Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal - T2 2025

Au premier semestre de 2025, l’investissement commercial à Montréal s’est contracté, en baisse de 25 % sur un an

Le marché immobilier commercial montréalais a connu un ralentissement important des investissements au cours du premier semestre de 2025. Le volume total des transactions a atteint près de 4 milliards de dollars, ce qui représente une baisse substantielle par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent (figure 1). Cette baisse marquée de l'activité est en grande partie attribuable à la proposition de hausse du taux d'inclusion des gains en capital, dont l'entrée en vigueur était prévue le 25 juin 2024.

Figure 1 – Montreal property transactions – All sectors by year

L'anticipation de cette modification fiscale imminente avait incité les investisseurs à accélérer leurs transactions au deuxième trimestre 2024. Nombre d'entre eux avaient cherché à finaliser leurs transactions avant l'entrée en vigueur de la hausse proposée du taux d'inclusion des plus-values, afin de conserver le traitement fiscal plus favorable existant. Cette mesure proactive a entraîné une hausse substantielle, quoique anormale, du volume d'investissement à l'échelle nationale au cours de cette période, malgré des conditions de marché par ailleurs moroses. Par conséquent, si l'on compare le premier semestre 2025 à cette période artificiellement élevée de l'année précédente, la baisse de 25 % enregistrée du volume de transactions apparaît plus prononcée qu'elle ne l'aurait été en temps normal, créant une comparaison trompeuse avec la période précédente, particulièrement active.

Au-delà de l'impact de la modification proposée de l'impôt sur les gains en capital, plusieurs autres facteurs importants ont contribué à la faiblesse de l'activité d'investissement à Montréal au cours du premier semestre de 2025. L'incertitude accrue des investisseurs a joué un rôle considérable, principalement attribuable à la perception d'un affaiblissement des perspectives économiques du Canada. Cette incertitude découlait en grande partie des tensions géopolitiques avec les États-Unis, notamment concernant le caractère imprévisible des politiques tarifaires prévues par l'administration Trump. La perspective d'un regain de protectionnisme commercial a suscité des appréhensions quant à l'investissement de capitaux dans des projets immobiliers à long terme.

En réponse à ces vents contraires économiques, la Banque du Canada (BdC) a maintenu ses taux d'intérêt à 2,75 % tout au long du premier semestre de 2025. Bien qu'un contexte de taux d'intérêt stable puisse offrir une certaine prévisibilité, le maintien du taux, combiné à des perspectives économiques prudentes, n'a pas stimulé l'activité d'emprunt et d'investissement qu'une baisse des taux aurait pu avoir. De plus, les changements dans la politique d'immigration et la stagnation de la croissance de l'emploi ont collectivement assombri les perspectives de demande de biens immobiliers commerciaux. La réduction des flux de population pourrait se traduire par un ralentissement de la croissance de la demande des locataires dans divers secteurs, tandis qu'un marché du travail atone a une incidence directe sur l'utilisation des espaces de bureaux et les dépenses de consommation dans le commerce de détail. Ces facteurs cumulatifs ont contraint les investisseurs à adopter une approche plus stratégique et prudente en matière de déploiement de capitaux, privilégiant l'atténuation des risques plutôt que l'expansion.

Face à ces conditions difficiles, un nombre considérable d'investisseurs ont adopté une attitude attentiste, choisissant de reporter leurs décisions d'investissement majeures jusqu'à ce que le paysage économique et politique se clarifie. Ce report des capitaux a entraîné une baisse des volumes de transactions. D'autres investisseurs ont réalloué stratégiquement leurs portefeuilles, se concentrant sur des classes d'actifs plus résilientes et perçues comme moins sensibles aux fluctuations du marché, comme les commerces de détail à forte composante alimentaire, les résidences étudiantes ou les maisons de retraite, réduisant ainsi leurs investissements dans des secteurs plus volatils.

Malgré un premier semestre difficile en 2025, le sentiment des investisseurs pour le marché montréalais a montré des signes de reprise, selon Dernière enquête sur les tendances d'investissement du groupe Altus (C'EST)Le classement du marché en termes de préférence des investisseurs s'est amélioré, passant de la dernière place au trimestre précédent et à l'année précédente à l'avant-dernière place parmi les marchés étudiés. Cette légère amélioration témoigne d'un changement de perception, potentiellement lié à la stabilité sous-jacente de certaines classes d'actifs et à la conviction que le marché a atteint un point d'inflexion et est entré dans une phase de reprise.

Vente au détail

Le premier semestre de 2025 a été marqué par un démarrage lent pour le secteur de l'investissement de détail à Montréal, avec un volume total de transactions de 464 millions de dollars. Ce chiffre représente une baisse de 20 % par rapport à la même période de l'année précédente. Malgré cette baisse du volume d'investissement d'une année à l'autre, le marché a fait preuve d'une certaine résilience par rapport aux volumes d'investissement historiques, notamment dans un contexte de ralentissement économique national et d'escalade des tensions commerciales entre les États-Unis et le Canada. La nécessité inhérente de nombreux services de détail a constitué un amortisseur contre les pressions économiques plus larges.

Selon le dernier rapport canadien*$* du Groupe AltusEnquête sur les tendances d'investissementLes centres commerciaux à vocation alimentaire ont constitué la troisième combinaison produit-marché la plus prisée des investisseurs. Ces actifs ont continué d'être très valorisés pour leurs qualités défensives, la demande constante des consommateurs, la fiabilité de leurs flux de trésorerie et leur capacité à résister aux ralentissements économiques et aux pressions du commerce électronique. Leur stabilité et leur performance prévisible en ont fait un pilier de nombreux portefeuilles d'investissement ces dernières années, offrant une valeur refuge dans un marché incertain.

La fermeture de tous les grands magasins La Baie d'Hudson à l'échelle nationale a été un événement majeur susceptible d'influencer considérablement les centres commerciaux de Montréal. Ce départ historique a entraîné la vacance d'un volume considérable d'espaces clés dans de nombreux centres commerciaux montréalais. L'exemple le plus marquant est celui du bâtiment patrimonial néoroman de 655 000 pieds carrés situé rue Sainte-Catherine Ouest, au cœur du centre-ville. La vacance d'un espace aussi vaste et prestigieux représentait à la fois un défi et une opportunité de revitalisation urbaine.

Face à un bassin extrêmement limité de locataires uniques capables d'occuper des locaux aussi vastes, les propriétaires seront contraints de mettre en œuvre des stratégies innovantes de réaménagement et de revitalisation de leurs biens. Cette situation reflète la réaction du secteur face aux précédents départs de locataires clés, où les propriétaires ont su repenser et diversifier leur offre commerciale. Ces stratégies intégraient souvent des éléments expérientiels et des composantes à usage mixte., ou une sélection soignée de commerces plus petits et plus spécialisés pour attirer une nouvelle clientèle et augmenter la fréquentation. En fin de compte, la capacité d'adaptation rapide et créative du propriétaire a été essentielle pour atténuer l'impact considérable de ces locaux vacants et assurer le dynamisme continu de ces pôles commerciaux essentiels.

Industriel

Observant une tendance similaire à celle de la plupart des grands marchés canadiens, le secteur industriel de Montréal a connu une contraction de son volume en dollars, enregistrant 646 millions de dollars. Il s'agit d'une baisse de 62 % sur un an, reflétant un changement important des conditions du marché. La confiance des investisseurs a vacillé dans un contexte économique difficile, l'économie canadienne étant confrontée aux effets perturbateurs des tarifs douaniers imposés et imminents par les États-Unis, aggravés par le ralentissement de la conjoncture économique intérieure. La nature exportatrice d'une grande partie de l'activité industrielle a rendu le secteur particulièrement sensible aux incertitudes commerciales.

L'absorption a continué de connaître une absorption nette négative, ce qui peut être attribué aux espaces industriels livrés en 2024, qui sont restés largement vacants début 2025 en raison d'une faible demande.

Selon les dernières données du groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité des locaux industriels de Montréal a augmenté de 40 points de base sur un an, pour atteindre 7,0 %. Cette hausse de la disponibilité a offert aux locataires davantage d’options et un pouvoir de négociation accru.

Au cours du deuxième trimestre, Montréal a ajouté un nouveau bâtiment industriel totalisant 82 410 pieds carrés. Il est à noter que la totalité de ces locaux nouvellement livrés est restée disponible à la location, ce qui reflète le ralentissement continu des prélocations et la baisse de la demande du marché. L'activité de construction s'est ralentie, avec près de 1,6 million de pieds carrés d'espaces industriels en construction. De cette offre future, environ 44 % étaient encore disponibles à la location, ce qui indique que le marché pourrait connaître une légère hausse du taux de disponibilité à mesure que ces projets seront achevés. Un éventuel rebond de la demande industrielle globale dépendra de la performance de l'économie canadienne dans son ensemble, notamment d'indicateurs clés comme une orientation plus claire des politiques commerciales canado-américaines et des ventes au détail., et les chiffres de l’emploi, qui influencent tous directement le besoin d’espace logistique et d’entreposage.

Multifamilial

Le secteur multifamilial montréalais a représenté plus de la moitié des transactions à Montréal, atteignant 52 % du volume total des transactions sur le marché au cours du premier semestre de 2025. Ce chiffre représente un volume de 2,1 milliards de dollars, en hausse de 2 % par rapport à la même période l'an dernier. Malgré la stagnation du volume d'investissement, le secteur multifamilial montréalais a affiché une performance remarquable par rapport aux valeurs historiques. Cette résilience a souligné la demande fondamentale de logements, même dans un contexte de prudence générale du marché. Bien que le marché des copropriétés ait connu un ralentissement observable, attribuable à une offre excédentaire de stocks et à un manque de ventes, il a continué de mieux se porter que le marché torontois, compte tenu de son volume de stocks plus faible. Cela suggère que, même si le marché des copropriétés a fait face à des vents contraires, il n'a pas été aussi durement touché que dans certaines autres grandes villes canadiennes, offrant un avantage comparatif.

La crise persistante de l'accessibilité au logement a encore aggravé les difficultés du marché. Si cette crise a généralement soutenu durablement la demande locative en poussant une part importante de la population vers le logement locatif, l'offre considérable de nouveaux appartements en copropriété a simultanément créé un environnement plus difficile pour les propriétaires. Cela a érodé à la fois la stabilité des revenus locatifs et les perspectives d'appréciation régulière du capital. La conjonction d'un risque accru et de coûts de détention élevés pour les investisseurs a contribué à une baisse de la confiance générale des investisseurs et a encouragé une approche plus prudente des acquisitions. Par conséquent, les acteurs du marché ont recentré leurs stratégies en réponse à l'évolution des fondamentaux de l'offre et de la demande, certains recherchant des opportunités dans des immeubles locatifs dédiés, présentant des fondamentaux de demande plus solides, ou dans des logements étudiants et seniors plus petits.

Bureau

Au cours du premier semestre de 2025, le secteur des bureaux de Montréal s'est distingué par une trajectoire ascendante du volume d'investissement. Le marché a enregistré un volume de transactions de 290 millions de dollars, soit une hausse notable de 51 % par rapport à la même période l'an dernier. Cette activité accrue s'est principalement concentrée dans les bureaux de catégorie A, reflétant la préférence continue des investisseurs pour les produits de bureaux haut de gamme dans un contexte de marché en constante évolution. Les transactions de catégorie A ont représenté 34 transactions, couvrant près de 751 311 pieds carrés d'espace. En comparaison, les bureaux de catégorie B ont compté 17 transactions, totalisant environ 361 532 pieds carrés, soulignant une tendance marquée à la « fuite vers la qualité » sur le marché. Cette tendance témoigne d'un pivot stratégique vers des actifs perçus comme plus résilients, offrant des commodités supérieures et mieux positionnés pour attirer et fidéliser les locataires dans un environnement concurrentiel caractérisé par des modèles de travail hybrides et une demande d'espaces de travail de haute qualité.

Après cinq trimestres consécutifs d'absorption négative, le secteur des bureaux de Montréal est passé en territoire positif au cours du deuxième trimestre de 2025. Il s'agit d'une étape importante, représentant la première absorption positive enregistrée depuis le quatrième trimestre de 2023. Une combinaison de redimensionnement des empreintes des locataires qui, lorsqu'elle est combinée à un développement limité de nouveaux immeubles, a contribué de manière significative au rebond du marché en réduisant l'offre disponible et en permettant de pourvoir les postes vacants. Selon le dernier rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiensLe taux de disponibilité global des bureaux à Montréal a diminué de 70 points de base sur un an, pour atteindre 17,6 %. Cette baisse témoigne d'une amélioration notable de la santé du marché et d'un rééquilibrage progressif de l'offre et de la demande, bien que le taux soit demeuré élevé par rapport aux niveaux d'avant la pandémie.

Côté développement, le deuxième trimestre a vu l'achèvement d'un immeuble de bureaux entièrement loué, ajoutant 39 177 pieds carrés au marché. À terme, un seul immeuble de bureaux, totalisant 44 000 pieds carrés, restait en construction. 89 % de cette offre future était disponible à la location, ce qui suggère que, si la demande pour des espaces de bureaux neufs et modernes persistait, elle restait sélective, les occupants privilégiant les options de premier ordre et bien situées. Le faible nombre de projets de développement a été un facteur déterminant contribuant au resserrement anticipé de l'offre dans les mois à venir, car moins de nouvelles offres seraient mises en ligne pour concurrencer l'inventaire existant.

Atterrir

Le secteur foncier montréalais, qui englobe les terrains résidentiels et les terrains ICI, a connu une contraction au premier semestre de 2025. Le volume total des transactions pour cette période a atteint près de 503 millions de dollars, soit une baisse substantielle de 35 % par rapport à la même période de l'année précédente. Ce ralentissement témoigne d'un climat d'investissement plus prudent et d'une activité de développement réduite dans la région, reflétant les incertitudes économiques générales et la hausse des coûts d'emprunt.

Une analyse plus approfondie a révélé que le secteur foncier ICI était responsable de la plus grande part de ce ralentissement, avec des volumes de transactions totalisant près de 272 millions de dollars. Cela représente une baisse significative de 40 % sur un an, reflétant un ralentissement des projets de développement commercial et industriel. Les promoteurs ont probablement retardé les nouveaux projets compte tenu de la baisse de la demande dans ces secteurs et de la hausse du coût du capital. De même, le secteur foncier résidentiel a également connu un déclin notable, avec un volume de transactions de 231 millions de dollars, soit une baisse de 27 % sur un an. Cela suggère que, malgré une demande de logements soutenue, les promoteurs ont adopté une approche plus prudente pour l'acquisition de terrains destinés à de nouveaux projets résidentiels, probablement influencée par les coûts de construction élevés et les incertitudes liées aux taux d'intérêt., et une réévaluation des taux d'absorption du marché, notamment pour les projets de copropriétés de grande envergure. La contraction générale des transactions foncières a indiqué une période d'ajustement, les promoteurs et les investisseurs évaluant l'évolution de la conjoncture économique et des fondamentaux du marché, adoptant une position plus prudente quant aux futurs développements.

Cette contraction du marché de la construction pourrait avoir des conséquences à long terme. Elle pourrait aggraver la pénurie générale de logements en limitant la création de nouveaux logements, entraînant une hausse des prix et des loyers à l'avenir, la demande étant supérieure à l'offre. Elle pourrait également freiner la croissance économique à long terme en limitant l'expansion commerciale et industrielle, les entreprises ayant du mal à trouver de nouveaux espaces propices à leur croissance. Par conséquent, le marché pourrait s'appuyer davantage sur le réaménagement et la réutilisation adaptative des propriétés existantes, prolongeant ainsi la durée de vie des structures anciennes et les transformant en espaces mixtes dynamiques. Cette approche peut s'avérer plus rentable et durable, en utilisant les infrastructures existantes. Les investisseurs devraient rester prudents, privilégiant les actifs stables aux projets de développement foncier spéculatifs, jusqu'à ce que les fondamentaux du marché offrent des rendements plus clairs et des conditions plus favorables à la construction de nouvelles constructions.

Figure 2 - Montreal property transactions - All sectors by year

Transactions notables du premier trimestre 2025

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal au deuxième trimestre 2025 :

1200, rue McGill College, Ville-Marie - Bureau

La transaction la plus importante à Montréal au deuxième trimestre a été la vente du 1200 McGill College, pour près de 101 millions de dollars. KingSett Capital a acquis cette tour de bureaux de 24 étages auprès de BUSAC Immobilier, filiale de JEMB Realty, basée à New York. Construite en 1976, la tour principale compte environ 240 000 pieds carrés d'espaces de bureaux et est complétée par un complexe commercial de 73 000 pieds carrés, dont la façade, construite en 1929, donne sur la rue Sainte-Catherine Ouest. Au cours du deuxième trimestre, KingSett a également cédé huit autres propriétés pour près de 66 millions de dollars, situées sur les marchés de Montréal et de Toronto.

Méga Centre Notre-Dame, Laval - ICI Terrain

En avril, Rosefellow a acquis une portion de 27 acres du centre commercial Méga Centre Notre-Dame à Laval auprès de Harden et RioCan pour 75 millions de dollars. La propriété est enrichie de sept immeubles commerciaux de plain-pied totalisant 263 847 pieds carrés. Immédiatement après la vente, Rosefellow a activement commercialisé des plans de réaménagement prévoyant 550 000 pieds carrés répartis sur trois bâtiments industriels, avec des hauteurs libres de 40 pieds. Ce réaménagement prévu représentait un prix par acre de 2,7 millions de dollars et un prix par pied carré constructible de 136 $.

5600 rue Sherbrooke Est, Mercier-Hochelaga-Maisonneuve - Terrain résidentiel

Groupe HD et Fondaction ont acquis ce terrain vacant de 212 000 pieds carrés dans l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, à Montréal, pour 57 millions de dollars. Situé à seulement 200 mètres de la station de métro L’Assomption, les acheteurs avaient l’intention d’aménager la propriété en deux immeubles résidentiels de douze étages. Le projet comprendrait un total de 1 200 logements, dont environ 180 logements abordables. L’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve abrite également le projet résidentiel Canoë de 928 unités de Rachel Julien, situé au 4500, rue Hochelaga, dont les deux premières phases devraient être terminées à l’été 2025.

1200, rue Mackay, Ville-Marie - Appartement

Le promoteur montréalais Mondev a vendu son dernier projet achevé, une tour de 11 étages et 125 logements, à l'investisseur institutionnel Canadian Urban. Évalué à 440 000 $ par unité, l'immeuble comprenait principalement des studios et des appartements d'une chambre, ainsi qu'un centre de conditionnement physique et une terrasse sur le toit. Achevée avant la fin de 2024, cette vente a eu lieu moins d'un an après l'achèvement des travaux et constituait le cinquième projet de Mondev à être achevé et vendu au cours de la dernière année. Les cinq immeubles comptaient au total 728 logements et ont été vendus pour un montant total de 306 millions de dollars.

Place Laval, Laval - Bureau

Dans le cadre de deux transactions distinctes, Cominar a vendu le complexe de bureaux Place Laval, d'une superficie de 853 000 pieds carrés, pour un montant total de 72 millions de dollars. La première transaction concernait la vente des cinq tours de bureaux existantes à Poirier pour 54 millions de dollars. La seconde transaction portait sur un terrain supplémentaire d'environ 465 000 pieds carrés situé du côté sud-ouest de la propriété, acquis par Oktodev pour 18 millions de dollars. Cominar a cédé environ 1,83 million de pieds carrés d'espaces de bureaux depuis le début de 2024.

Figure 3 - Montreal OCR trends across 4 benchmark asset classes

Regard vers l'avenir

Le premier semestre de 2025 a présenté un contexte difficile pour le marché immobilier commercial montréalais, marqué par une baisse significative du volume global d'investissement. Les effets persistants des changements fiscaux anticipés, conjugués à l'intensification des incertitudes économiques et géopolitiques, ont contraint les investisseurs à adopter une attitude attentiste et prudente. Alors que la plupart des secteurs ont connu une contraction des investissements, le secteur multi-secteurs a connu une baisse de la demande.-Le marché familial a fait preuve d'une résilience notable, et le secteur des bureaux a montré les premiers signes d'une trajectoire positive, porté par une tendance à la « fuite vers la qualité » et une amélioration de l'absorption.

Montréal semble prête à connaître une reprise graduelle et mesurée au second semestre de 2025. Le moral des investisseurs, bien que toujours prudent, montre des signes d'amélioration, comme en témoigne l'amélioration du classement de Montréal dans les récents sondages. La stabilité des taux d'intérêt, maintenue par la Banque du Canada, devrait offrir une certaine prévisibilité, ce qui pourrait encourager une participation plus active.

Le reste de l'année devrait probablement être marqué par une attention soutenue portée au rééquilibrage stratégique et à la réduction des risques dans tous les secteurs. Les investisseurs devraient privilégier la qualité des actifs et les sources de revenus éprouvées, renforçant ainsi des tendances telles que la « fuite vers la qualité » observée sur les marchés des bureaux et de l'industrie, ainsi que la résilience des commerces de détail à forte composante alimentaire. La faiblesse des projets de développement dans plusieurs secteurs laisse présager un resserrement futur de l'offre, susceptible d'entraîner une stabilisation, voire une hausse, des prix une fois la demande pleinement rétablie et la situation économique clarifiée. Ce contexte devrait encourager la réutilisation adaptative et le réaménagement des actifs existants, une stratégie plus viable. En fin de compte, les atouts économiques inhérents à Montréal et la capacité d’adaptation avérée de ses acteurs immobiliers permettent au marché de reprendre progressivement de l’élan, avec des opportunités sélectives qui émergent pour les investisseurs qui naviguent habilement dans le paysage en évolution.

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