Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal – T3 2024

Le marché de Montréal a observé une augmentation du volume de transactions de 31 % sur un an, avec une augmentation considérable de l'activité observée dans le secteur de la vente au détail

Malgré les inquiétudes entourant la croissance économique et les conditions du marché du travail au Canada, plusieurs grands marchés ont commencé à constater une hausse de l’activité transactionnelle après une période prolongée d’hésitation des investisseurs en raison des taux d’intérêt élevés. Le marché de Montréal a observé une augmentation de l’activité, avec un volume de transactions de 7,4 milliards de dollars au troisième trimestre de 2024, en hausse de 31 % par rapport à la même période l’an dernier. Selon le dernier rapport du Groupe Altus Enquête sur les tendances en matière d’investissement au CanadaLes immeubles résidentiels à logements multiples de Montréal et de banlieue se classent au deuxième rang des combinaisons de produits et de marchés les plus prisées par les investisseurs. Le secteur multifamilial a généré la plus grande part du volume total d'investissement, soit 37 %, tandis que le secteur de la vente au détail a enregistré la plus forte croissance d'une année sur l'autre, soit 78 %.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 2,8 milliards de dollars, soit une augmentation de 39 % par rapport à l’année précédente. En raison de la croissance rapide de la population et du manque de logements abordables dans des conditions de marché difficiles, la demande a commencé à dépasser l’offre sur le marché locatif de Montréal. Bien que les baisses de taux d’intérêt de la Banque du Canada aient stimulé une hausse de l’activité de transaction, de nouvelles réductions sont nécessaires pour atténuer les coûts élevés de financement et de construction, qui continuent de faire obstacle aux mises en chantier de logements. Comme les mises en chantier de maisons unifamiliales sont restées inférieures à la moyenne historique, la nouvelle stratégie de logement de Montréal (surnommée le Plan d’aménagement et de mobilité 2050) vise à accroître l’offre de logements de la ville par la densification, en particulier autour des zones stratégiques dotées de transports en commun.

Le secteur du commerce de détail a enregistré un volume de transactions de 1,3 milliard de dollars, soit une augmentation de 78 % sur un an. Les Canadiens continuant de faire attention à leur budget, les dépenses étant axées sur les biens et services essentiels, les investisseurs ont privilégié les centres commerciaux et les zones commerciales contenant des épiceries et des magasins de marchandises générales. L'ouverture très attendue de Royalmount, un centre commercial de luxe appartenant à Carbonleo, a été dévoilée le 5 septembre. Une fois terminé, le centre commercial abritera la plus forte concentration de magasins phares de luxe de la province et introduira plusieurs nouvelles marques au Québec.

Le secteur industriel a rapporté un volume de transactions de 2 milliards de dollars, soit une augmentation de 36 % par rapport à l'année précédente. Selon les données les plus récentes du groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Montréal a augmenté de 320 points de base sur un an pour atteindre 7,8 %, soit le taux de disponibilité le plus élevé observé depuis le quatrième trimestre de 2017 et son 5e trimestre consécutif d'absorption négative. Le marché a enregistré 908 000 millions de pieds carrés de nouveaux achèvements, avec un taux de disponibilité de 100 %. De plus, le marché compte 2,1 millions de pieds carrés en construction, dont plus de 70 % sont disponibles, l'activité de prélocation ayant diminué en réponse à l'assouplissement des conditions.

L'activité de transaction dans le secteur des bureaux a continué sur une trajectoire descendante, avec seulement 317 millions de dollars de volume de transactions en dollars, soit une baisse de 36 % par rapport à l'année précédente. Le dernier rapport d'Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au Canada a révélé que le taux de disponibilité des bureaux à Montréal s'est stabilisé à 18 %. De plus, aucun nouvel immeuble de bureaux n'a été observé au troisième trimestre et deux immeubles de bureaux (totalisant 121 392 pieds carrés) sont en construction au troisième trimestre de 2024, avec 32,3 % de l'espace disponible. Comme sur d'autres grands marchés canadiens, la préférence pour les immeubles de bureaux de classe A s'est poursuivie dans la tendance de fuite vers la qualité.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont enregistré un volume total de transactions de 934 millions de dollars, soit une augmentation de 6 % par rapport à l'année précédente. Les terrains résidentiels ont enregistré 366 millions de dollars, tandis que les terrains ICI ont enregistré 568 millions de dollars, soit une augmentation de 38 % et une baisse de 7 % par rapport à l'année précédente, respectivement. Un regain d'intérêt pour l'investissement foncier résidentiel a été observé au deuxième trimestre après plusieurs trimestres de stagnation qui se sont poursuivis au troisième trimestre, tandis que la demande de terrains ICI a diminué avec la hausse des taux de disponibilité dans le secteur industriel.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs YTD (T3 2023 vs. T3 2024)

Transactions notables du troisième trimestre 2024

CF Carrefour Laval, Laval - Commerce de détail

La vente d’une participation de 50 % dans l’un des plus grands et prestigieux centres commerciaux du Grand Montréal s’est conclue à la fin du mois d’août 2024. Avec un prix de vente de 553 millions de dollars, la transaction a permis à Cadillac Fairview de racheter la participation, qu’elle avait précédemment vendue à Gestion de Placements TD. La pleine propriété étant rétablie, Cadillac Fairview a annoncé son intention de mettre en place un plan directeur transformateur visant à créer un centre communautaire entièrement intégré avec des milliers d’unités résidentielles. La première phase comprendra un projet de location résidentielle de 365 unités réparties dans deux tours de 20 et 11 étages, reliées par un podium de six étages.

Groupe Canvar – Portfolio Fitzrovia, Montréal – Appartement

Fitzrovia a acquis un portefeuille de deux immeubles multifamiliaux auprès du Groupe Canvar pour un prix d’achat de 102 millions de dollars. Il comprend le 2100-2120 De Bleury, autrement connu sous le nom de Le Smith et le 375 rue de la Concorde (C-Lofts), situé juste à côté du Le Smith. Les deux immeubles d’appartements contiennent 317 unités résidentielles et sont idéalement situés à quelques secondes du Quartier des spectacles de Montréal. Ces deux acquisitions s’ajoutent au portefeuille montréalais de Fitzrovia, qui comprend des propriétés comme Stanbrooke, une tour résidentielle récemment achetée en décembre dernier pour un peu moins de 70 millions de dollars et comptant près de 180 unités. Ces récentes acquisitions soulignent encore davantage la présence croissante de Fitzrovia dans le Grand Montréal.

4436-4450 boulevard Saint-Laurent, Montréal - Bureau

Situé dans le célèbre arrondissement du Plateau-Mont-Royal à Montréal, le 4436-4450 boulevard Saint-Laurent a été vendu pour près de 18,8 millions de dollars. L’immeuble de bureaux de 10 étages, qui date de 1915, a été acquis par MTRPL auprès d’Allied Properties REIT. Le portefeuille de l’acheteur s’est considérablement développé depuis sa création en 2016, alors qu’il se concentre sur le « développement urbain à usage mixte axé sur le commerce de détail ». L’immeuble offre des espaces commerciaux au rez-de-chaussée avec des espaces de bureaux au-dessus et est idéalement situé sur la rue principale de Montréal, à proximité du parc du Mont-Royal à l’ouest et de la station de métro Mont-Royal à l’est.

Figure 3 - Tendances de l'OCR sur quatre classes d'actifs de référence

Conclusion

Malgré le ralentissement économique, Montréal a enregistré une hausse du volume d’investissement à la fin du troisième trimestre dans la plupart des secteurs. Si la hausse du volume d’investissement enregistrée au deuxième trimestre était en partie attribuable à la hausse des impôts fonciers et des gains en capital, la baisse des taux d’intérêt a ravivé l’intérêt pour le marché au troisième trimestre, les secteurs multifamiliaux, industriels et de la vente au détail contribuant en grande partie à cette croissance. À l’avenir, on peut s’attendre à ce que de nouvelles baisses des taux d’intérêt se traduisent probablement par une hausse de la confiance des investisseurs en 2025.

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