Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal – T1 2025

Croissance et prudence sur le marché montréalais, avec un volume de transactions en hausse de 36 % sur un an

Au premier trimestre de 2025, le marché immobilier commercial montréalais a présenté un tableau complexe de croissance et de prudence émergente. Alors que le volume total des investissements a atteint près de 1,8 milliard de dollars, soit une hausse notable de 36 % sur un an, une analyse plus approfondie de certaines catégories d'actifs a révélé des tendances divergentes et un décalage avec le sentiment général des investisseurs. Le secteur multifamilial a connu une expansion significative, contrastant avec une contraction des secteurs industriel et des terrains ICI. Parallèlement, le secteur du commerce de détail a fait preuve de résilience, tandis que le secteur des bureaux a connu un regain d'activité. Malgré l'augmentation globale du volume des investissements, le Groupe Altus Dernière enquête sur les tendances d'investissement au Canada a placé le marché montréalais au dernier rang des marchés privilégiés par les investisseurs. Cet écart entre la hausse du volume d'investissement et la baisse de la préférence des investisseurs suggère des inquiétudes sous-jacentes ou des changements de sentiment qui méritent une surveillance accrue.

Figure 1 - Transactions immobilières à Montréal – Tous secteurs par année

Activité d'investissement multifamilial

Le secteur multifamilial s'est distingué par une croissance robuste, atteignant un volume de transactions substantiel d'un milliard de dollars, soit une hausse significative de 128 % sur un an. Cette solide performance pourrait être en partie attribuable à la baisse des taux d'intérêt et à la croissance démographique, qui ont potentiellement stimulé le sentiment positif des investisseurs et encouragé les mises en chantier de nouvelles constructions dans le secteur. Cependant, la pérennité de cette demande refoulée jusqu'à la fin de 2025 demeurait incertaine. L'intensification des tensions commerciales avec les États-Unis et l'évolution des politiques d'immigration ont ajouté des complexités supplémentaires et aggravé l'incertitude existante sur le marché en général. Malgré ces nouveaux défis, le marché locatif montréalais est resté tendu. Il s'agissait d'une conséquence directe de l'explosion de la demande locative, qui a constamment dépassé l'offre de logements, exerçant une pression à la hausse sur les loyers et soulignant la forte demande sous-jacente de logements multifamiliaux sur le marché.

Activité du marché industriel

À l'inverse, le secteur industriel montréalais a connu un ralentissement notable au premier trimestre de 2025. Le volume des transactions a atteint 347 millions de dollars, soit une baisse de 16 % sur un an. Cette contraction peut être attribuée à la fois à une demande modérée face à une offre excédentaire temporaire et à une prudence accrue des investisseurs face à un contexte économique incertain. Ce changement est d'autant plus souligné par la performance du Groupe Altus*$*.dernière mise à jour du marché industriel canadien a révélé une augmentation significative de 220 points de base du taux de disponibilité industrielle à Montréal, atteignant 7,6 %, marquant ainsi le septième trimestre consécutif d'absorption nette négative. L'ajout de plus de 408 000 pieds carrés d'espaces industriels nouvellement achevés, tous immédiatement disponibles, a encore accru le stock existant. De plus, environ 777 500 pieds carrés étaient encore en construction, dont 43 % étaient disponibles à la location. À l'avenir, si la perspective d'une baisse des taux d'intérêt pourrait soutenir le secteur, l'incertitude entourant les menaces tarifaires potentielles a constitué un obstacle considérable. Ces préoccupations commerciales pourraient inciter les entreprises à réévaluer et potentiellement à réduire leur empreinte d'entreposage et de distribution, ce qui influencerait davantage la demande d'espaces industriels à Montréal.

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail a toutefois fait preuve d'une résilience remarquable, atteignant 208 millions de dollars de transactions, soit une hausse de 41 % sur un an. Cette tendance reflète les préférences nationales en matière d'investissement, les investisseurs affichant une forte préférence pour les propriétés offrant un potentiel de réaménagement. De plus, les centres commerciaux et les zones commerciales où se trouvent des épiceries et des détaillants de marchandises diverses sont restés très recherchés. Cette préférence reflète la réduction continue des dépenses discrétionnaires des consommateurs canadiens en réponse aux pressions inflationnistes observées en 2023 et 2024, une approche prudente qui a persisté dans le sillage des récentes tensions commerciales avec les États-Unis. Notamment, Dernière enquête sur les tendances d'investissement au Canada du Groupe Altus a souligné l'attrait des centres commerciaux à vocation alimentaire pour les investisseurs à Montréal, les classant au troisième rang des combinaisons produit/marché les plus populaires. Malgré la prudence accrue du marché et l'incertitude économique, la situation du secteur du commerce de détail montréalais est restée tendue en raison d'une offre limitée. L'ouverture très attendue du centre commercial Royalmount, conjuguée à l'arrivée de nouveaux détaillants prometteurs à travers la ville, a insufflé un dynamisme commercial important et bienvenu au marché montréalais.

Activité d'investissement en bureaux

En 2025, l'évolution des préférences en matière d'espace de travail a continué d'influencer significativement la façon dont les entreprises évaluent leurs besoins en espaces de bureaux. Cela s'est reflété dans l'activité d'investissement dans le secteur des bureaux, qui a enregistré une hausse de 23 % sur un an, avec un volume de transactions atteignant près de 54 millions de dollars. Reflétant les tendances nationales, la préférence marquée pour les environnements de bureaux de qualité supérieure a encore creusé l'écart de performance entre les immeubles haut de gamme de classe A et le parc vieillissant de classes B et C. Ce phénomène de « fuite vers la qualité » a introduit une segmentation nuancée au sein du marché. Cette tendance a non seulement amplifié l'écart de demande et de valeur entre les immeubles de classe A et leurs homologues de niveau inférieur, mais a également créé une division distincte au sein de la catégorie A, les locataires affichant une préférence croissante pour les immeubles de classe AAA de qualité supérieure, souvent dotés d'équipements de pointe, d'infrastructures modernes et de caractéristiques de durabilité renforcées. Selon Altus Group dernière mise à jour du marché des bureaux canadiensLe taux de disponibilité des bureaux à Montréal s'est stabilisé à 18,0 %, inchangé par rapport à l'année précédente. Cette stabilité peut être attribuée en partie au faible nombre de projets de développement et à quelques projets notables de conversion de bureaux qui ont permis de retirer des espaces sous-utilisés du parc de bureaux. Il est à noter qu'aucun nouvel immeuble de bureaux n'a été achevé au premier trimestre de 2025. De plus, un seul immeuble, totalisant une modeste superficie de 44 000 pieds carrés, restait en construction, avec une proportion importante de 89 % de cet espace disponible à la location. Ce faible nombre de nouveaux immeubles de grande qualité pourrait intensifier la concurrence pour les espaces haut de gamme de classe AAA et potentiellement exacerber les difficultés rencontrées par les propriétaires d'immeubles de classes B et C, les locataires continuant de privilégier la qualité et l'emplacement de leurs bureaux.

Activité d'investissement foncier

Le secteur foncier a connu un ralentissement, le volume total des transactions atteignant près de 143 millions de dollars, soit une baisse notable de 39 % par rapport à l'année précédente. Ce déclin peut être attribué à la baisse de la demande de terrains ICI. Le secteur foncier résidentiel a enregistré un volume de transactions de 69 millions de dollars, soit une augmentation de 13 % sur un an, ce qui témoigne d'une demande soutenue pour le développement résidentiel. À l'inverse, le secteur foncier ICI a enregistré un volume de transactions de 74 millions de dollars, soit une baisse de 58 % par rapport à l'année précédente. Un ralentissement observé de la demande industrielle, amorcé en 2024, suggère un changement potentiel menant à une décélération des ventes de terrains ICI, les promoteurs et les investisseurs étant peut-être devenus plus sélectifs dans l'acquisition de terrains pour des projets industriels. Malgré les défis persistants, tels que l'escalade des coûts de construction, les pénuries persistantes de main-d'œuvre et l'incertitude liée aux tarifs qui ont une incidence sur les délais de construction partout au Canada, les investisseurs du marché foncier montréalais ont maintenu un optimisme prudent pour le segment des terrains résidentiels au début de 2025.

Figure 1 - Transactions immobilières à Montréal – Tous secteurs par année

Transactions notables du premier trimestre 2025

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal au premier trimestre 2025 :

280, avenue Liberté, Candiac - Industriel

La transaction industrielle, qui a permis de réaliser le deuxième prix de vente le plus élevé sur la Rive-Sud de Montréal, a été conclue en février pour 20 millions de dollars. L'immeuble industriel de près de 82 000 pieds carrés, vendu au prix de 245 $ le pied carré, était entièrement occupé par Nano One Materials Candiac au moment de la vente. Le vendeur a notamment conclu un contrat de cession-bail de 15 ans, assorti de trois périodes de renouvellement optionnelles de 5 ans. De plus, Nano One Materials Candiac se réservait le droit de faire la première offre si l'acheteur décidait de vendre la propriété ultérieurement. Des sources du secteur au courant de la transaction ont indiqué qu'environ 3 millions de dollars en dépenses d'investissement seraient financés par l'acheteur et conservés en fiducie pour d'éventuels besoins futurs.

400, boulevard Saint-Martin Ouest, Laval – Bureau

Le 400, boulevard Saint-Martin Ouest, au cœur de Laval, aussi connu sous le nom de Place Prestige, a dominé le secteur des bureaux au premier trimestre, avec la transaction la plus élevée. Cet immeuble de bureaux médicaux bénéficiait d'un emplacement privilégié à proximité de lieux de prestige tels que le Carrefour Laval, le plus grand centre commercial fermé de Montréal, la Place Bell, domicile de l'équipe de hockey de la Ligue américaine de hockey, et le Rocket de Laval, lieu de présentation de nombreux spectacles. Construit à la fin des années 1980, Place Prestige abritait divers professionnels de la santé et du bien-être, dont des dentistes et des omnipraticiens. Initialement mis en vente à près de 12 millions de dollars, le bien a finalement été vendu pour 10,5 millions de dollars, soit un taux de capitalisation d'environ 6 % après environ six mois de commercialisation.

6750-6800 et 6810-6830, rue Jean-Talon Est, Montréal – Commerce de détail

La transaction commerciale ayant enregistré le prix de vente le plus élevé du premier trimestre a eu lieu fin janvier 2025, avec la vente des immeubles situés aux 6750-6800 et 6810-6830, rue Jean-Talon Est, pour plus de 28 millions de dollars. Cette vente représentait un prix au pied carré de 356 $. Le vendeur, Choice Properties REIT, a vendu cette propriété au Groupe Mach, un promoteur et investisseur canadien de premier plan. Cette acquisition a stratégiquement accru la présence du Groupe Mach dans l'est de Montréal, en enrichissant son portefeuille de propriétés à proximité, dont le Carrefour Langelier, un centre commercial de quartier. La proximité des deux propriétés avec les autoroutes 25 et 40, ainsi qu'avec le futur prolongement de la ligne bleue du métro de Montréal, a souligné l'attrait de cet investissement.

Portefeuille de logements abordables Côte-des-Neiges, Montréal – Appartement

Dans l'arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce de Montréal, un portefeuille de logements abordables a été vendu pour plus de 103 millions de dollars, ce qui représente la deuxième plus importante transaction d'appartements sur le marché montréalais au premier trimestre de 2025. Canadian Apartment Properties REIT (CAPREIT) a vendu son portefeuille de 31 immeubles, comprenant 717 unités, à la Ville de Montréal. Projet Montréal a déclaré que cette acquisition visait à protéger durablement le logement abordable, à prévenir l'itinérance et à remédier à la crise actuelle du logement. Cet achat s'inscrit dans le cadre de l'initiative plus vaste de la mairesse Valérie Plante visant à rapprocher la Ville de son objectif d'atteindre 20 % de logements hors marché d'ici 2050. Les immeubles d'appartements acquis sont répartis dans l'arrondissement sur les avenues Barclay, Goyer, de Bedford, de Darlington et d'Hudson.

Figure 3 - Tendances du taux de rendement global de Montréal pour 4 classes d'actifs de référence

Conclusion

Au premier trimestre de 2025, le marché immobilier commercial montréalais présentait un paysage nuancé, caractérisé par des zones de résilience, notamment dans les secteurs multifamilial et commercial, ainsi que par un ralentissement notable du marché industriel et une tendance à la fuite vers les biens de qualité dans le secteur des bureaux. L'augmentation globale du volume d'investissement contrastait avec une baisse du classement des préférences des investisseurs, témoignant d'incertitudes économiques sous-jacentes et de préoccupations sectorielles spécifiques. À l'avenir, l'interaction de facteurs tels que les fluctuations des taux d'intérêt, l'évolution des politiques commerciales, l'absorption de nouvelles offres et l'évolution continue des préférences en matière de milieu de travail sera essentielle pour façonner la trajectoire du marché jusqu'à la fin de 2025. Un suivi continu de cette dynamique et du sentiment des investisseurs sera essentiel pour comprendre l'évolution du marché montréalais.

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