Mise à jour du marché immobilier commercial canadien – T1 2025

Marché immobilier commercial canadien : un début d’année 2025 prudent

À la fin du premier trimestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien évoluait dans un contexte complexe marqué par une croissance modeste et une prudence accrue. Le volume total des investissements a atteint 9,1 milliards de dollars, en légère hausse par rapport aux 8,6 milliards de dollars enregistrés à la même période l'an dernier (figure 1). Cependant, cette hausse a été éclipsée par l'hésitation croissante des investisseurs, due à plusieurs facteurs critiques, notamment l'émergence de tensions géopolitiques, la persistance de défis nationaux et l'évolution de la dynamique sectorielle. Cet article analyse les tendances complexes qui ont façonné les cinq principaux marchés immobiliers commerciaux du Canada au cours de ce début d'année 2025 prudent.

Figure 1 : Activité d’investissement totale au Canada – Tous secteurs par région (T1 2024 par rapport au T1 2025)

Vents contraires macroéconomiques et géopolitiques

D'importantes tensions géopolitiques, notamment entre les États-Unis et le Canada, assombrissent les prévisions économiques. La menace imminente de nouveaux tarifs douaniers américains devait freiner l'activité économique dans divers secteurs et exacerber les pressions inflationnistes au sein de l'économie canadienne. Cet environnement politique instable a incité les investisseurs à aborder 2025 avec une prudence marquée en matière de déploiement de capitaux.

Au-delà des tensions géopolitiques macroéconomiques, des problèmes intérieurs persistants ont continué de peser sur le marché immobilier commercial. Les coûts de construction élevés, une pénurie critique et persistante de main-d'œuvre qualifiée et un écart croissant entre les cours acheteur et vendeur ont contribué à la faiblesse de l'activité immobilière commerciale au Canada. Ces défis multidimensionnels ont créé un climat d'incertitude, incitant à une stratégie d'investissement plus prudente.

Dynamique d'investissement régionale et par classe d'actifs

À l'échelle régionale, l'activité d'investissement a présenté un tableau contrasté : Montréal a été en tête du pays avec la plus forte activité d'investissement, suivie de Vancouver et de la région du Grand Golden Horseshoe, qui ont toutes deux manifesté un vif intérêt. À l'inverse, Toronto a connu une baisse du volume d'investissement, tandis qu'Ottawa est demeurée stable, maintenant ses niveaux d'investissement. Cette performance régionale nuancée a mis en évidence les divers impacts du climat économique et politique de l'époque sur le marché immobilier commercial canadien.

En comparant les principales classes d'actifs, le secteur du commerce de détail a enregistré la plus forte croissance d'une année sur l'autre, avec une hausse de 21 % et un volume de transactions de près de 1,7 milliard de dollars (Figure 2). Il est suivi par le secteur des appartements, qui a enregistré une hausse de 11 %, représentant un volume de transactions de près de 2 milliards de dollars. À l'inverse, le secteur hôtelier a enregistré la baisse la plus importante d'une année sur l'autre, avec une baisse de 77 %, représentant un volume de transactions de 137 millions de dollars. Ensuite, les terrains résidentiels ont connu une baisse de 41 %, et le secteur des bureaux a reculé de 17 %. Parallèlement, les terrains industriels et ICI n'ont enregistré qu'une croissance modeste de 6 %.

Figure 2 : Transactions immobilières au Canada par catégorie d'actifs depuis le début de l'année (T1 2024 vs T1 2025)

Préférences des investisseurs et performance du secteur

Des informations supplémentaires sur le sentiment des investisseurs et la dynamique du marché ont été fournies par Altus Group Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) du premier trimestre 2025L'enquête a révélé que Vancouver, Halifax et Edmonton étaient respectivement les trois marchés privilégiés par les investisseurs (figure 3). Ces marchés étaient probablement privilégiés en raison de leur stabilité perçue, de leur potentiel de croissance ou des atouts de certains secteurs.

Figure 3 : Enquête sur les tendances d’investissement (ITS) – Baromètre de localisation (T1 2025)

Concernant les types de biens, les zones commerciales à vocation alimentaire, les immeubles résidentiels collectifs de banlieue et les immeubles industriels à locataires multiples ont été les plus recherchés au premier trimestre 2025 (Figure 4). De plus, les mégacentres commerciaux, les centres commerciaux régionaux de premier ordre et les immeubles de bureaux de classe « AA » en centre-ville ont suscité un intérêt accru de la part des investisseurs. Cet attrait croissant s'explique par l'amélioration des fondamentaux d'exploitation, un fort potentiel de réaménagement et l'anticipation d'une hausse des dépenses discrétionnaires. Ces préférences se sont traduites par des zones de forte croissance, l'équilibre du marché et le sentiment des investisseurs restant prudemment optimistes pour l'année à venir.

Figure 4 : Enquête sur les tendances d’investissement (ITS) – Baromètre des types de propriétés – Tous les produits disponibles (T1 2025)

Secteur industriel canadien : gérer les fluctuations de l'offre et la modération de la demande

Le secteur industriel canadien a connu des périodes de forte croissance dans un contexte de tensions commerciales sous-jacentes avec les États-Unis et de hausse des taux de disponibilité industrielle. Un volume total de transactions de 2,5 milliards de dollars a été réalisé, soit une hausse de 6 % sur un an. Cependant, le secteur industriel a simultanément traversé une période d'ajustement, caractérisée par une offre accrue, des taux de vacance en hausse et une demande en baisse. Selon le Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadien du premier trimestre 2025, le taux de disponibilité industrielle national a augmenté de 90 points de base pour atteindre 5,9 % en glissement annuel (figure 5).

Figure 5 : Taux de disponibilité industrielle (T1 2024 vs. T4 2024 vs. T1 2025)

Malgré la persistance de difficultés, notamment l'offre excédentaire, l'incertitude économique et les tarifs douaniers imposés par les États-Unis, plusieurs régions ont affiché des points forts. La région du Grand Golden Horseshoe, Ottawa et Toronto ont enregistré une croissance positive de leurs secteurs industriels d'une année à l'autre, avec des hausses respectives de 76 %, 48 % et 26 %. À l'inverse, Vancouver et Montréal ont connu une modération par rapport aux autres grands marchés, enregistrant respectivement des baisses de 19 % et 16 % d'une année à l'autre. De plus, malgré une demande modérée, l'absorption nationale est demeurée nette positive pour le deuxième trimestre consécutif. Cependant, il était incertain que cette tendance se maintienne en territoire positif, le marché continuant de progresser vers un nouvel équilibre.

Sur le plan de la construction, le Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadien du premier trimestre 2025 a signalé 110 projets en construction, totalisant 17,2 millions de pieds carrés. 73 % de ces futurs espaces sont encore disponibles à la location, la demande continuant de baisser. Cela représente une contraction de 10 millions de pieds carrés (36 %) par rapport à la même période l'an dernier, les investisseurs attendant des perspectives plus claires en matière de demande. Toronto est demeuré le marché le plus actif, représentant la majorité de l'activité de construction (9,6 millions de pieds carrés), suivi de Vancouver (2,9 millions de pieds carrés).

Investissement de détail : la demande essentielle stimule la croissance

Les consommateurs canadiens ont adopté une approche prudente en matière de dépenses tout au long de la pandémie, une tendance qui a persisté jusqu'au premier trimestre de 2025. Ce comportement était principalement motivé par les inquiétudes persistantes concernant la hausse du coût de la vie, qui ont incité les consommateurs à privilégier les biens et services essentiels. Bien que les dépenses des ménages aient initialement connu une hausse de 1,2 % au quatrième trimestre de 2024, en grande partie attribuable à un allègement temporaire de la TPS/TVH, cette hausse s'est avérée de courte durée. La baisse de confiance des consommateurs, alimentée par le coût de la vie élevé, un marché du travail plus faible et des tensions commerciales croissantes avec les États-Unis, a entraîné une baisse de 0,3 % des dépenses des ménages. Cette baisse a été signalée dans le rapport de Statistique Canada sur le produit intérieur brut en termes de revenus et de dépenses pour le premier trimestre de 2025.

Face à cette attention soutenue portée aux dépenses essentielles, les investisseurs ont stratégiquement privilégié des actifs commerciaux spécifiques. Il s'agissait notamment de centres commerciaux de quartier et régionaux abritant des épiceries ou des magasins de marchandises diverses, ainsi que de propriétés identifiées pour leur potentiel de réaménagement. L'attrait des biens et services essentiels a été confirmé par la stratégie d'Altus Group*$*.Enquête sur les tendances d'investissement du premier trimestre 2025, qui a identifié les zones commerciales axées sur l'alimentation comme le type de propriété le plus prisé par les investisseurs pour le cinquième trimestre consécutif. Ces types de propriétés ont conservé leur attrait en tant qu'opportunités d'investissement, reflétant la demande soutenue pour des destinations répondant aux besoins essentiels en matière de shopping.

Cette stratégie d'investissement ciblée a contribué de manière significative à la reprise progressive du secteur du commerce de détail, qui a enregistré un volume de transactions de 1,7 milliard de dollars. Cela représente une augmentation de 21 % sur un an, marquant la plus forte croissance observée parmi les principaux secteurs immobiliers. À l'échelle régionale, tous les marchés, à l'exception du Grand Golden Horseshoe, ont enregistré une croissance de leur secteur immobilier sur un an. Ottawa s'est imposé comme un marché de premier plan, enregistrant une augmentation notable de 476 % du volume d'investissement, approchant les 48 millions de dollars. Vancouver a suivi avec une augmentation de 140 %, représentant un volume de transactions de près de 350 millions de dollars. À l'inverse, le Grand Golden Horseshoe a observé une baisse de 52 % du volume d'investissement sur un an, ce qui indique des défis régionaux potentiels ou des changements dans le comportement des investisseurs locaux.

Au premier trimestre de 2025, le secteur canadien de l'investissement dans le commerce de détail a maintenu sa stratégie axée sur les biens et services essentiels, stimulant ainsi la reprise du marché national malgré les disparités régionales. L'intérêt soutenu pour les commerces de détail axés sur l'alimentation a souligné le rôle crucial des besoins de consommation dans les décisions des investisseurs.

Cependant, le secteur canadien du commerce de détail était confronté à un risque de ralentissement avec la fermeture imminente de La Baie d'Hudson, une chaîne canadienne de grands magasins établie de longue date et réputée pour ses vastes espaces commerciaux piliers dans les grands centres commerciaux. Cette situation rappelait les fermetures passées de Zellers, Sears et Target, qui ont généré collectivement plus de 35 millions de pieds carrés d'espaces commerciaux vacants au Canada. Compte tenu du nombre limité de locataires uniques capables d'occuper de tels espaces piliers, le départ de La Baie d'Hudson allait probablement obliger les propriétaires à explorer des stratégies novatrices de réaménagement et de revitalisation de leurs propriétés, en s'inspirant des précédentes sorties de grands magasins piliers et de l'évolution du paysage du commerce de détail.

Immeubles multifamiliaux canadiens : s'adapter aux ajustements de l'immigration

Dans un effort stratégique visant à atténuer la croissance démographique rapide, le gouvernement fédéral canadien a annoncé une réduction prévue de 21 % des cibles de résidence permanente, ramenant le nombre d'admissions de 500 000 à 395 000 d'ici 2025. D'autres ajustements à la baisse étaient prévus pour les années suivantes, signalant un changement durable de la politique d'immigration. Cette initiative politique a entraîné un ralentissement notable de l'immigration temporaire, une tendance mise en évidence par le dernier rapport de Statistique Canada sur les estimations démographiques du Canada. Au 1er janvier 2025, la population du Canada avait atteint 41 528 680 personnes. Le taux de croissance trimestriel de 0,2 % représentait le taux le plus faible depuis le quatrième trimestre de 2020, période pendant laquelle des restrictions frontalières strictes avaient été imposées en raison de la pandémie.

Alors que le Canada continuait de faire face à une grave crise d'accessibilité au logement, exacerbée par des années de croissance démographique sans précédent, des défis supplémentaires ont accru la volatilité à court terme du secteur immobilier. Ces difficultés comprenaient, entre autres, des coûts de construction constamment élevés, des coûts fonciers élevés, une pénurie persistante de main-d'œuvre qualifiée dans le secteur de la construction, des politiques d'urbanisme restrictives et des frais d'aménagement et municipaux importants. De plus, une augmentation perceptible de l'hésitation des acheteurs a contribué à l'incertitude des promoteurs quant aux perspectives de la demande pour 2025. Cette incertitude devait entraîner l'interruption ou le report de nouveaux projets de construction, notamment sur le marché des copropriétés, alors caractérisé par de faibles volumes de ventes et des niveaux de stocks considérablement élevés. Cette tendance s'est reflétée dans la modération du volume d'investissement dans le secteur multifamilial, qui a enregistré une modeste hausse de 6 % sur un an, ainsi que dans des disparités régionales notables.

Une comparaison des principaux marchés a révélé des tendances d'investissement distinctes. Montréal a enregistré la plus forte croissance, avec un volume de transactions d'un milliard de dollars, soit une hausse substantielle de 128 %. La région du Grand Golden Horseshoe a suivi avec une hausse de 58 % sur un an, atteignant près de 301 millions de dollars. À l'inverse, Toronto, Ottawa et Vancouver ont observé une contraction de leur volume d'investissement, enregistrant des baisses respectives de 25 %, 12 % et 10 % sur un an.

Face à l'évolution de la dynamique du marché, un net changement d'orientation s'est opéré en matière de développement, privilégiant les immeubles locatifs, ainsi que les logements étudiants et seniors. Les promoteurs ont de plus en plus reconnu la demande constante pour ces segments, principalement en raison d'un manque important de produits disponibles sur le marché. De plus, le ralentissement observé des transactions foncières résidentielles laissait présager un ralentissement futur des mises en chantier de logements collectifs. Le premier trimestre n'a enregistré que 965 millions de dollars de transactions foncières résidentielles, soit une baisse substantielle de 41 % par rapport à l'année précédente, les volumes restant inférieurs aux moyennes historiques.

Un tournant critique pour le secteur canadien des bureaux dans un contexte de dynamique en constante évolution

Au premier trimestre 2025, le secteur canadien des bureaux est resté profondément influencé par l'évolution des préférences en matière de milieu de travail et des exigences de retour au travail. Le taux national de disponibilité des bureaux est demeuré élevé à 17,1 %, un chiffre qui, selon le dernier rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiens, a clairement indiqué la tendance actuelle des entreprises à réduire, reconfigurer ou relocaliser leurs espaces de bureaux (figure 6). Cette période a également été marquée par le phénomène de « fuite vers la qualité », qui a créé un fossé profond entre les immeubles haut de gamme de classe A et les immeubles plus anciens de classes B et C.

Figure 6 : Taux de disponibilité des bureaux (T1 2024 vs. T4 2024 vs. T1 2025)

Les immeubles de classe A ont largement dominé l'activité locative au premier trimestre 2025, avec près de 3,3 millions de pieds carrés (environ 2,8 millions de mètres carrés) loués. Ce volume a largement éclipsé les quelque 742 000 pieds carrés (environ 69 000 mètres carrés) loués dans les immeubles de classe B et les quelque 197 000 pieds carrés (environ 18 000 mètres carrés) loués dans les immeubles de classe C. Cette disparité a souligné la nécessité impérieuse pour les propriétaires d'investir dans des rénovations substantielles pour les espaces anciens et fonctionnellement obsolètes. De plus, la tendance à la recherche de la qualité a non seulement creusé l'écart entre les immeubles de classe A et les immeubles de classe B et C, mais a également favorisé une segmentation complexe au sein même du marché de la classe A. Cela s'est particulièrement manifesté par la distinction croissante entre les immeubles de classe A et de classe AAA, les locataires privilégiant de plus en plus les immeubles offrant les prestations les plus haut de gamme et les emplacements les plus recherchés.

Les disparités régionales en matière de volume d'investissement étaient également marquées. Vancouver a fait preuve d'une résilience remarquable, enregistrant une hausse de 140 % de son volume d'investissement sur un an, la plus élevée parmi les principaux marchés. Cette hausse est principalement attribuable à plusieurs immeubles de bureaux de catégorie A de grande qualité. Montréal a également fait preuve de vigueur, avec une hausse de 23 % de son volume d'investissement sur un an. À l'inverse, le secteur des bureaux d'Ottawa a connu des turbulences considérables, enregistrant une baisse de 72 % de son volume d'investissement sur un an, ce qui représente la plus forte baisse à l'échelle nationale.

À la fin du premier trimestre 2025, le marché national des bureaux semblait se trouver à un tournant critique, affichant des signes prudents de stabilisation malgré des fluctuations persistantes. Le pipeline de construction de bureaux a poursuivi sa contraction, avec environ 4,7 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux en construction. Sur cette nouvelle offre, 37 % restaient disponibles à la location. Cet indicateur, combiné à la stabilisation des taux de disponibilité globaux, suggérait un potentiel d'absorption nette positive et une réduction subséquente des taux de vacance nationaux, signe d'une évolution vers un équilibre du marché plus sain. Cependant, cet optimisme prudent a été tempéré par la pénurie croissante d'espaces de bureaux haut de gamme de catégorie A, notamment dans les nouveaux développements limités. Cela a représenté un défi croissant pour les locataires à la recherche de locaux de qualité dans des emplacements de premier ordre, intensifiant la concurrence pour les espaces de bureaux haut de gamme.

Perspectives d'avenir : un équilibre prudent et des adaptations futures

Le premier trimestre de 2025 a dressé le portrait d'un marché immobilier commercial canadien marqué par la prudence et les ajustements stratégiques. Malgré une modeste augmentation du volume global des investissements, les incertitudes économiques et géopolitiques sous-jacentes ont favorisé un environnement prudent. Alors que certains secteurs, comme le commerce de détail, ont affiché une solide croissance d'une année à l'autre, portée par l'accent mis sur les biens et services essentiels, et que le secteur industriel a connu des îlots de vigueur, les secteurs multirésidentiel et des bureaux ont continué de faire face à d'importants changements structurels et à des défis persistants. Une tendance généralisée a été observée : la gravitation continue des investisseurs vers les actifs haut de gamme et de grande qualité, en particulier dans le secteur des bureaux et dans certains sous-marchés industriels, reflétant une préférence marquée pour la stabilité et la solidité des fondamentaux du marché. À mesure que le marché évoluait, une vigilance et une adaptabilité continues étaient attendues comme essentielles pour naviguer dans l'interaction complexe entre le comportement des consommateurs, les changements de politique d'immigration et l'évolution de la dynamique du milieu de travail qui caractérisaient le paysage immobilier commercial canadien.

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