Mise à jour du marché immobilier commercial canadien - T2 2025

Le marché immobilier commercial canadien : une période de rééquilibrage et d’adaptation stratégique

Tout au long du premier semestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien a été confronté à des défis considérables, caractérisés par une incertitude accrue et une contraction significative de l’activité d’investissement. Le volume total des investissements s’est élevé à 19,6 milliards de dollars, ce qui représente une baisse substantielle de 24 % par rapport à la même période de l’année précédente (figure 1). Cette baisse est attribuable à plusieurs facteurs, notamment la réaction initiale du marché à une proposition d’augmentation du taux d’inclusion des gains en capital, un contexte de taux d’intérêt statique et les tensions géopolitiques actuelles avec les États-Unis.

Figure 1 : Activité d'investissement totale du Canada - Tous les secteurs par région (T2 2024 par rapport à T2 2025)

La proposition initiale d'augmentation du taux d'inclusion de l'impôt sur les plus-values, désormais annulé, a provoqué une forte hausse des transactions immobilières au deuxième trimestre 2024. Dans une démarche stratégique visant à garantir le taux d'imposition actuel, plus bas, les investisseurs se sont empressés de finaliser leurs transactions. Cette précipitation a entraîné une hausse anormale du volume d'investissement, ce qui fausse les comparaisons d'une année sur l'autre. Par conséquent, le déclin du premier semestre 2025 semble plus prononcé qu'il ne le serait dans des conditions de marché normales.

Au-delà des changements de politique fiscale intérieure, le marché immobilier commercial canadien a été confronté à d'importants obstacles découlant de facteurs géopolitiques et économiques plus vastes. L'une des principales sources d'incertitude accrue des investisseurs était la perception d'un affaiblissement des perspectives économiques du Canada. Ce sentiment était largement alimenté par les tensions géopolitiques avec les États-Unis, principal partenaire commercial du Canada. Plus précisément, les investisseurs sont restés prudents quant à la nature imprévisible des politiques tarifaires prévues sous l'administration Trump. L'incertitude entourant d'éventuelles perturbations commerciales a favorisé un environnement de marché prudent, les investisseurs craignant que de nouveaux tarifs douaniers n'aient un impact négatif sur la croissance économique et la rentabilité des entreprises canadiennes.

En réponse, la Banque du Canada (BdC) a maintenu les taux d'intérêt à 2,75 % tout au long du premier semestre de 2025. Bien qu'un environnement de taux d'intérêt statique puisse offrir un certain degré de prévisibilité, ce taux maintenu, combiné aux perspectives économiques prudentes plus générales, n'a pas stimulé l'activité d'emprunt et d'investissement que des taux plus bas pourraient généralement encourager.

Plusieurs facteurs internes ont encore compliqué les difficultés du marché. L'évolution de la politique d'immigration et la stagnation de la croissance de l'emploi ont globalement pesé sur la demande d'immobilier commercial. La baisse de l'afflux de population pourrait avoir ralenti la croissance de la demande locative dans tous les secteurs, tandis qu'un marché du travail atone a directement affecté l'utilisation des espaces de bureaux et les dépenses de consommation dans le commerce de détail. Ces facteurs cumulatifs ont incité les investisseurs à adopter une approche plus stratégique et prudente en matière de déploiement de capitaux, privilégiant la réduction des risques plutôt que l'expansion. Cette hésitation dans le déploiement de capitaux était une conséquence directe de l'incertitude économique et politique ambiante, qui a entraîné une baisse des volumes de transactions. Parallèlement, certains investisseurs ont stratégiquement réorienté leurs portefeuilles vers des classes d'actifs perçues comme plus stables et moins sensibles aux fluctuations du marché. Parmi ces secteurs figuraient le commerce de détail axé sur l'alimentation, les résidences étudiantes et les maisons de retraite, souvent au détriment de types de biens plus volatils.

Préférences des investisseurs et performance du secteur

Au cours du premier semestre de 2025, l'activité d'investissement immobilier commercial au Canada a connu un ralentissement généralisé sur tous les marchés et toutes les catégories d'actifs. Malgré cette contraction générale, des changements notables dans le sentiment des investisseurs et la demande pour certains types de propriétés ont été observés, reflétant des zones de résilience et un regain d'intérêt.

Les marchés de Vancouver et de Montréal ont enregistré les baisses les plus importantes du volume d'investissement d'une année à l'autre, tandis que le secteur du commerce de détail a affiché la plus grande stabilité. Vancouver a connu la contraction la plus marquée, le volume d'investissement ayant diminué de 33 % pour s'établir à 4,3 milliards de dollars. Montréal a enregistré le volume des investissements a diminué de 25 % pour atteindre près de 4 milliards de dollarsEn revanche, le marché d’Ottawa s’est avéré plus stable, enregistrant une baisse plus modeste de 9 % pour s’établir à 1,1 milliard de dollars. Ces disparités régionales de performance témoignent de niveaux variés de sensibilité aux conditions économiques actuelles et aux marchés spécifiques.

Selon les dernières Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) menée par Groupe Altus, on a constaté un changement significatif dans les préférences des investisseurs (figure 2). Halifax est devenue le marché le plus prisé pour tous les types de propriétés, reflétant son attrait croissant et la solidité de ses fondamentaux. Vancouver, malgré sa baisse substantielle du volume d'investissement, a conservé son troisième rang pour le septième trimestre consécutif, soulignant son attrait stratégique à long terme pour les investisseurs. Toronto a dépassé Edmonton pour s'assurer la troisième place, tandis qu'Edmonton a connu une forte baisse de confiance, chutant à la dernière place du classement. Ces changements ont mis en évidence une réaffectation des capitaux vers des marchés perçus comme offrant une plus grande stabilité et un potentiel de croissance future.

Figure 2 : Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) - Baromètre de localisation (T2 2025)

Toutes les classes d'actifs ont enregistré une baisse du volume de transactions sur un an, à l'exception du secteur du commerce de détail (figure 3). Ce secteur a fait preuve de la plus grande résilience, enregistrant une hausse de seulement 5 % sur un an, pour atteindre 3,5 milliards de dollars. Cette stabilité est largement attribuable à la solide performance des formats de commerce de détail de première nécessité. À l'inverse, le sous-secteur des terrains résidentiels a connu la baisse la plus sévère, avec une contraction de 43 % sur un an, pour atteindre 2,3 milliards de dollars. Cette forte baisse a probablement été influencée par la hausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction et le manque de volumes de ventes, qui ont miné la confiance des promoteurs et la faisabilité des projets.

Figure 3 : Transactions immobilières au Canada par catégorie d'actifs depuis le début de l'année (T2 2024 vs T2 2025)

Parmi les types de biens étudiés, les zones commerciales à vocation alimentaire étaient les plus recherchées, conservant leur première place pour un sixième trimestre consécutif (Figure 4). Cette préférence persistante s'explique par la demande persistante de biens et services de première nécessité, leur tendance stable et une fréquentation piétonnière constante. De plus, les immeubles résidentiels collectifs et les immeubles industriels à locataires multiples en banlieue étaient très recherchés au deuxième trimestre. On a constaté une augmentation notable de l'intérêt des investisseurs pour certains types de produits auparavant moins prisés, notamment les bureaux de classe AA en centre-ville, les centres commerciaux régionaux de niveau I et les mégacentres commerciaux. Ce changement d'intérêt a été attribué à l'amélioration des fondamentaux d'exploitation et à un fort potentiel de réaménagement. Les marchés des bureaux et des locaux industriels, en particulier, ont connu une bifurcation : les actifs de premier ordre et de haute qualité ont enregistré de bonnes performances et attiré des capitaux, tandis que les propriétés plus anciennes ou moins bien équipées ont connu des difficultés. Ces zones de force témoignent d'une tendance à la fuite vers la qualité parmi les entreprises.

Figure 4 : Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) - Baromètre des types de biens - Tous les produits disponibles (T2 2025)

Cours des réserves de dynamique du marché industriel

Le secteur industriel canadien a connu une contraction notable au deuxième trimestre, en raison des tensions commerciales sous-jacentes avec les États-Unis et de la hausse des taux de disponibilité. Les volumes d'investissement ont diminué, atteignant près de 4,8 milliards de dollars, soit une baisse de 29 % sur un an. Le secteur industriel est entré dans une période d'ajustement marquée par une offre accrue, des taux d'inoccupation en hausse et une demande en baisse. Selon le dernier rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux national de disponibilité industrielle a augmenté de 50 points de base pour atteindre 6,2 % sur un an (graphique 5). Face à l'incertitude du marché, les occupants ont de plus en plus recherché de la flexibilité grâce à des baux à court terme, notamment la sous-location, qui a entraîné une baisse de 70 points de base du pourcentage d'espaces disponibles sur un an, à 14,6 %.

Figure 5 : Taux de disponibilité industrielle (T2 2024 vs. T1 2025 vs. T2 2025)

Bien que les difficultés persistent dans l'ensemble du secteur, le volume d'investissement s'est contracté dans toutes les régions, à l'exception de la région du Grand Golden Horseshoe (GGH). La GGH a enregistré une croissance positive, avec un volume de transactions de 648 millions de dollars, soit une hausse de 3 % sur un an. À l'inverse, c'est à Montréal que la baisse a été la plus marquée, avec un volume d'investissement en baisse de 62 % sur un an, suivie d'une baisse de 38 % à Vancouver. Avec le ralentissement de la demande, l'absorption nationale est devenue négative après deux trimestres consécutifs d'absorption positive.

Du côté de la construction, 127 projets étaient en cours de construction au Canada, totalisant environ 20,9 millions de pieds carrés. Parmi les espaces à venir, 65 % étaient encore disponibles à la location, signe évident d'un ralentissement de la demande. Toronto est demeuré le marché le plus actif, représentant la majorité des activités de construction, soit 8,3 millions de pieds carrés. Ce développement continu témoigne de la confiance des promoteurs dans les fondamentaux du marché à long terme de la région, malgré un ralentissement immédiat de la dynamique locative.

La trajectoire du marché industriel canadien dépendra en grande partie de plusieurs facteurs cruciaux. Une orientation plus claire et plus stable des politiques commerciales canado-américaines est primordiale, car la volatilité actuelle devrait prolonger l'hésitation observée en matière de déploiement de capitaux et d'investissement. La capacité du marché à absorber le volume substantiel d'espaces spéculatifs actuellement en construction, en particulier dans des marchés clés comme Toronto, sera cruciale pour stabiliser les taux d'inoccupation. Si la demande demeure modérée, un ralentissement des mises en chantier pourrait être observé au second semestre de 2025, les promoteurs réévaluant leurs pipelines et leurs perspectives de location. De plus, la performance de l'économie canadienne dans son ensemble, notamment les chiffres des ventes au détail et de l'emploi, servira d'indicateurs clés d'un rebond potentiel de la demande industrielle globale. Le secteur devrait demeurer dans une période de rééquilibrage, les occupants continuant de privilégier l'efficacité et la flexibilité dans leurs stratégies immobilières.

Résilience et adaptation dans le secteur de la vente au détail

Les consommateurs canadiens ont continué d'adopter une approche prudente en matière de dépenses, un comportement principalement motivé par la hausse du coût de la vie, le ralentissement de la conjoncture économique et la dégradation du marché du travail. Cela les a incités à privilégier les biens et services essentiels, ce qui a eu une incidence directe sur leurs stratégies d'investissement immobilier. En réponse à cette focalisation soutenue sur les dépenses essentielles, les investisseurs ont stratégiquement privilégié des propriétés commerciales spécifiques. Il s'agissait notamment de centres commerciaux de quartier et régionaux abritant des commerces essentiels comme des épiceries ou des détaillants de marchandises diverses, ainsi que de propriétés identifiées pour leur potentiel de réaménagement à long terme. L'attrait durable des biens et services essentiels a été confirmé par ITS, qui a identifié les zones commerciales à vocation alimentaire comme le type de propriété le plus prisé par les investisseurs pour le sixième trimestre consécutif. Ces types de propriétés ont conservé leur attrait en tant qu'opportunités d'investissement, reflétant la demande soutenue pour des destinations répondant aux besoins de magasinage essentiels.

Cette stratégie d'investissement ciblée a permis au secteur du commerce de détail d'enregistrer la seule hausse sur douze mois par rapport aux autres secteurs immobiliers primaires. Des variations régionales notables ont été observées. Vancouver, le Grand Toronto et la RGT ont enregistré une croissance positive sur douze mois, enregistrant respectivement des hausses de 17 %, 19 % et 5 %. Cette vigueur régionale témoigne de la confiance soutenue des investisseurs envers ces pôles économiques majeurs. À l'inverse, Montréal et Ottawa ont enregistré des baisses respectives de 20 % et 13 % sur douze mois, ce qui témoigne de potentiels défis régionaux ou de changements dans le comportement des investisseurs locaux.

La fermeture de tous les grands magasins La Baie d'Hudson à l'échelle nationale a été un événement majeur qui a eu des répercussions importantes sur les centres commerciaux du Canada. Ce départ historique a laissé vacant un nombre considérable de locaux clés dans de nombreux centres commerciaux du pays. Si cette situation représentait un défi immédiat, elle a également ouvert des perspectives de revitalisation urbaine et de réinvention immobilière. Compte tenu du nombre limité de locataires uniques capables d'occuper des locaux aussi vastes, les propriétaires seront contraints d'adopter des stratégies novatrices de réaménagement et de revitalisation. Ce scénario reflète la réaction du secteur aux précédents départs de locataires clés importants, où les propriétaires ont réussi à réinventer et à diversifier leur offre commerciale. Ces stratégies intégraient souvent des éléments expérientiels, des composantes à usage mixte ou une sélection soignée de petits détaillants spécialisés pour attirer une nouvelle clientèle et accroître l'achalandage. En fin de compte, la capacité d'adaptation rapide et créative des propriétaires s'est avérée essentielle pour atténuer l'impact considérable de ces locaux vacants et maintenir le dynamisme de ces pôles commerciaux essentiels.

S'adapter aux changements de politique et de demande dans le secteur multifamilial

Dans un effort stratégique visant à atténuer les pressions liées à la croissance démographique rapide, le gouvernement fédéral canadien a annoncé une réduction prévue de 21 % des objectifs de résidence permanente pour 2025 et les années suivantes. Cette initiative politique a entraîné un ralentissement notable de la croissance démographique, une tendance illustrée par Dernier rapport de Statistique Canada sur les estimations de la population du CanadaAu 1er avril 2025, la population canadienne a connu sa plus faible croissance trimestrielle depuis le troisième trimestre de 2020, période durant laquelle des restrictions frontalières strictes ont été imposées en raison de la pandémie. Il s'agit du sixième trimestre consécutif de ralentissement de la croissance démographique.

Malgré ce ralentissement, le Canada a continué de faire face à une grave crise d'accessibilité au logement, exacerbée par des années d'expansion démographique sans précédent sans augmentation correspondante de l'offre de logements. Plusieurs facteurs ont contribué à la volatilité à court terme du secteur du logement. Ces difficultés comprenaient, entre autres, des coûts de construction constamment élevés, des coûts fonciers élevés, une pénurie persistante de main-d'œuvre qualifiée dans le secteur de la construction, des politiques d'urbanisme restrictives et des frais d'aménagement et de gestion municipaux importants. De plus, une augmentation perceptible de l'incertitude économique a contribué à l'hésitation des promoteurs quant aux perspectives de demande pour 2025. Cette incertitude a entraîné une baisse de la demande de terrains résidentiels, ce qui a contribué à une contraction de 43 % du volume d'investissement, soit la plus forte baisse par rapport aux autres secteurs. Cette tendance s'est reflétée dans la tendance à la baisse du volume d'investissement dans le secteur multifamilial, qui a enregistré une baisse notable de 13 % sur 12 mois à l'échelle nationale pour atteindre près de 4 milliards de dollars.

Une comparaison des principaux marchés a révélé des tendances d'investissement constantes. Tous les marchés ont observé une contraction du volume d'investissement, à l'exception du Grand Toronto et de Montréal, qui ont tous deux enregistré un plateau de leur volume d'investissement sur un an. Vancouver a connu la plus forte contraction du volume d'investissement en dollars, en baisse de 50 % sur un an.

Si ces conditions de marché tendues ont généralement soutenu la demande locative à long terme, le volume considérable de nouvelles offres a créé des difficultés pour les propriétaires. Cela a érodé à la fois la stabilité des revenus locatifs et les perspectives d'appréciation régulière du capital. La conjonction d'un risque accru et de coûts de détention élevés pour les investisseurs a contribué à une baisse de la confiance générale des investisseurs et a encouragé une approche plus prudente des acquisitions, ces derniers naviguant dans un marché confronté à la fois à une demande à long terme et à des difficultés d'offre à court terme.

Des signes de stabilisation dans un contexte de vents contraires persistants dans le secteur des bureaux

Au premier semestre 2025, le secteur canadien des bureaux a continué de composer avec l'évolution des préférences en matière de milieu de travail et des exigences de retour au travail de plus en plus strictes. Le secteur a enregistré un volume de transactions de 1,6 milliard de dollars, soit une baisse de 28 % sur un an. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiensLe taux national de disponibilité des bureaux a diminué de 100 points de base sur un an (figure 6). Cette baisse peut être attribuée à un ralentissement des nouvelles constructions et à la réoccupation des locaux existants.

Figure 6 : Taux de disponibilité des bureaux (T2 2024 vs. T1 2025 vs. T2 2025)

La baisse soutenue des surfaces sous-louées a largement contribué à la baisse du taux de disponibilité. Cette tendance à la baisse, qui a atteint un creux de 14,2 % au deuxième trimestre 2025, représente une baisse notable de 310 points de base sur un an. Ce chiffre démontre clairement qu'un nombre croissant d'entreprises réoccupent activement des parties de leurs bureaux précédemment sous-louées. Cette réoccupation a directement contribué à la baisse globale du taux de disponibilité national, les surfaces autrefois disponibles sur le marché secondaire étant reprises par leurs locataires d'origine.

Le premier semestre 2025 a révélé une nette bifurcation au sein du marché des bureaux, caractérisée par une préférence marquée pour les espaces neufs et haut de gamme de classe A, dont le taux de disponibilité a diminué de 120 points de base sur un an. Cette tendance a non seulement souligné l'écart croissant entre les immeubles de classe A de haute qualité et les immeubles plus anciens de classes B et C, mais a également mis en évidence une segmentation accrue au sein même de la catégorie Classe A. Plus précisément, une distinction nette est apparue entre les immeubles de classe A standard et les immeubles de classe AAA haut de gamme. Ces derniers affichaient souvent des loyers plus élevés et de faibles taux de vacance, reflétant une forte demande pour des bureaux de premier ordre dotés d'équipements modernes.

Des disparités régionales en matière de volume d'investissement étaient également évidentes. Montréal a affiché une activité d'investissement robuste dans les bureaux, enregistrant une hausse de 51 % du volume d'investissement sur un an, la plus élevée parmi les principaux marchés. Cette hausse est principalement attribuable à une seule transaction importante : KingSett Capital a acquis le complexe de bureaux situé au 1200, avenue McGill College et au 900, rue Sainte-Catherine Ouest pour environ 100,6 millions de dollars. Cette transaction, à elle seule, a représenté un tiers du volume total d'investissement dans les bureaux de Montréal, faussant la performance globale du secteur des bureaux de la ville. À l'inverse, le secteur des bureaux d'Ottawa a connu d'importantes turbulences, enregistrant une baisse de 74 % du volume d'investissement sur un an, ce qui représente la plus forte baisse à l'échelle nationale. La principale raison de ce déclin était la stratégie immobilière du gouvernement fédéral, qui a eu un impact significatif sur le marché des bureaux d'Ottawa. La réduction de l'empreinte physique du gouvernement et le manque de financement pour la transition des immeubles vieillissants vers de nouveaux espaces modernes ont considérablement affecté le volume d'investissement institutionnel et créé une incertitude persistante.

À la fin du premier semestre 2025, le marché national des bureaux semblait se redresser progressivement, affichant des signes prudents de stabilisation. Le pipeline de construction de bureaux a poursuivi sa contraction, avec environ 3,9 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux en construction, en baisse de 44 % sur un an. Sur cette nouvelle offre, 35 % restaient disponibles à la location. Cet indicateur, combiné à la baisse progressive des taux de disponibilité globaux, indiquait une évolution vers un équilibre de marché stabilisé et plus sain. Cependant, cet optimisme prudent a été tempéré par la raréfaction croissante des espaces de bureaux premium de catégorie AAA. Cette situation a représenté un défi pour les locataires en quête d'espaces de bureaux de qualité, dotés d'équipements de qualité et situés dans des emplacements de premier choix, intensifiant la concurrence pour les entreprises et les investisseurs.

Regard vers l'avenir

Le marché immobilier commercial canadien est entré dans une nouvelle phase caractérisée par une attention accrue portée à l'atténuation des risques et à la sélection stratégique des actifs par les investisseurs. Si le contexte de taux d'intérêt statique a offert une certaine prévisibilité, il n'a pas généré l'activité d'investissement nécessaire à un rebond général du marché. Les décisions futures de la Banque du Canada seront un facteur clé à surveiller. Toutefois, compte tenu de l'incertitude économique persistante et du risque de nouvelles perturbations liées aux échanges commerciaux, d'éventuelles baisses de taux ne devraient pas constituer une solution unique aux défis fondamentaux actuels. Ce contexte prudent s'est notamment traduit par une réorientation des sources de capitaux, les investisseurs privés restant les acheteurs les plus actifs, tandis que les investisseurs institutionnels ont adopté une approche plus prudente.

La performance du marché devrait rester très hétérogène entre les différentes classes d'actifs. Si le secteur du commerce, notamment les biens immobiliers de première nécessité, devrait continuer à faire preuve d'une relative résilience, le secteur industriel pourrait connaître une période de contraction significative. Cette situation est due à une offre excédentaire à court terme et à un ralentissement simultané de la demande, aggravés par les tensions commerciales persistantes. De même, le secteur immobilier collectif subit les effets plus larges du ralentissement de la croissance démographique. Le marché des bureaux a également atteint un point d'inflexion, la tendance à la « fuite vers la qualité » créant un environnement plus concurrentiel pour les actifs haut de gamme et creusant l'écart de performance entre le parc prime et le parc ancien.

La capacité du marché à absorber une nouvelle offre, notamment dans les secteurs du multifamilial et de l'industrie, sera déterminante pour sa performance d'ici la fin de 2025 et en 2026. Malgré la persistance de vents contraires importants, l'adaptation stratégique observée chez les investisseurs et les propriétaires immobiliers suggère que le marché est en phase de rééquilibrage, le positionnant pour un avenir plus durable, quoique plus lent. Ce contexte exige une approche nuancée et spécifique à chaque localisation du déploiement des capitaux, s'éloignant des hypothèses de marché générales et se concentrant sur la performance de chaque actif et sa valeur à long terme.

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