Les marchés de la dette immobilière commerciale sont entrés dans une phase de transition au premier trimestre 2026.

Le premier trimestre 2026 a offert un tableau plus nuancé des marchés de la dette immobilière commerciale que l'amélioration généralisée qui avait caractérisé 2025. Le SOFR a poursuivi sa baisse, chutant à une moyenne trimestrielle de 366 points de base et réduisant sensiblement le coût total des prêts à taux variable. En revanche, les rendements des bons du Trésor ont évolué dans le sens inverse. Les taux à 5 et 10 ans ont tous deux progressé d'environ 10 points de base d'un trimestre à l'autre, poussant les taux fixes de référence à la hausse pour la première fois depuis plusieurs trimestres. Il en résulte un marché où l'évolution de votre taux dépend de la structure de votre prêt. Le volume des demandes de devis a rebondi de 24 % par rapport aux niveaux moroses du quatrième trimestre 2025, et les participants actifs ont fait état de près de 17 demandes de devis chacun. L'enquête a recueilli 1 866 demandes de devis auprès de 110 professionnels du secteur, offrant ainsi une analyse détaillée de la situation du marché à l'aube de 2026.

Activité des cotations et composition du marché

Les 1 866 cotations enregistrées au premier trimestre 2026 marquent un net rebond par rapport aux 1 511 cotations du quatrième trimestre 2025. Cette hausse trimestrielle de 24 % s’explique principalement par l’absence de ralentissement lié aux fêtes de fin d’année, qui avait pesé sur l’activité du quatrième trimestre. Sur un an, le volume reste inférieur de 18 % aux 2 289 cotations du premier trimestre 2025, mais le taux d’engagement par participant est plus encourageant. Chaque participant à l’enquête a déclaré en moyenne 17,0 cotations, une forte augmentation par rapport aux 13,3 du quatrième trimestre 2025 et un niveau supérieur à celui de tous les trimestres depuis le deuxième trimestre 2025. Cela suggère une forte activité des intervenants sur ce marché.

Sur le plan concurrentiel, les emprunteurs en quête de nouveaux financements ont reçu en moyenne environ 5,1 offres concurrentielles, un chiffre stable par rapport aux 5,2 du quatrième trimestre 2025 et conforme aux 5,1 enregistrées au premier trimestre 2025. La concurrence entre les prêteurs demeure stable. Les emprunteurs disposant d'actifs de qualité dans les secteurs porteurs continuent d'attirer de nombreuses offres, même si nous n'avons pas constaté d'accélération de la concurrence susceptible d'annoncer une surchauffe.

Devis analysés : Nombre de devis reçus par type de produit

Indicateurs de référence : 1) Rendement des bons du Trésor américain à 5 ans ; 2) Rendement des bons du Trésor américain à 10 ans ; 3) Taux de coupon global (%) ; 4) Taux SOFR à terme

Composition des produits : en pourcentage du total des devis reçus

Indicateurs de référence : 1) Rendement des bons du Trésor américain à 5 ans ; 2) Rendement des bons du Trésor américain à 10 ans ; 3) Taux de coupon global (%) ; 4) Taux SOFR à terme

La composition des produits montre que les positions courtes senior à taux variable dominent, représentant 39 % du total des cotations (720 cotations), suivies des positions courtes senior à taux fixe à 21 % (388 cotations) et des positions longues senior à taux fixe à 19 % (358 cotations). Les opérations mezzanine à taux variable représentent 9 % (159 cotations), tandis que les opérations de pension/entrepôt représentent 7 % (124 cotations). Cette prédominance des taux variables s'explique par l'évolution du SOFR. Les emprunteurs qui anticipent un assouplissement continu de la politique monétaire de la Fed ont intérêt à privilégier les taux variables plutôt que les taux fixes.

Répartition sectorielle des garanties : en pourcentage du total des offres reçues

Du côté des garanties, le secteur résidentiel conserve sa première place avec 23 % des offres totales, suivi par le secteur industriel à 18 %. Les bureaux et les commerces de détail sont à égalité à 17 % chacun. La construction représente 10 %, tandis que l'hôtellerie et les commerces spécialisés atteignent chacun 8 %. Le maintien de la part de marché des bureaux à un niveau proche de celui du quatrième trimestre 2025 (où elle avait bondi à 17 %) suggère que le regain d'intérêt pour ce secteur n'était pas un phénomène ponctuel. Les prêteurs continuent de différencier les offres de bureaux, privilégiant les immeubles de prestige et ceux affichant un taux d'occupation élevé.

Taux de référence : La courbe des taux se normalise

Ce trimestre, l'indice de référence SOFR a connu une évolution contrastée. Il a poursuivi son repli constant, s'établissant en moyenne à 366 points de base, soit une baisse de 34 points de base par rapport aux 399 points de base du quatrième trimestre 2025 et de 67 points de base sur un an. Le cycle de baisse des taux de la Fed demeure le principal facteur influençant la tarification des taux variables.

Figure 1 : Rendements de référence (moyenne trimestrielle, points de base)

Source : Trésor américain

Les rendements des bons du Trésor ont toutefois inversé la tendance. Le rendement moyen des bons du Trésor à 5 ans s'est établi à 377 points de base, en hausse de 10 points de base par rapport aux 367 points de base du quatrième trimestre 2025, mais toujours en baisse de 48 points de base sur un an. Le rendement moyen des bons du Trésor à 10 ans s'est établi à 420 points de base, également en hausse de 10 points de base par rapport au trimestre précédent et en baisse de 26 points de base par rapport à l'année dernière. Après plusieurs trimestres de baisse des rendements des bons du Trésor, cette remontée complexifie la situation pour les emprunteurs à taux fixe. La trajectoire annuelle reste favorable, mais la tendance trimestrielle ne l'est pas.

Cette divergence est significative. Les emprunteurs à taux variable ont vu leurs coûts de référence baisser sensiblement, tandis que ceux à taux fixe ont subi une légère hausse. Le resserrement des spreads observé sur le marché a permis de compenser en partie le soutien apporté par le Trésor, mais pas totalement.

Écarts : Compression généralisée

Les spreads ont poursuivi leur resserrement au premier trimestre 2026. Le spread moyen pondéré des financements à court terme senior à taux variable à faible effet de levier s'est établi à 267 points de base au-dessus du SOFR, tandis que celui des financements à court terme senior à taux variable à effet de levier plus élevé a atteint en moyenne 348 points de base. Du côté des taux fixes, le spread moyen des financements à court terme senior à faible effet de levier s'est établi à 218 points de base au-dessus du taux des bons du Trésor à 5 ans, et celui des financements à effet de levier plus élevé à 303 points de base.

Écarts : Écart moyen par type de produit

Indicateurs de référence : 1) Rendement des bons du Trésor américain à 5 ans ; 2) Rendement des bons du Trésor américain à 10 ans ; 3) Taux de coupon global (%) ; 4) Taux SOFR à terme

Les spreads des obligations mezzanine à taux fixe s'établissaient en moyenne à 774 points de base au-dessus du SOFR à 10 ans, tandis que ceux des obligations mezzanine à taux variable atteignaient 752 points de base. Les coupons des actions privilégiées s'élevaient en moyenne à 12,4 %.

Écarts senior-short : Écarts moyens par type de collatéral sélectionné*

Remarque : Marges moyennes pour les emprunts de premier rang à court terme à taux fixe et variable ; tous les types de biens immobiliers ne sont pas présentés.

Taux tout compris : un soulagement significatif pour les emprunteurs

L'association des variations des taux de référence et de la compression des spreads permet d'obtenir un taux global qui reflète au mieux le coût réel des emprunts. Tous types et sous-types de biens confondus, la variation trimestrielle moyenne des taux globaux a été de -10 points de base, contre -68 points de base en moyenne sur un an. Le repli sur un an reste important, même si le rythme d'amélioration trimestrielle a ralenti par rapport à la moyenne de -45 points de base enregistrée au quatrième trimestre 2025.

Au niveau des types d'établissements, les hôtels ont connu une baisse spectaculaire. Leurs taux globaux ont chuté de 59 points de base d'un trimestre à l'autre pour s'établir à 582 points de base, soit la plus forte variation de tous les secteurs, et de loin. Au sein du secteur, les hôtels à services limités ont reculé de 68 points de base à 574 points de base (en baisse de 150 points de base sur un an, soit 21 %), tandis que les hôtels à services complets ont perdu 51 points de base pour atteindre 591 points de base (en baisse de 112 points de base sur un an, soit 16 %). Ce réajustement des taux indique que les prêteurs sont désormais beaucoup plus à l'aise avec le risque lié au secteur de l'hôtellerie après des années de prudence post-pandémique.

Figure 2 : Taux tout compris (Supposons 65 % de financement senior, 15 % de financement mezzanine ; points de base)

Source : Enquête Groupe Altus sur les marchés des capitaux d'emprunt américains (T2 2024 - T1 2026)

Les taux globaux des bureaux ont poursuivi leur baisse, reculant de 22 points de base d'un trimestre à l'autre pour s'établir à 587 points de base, et de 79 points de base sur un an. Les bureaux de prestige ont enregistré la plus forte baisse annuelle, avec un recul de 100 points de base à 566 points de base, tandis que les bureaux de banlieue standard ont chuté de 91 points de base à 607 points de base et les bureaux urbains standard de 95 points de base à 603 points de base. L'écart entre les bureaux de prestige et les bureaux standard s'est resserré, ce qui suggère une diffusion plus large des capitaux dans le secteur, au lieu de leur concentration exclusive sur le segment haut de gamme.

Les secteurs résidentiel et industriel ont tous deux reculé d'environ 11 points de base d'un trimestre à l'autre, pour s'établir respectivement à 525 et 532 points de base, soit des baisses annuelles de 65 et 68 points de base. Ces deux secteurs demeurent les classes d'actifs conventionnelles les plus économiques et poursuivent leur repli régulier.

À l'inverse, quelques secteurs ont enregistré de légères hausses. Les taux globaux du commerce de détail ont progressé de 6 points de base en glissement trimestriel pour atteindre 563 points de base (bien qu'en baisse de 58 points de base sur un an), et ceux de la construction ont légèrement augmenté de 4 points de base pour s'établir à 634 points de base. Le secteur de la construction présente une exception notable : les immeubles de bureaux en construction ont bondi de 133 points de base en glissement trimestriel pour atteindre 797 points de base, reflétant le profil de risque toujours difficile associé aux nouveaux projets de bureaux. Le secteur spécialisé est resté quasiment stable à 571 points de base.

Perspectives d'avenir

Les données du premier trimestre 2026 dressent le portrait d'un marché en pleine mutation. Les emprunteurs à taux variable continuent de profiter de la baisse du SOFR, et des secteurs comme l'hôtellerie connaissent des réévaluations agressives des taux, difficiles à imaginer il y a un an. Cependant, la hausse des rendements des bons du Trésor rappelle que la baisse des taux n'est pas garantie pour les emprunteurs à taux fixe. Si les taux à long terme continuent d'augmenter tandis que le SOFR diminue, les emprunteurs seront confrontés à une décision de plus en plus cruciale concernant la structure de leurs taux. Le volume des transactions, la concurrence entre les prêteurs et le rythme des baisses de taux restantes de la Fed détermineront si la dynamique actuelle se maintient jusqu'à la fin de l'année. Pour l'instant, le marché reste favorable aux emprunteurs, mais les gains faciles sont peut-être derrière nous.

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