Mise à jour du marché des bureaux au Canada – T2 2025

Au deuxième trimestre 2025, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a poursuivi sa tendance à la baisse, s'établissant à 16,6 %

Au deuxième trimestre 2025, le taux national de disponibilité des bureaux a connu une baisse notable, s'établissant à 16,6 %, soit une baisse de 40 points de base par rapport aux 17,0 % enregistrés au trimestre précédent (voir figure 1). Cette baisse est principalement attribuable à une combinaison d'ajustements stratégiques des entreprises, de l'application accrue des politiques de retour au travail et d'une réduction significative de la construction de nouveaux bureaux.

Figure 1 : Taux de disponibilité des bureaux (T2 2024 vs. T1 2025 vs. T2 2025)

Un examen plus approfondi des principaux marchés de bureaux canadiens a révélé une performance variée. Halifax a affiché le taux de disponibilité le plus serré au pays, soit 8,3 %, un niveau qu'elle n'avait pas enregistré depuis 2013. Viennent ensuite Vancouver et Ottawa, qui ont toutes deux enregistré des taux de disponibilité de 12,4 %. À l'inverse, Calgary a enregistré le taux de disponibilité le plus élevé, soit 20,0 %. Cependant, une perspective plus nuancée sur ce chiffre est essentielle. Malgré le taux global le plus élevé, Calgary a connu une baisse remarquable de 250 points de base de son taux de disponibilité d'une année à l'autre, marquant l'amélioration la plus significative parmi tous les principaux marchés. Cette réduction substantielle indique une forte trajectoire de reprise pour le marché de la ville. Cette dynamique positive dans des marchés clés comme Calgary souligne une tendance plus large de reprise graduelle qui s'installe dans l'ensemble du secteur des bureaux à l'échelle nationale.

Principaux facteurs contribuant à la baisse de la disponibilité

TLa baisse du taux de disponibilité national est principalement due à une contraction significative du portefeuille de construction de bureaux. Cette tendance est observable depuis 2020, avec un ralentissement marqué des mises en chantier. Il est à noter qu'aucun nouveau projet de bureaux n'a été ajouté au portefeuille de construction depuis le troisième trimestre 2023, et la superficie totale des bureaux en construction a diminué de 82 % par rapport à son pic du premier trimestre 2020. Cet afflux limité de nouvelles offres a joué un rôle crucial dans la réduction de l'offre globale de bureaux sur le marché.

Par ailleurs, la baisse soutenue des surfaces sous-louées disponibles a constitué un facteur contributif important. Celle-ci a poursuivi sa trajectoire descendante, atteignant un creux de 14,1 % au deuxième trimestre 2025. Ce chiffre représente une baisse significative de 310 points de base sur un an, ce qui démontre clairement qu'un plus grand nombre d'entreprises réoccupent activement des parties de leurs bureaux précédemment sous-louées. Cette réoccupation a directement contribué à la baisse globale du taux de disponibilité national, les surfaces autrefois disponibles sur le marché secondaire ayant été remises en service par leurs locataires d'origine.

Outre cette dynamique de l'offre, le marché a également connu un changement dans l'absorption nette. Après que plusieurs grands marchés ont signalé une absorption nette positive au cours du second semestre de 2024 et du premier trimestre de 2025, cette tendance s'est inversée au deuxième trimestre de 2025. À l'exception notable du Sud-Ouest de l'Ontario et d'Halifax, tous les autres marchés ont signalé une absorption nette négative. Cela indique que dans la majeure partie du Canada, plus d'espaces de bureaux se libèrent que ne se louent, ce qui, bien que cela puisse paraître contre-intuitif compte tenu de la baisse du taux de disponibilité, souligne l'impact de la contraction de l'offre et de la réabsorption des espaces sous-loués. L'effet global de la réduction des nouvelles constructions et de la reconquête des espaces sous-loués a compensé la tendance générale à la baisse de l'absorption du taux de disponibilité national global.

Bifurcation du marché et préférence de classe A

Le premier semestre 2025 a révélé une nette bifurcation au sein du marché des bureaux, caractérisée par une préférence marquée pour les espaces neufs et haut de gamme de classe A. Cette tendance a non seulement souligné l'écart croissant entre les immeubles de classe A de haute qualité et les immeubles plus anciens de classes B et C, mais a également mis en évidence une segmentation accrue au sein même de la catégorie Classe A. Plus précisément, une distinction nette est apparue entre les immeubles de classe A standard et les immeubles de classe AAA haut de gamme. Ces derniers affichaient souvent des loyers plus élevés et de faibles taux de vacance, reflétant une forte demande pour des environnements de bureaux de premier ordre.

Tendances de l'emploi et vents contraires économiques

Bien que des secteurs spécifiques directement liés à l’utilisation des espaces de bureaux aient affiché une croissance de l’emploi, le ralentissement prévu de l’immigration et les incertitudes économiques persistantes devraient atténuer l’expansion de l’emploi lié aux bureaux tout au long de 2025. Ces perspectives prudentes découlent de l’environnement économique plus large, où un marché du travail en ralentissement et une confiance réduite des consommateurs pourraient tempérer le besoin d’expansion des entreprises et, par conséquent, les besoins en matière de nouvelles surfaces de bureaux.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada de mai 2025, l’emploi au Canada est demeuré globalement stable. Le marché du travail a connu une croissance nette modeste de 8 800 (+0,0 %), et le taux de chômage a augmenté de 0,1 point de pourcentage pour atteindre 7,0 % par rapport au mois précédent. Il s’agit du taux de chômage le plus élevé enregistré depuis 2016, un indicateur clair d’un resserrement du marché du travail et d’une possible baisse de confiance des entreprises. Les conséquences de ce ralentissement du marché du travail se traduisent généralement par une baisse de l’embauche par les entreprises, ce qui diminue la demande organique de locaux à bureaux supplémentaires.

Une analyse détaillée des données de l'EPA a révélé un paysage contrasté selon les secteurs économiques. Les principaux secteurs ayant enregistré une croissance de l'emploi sont : (1) le commerce de gros et de détail ; (2) l'information, la culture et les loisirs ; (3) la finance, les assurances, l'immobilier, la location et le crédit-bail ; et (4) les services publics. À l'inverse, les pertes d'emplois se sont concentrées dans des secteurs qui, dans certains cas, ont des liens directs ou indirects avec l'utilisation des espaces de bureaux : (1) l'administration publique ; (2) l'hébergement et la restauration ; (3) le transport et l'entreposage ; et (4) les services aux entreprises, les bâtiments et autres services de soutien.

L'interaction de ces changements sectoriels, combinée aux vents contraires économiques plus larges, suggère que même si certains segments du marché des bureaux resteront probablement robustes en raison de la croissance spécifique du secteur, la demande globale d'espaces de bureaux pourrait être limitée pendant le reste de l'année 2025, en grande partie en raison d'une base d'emploi moins étendue et des incertitudes économiques persistantes.

Achèvements de bureaux nationaux et nouvelle dynamique d'offre

Au deuxième trimestre de 2025, six nouveaux immeubles de bureaux ont été achevés au Canada, ajoutant 875 477 pieds carrés au parc immobilier national (figure 2). Il est à noter que près de la moitié de ces nouveaux locaux sont restés disponibles à la location après leur achèvement, ce qui témoigne d'une tendance prudente à l'absorption du marché.

Toronto a été le principal moteur de cette nouvelle offre, avec deux immeubles de bureaux totalisant 527 657 pieds carrés. Une part importante de cette somme, soit 466 590 pieds carrés, provenait de la nouvelle tour EQ Bank située dans le quartier financier de la ville. Vancouver a également contribué à l'offre nationale avec l'achèvement de trois nouveaux immeubles de bureaux, totalisant 308 642 pieds carrés. Tout comme Toronto, les 308 643 pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux de Vancouver ont vu une part importante de l'espace disponible à la location. Enfin, Montréal a contribué, dans une moindre mesure, à la nouvelle offre avec l'introduction d'un immeuble de bureaux de 39 177 pieds carrés. Fait à noter, cet immeuble était entièrement disponible à la location au moment de son achèvement.

Figure 2: Office completions & availability (Q2 2025)

La disponibilité relativement élevée des projets récemment achevés à Toronto et à Vancouver a renforcé l'importance des activités de prélocation dans un marché où les locataires se montraient prudents. Les promoteurs ont dû relever le défi de générer une nouvelle offre dans un marché où la demande était sélective et fortement axée sur des espaces de qualité et dotés de nombreux équipements – une tendance déjà soulignée par la forte préférence pour les actifs de classe A et AAA. Cette dynamique de marché a contribué au taux de disponibilité global à l'échelle nationale, l'ajout de nouvelles constructions non louées ayant augmenté l'inventaire existant.

Pipeline national de construction de bureaux : contraction et implications futures

Le marché national de la construction de bureaux a connu une contraction continue au deuxième trimestre 2025. Durant cette période, seuls 21 immeubles de bureaux étaient en construction à l'échelle nationale, totalisant un peu moins de 3,9 millions de pieds carrés. Il s'agit du plus bas niveau de l'activité de construction depuis plusieurs années, ce qui témoigne d'un ralentissement marqué de l'offre de nouveaux locaux sur le marché. Sur ce nombre limité d'espaces à venir, 35 % restaient disponibles à la location, ce qui indique que même le stock de nouveaux locaux, en déclin, n'était pas entièrement loué avant son achèvement (figure 3).

Figure 3 : Bureau en construction et disponibilité (T2 2025)

Vancouver et Toronto ont continué d'être les épicentres du développement de bureaux, représentant conjointement la part dominante de la construction en cours au pays. Cette concentration souligne la demande soutenue de nouveaux espaces de bureaux modernes dans ces pôles économiques clés. Leurs économies robustes, leur croissance démographique continue et la diversité de leurs secteurs d'activité ont fourni une base plus solide pour le développement de nouveaux projets que les autres marchés canadiens, même si le potentiel national global a considérablement diminué. La baisse d'activité à l'extérieur de ces grands centres a encore aggravé la contraction du potentiel national.

La diminution constante du nombre de nouveaux projets de bureaux devrait représenter un défi majeur pour les locataires en quête d'espaces de bureaux haut de gamme, notamment dans les immeubles neufs, dans un avenir proche. Si la tendance actuelle à la limitation des lancements de nouveaux projets se maintient, il est fort probable que la demande d'espaces modernes et de qualité se répercutera à terme sur les immeubles de bureaux plus anciens et de moindre qualité de classes A et B. Cette évolution entraînerait probablement une hausse du taux d'occupation et des loyers potentiellement plus élevés pour ces actifs existants, les locataires étant contraints d'élargir leur recherche au-delà de l'offre nouvelle de classe AAA, en déclin.

Les implications à long terme de ce pipeline de contrats laissent entrevoir un resserrement du marché locatif et une possible réévaluation du parc de bureaux plus ancien. Cette dynamique devrait entraîner une réévaluation du parc de bureaux plus ancien de catégories A et B, les propriétaires de ces immeubles pouvant ainsi trouver de nouvelles occasions d'attirer des locataires grâce à des investissements stratégiques, comme la modernisation des systèmes, des commodités et des espaces communs des bâtiments. Ce rééquilibrage du marché pourrait stimuler de nouveaux investissements dans le repositionnement des actifs existants, modifiant ainsi le paysage concurrentiel des espaces de bureaux au Canada.

Regard vers l'avenir

Alors que le marché national des bureaux entre dans le second semestre 2025, les tendances du deuxième trimestre tracent clairement la voie pour l'avenir. Le faible niveau des projets de construction, qui a chuté de 82 % par rapport à son pic de 2020, annonce une pénurie imminente d'offre de nouveaux bureaux haut de gamme. Cette contrainte future devrait intensifier la concurrence déjà féroce pour les biens immobiliers de premier ordre de catégorie A et AAA. Compte tenu de l'offre nouvelle limitée, la demande devrait à terme se répercuter sur les actifs plus anciens et bien situés de catégorie A et B. Cette évolution entraînera probablement une réévaluation du parc de bureaux existant, les propriétaires de ces immeubles pouvant trouver de nouvelles opportunités d'attirer des locataires et d'obtenir des loyers plus élevés grâce à des investissements stratégiques et des rénovations. Le marché évolue d'un marché caractérisé par une abondance d'options à un marché caractérisé par une rareté stratégique, ce qui modifiera fondamentalement le paysage concurrentiel, tant pour les locataires que pour les propriétaires, au cours des prochains trimestres.

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