Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver - 4e trimestre 2025

Les investissements commerciaux à Vancouver ont connu une contraction, en baisse de 14 % sur un an.

En 2025, le marché immobilier commercial de Vancouver a enregistré un volume d'investissement total de 9 milliards de dollars, soit une baisse de 14 % par rapport à l'année précédente (figure 1). Ce repli s'explique en grande partie par une anticipation inhabituelle des transactions au deuxième trimestre de 2024, les investisseurs ayant accéléré la conclusion d'accords pour contrer une hausse proposée de l'impôt sur les gains en capital. Bien que cette mesure ait finalement été abandonnée, la forte progression de 2024 a créé un seuil artificiellement élevé, ce qui a rendu la croissance de 2025 plus modérée.

Figure 1 : Transactions immobilières à Vancouver – Tous secteurs confondus par année

Le contexte macroéconomique a été marqué par une forte volatilité, atteignant son apogée à la mi-2025 en raison des tensions géopolitiques et de l'évolution du climat économique intérieur. Toutefois, l'Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) a fourni un cadre juridique essentiel qui a atténué les inquiétudes concernant le protectionnisme commercial américain, stabilisant ainsi la confiance transfrontalière. Un moment charnière pour la stabilité des marchés est survenu le 10 décembre 2025, lorsque la Banque du Canada (BdC) a maintenu son taux directeur à 2,25 % après deux baisses consécutives. Plutôt que de représenter un changement de cap radical, cette décision a instauré une phase d'attente, signalant une transition vers une plus grande prévisibilité pour les investisseurs. Cette pause a été confortée par un rebond annualisé du PIB de 2,6 % au troisième trimestre, principalement tiré par la hausse des dépenses de défense, et par la stabilisation du marché du travail, où le taux de chômage s'est établi à 6,8 % en décembre.

En signalant une pause dans les ajustements de taux, la Banque du Canada a offert une perspective plus transparente sur le coût du capital, permettant ainsi aux investisseurs de financer des projets avec une confiance accrue. Cette nouvelle stabilité macroéconomique a contribué à atténuer l’attentisme qui a caractérisé l’année 2025, permettant un déploiement plus mesuré des capitaux dans les principales catégories d’actifs de Vancouver dans un avenir proche.

Selon les dernières informations Enquête sur les tendances d'investissement au CanadaSelon ITS, Vancouver se classait au deuxième rang des marchés canadiens les plus prisés, juste derrière Halifax. Malgré ce bon classement, le marché a enregistré un ratio de momentum négatif, indiquant qu'une plus grande proportion d'investisseurs envisageaient de se désengager que d'acquérir. Par conséquent, la communauté des investisseurs a privilégié les classes d'actifs défensives, mettant l'accent sur la préservation du capital et les flux de revenus de qualité plutôt que sur la croissance spéculative.

Bureau

Le secteur des bureaux a enregistré un volume de transactions de près de 2,5 milliards de dollars, soit une hausse spectaculaire de 92 % sur un an. Cette progression s'explique principalement par l'acquisition historique du Post par Pontegadea, la société d'investissement du milliardaire espagnol Amancio Ortega, pour 1,2 milliard de dollars au quatrième trimestre. Plus importante transaction immobilière de bureaux jamais réalisée au Canada, cette opération témoigne de la confiance internationale dans le centre-ville de Vancouver. Sans cette transaction exceptionnelle, le volume des investissements dans le secteur des bureaux aurait stagné sur un an.

Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché des bureaux canadienÀ Vancouver, le taux de disponibilité des bureaux s'est stabilisé à 13 % sur un an. Ce chiffre demeure obstinément élevé, après s'être maintenu entre 12 % et 13 % pendant trois années consécutives en raison de la persistance du travail hybride et des réductions d'effectifs prudentes des entreprises.

L'une des caractéristiques marquantes du marché de 2025 a été la persistance d'une dichotomie dans l'activité locative. Investisseurs et locataires ont manifesté une nette préférence pour les espaces haut de gamme de catégorie A, dotés de nombreux équipements et situés dans des pôles de transport en commun. Si ces actifs de premier ordre ont conservé des taux de vacance relativement faibles et des loyers élevés, les immeubles plus anciens de catégories B et C ont subi une pression à la baisse croissante, les locataires privilégiant des environnements de travail modernes pour répondre aux exigences de retour au bureau.Altus Data StudioLes données relatives à l'activité de location en 2025 ont corroboré cette préférence pour les actifs de premier ordre.

• Les transactions de catégorie A ont constitué la majorité de l'activité, représentant 96 opérations et couvrant près de 2,4 millions de pieds carrés.

• À l'inverse, la demande pour les espaces de bureaux de catégorie B a considérablement diminué, ne représentant que 22 transactions, pour une superficie totale d'environ 313 000 pieds carrés.

Du côté des projets immobiliers, le quatrième trimestre a vu l'achèvement de quatre immeubles de bureaux, ajoutant ainsi environ 644 000 pieds carrés à l'offre totale du marché. De ces nouveaux espaces, 6,5 % étaient encore disponibles à la location, témoignant de la forte demande pour des bureaux modernes. Concernant les projets en cours, Vancouver compte huit immeubles de bureaux en construction, totalisant près de 910 000 pieds carrés, dont 34,4 % sont disponibles à la location. Le nombre limité de nouveaux projets en développement sera un facteur déterminant du resserrement anticipé des taux de disponibilité à court terme, car moins de nouvelles surfaces seront mises sur le marché pour concurrencer l'offre existante.

Vente au détail

En 2025, le secteur du commerce de détail a fait preuve d'une remarquable résilience, le volume total des transactions dépassant 1,3 milliard de dollars, soit une hausse significative de 31 % par rapport à l'année précédente. Cette performance solide s'explique principalement par l'appétit soutenu des investisseurs pour les emplacements commerciaux de premier choix, notamment pour les commerces à dominante alimentaire et les actifs présentant un potentiel de redéveloppement à long terme.

Parallèlement, un environnement de crédit restrictif et des coûts d'investissement élevés ont considérablement freiné la faisabilité de nouvelles constructions. Par conséquent, l'activité d'investissement à court terme a été largement dictée par la rareté des biens disponibles et la persistance d'obstacles importants au financement. En réponse, les promoteurs se sont tournés vers la densification des actifs existants. Les propriétaires ont de plus en plus intégré des composantes résidentielles aux centres commerciaux de banlieue afin d'optimiser la valeur foncière et de créer des pôles à usage mixte bénéficiant d'un flux de consommateurs naturel.

Ce virage stratégique a été mis en évidence par les dernières C'ESTUne étude a classé les centres commerciaux régionaux de niveau 1 comme le deuxième type de propriété le plus attractif à Vancouver. Cette préférence s'est maintenue malgré la fermeture très médiatisée d'enseignes phares telles que La Baie d'Hudson et Saks Fifth Avenue. La revitalisation potentielle de ces grands espaces, si elle s'avère concluante, permettra de les réaménager pour accueillir des locataires diversifiés et en expansion, à la recherche d'une présence commerciale établie. Cette gestion proactive des espaces vacants des enseignes phares renforcera la stabilité du secteur dans les années à venir.

Industriel

Le secteur industriel a enregistré un volume de transactions de près de 1,5 milliard de dollars, soit une baisse de 24 % sur un an. Ce repli s'explique par un changement fondamental du sentiment des investisseurs, confrontés à des tensions géopolitiques accrues et à une conjoncture macroéconomique fluctuante. Ces facteurs ont perturbé la dynamique de l'offre et de la demande, un nombre important de projets en cours arrivant à achèvement et augmentant ainsi les stocks disponibles dans un contexte de demande atone.

Selon les dernières données de l'ITS, le taux de disponibilité à Vancouver a atteint 6,6 % en fin d'année, soit une hausse de 120 points de base par rapport à l'année précédente. Cette situation a engendré une bifurcation du marché : la location a privilégié les immeubles modernes de grande superficie, qui ont affiché des loyers plus élevés. À l'inverse, les immeubles plus anciens de petite et moyenne superficie ont subi une pression à la baisse sur leurs loyers. Bien que les incitations offertes aux locataires soient restées sélectives comparativement au centre du Canada, une bifurcation persistante pourrait nécessiter des concessions plus importantes pour maintenir le taux d'occupation des immeubles secondaires.

Les données de la dernière enquête ITS indiquent que, malgré l'incertitude ambiante, les investisseurs conservent un optimisme prudent. Les actifs industriels multi-locataires restent le type de bien immobilier privilégié pour les investissements, tandis que les actifs mono-locataires se classent au quatrième rang. Ce sentiment est renforcé par les contraintes foncières de la région et la rareté persistante de grands entrepôts modernes, ce qui constitue une protection structurelle contre la volatilité à court terme.

Du côté du développement, le marché a vu la livraison de 12 nouveaux bâtiments industriels, totalisant près de 1,3 million de pieds carrés. Il est à noter que seulement 22,7 % de ce stock était encore disponible à la location à la fin des travaux, ce qui souligne le succès des projets de construction sur mesure pour soutenir l'absorption nette. Le quatrième trimestre a enregistré une absorption nette de plus de 348 000 pieds carrés et a connu deux trimestres consécutifs d'absorption positive. Le portefeuille de projets en développement comprend actuellement 29 bâtiments industriels en construction, totalisant plus de 1,7 million de pieds carrés, dont 60,4 % étaient encore disponibles à la location.

Immeubles multifamiliaux

Le secteur de l’immobilier multifamilial à Vancouver a enregistré un ralentissement de l’activité d’investissement, le volume total des transactions chutant à 1,1 milliard de dollars, soit une baisse de 20 % sur un an. Ce ralentissement est attribuable à une conjonction de pressions macroéconomiques, notamment la hausse des coûts d’emprunt qui a nui à la faisabilité des projets et modifié les prévisions de taux de capitalisation. De plus, un excédent de logements en copropriété non absorbés et une baisse marquée des ventes globales ont contribué à la stabilisation de la croissance des loyers et à la hausse des taux d’inoccupation, particulièrement dans les projets haut de gamme récemment achevés.

Par conséquent, le paysage de l'investissement a été dominé par les capitaux privés, les acteurs institutionnels restant largement à l'écart. Ces investisseurs privés ont ciblé des actifs à prix compétitifs situés dans des pôles d'attraction privilégiés, à proximité des transports en commun, afin de tirer profit des tendances d'urbanisation à long terme. Cet afflux de logements locatifs, conjugué à une réduction du nombre de résidents non permanents, a effectivement ralenti la hausse des loyers, améliorant légèrement l'accessibilité au logement sur le marché.

Historiquement, le contexte de pénurie de logements à Vancouver a maintenu des loyers demandés constamment élevés. Cependant, des données récentes de Statistique CanadaLe symbole *$* indique un changement de tendance. Le loyer moyen demandé pour un appartement de deux chambres a diminué de 5,9 % sur un an. Ce repli reflète un ralentissement plus général du marché immobilier, où les volumes de ventes ont chuté en dessous de la moyenne historique des dix dernières années, entraînant un réajustement des prix des loyers dans toute la région métropolitaine.

Atterrir

Le secteur foncier, qui englobe les terrains résidentiels et les terrains destinés aux secteurs industriel, commercial et institutionnel (ICI), a poursuivi sa trajectoire baissière marquée. Le volume total des transactions a atteint environ 2,5 milliards de dollars, soit une baisse substantielle de 49 % sur un an. Ce repli persistant reflète un climat d'investissement prudent et un ralentissement général de l'activité de développement régional, les acteurs du secteur étant confrontés à la volatilité macroéconomique et à des conditions de financement restrictives.

Le sous-secteur des terrains résidentiels a connu la contraction la plus marquée, le volume des investissements chutant à 875 millions de dollars, soit une baisse significative de 65 % sur un an. Ce ralentissement est resté bien en deçà des niveaux historiques, les promoteurs ayant reporté le lancement de nouveaux projets face à l'affaiblissement de la demande dans le secteur du logement collectif. La hausse des coûts de construction et l'allongement des délais d'approbation municipaux ont encore davantage découragé les grands ensembles résidentiels.

De même, le sous-secteur foncier industriel, commercial et institutionnel (ICI) a enregistré un recul, avec un volume de transactions de 1,6 milliard de dollars, soit une baisse de 32 % sur un an. Si les terrains industriels sont restés plus résistants que les terrains commerciaux en raison de la rareté systémique, le manque général de liquidités a entraîné une pause stratégique chez les promoteurs. Les investisseurs ont de plus en plus privilégié le développement de leurs actifs existants plutôt que l'acquisition de nouveaux sites, dans l'attente de conditions de taux d'intérêt plus favorables pour relancer la viabilité des projets.

Figure 2 : Transactions immobilières à Vancouver par catégorie d'actifs depuis le début de l'année

Transactions notables du T4 2025

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Vancouver pour le quatrième trimestre 2025 :

658, rue Homer et 349, rue West Georgia, Vancouver (The Post) – Bureau

Au quatrième trimestre 2025, Pontegadea Canada Inc. a fait l'acquisition de l'immeuble The Post auprès de QuadReal Property Group par le biais d'une vente d'actions pour 1,2 milliard de dollars, une transaction historique. L'immeuble comprenait environ 1,3 million de pieds carrés de superficie locative brute, ce qui représente l'une des plus importantes transactions immobilières de bureaux jamais réalisées au Canada.

Réaménagé à partir de l'ancien centre de distribution de Postes Canada, The Post comprenait deux tours de bureaux modernes s'élevant au-dessus d'un podium patrimonial restauré, offrant des plateaux de bureaux grand format et axés sur la technologie au cœur du centre-ville de Vancouver.

Au moment de la vente, l'immeuble était principalement loué à Amazon Canada, qui occupait environ 1,1 million de pieds carrés en vertu d'un bail à long terme. Parmi les autres locataires de bureaux figuraient Sony Pictures Imageworks et Telus Santé. Les commerces du podium étaient principalement occupés par Loblaws City Market et comprenaient Oakberry, Evolve Strength et Starbucks.

Idéalement situé entre les rues Homer et West Georgia, l'immeuble bénéficiait d'un accès direct aux principaux axes de transport en commun et aux artères commerçantes du centre-ville. Cette transaction témoigne de la demande institutionnelle soutenue pour des immeubles de bureaux de premier ordre, bien desservis par les transports en commun et assortis de revenus garantis par des clauses contractuelles.

1128, rue West Georgia et 1121, rue Alberni, Vancouver (Hyatt Vancouver Downtown Alberni) – Hôtel

L'hôtel de 15 étages et le socle commercial adjacent du Hyatt Vancouver Downtown Alberni (anciennement Shangri-La Vancouver) ont été acquis par Brookfield Asset Management auprès de Westbank Corp. et de Peterson Group par le biais d'une vente d'actions pour un montant total de 160 millions de dollars. La transaction comprenait l'hôtel de luxe de 119 chambres pour 119 millions de dollars et le socle commercial pour 41 millions de dollars, soit environ 1 million de dollars par chambre.

L'hôtel, rebaptisé, occupait une place importante dans le complexe à usage mixte emblématique situé dans le quartier Alberni Luxury Zone, au centre-ville de Vancouver, et fonctionnait comme un hôtel-boutique haut de gamme sous l'enseigne Hyatt. Le podium commercial accueillait des enseignes prestigieuses telles que Burberry, Rolex, The Keg et Urban Fare.

Situé à l'intersection des rues West Georgia et Alberni, cet immeuble bénéficiait d'une situation idéale, à proximité immédiate du quartier central des affaires, des commerces de Robson Street, de Coal Harbour et des principaux axes de transport en commun. Cette vente témoigne de l'intérêt constant des investisseurs pour les établissements hôteliers de prestige au cœur de Vancouver.

1175, rue Haro, Vancouver (Résidence Villa Esto) – Appartement

En décembre 2025, Starlight Investments a acquis les appartements Villa Esto dans le West End de Vancouver auprès d'Esto Holdings Ltd. pour 33 100 000 $, soit environ 398 795 $ par unité sur 83 unités locatives.

Construit en 1967, l'immeuble, un bâtiment de dix étages en béton, offrait environ 49 520 pieds carrés de surface habitable et avait fait l'objet d'importantes rénovations. Il comprenait 34 studios, 29 appartements d'une chambre, 18 appartements de deux chambres et 2 penthouses de deux chambres. L'immeuble disposait de 51 places de stationnement, dont 35 en sous-sol et 16 en surface.

Bien situé, cet immeuble en béton du milieu du XXe siècle offrait une gamme diversifiée d'appartements aux superficies relativement généreuses comparativement aux constructions locatives plus récentes. Cette acquisition s'inscrivait dans la stratégie de Starlight, qui consistait à cibler des immeubles résidentiels bien situés, générant des revenus stables et présentant un potentiel de rénovation et d'optimisation des loyers dans les quartiers résidentiels établis du Grand Vancouver.

13251 Smallwood Place, Richmond – Commerce de détail

En décembre 2025, Harris Auto Group a acquis le 13251 Smallwood Place auprès d'OpenRoad Auto Group pour 27,5 millions de dollars, soit environ 833 dollars par pied carré sur une superficie de bâtiment de 33 000 pieds carrés.

L'immeuble était occupé par Richmond Hyundai, la plus grande concession Hyundai de Colombie-Britannique, qui avait ouvert ses portes en 2020. Le bâtiment comprenait une salle d'exposition complète, des baies de service et des espaces administratifs et commerciaux connexes, spécialement conçus pour soutenir des opérations de vente et de service automobile à volume élevé.

Située au sein du Richmond Auto Mall, la propriété bénéficiait d'une forte visibilité régionale, d'un accès facile aux principaux axes routiers et de la proximité de destinations automobiles et commerciales complémentaires dans tout le Grand Vancouver.

Cette transaction a mis en lumière l'intérêt constant des investisseurs pour les actifs immobiliers spécialisés dans l'automobile et le commerce de détail, en particulier ceux qui bénéficient de solides engagements locatifs, d'améliorations modernes et d'emplacements stratégiques en banlieue.

1658, avenue Industrial, Coquitlam – Secteur industriel

En décembre 2025, 1658 Industrial Holdings Ltd. a acheté le 1658 Industrial Avenue à 0984390 B.C. Ltd. pour 20,6 millions de dollars, ce qui équivaut à environ 487 dollars par pied carré sur la base de 42 297 pieds carrés.

Construit en 2009, ce bâtiment industriel indépendant, aménagé pour la production alimentaire, comprenait 3 310 m² d'entrepôt et 620 m² de bureaux répartis sur deux étages. Il bénéficiait d'une hauteur sous plafond de 8 mètres et de sept portes de chargement, dont trois quais de chargement avec niveleurs et quatre portes sectionnelles de 3,65 m x 4,25 m. L'agencement permettait d'accueillir jusqu'à deux locataires.

Située dans le district industriel Mary Hill de Coquitlam, la propriété offrait un accès pratique à la route Lougheed et à la route 1. L'installation comprenait des améliorations pour la production alimentaire telles que des refroidisseurs, des congélateurs et un stockage en vrac, et était occupée par Shabin Seafood & Restaurant Supply et Manna International Trading Ltd.

Figure 3 : Tendances de l'OCR pour 4 classes d'actifs de référence, Vancouver

Perspectives du marché

À l’horizon 2026, le marché immobilier commercial de Vancouver semblait passer d’une période de volatilité à une stabilisation progressive. L’engagement de la Banque du Canada à maintenir une politique de statu quo a commencé à instaurer la prévisibilité nécessaire aux investisseurs pour qu’ils reprennent leurs activités de souscription à long terme. Cette clarté macroéconomique devrait permettre de libérer des capitaux immobilisés tout au long de 2025, faisant évoluer les priorités de la préservation du capital vers l’acquisition stratégique.

L’optimisme des investisseurs est demeuré prudent, soutenu par les contraintes foncières structurelles de Vancouver et les garanties commerciales offertes par l’ACEUM. Bien que le ratio de momentum négatif du quatrième trimestre ait indiqué une tendance initiale au désinvestissement, cette tendance devrait favoriser un recyclage sain des capitaux vers des actifs défensifs modernes à rendement plus élevé.

Alors que le nombre de projets de construction dans les secteurs industriel et tertiaire commence à diminuer, le marché anticipe une réduction progressive de l'offre par l'absorption des stocks existants. Par conséquent, 2026 devrait être une année de réajustement, où l'accent sera mis sur l'optimisation des propriétés foncières existantes et la valorisation de la demande persistante pour des biens de qualité. Le maintien de coûts d'emprunt stables devrait permettre au marché de connaître un retour lent mais constant aux normes de transaction historiques.

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