Depuis deux ou trois ans, l'immobilier privé est confronté à une baisse des valorisations, à des listes d'attente de rachat importantes et à un climat de prudence sur le marché des capitaux. Cette période n'est pas terminée, mais l'ambiance évolue. Le 24 juin 2026, Groupe Altus a réuni à New York un groupe restreint de professionnels institutionnels de haut niveau pour une initiative rare dans ce secteur : se réunir, échanger en toute franchise et partager leurs analyses sur les perspectives du marché.

En séance lors de la table ronde organisée par Altus Group à New York

Pourquoi cette conversation, et pourquoi maintenant ?

Altus occupe une position unique sur ce marché. Nous collaborons avec des gestionnaires de fonds, des consultants en fonds et des responsables de l'allocation de capitaux, généralement séparément et souvent sur des points de vue différents concernant les mêmes problématiques. Nous sommes au courant des points de vue de chaque groupe, mais nous les voyons rarement tous réunis au même endroit.

« Lorsqu’on participe à une grande conférence sectorielle, tout le monde se dispute le temps pour rencontrer des investisseurs en vue de lever des fonds ou passe la plupart de son temps à assister à des sessions ou des présentations. Généralement, les échanges au sein du groupe sont limités », a déclaré Robby Tandjung, vice-président exécutif et responsable mondial du conseil en évaluation chez Groupe Altus. « Ici, le contexte était différent. L’objectif était de trouver les points communs, les questions partagées par l’ensemble du secteur, et d’y répondre directement. »

La salle reflétait cette intention. Plus de vingt-cinq dirigeants de haut niveau du secteur de l'immobilier institutionnel étaient présents, sans compte rendu public. Les participants venaient de toute l'Amérique du Nord : Chicago, Texas, Californie et Canada. Le format restreint était volontaire afin que chacun puisse s'exprimer et que personne ne soit mis à l'écart.

Alex Jaffe, responsable régional du conseil en évaluation chez Groupe Altus, pressentait un changement dans ses échanges avec ses clients depuis des mois avant l'événement. « On a l'impression d'entamer un nouveau chapitre. On l'entendait déjà de la part de différents cabinets, mais réunir tout le monde l'a confirmé. Il y a un véritable enthousiasme pour la prochaine phase du cycle. »

Shree Guha, vice-président des opérations et de la stratégie mondiales, conseil en évaluation chez Groupe Altus, a été plus direct : "La conversation était tout simplement électrisante."

Trois intervenants, trois points de vue

L'après-midi a mis en lumière trois professionnels du secteur, chacun représentant une perspective distincte sur la manière dont les capitaux circulent aujourd'hui dans l'immobilier privé.

Garrett Zdolshek, directeur des investissements chez IDR Investment ManagementIl a abordé la question des mouvements de capitaux institutionnels et de ce que l'état actuel des fonds ouverts révèle sur la direction du marché. Le véhicule indiciel d'IDR investit directement dans des fonds ouverts, offrant ainsi à Zdolshek une vision globale de la dynamique des demandes de rachat, de la rotation des capitaux et du sentiment sectoriel au sein de l'univers des fonds ouverts.

Dan O'Connell, vice-président principal du groupe TownsendL'intervention de Townsend, l'un des consultants en fonds les plus respectés du secteur, a permis d'apporter son éclairage. Ces conseillers, qui font le lien entre les investisseurs institutionnels et les gestionnaires en concurrence pour attirer leurs capitaux, ont des implications directes sur les critères d'évaluation de Townsend, et notamment sur leur évolution au cours de ce cycle.

Phil Barker, PDG et associé gérant d'ACRE Solutions, abordant le marché secondaire, un segment qui a connu une croissance rapide depuis fin 2023 et qui redéfinit la manière dont les institutions gèrent la liquidité, rééquilibrent leurs portefeuilles et envisagent le coût d'opportunité du maintien d'une position.

Ensemble, ces trois perspectives (investisseur, évaluateur et fournisseur de liquidités) ont créé une conversation qu'aucun panel de conférence ne parvient généralement à réaliser.

Ce que la chambre a confirmé

Le fond est atteint, mais la reprise sera sélective.

Au cours des trois séances, le consensus était que les valorisations de l'immobilier privé se sont stabilisées. Les taux de capitalisation sont restés relativement stables pendant plusieurs trimestres, et les premières prévisions des gestionnaires laissaient présager un trimestre similaire. « Tous les participants étaient convaincus que nous avions atteint, ou presque, le point bas en termes de valorisation », a déclaré Guha. « Et tous s'accordaient à dire que la reprise serait progressive, en forme de virgule, et non en forme de crosse de hockey. »

Ce consensus s'accompagne d'une importante mise en garde : les rendements futurs ne proviendront pas d'une appréciation générale du marché. Ils dépendront de votre positionnement au sein du marché immobilier, des secteurs que vous avez choisis et de la qualité de la gestion de votre portefeuille.

Les capitaux circulent au sein du secteur immobilier, et non l'inverse.

Un des signaux les plus clairs de l'après-midi : les investisseurs institutionnels ne délaissent pas l'immobilier privé. Les allocations globales restent stables ; seule leur composition évolue. Les capitaux se tournent vers les stratégies « core plus », les types de biens immobiliers alternatifs, les investissements directs et les fonds sectoriels. Les investisseurs recherchent des rendements attendus plus élevés, et non la revente.

Cette rotation est autant le fruit des préférences des investisseurs que de la stratégie des gestionnaires. La présentation d'O'Connell a clairement démontré que les investisseurs institutionnels privilégient les gestionnaires spécialisés dans des secteurs et des types de biens immobiliers spécifiques. Si la diversification des portefeuilles demeure fondamentale, la surperformance est désormais attendue grâce à la spécialisation. Cette spécialisation, autrefois facteur de différenciation, est devenue une exigence de base.

Cette tendance se confirme dans les projets menés par Altus auprès de ses propres clients. « Nous constatons que de nombreux clients lancent des fonds sectoriels », explique Rob Tafaro, responsable régional du conseil en évaluation chez Groupe Altus. « Centres de données, entreposage en libre-service, résidences étudiantes : la demande est bien présente et elle est portée par des facteurs démographiques et macroéconomiques favorables. »

Les files d'attente pour les échanges s'améliorent, mais les progrès sont lents.

Les données présentées indiquent que les remboursements ont sensiblement augmenté par rapport aux points bas du cycle ; toutefois, la progression reste lente. De nouvelles demandes de remboursement continuent d’affluer dans le système à un rythme qui compense presque intégralement les paiements sortants. Le constat est clair : à terme, réduire le nombre de nouvelles demandes sera plus important qu’augmenter le volume des paiements. Plusieurs fonds ont signalé une file d’attente minimale, voire inexistante.

Les marchés secondaires sont passés d'un outil de gestion de crise à un outil de gestion de portefeuille.

Phil Barker a indiqué qu'ACRE avait réalisé environ 6 milliards de dollars de transactions secondaires réparties sur près de 300 opérations, principalement dans des fonds ouverts, l'activité s'étant sensiblement accélérée depuis fin 2023. Les décotes, plus importantes en 2023, se sont considérablement réduites, un signal de prix qui confirme l'idée que les valorisations se sont stabilisées et que les investisseurs anticipent une reprise.

L'observation comportementale la plus importante est que les vendeurs ne se demandent plus : pourquoi devrais-je vendre à prix réduit ? Ils se demandent plutôt : quel gain puis-je réaliser après avoir réinvesti ce capital ? Ce changement de perspective, passant de l'aversion à la perte au coût d'opportunité, marque une évolution dans la manière dont les institutions utilisent le marché secondaire. La composition des acheteurs en témoigne également : alors que les premiers acheteurs sur le marché secondaire étaient souvent des investisseurs étrangers recherchant des biens immobiliers américains à prix réduit, le marché actuel est dominé par des capitaux institutionnels nationaux.

La liquidité est une question à laquelle le secteur n'a pas encore apporté de réponse complète.

Les marchés secondaires ont amélioré la liquidité, mais n'ont pas résolu le problème. Les consultants représentant les fonds de pension souhaitent des rachats plus rapides et plus importants. Les gestionnaires de fonds s'efforcent de concilier ces demandes afin de ne pas être contraints de brader leurs actifs, ce qui pénaliserait les 80 à 90 % d'investisseurs souhaitant conserver leurs parts.

« Les fonds ouverts sont généralement des produits semi-liquides », a observé Tandjung. « Les difficultés résident généralement dans la structure des fonds et le calendrier. La plupart des fonds ouverts (en particulier les fonds de base) disposent de compartiments de liquidités minimaux et d'un effet de levier plus faible afin d'offrir une véritable exposition à l'immobilier tout en minimisant les pertes de trésorerie. Ces exigences entraînent une moindre liquidité. Il n'existe pas de solution parfaite à cette tension. »

Les marchés secondaires sont utiles, mais le compromis fondamental entre un produit conçu pour détenir des actifs illiquides et les investisseurs qui ont parfois besoin de résultats liquides reste une question ouverte pour le secteur.

Ce qui reste à définir

Le sujet le plus novateur de l'après-midi concernait peut-être les définitions, et notamment le nombre de catégories standard du secteur qui ne décrivent plus la réalité du marché.

« On parle d’immobilier commercial de base, on parle d’immobilier commercial de base plus », a déclaré Jaffe. « Mais un participant a reformulé le concept d’une manière qui a fait mouche : au lieu de parler d’immobilier commercial de base plus, il a parlé d’immobilier commercial de base, mais… Immobilier commercial de base, mais avec un effet de levier de 50 %. Immobilier commercial de base, mais avec des secteurs alternatifs. » L’assemblée a immédiatement compris cette formulation, car elle fait partie intégrante de leur quotidien.

Les centres de données ont suscité les débats les plus vifs parmi tous les types d'actifs immobiliers. Les participants s'accordaient généralement sur la croissance des investissements institutionnels dans les centres de données, même si des divergences subsistaient quant à l'ampleur finale de cette croissance. L'exposition actuelle des fonds ouverts est bien inférieure à 1 %. Il y a cinq ans, des discussions similaires avaient lieu au sujet du self-stockage, avant que celui-ci ne devienne un pilier des investissements. La question qui restait sans réponse concernait l'issue des baux. « La question qui revient sans cesse est celle de l'expiration des baux de ces installations hyperscale », a déclaré Tafaro. « Elles sont conçues sur mesure pour un locataire spécifique, et à l'heure où l'IA accélère le changement technologique plus vite que prévu, le scénario de retour à la normale ne s'est pas encore concrétisé à cette échelle. Si le matériel n'est pas mis à jour pendant la durée du bail, quel sera le coût du changement de locataire et quel impact cela aura-t-il sur la rentabilité ? » Pour une classe d'actifs attirant d'importants capitaux institutionnels, c'est une question à laquelle le marché n'a pas encore eu à répondre.

Ces questions représentent l'avant-garde de l'évolution de cette classe d'actifs et le travail qui attend les allocateurs, les gestionnaires, ainsi que les conseillers et les fournisseurs de données qui les soutiennent.

La voie à suivre

Les discussions lors de cet événement ont converger vers une même conclusion : les valorisations semblent s’être stabilisées. Les capitaux circulent, mais de manière sélective. Les gérants qui retiennent l’attention sont ceux qui ont su générer des liquidités en période de crise, bâtir des portefeuilles autour de secteurs à fort potentiel de rendement et communiquer clairement avec leurs investisseurs tout au long de ce cycle difficile.

Le marché secondaire dresse un tableau similaire : la réduction des décotes et l’évolution des profils d’acheteurs laissent penser que les acteurs les plus proches de ces transactions estiment que le pire est passé. Reste à savoir à quelle vitesse cette confiance se traduira par un déploiement de capitaux plus large.

Ce que la discussion a clairement démontré, c'est que la prochaine phase de ce cycle privilégiera la précision à l'étendue, que ce soit dans la sélection des secteurs, l'évaluation des gestionnaires ou la manière dont les institutions envisagent la liquidité comme un élément de la construction de portefeuille.

Groupe Altus continuera d'organiser ce type de discussions. Si vous n'avez pas pu assister à cette réunion et souhaitez participer aux prochaines, veuillez contacter votre partenaire Altus.

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