technologique en pleine croissance qui exigeait de plus en plus d'espaces industriels et polyvalents. Malgré les difficultés économiques qui ont touché d'autres régions, le secteur industriel d'Ottawa a enregistré une demande soutenue de la part des locataires, contribuant ainsi à maintenir des loyers parmi les plus élevés de la province.

Après Ottawa, les marchés toujours concurrentiels de Toronto et de Vancouver ont connu une hausse de leurs taux de disponibilité industrielle. À Toronto, le taux de disponibilité a atteint 4,9 %, l'offre nouvelle ayant dépassé la demande et n'ayant pas été entièrement absorbée. Alors que les nouvelles constructions ciblaient la demande à long terme, certaines entreprises ont simultanément ajusté leurs besoins en espace en réponse aux fluctuations du marché, ce qui a assoupli la conjoncture générale. Ce contexte a également été marqué par une augmentation notable de l'espace disponible global au sein du parc existant dans la région du Grand Toronto (RGT), ce qui a entraîné une absorption nette négative du marché pour le trimestre. De même, à Vancouver, le taux de disponibilité a atteint 6,2 %, grâce à l'arrivée de nouveaux achèvements sur le marché, ce qui a également contribué à une légère augmentation de l'espace disponible. Malgré cette hausse, la demande sous-jacente à Vancouver est demeurée robuste, en particulier pour les installations de distribution récentes à grande surface, et le marché a continué d'être caractérisé par des fondamentaux solides, malgré une certaine prudence de la part des locataires attendant des éclaircissements sur les politiques commerciales.

Halifax a toutefois continué d'enregistrer le taux de disponibilité le plus élevé parmi les principaux marchés industriels du Canada, atteignant 12,5 %. Ce chiffre élevé était principalement attribuable à un contexte de demande affaiblie qui peinait à absorber l'inventaire industriel existant. Contrairement à certains marchés plus grands et plus diversifiés, où la hausse des taux de disponibilité était influencée par la livraison de nouvelles constructions, Halifax n'a enregistré aucune nouvelle construction industrielle achevée au cours du deuxième trimestre de 2025. L'augmentation observée de l'espace disponible découlait plutôt d'un manque de forte demande des locataires pour les propriétés déjà sur le marché, conjuguée à des cas de locataires existants qui quittaient leurs locaux ou choisissaient de sous-louer leurs locaux. Cela indiquait une période d'ajustement pour le marché industriel d'Halifax, qui s'efforçait d'intégrer son offre actuelle dans un contexte de demande plus modérée des occupants.

Achèvements industriels nationaux et nouvelle dynamique de l'offre

Au deuxième trimestre de 2025, le secteur industriel canadien a observé une modération continue de l'activité de développement. Au total, 20 nouveaux bâtiments industriels ont été achevés au Canada, ajoutant collectivement près de 3,7 millions de pieds carrés au parc national (figure 2). Ce volume de nouveaux espaces industriels marque une tendance à la baisse des achèvements par rapport aux niveaux de livraison robustes observés en 2024 et 2023. Cette modération reflète une réponse stratégique des promoteurs au climat économique actuel et à la demande modérée du marché, l'accent étant davantage mis sur l'adéquation de l'offre aux taux d'absorption réels.

Figure 2: Industrial completions and availability

Plus de la moitié de ces nouveaux espaces ont été construits à Toronto. Plus précisément, Toronto a contribué à hauteur de 11 propriétés industrielles, totalisant 2,2 millions de pieds carrés du parc immobilier national. Cette nouvelle offre était principalement constituée de développements spéculatifs, 67 % des espaces restant disponibles à la location après leur achèvement, plutôt que d'être entièrement préloués par le biais d'accords de construction sur mesure. Cet important stock de locaux non loués a directement contribué à la hausse du taux de disponibilité à Toronto pour le trimestre. L'introduction de ce volume important de nouveaux espaces non absorbés, combinée aux cas de locataires existants qui ont libéré ou sous-loué des propriétés, a exercé une pression notable sur l'équilibre entre l'offre et la demande du marché, contrastant avec les périodes précédentes d'absorption nette positive.

À l'inverse, le marché de Calgary a mis en lumière une demande fructueuse et adaptée à la demande, notamment avec l'Interlink Logistics Park Building 2B, un centre de distribution de 660 000 pieds carrés entièrement loué et à locataire unique dans le comté de Rocky View. Ce projet illustre la demande stratégique continue pour de grandes installations de distribution pré-réservées dans les principaux pôles commerciaux.

Pipeline national de construction industrielle

À la fin du deuxième trimestre, le portefeuille national de projets de construction industrielle comptait 119 projets en cours de construction, représentant une superficie totale de 18,3 millions de pieds carrés au Canada (figure 3). Un défi notable a été relevé en matière de prélocation, car environ 70 % de ces locaux à venir n'étaient pas encore réservés. Ce taux de disponibilité élevé suggère une approche prudente de la part des occupants, en grande partie attribuable à un ralentissement perceptible de la demande globale des locataires durant la période.

Figure 3 : Construction industrielle et disponibilité

Toronto a continué de consolider sa position de chef de file national en matière de développement industriel, avec plus de 8,3 millions de pieds carrés en construction au deuxième trimestre de 2025. Le caractère essentiellement spéculatif de son projet était évident, puisque 87 % de cet espace était disponible à la location. Cela témoignait de la confiance continue des promoteurs dans les fondamentaux du marché à long terme de la région, même si la dynamique locative immédiate a ralenti.

Après Toronto, les marchés de Montréal et de Vancouver ont également affiché une activité de construction importante. Montréal comptait près de 3,2 millions de pieds carrés en construction, dont 49 % étaient disponibles à la location, ce qui suggère une approche plus équilibrée des nouveaux projets. De même, Vancouver a signalé environ 3,1 millions de pieds carrés en construction, dont 51 % des futurs locaux étaient disponibles à la location. Ces chiffres témoignent d'investissements continus dans les principaux centres de logistique et de distribution partout au Canada, bien que le succès des prélocations ait varié, reflétant les conditions du marché local et la confiance des occupants.

Naviguer dans la dynamique future du marché

Le premier semestre de 2025 s'est avéré difficile pour le secteur industriel canadien, confronté aux complexités découlant des tensions commerciales entre le Canada et les États-Unis et des changements économiques plus vastes. Ces facteurs ont collectivement miné la confiance des investisseurs, contribué à une augmentation de la disponibilité industrielle à l'échelle nationale et entraîné un retour à une absorption négative après les précédentes périodes de croissance. Bien que les marchés régionaux aient affiché des conditions variées, la tendance générale indiquait un ralentissement de la demande dans la plupart des grands pôles industriels canadiens.

À l'avenir, la trajectoire du marché industriel canadien dépendra en grande partie de plusieurs facteurs cruciaux. Une orientation plus claire des politiques commerciales canado-américaines est primordiale, car la volatilité persistante de ces relations devrait prolonger l'hésitation observée en matière de déploiement de capitaux et d'investissement. La capacité du marché à absorber le volume substantiel d'espaces spéculatifs actuellement en construction, en particulier dans des marchés clés comme Toronto, sera cruciale pour stabiliser les taux de disponibilité. Si la demande reste modérée, un ralentissement des mises en chantier pourrait être observé au second semestre de 2025, les promoteurs réévaluant leurs projets. De plus, la performance de l'économie canadienne dans son ensemble, notamment les ventes au détail et les chiffres de l'emploi, serviront d'indicateurs clés d'un rebond potentiel de la demande industrielle globale. Le secteur devrait demeurer dans une période de rééquilibrage, les occupants continuant de privilégier l'efficacité et la flexibilité dans leurs stratégies immobilières.

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