Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – 3e trimestre 2025

Au troisième trimestre, les investissements commerciaux à Vancouver ont connu une contraction, en baisse de 23 % par rapport à l'année précédente.

À la fin du troisième trimestre de 2025, le marché immobilier commercial de Vancouver a connu une contraction importante de 23 % par rapport à l’année précédente, le volume total des transactions atteignant près de 6,5 milliards de dollars (figure 1).

Figure 1: Vancouver property transactions - All sectors by year

L'un des principaux facteurs de ce déclin a été l'anomalie de marché créée par l'anticipation des investissements survenue au cours du deuxième trimestre 2024. La hausse proposée, désormais annulée, du taux d'inclusion des gains en capital a incité de nombreux investisseurs à finaliser des transactions avant sa mise en œuvre prévue le 25 juin 2024. Cette approche a entraîné une augmentation anormale du volume des investissements nationaux durant cette période, malgré un contexte de marché par ailleurs morose.

Par conséquent, la comparaison du premier semestre 2025 avec cette période artificiellement gonflée a rendu le déclin d'une année sur l'autre plus prononcé que d'habitude.

Les tensions commerciales mondiales et la détérioration de la conjoncture économique ont pesé davantage sur le moral des investisseurs. Face à ces difficultés, la Banque du Canada (BdC) a repris son cycle d’assouplissement monétaire en abaissant son taux directeur à 2,25 % à compter du 29 octobre 2025. Plusieurs indicateurs économiques ont influencé la décision de la BdC :

• Le taux de chômage national est resté stable à 7,1 %, ce qui indique une diminution de la demande de main-d'œuvre dans l'ensemble de l'économie.

• En termes de PIB par habitant, le produit intérieur brut (PIB) a augmenté de 0,5 % au troisième trimestre, après s'être contracté de 0,5 % au trimestre précédent.

• L'indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté à 2,4 % en septembre, contre 1,9 % en août, ce qui indique des pressions persistantes sur les coûts.

Dans ce contexte, certains investisseurs ont reporté leurs décisions d'investissement majeures dans l'attente d'une plus grande clarté sur la situation politique et économique. Cette pause reflète un facteur opportuniste plutôt qu'un manque d'intérêt. Selon Dernière enquête d’Altus Group sur les tendances d’investissement au Canada (ITS)Vancouver a repris la première place du classement des marchés préférés, toutes classes d'actifs confondues, selon les répondants à l'enquête. Le marché a enregistré un ratio de momentum positif, signe d'une plus grande intention d'achat que de vente parmi les répondants. Cependant, la plupart des investisseurs ont conservé une attitude défensive, ce qui a entraîné une importante accumulation de capitaux institutionnels en attente.

Vente au détail

Le secteur du commerce de détail de Vancouver a affiché une vigueur comparable à celle du reste du pays au troisième trimestre. Le volume total des transactions a dépassé 1,1 milliard de dollars, soit une hausse significative de 31 % par rapport à l’année précédente, alimentée par une demande soutenue pour les emplacements commerciaux de premier choix, notamment dans les centres-villes. L’offre dans ces zones prisées est demeurée limitée, ce qui a favorisé la hausse des prix.

Selon ITS, les rues commerçantes à dominante alimentaire de Vancouver se classent au neuvième rang des combinaisons produit-marché les plus prisées des investisseurs. Leur préférence pour cette catégorie d'actifs s'explique par sa capacité à générer des flux de trésorerie fiables, grâce à la nature constante et non discrétionnaire de la demande des consommateurs pour les biens essentiels, notamment les produits d'épicerie et autres produits ménagers.

Cette stabilité fondamentale a fait des zones commerciales à dominante alimentaire des composantes essentielles de nombreux portefeuilles d'investissement. Leur capacité à résister aux ralentissements économiques et aux pressions structurelles exercées par la croissance sans précédent du commerce électronique leur a offert un refuge relativement sûr.

Industriel

Le secteur industriel a enregistré un volume de transactions de 1,1 milliard de dollars, soit une baisse de 27 % sur un an. Ce repli est principalement attribuable à trois facteurs clés : la hausse anormale du volume des transactions observée en 2024, les perturbations liées aux droits de douane et l’évolution de la dynamique de l’offre et de la demande.

Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché industriel canadienÀ Vancouver, le taux de disponibilité des espaces industriels a augmenté de 100 points de base pour s'établir à 5,9 % sur un an, ce qui indique un fléchissement de la demande locative. Face à cette situation, les propriétaires ont offert des incitatifs pour maintenir les taux d'occupation, notamment des réductions de loyer, des baux plus courts et d'autres avantages pour attirer et fidéliser les locataires.

Du côté du développement, Vancouver a ajouté cinq nouveaux bâtiments industriels, totalisant près de 245 000 pieds carrés. Il est à noter que seulement 14 % de cette nouvelle surface restait disponible à la location, ce qui souligne le succès des projets construits sur mesure, qui ont contribué à l’absorption du marché. Le marché a enregistré une absorption nette positive de près de 345 000 pieds carrés au troisième trimestre. Pour l’avenir, le portefeuille de projets comprend 41 bâtiments industriels, totalisant plus de 3 millions de pieds carrés, dont 46 % restaient disponibles à la location.

Multifamilial

Le secteur de l'immobilier multifamilial à Vancouver a connu une baisse de 24 % de son volume d'investissement sur un an, pour atteindre 891 millions de dollars. Si les trois premiers trimestres de 2024 ont affiché une forte performance, principalement due à une hausse exceptionnelle de l'activité, les transactions ont progressivement ralenti après le troisième trimestre et se sont depuis stabilisées par rapport aux niveaux historiques.

Ce ralentissement s'explique par une combinaison de facteurs : une immigration plus faible, une pénurie de main-d'œuvre, des coûts fonciers et de construction élevés qui affectent la faisabilité des projets, ainsi qu'un excédent de logements en copropriété et une faiblesse des ventes globales. Ces facteurs ont contribué à la stagnation de la croissance des loyers et à une hausse du taux de vacance, notamment dans les constructions récentes.

Selon ITS, malgré l'incertitude persistante du marché, les investisseurs demeurent prudemment optimistes quant au secteur multifamilial de Vancouver. Les immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue de Vancouver constituent la combinaison type de propriété et marché la plus performante, soutenue par une demande locative soutenue dans la région, elle-même alimentée par des coûts d'acquisition toujours élevés et un nombre limité de logements abordables.

Bien que l'offre locative ait augmenté et que la croissance des loyers se soit ralentie, l'accessibilité au logement locatif n'a connu aucune amélioration notable durant cette période. Ces conditions de marché toujours tendues ont soutenu la demande locative à long terme, mais l'arrivée simultanée de nouveaux logements a créé un environnement opérationnel plus complexe et difficile pour les propriétaires.

Cette combinaison de facteurs a contribué à une érosion de la stabilité des revenus locatifs et à une diminution des perspectives à court terme d'appréciation fiable du capital pour les propriétés existantes. L'augmentation du risque opérationnel pour les propriétaires et la hausse des coûts de possession ont collectivement réduit la confiance des investisseurs, favorisant une approche plus prudente et sélective des nouvelles acquisitions.

Bureau

Le secteur des bureaux a enregistré un volume de transactions de près de 1,2 milliard de dollars, soit une légère hausse de 4 % sur un an. Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché des bureaux canadienÀ Vancouver, le taux de disponibilité des bureaux a diminué de 60 points de base pour s'établir à 12,5 % sur un an, après avoir culminé à 13,1 % au troisième trimestre de 2024. Malgré ce récent recul, les taux de disponibilité sont restés obstinément élevés, se stabilisant constamment autour de 12 % ou plus au cours des trois années précédentes.

L'activité locative est restée polarisée, avec une nette préférence pour les espaces haut de gamme. Investisseurs et locataires ont tous deux manifesté une forte préférence pour des bureaux de catégorie A de grande qualité, dotés de commodités et situés dans des emplacements recherchés.

• Les transactions de catégorie A ont représenté la majeure partie de l'activité de location, avec 68 opérations portant sur près de 1,8 million de pieds carrés.

• La demande pour les espaces de bureaux de catégorie B a considérablement diminué, ne représentant que 18 transactions, pour une superficie totale d'environ 251 000 pieds carrés.

Cette disparité a mis en évidence une tendance persistante et croissante à la « fuite vers la qualité », selon laquelle les locataires regroupaient activement leurs espaces dans des immeubles de qualité supérieure afin d’améliorer l’expérience des employés et l’efficacité opérationnelle.

Du côté des projets immobiliers, le troisième trimestre a vu l'achèvement de quatre immeubles de bureaux, ajoutant au total 243 000 pieds carrés à l'offre totale du marché. Sur ces nouvelles surfaces, environ 31 % étaient encore disponibles à la location. Les projets en cours comprennent dix immeubles de bureaux, totalisant 1,2 million de pieds carrés, dont 21 % sont déjà loués, ce qui indique que la demande d'espaces de bureaux modernes et neufs est restée soutenue. Le nombre relativement limité de projets en cours devrait entraîner un resserrement des taux de disponibilité à court terme, car moins de nouveaux projets viendront concurrencer l'offre existante.

Atterrir

Le secteur foncier, qui englobe les terrains résidentiels et industriels, commerciaux et institutionnels (ICI), a poursuivi sa tendance à la baisse au cours du troisième trimestre. Le volume total des transactions a atteint près de 2 milliards de dollars, soit une diminution substantielle de 46 % sur un an. Ce recul témoigne d'un climat d'investissement plus prudent et d'une activité de développement réduite dans toute la région, reflétant les incertitudes économiques générales et la hausse des coûts d'emprunt.

Une analyse plus approfondie a révélé que le sous-secteur des terrains résidentiels a été le principal responsable de ce recul, avec un volume de transactions totalisant 682 millions de dollars. Cela représente une baisse significative de 61 % sur un an et un ralentissement progressif par rapport aux données historiques. Les promoteurs ont probablement reporté leurs nouveaux projets en raison du fléchissement de la demande observé dans les secteurs des copropriétés et de la location. De plus, la hausse des coûts de construction a nui à la faisabilité des projets, entraînant une diminution de l'intérêt pour les acquisitions de nouveaux terrains résidentiels.

De même, le sous-secteur foncier ICI a connu un recul, avec un volume de transactions de 1,3 milliard de dollars, soit une baisse de 32 % sur un an. Cependant, par rapport aux données historiques, le secteur ICI a maintenu une demande soutenue à la fin du troisième trimestre. Cette performance témoigne de la confiance continue dans les futurs projets institutionnels, commerciaux et industriels, malgré le repli conjoncturel des volumes.

Figure 2 : Transactions immobilières à Vancouver par catégorie d'actifs depuis le début de l'année

Transactions notables du troisième trimestre 2025

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Vancouver pour le troisième trimestre 2025 :

4e, 9e, 10e et 11e étages - 9686, 137e Rue, Surrey (Centre-ville 4) - Bureau

Le Western Community College (WCC) a acquis quatre étages de bureaux en copropriété, totalisant près de 60 000 pieds carrés, dans le City Centre 4 pour 56,1 millions de dollars, soit 935 dollars le pied carré. Le WCC avait l’intention d’occuper les lieux pour ses propres besoins institutionnels.

La transaction a été conclue le 29 septembre 2025. City Centre 4 était la phase la plus récente et la plus importante du quartier de la santé et de la technologie de Surrey, un pôle en pleine expansion comprenant plus d'un demi-million de pieds carrés d'espaces de bureaux et de commerces de détail de classe AAA, et abritant un mélange d'organisations de santé, universitaires, technologiques et professionnelles.

Situé à proximité immédiate de l'hôpital Surrey Memorial et des futurs campus de l'UBC et de la SFU, le projet bénéficiait d'une excellente desserte en transport en commun, à quelques minutes seulement de la station de SkyTrain King George, et d'un large éventail de commodités. Visant la certification LEED Or, le bâtiment devait être achevé au quatrième trimestre 2025, renforçant ainsi son attrait auprès des institutions et des entreprises du secteur du savoir.

20175 Langley Bypass, Langley (Logan Creek Plaza) - Commerce de détail

Club16 Trevor Linden Fitness a acquis Logan Creek Plaza auprès de Rockcliffe Estates Ltd. pour 26,25 millions de dollars, soit 553 dollars le pied carré pour une surface commerciale de 47 500 pieds carrés. La transaction a été conclue le 29 août 2025.

Le complexe commercial comprenait trois bâtiments sur un terrain de 2,17 hectares (5,36 acres) situé dans le quartier commercial établi de Willowbrook, l'un des pôles commerciaux les plus dynamiques du Grand Vancouver, entre l'autoroute 1 et la frontière américaine. Club16, le locataire principal, est devenu propriétaire occupant, rejoignant ainsi les autres locataires, Sleep Country et Jordans Flooring.

Le secteur environnant était promis à un développement important grâce à la construction de deux stations de SkyTrain à moins d'un kilomètre, ce qui améliorerait l'accessibilité et la valeur à long terme. Cette acquisition a permis à l'acheteur de prendre le contrôle stratégique d'un emplacement clé, bénéficiant d'un taux d'occupation élevé et d'une demande soutenue dans la vallée du Fraser.

904 et 908, avenue Cliveden, Delta - Zone industrielle

Big Mountain Foods (BMF Farm to Dish Corporation) a acquis ses locaux loués, comprenant plus de 69 000 pieds carrés d'espace de production, de congélation, de réfrigération et d'entrepôt sur 3,30 acres dans le nœud industriel d'Annacis Island pour 22 millions de dollars, soit 318 dollars par pied carré.

L'actif était idéalement situé au carrefour de Delta, Richmond, Burnaby et Surrey, et bénéficiait d'une excellente connectivité régionale grâce aux autoroutes 91 et 99, à la route périphérique sud du Fraser et à l'autoroute 1. L'installation comprenait une unité de production alimentaire polyvalente, avec 1 194 m² de bureaux, 1 331 m² de chambre froide, 562 m² de chambre de stockage frigorifique et 3 343 m² d'espace de production/entreposage, le tout bénéficiant d'une hauteur sous plafond de 5,5 m à 7,9 m, de huit quais de chargement et d'une rampe d'accès. La transaction, conclue le 29 août, témoigne de la demande soutenue pour des actifs industriels spécialisés et bien situés au cœur du réseau logistique du Grand Vancouver.

1390, promenade Sharpewood et terrains environnants, Coquitlam - Terrain résidentiel

En août 2025, Qualico Group of Companies (Qualico Developments (Vancouver) Inc.) a acquis 39 lots unifamiliaux subdivisés, faisant partie du développement foncier 3333 Caliente Place par Gemex Developments Corp., pour 37 millions de dollars, ce qui représente environ 180 dollars par pied carré sur la base d'une superficie totale de 206 098 pieds carrés (4,727 acres) de terrain.

Les lots, dont la superficie individuelle variait de 4 031 à 19 052 pieds carrés, étaient situés au nord de David Avenue et à l'est de Pipeline Road, couvrant des adresses le long de Sharpewood Drive, El Camino Place/Way et Caliente Place.

Le projet initial a été approuvé en juillet 2024 et comprenait le lotissement, le changement de zonage et des modifications au plan d'urbanisme afin de permettre une utilisation résidentielle à faible densité. Qualico prévoyait construire des maisons unifamiliales sur les terrains entièrement viabilisés, contribuant ainsi à la croissance du marché résidentiel suburbain en expansion du nord-est de Coquitlam.

4e étage, 10745 King George Boulevard, Surrey (The Grand) - Bureau

La société 1534602 B.C. Ltd. a acquis la totalité du 4e étage (19 lots en copropriété), soit plus de 16 000 pieds carrés d’espaces de bureaux de catégorie AAA dans l’immeuble The Grand, pour 14,5 millions de dollars, ce qui représente 897 dollars le pied carré. La transaction a été conclue le 4 septembre 2025. The Grand était un podium commercial de cinq étages situé sous une tour résidentielle de 341 logements dans le centre-ville de Surrey, offrant des espaces de bureaux modernes et entièrement équipés dans l’un des quartiers à la croissance la plus rapide du Grand Vancouver.

Idéalement situé à proximité de la King George Highway et de la 108e Avenue, l'immeuble bénéficiait d'un emplacement privilégié, à deux pas des centres médicaux et éducatifs de Surrey, des principaux pôles commerciaux et des zones résidentielles environnantes. Son acquisition offrait aux entreprises et aux investisseurs l'opportunité de s'implanter au sein d'un pôle mixte dynamique, tout en profitant d'espaces de bureaux flexibles et de grande qualité.

Figure 3: OCR trends across 4 benchmark asset classes, Vancouver

Perspectives du marché

Le troisième trimestre 2025 sur le marché immobilier commercial de Vancouver a été marqué par une prudence accrue des investisseurs et une baisse des volumes, sous l'effet de vents contraires macroéconomiques et de l'influence néfaste des anomalies d'investissement de l'année précédente. Bien que le volume global en dollars ait connu une baisse significative, ce chiffre agrégé masquait une forte bifurcation dans la performance des différentes catégories d'actifs et dans le sentiment sous-jacent des investisseurs. Les secteurs du commerce de détail et du logement collectif ont fait preuve de résilience et d'un fort attrait à long terme, comme en témoigne leur classement parmi les combinaisons d'investissement privilégiées. Cette préférence s'explique par leurs caractéristiques de flux de trésorerie défensifs, ancrées dans la demande de biens essentiels pour le commerce de détail et la demande locative non discrétionnaire pour le logement collectif, ce qui a permis d'atténuer la volatilité. À l'inverse, les secteurs foncier et industriel ont subi d'importants replis d'investissement, les promoteurs ayant marqué une pause en raison des coûts de construction élevés et du repli des fortes hausses de l'année précédente.

À l’aube de 2026, Vancouver devrait entamer une phase de réajustement progressif, principalement sous l’effet des politiques commerciales mondiales et des conditions de financement nationales. La décision de la Banque du Canada de relancer son cycle d’assouplissement monétaire et d’abaisser son taux directeur a établi un nouveau seuil pour les coûts d’emprunt, un niveau qui devrait se maintenir et favoriser un environnement de financement plus prévisible pour les promoteurs et les investisseurs. La forte tendance à privilégier la qualité devrait se poursuivre dans les secteurs des bureaux et de l’industrie, soutenant ainsi les primes pour les immeubles neufs de catégorie A dotés d’aménagements. Par ailleurs, le nombre limité de projets en développement dans les secteurs de l’industrie et des bureaux devrait réduire les taux de disponibilité, ce qui améliorera les conditions de location à mesure que l’économie se stabilisera.

Bien que les capitaux institutionnels s'accumulent en marge du marché, le maintien de Vancouver parmi les marchés de prédilection des investisseurs suggère que ces capitaux attendent une plus grande visibilité. Un ralentissement de la volatilité économique, notamment en matière de commerce international, devrait inciter ces capitaux à revenir progressivement sur le marché, ramenant les volumes de transactions à des niveaux plus proches des références historiques. Si le troisième trimestre a été marqué par un repli cyclique amplifié par des effets politiques exceptionnels, l'attrait à long terme de Vancouver demeure intact. Ses actifs défensifs de base et ses produits haut de gamme sont bien positionnés pour mener la reprise et la stabilisation du marché au cours de l'année à venir.

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