Au premier trimestre 2026, le marché de l'immobilier commercial de Calgary s'est modéré après une fin d'année 2025 en forte croissance.

D’après une analyse des transactions basée sur les données Altus Data Studio, le marché immobilier commercial de Calgary a enregistré un volume d’investissement total de près de 1,1 milliard de dollars au premier trimestre 2026, reflétant un ralentissement de l’activité transactionnelle après la forte dynamique de fin 2025. Bien que le volume trimestriel ait diminué de 27 % sur un an, l’activité a été soutenue par l’accessibilité relative du marché, la demande démographique et la position stratégique de Calgary en tant que plaque tournante logistique et commerciale de l’Ouest canadien. Les investisseurs ont maintenu une approche rigoureuse en matière de déploiement de capitaux, dans un contexte de conditions de financement stables mais toujours restrictives, d’incertitudes commerciales et de croissance économique nationale inégale. Dans ce contexte, le marché de Calgary a abordé l’année 2026 avec des fondamentaux solides, même si la performance a continué de varier selon la catégorie d’actifs, les capitaux se privilégiant les actifs bien situés et générateurs de revenus, bénéficiant d’une demande soutenue.

Figure 1 : Transactions immobilières à Calgary – Tous les secteurs par année

Facteurs macroéconomiques et considérations géopolitiques

La stabilité du marché de Calgary au premier trimestre de 2026 a été soutenue par les mécanismes de protection prévus par l’Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM), qui ont contribué à atténuer l’exposition à la volatilité engendrée par le protectionnisme commercial américain, notamment dans les secteurs de l’énergie et des technologies émergentes. Malgré une certaine prudence persistante avant l’examen conjoint obligatoire de l’ACEUM en 2026, les fondamentaux du marché de Calgary ont continué de séduire les intervenants, qui avaient largement intégré ces risques géopolitiques dès le début de l’année.

La politique monétaire nationale et la conjoncture économique ont également influencé le climat d'investissement local. Après deux baisses de taux consécutives fin 2025, ramenant le taux directeur à 2,25 %, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur en mars 2026. Cette décision reflétait la volonté de la banque centrale de concilier la faible croissance nationale et les risques d'inflation liés à la volatilité des prix de l'énergie et aux conflits géopolitiques persistants au Moyen-Orient.

À Calgary, les fondamentaux économiques ont démontré leur résilience. Selon l’Enquête sur la population active de mars 2026 de Statistique Canada, le taux de chômage a diminué de 0,7 point de pourcentage par rapport à l’année précédente pour s’établir à 6,7 %, grâce à une création d’emplois soutenue qui a permis d’absorber la croissance continue de la population active locale. De plus, la migration interprovinciale constante vers l’Alberta a continué de soutenir les dépenses des ménages et la demande commerciale de la région, protégeant ainsi Calgary des difficultés économiques nationales.

Activité d'investissement de détail à Calgary

Le secteur du commerce de détail à Calgary a enregistré un volume de transactions de 264 millions de dollars, soit une hausse de 24 % par rapport à l’année précédente. Cette progression est principalement attribuable à l’acquisition de Northland Village par GWL Realty Advisors pour 133,5 millions de dollars, ce qui représente la plus importante acquisition de la firme dans le secteur du commerce de détail depuis plus de cinq ans.

Une tendance durable du secteur du commerce de détail a été la demande pour des commerces de proximité axés sur l'alimentation et des centres commerciaux présentant un potentiel de réaménagement. Les investisseurs privilégiaient ces actifs pour leur caractère défensif et leurs flux de trésorerie stables, tandis que les conditions de financement restrictives et le manque de nouveaux projets de construction limitaient l'offre. Par conséquent, la concurrence pour les propriétés existantes s'est intensifiée, les capitaux se concentrant sur les formats de vente au détail « résistants à l'inflation » répondant aux besoins quotidiens de la population croissante de Calgary.

Une stratégie d'investissement clé consistait à ajouter des tours résidentielles aux sites de centres commerciaux existants. Si, traditionnellement, les Albertains privilégiaient les maisons unifamiliales dans les vastes banlieues de la ville, la forte croissance démographique et l'évolution des préférences démographiques accélèrent l'adoption de logements à usage mixte et à haute densité. Les promoteurs ont profité de cette tendance grâce à d'importants projets d'aménagement comme Northland Village, ainsi qu'à des développements tels que Midtown Station, Deerfoot City, Belmont Retail Plaza et Munro Apartments. En transformant des surfaces de stationnement sous-utilisées en unités résidentielles à haute densité, les propriétaires ont réussi à valoriser leurs terrains, à créer une clientèle de détail intégrée et à atténuer le risque d'investissement dans un marché où l'offre est limitée.

Activité d'investissement industriel à Calgary

Le secteur industriel de Calgary a enregistré un volume de transactions total de près de 339 millions de dollars, en légère baisse de 6 % sur un an, en partie à cause de la comparaison avec un premier trimestre record de l’année précédente. Malgré ce recul, l’activité est restée soutenue par la dynamique amorcée en 2025 et par le rôle de Calgary comme port intérieur de premier plan et plaque tournante de la distribution dans l’Ouest canadien.

La forte demande d'espaces industriels a été mise en évidence par les données de marché d'Altus Group Data Studio, indiquant que le taux de disponibilité des espaces industriels à Calgary a diminué de 150 points de base (pb) d'une année à l'autre, pour s'établir à 5,3 % au premier trimestre 2026. Cette tendance à la baisse de la disponibilité a exercé une pression constante à la hausse sur les loyers nets, la concurrence pour les espaces logistiques modernes s'étant intensifiée.

Du côté du développement, le marché a vu la livraison de deux nouveaux bâtiments industriels, totalisant environ 125 000 pieds carrés, dont seulement 25 % de la superficie était disponible à la location. À la fin du premier trimestre, le portefeuille de projets en développement demeurait solide, avec 13 bâtiments industriels en construction. Ce stock futur totalisait près de 2,2 millions de pieds carrés, dont 63 % étaient encore disponibles à la location. Malgré un contexte macroéconomique défavorable, Calgary a continué d’afficher une forte activité de développement spéculatif. La confiance des promoteurs est restée élevée, soutenue par les fondamentaux solides du marché à long terme et le rôle croissant de la ville dans la chaîne d’approvisionnement nationale.

Activité d'investissement multifamilial à Calgary

Le secteur du logement collectif a connu un net recul du volume d'investissement, avec un total de transactions d'environ 93 millions de dollars, soit une baisse significative de 70 % sur un an. Ce repli marqué s'explique par l'effet cumulatif des récentes modifications réglementaires, la dynamique locale de l'offre et un niveau de référence élevé datant du début de l'année 2025.

Sur le plan des politiques, le resserrement des critères d’admissibilité à l’assurance de la SCHL, l’augmentation des surprimes fondées sur le risque dans le cadre du programme MLI Select et le durcissement des exigences de couverture du service de la dette, conjugués aux directives de l’Avis 268 exigeant la signature complète des baux avant la clôture du prêt, ont considérablement accru les exigences en matière de fonds propres et comprimé les projections de rendement initial. Localement, une importante vague de constructions locatives post-pandémiques a déferlé sur le marché début 2026, faisant grimper le taux d’inoccupation et ralentissant la croissance des loyers des nouveaux actifs.

Ce contexte contrastait fortement avec le niveau élevé observé au premier trimestre de 2025, qui était marqué par d’importants déploiements de capitaux institutionnels après une année 2024 exceptionnelle, ainsi que par une volonté de maximiser l’effet de levier avant la refonte des programmes de la SCHL prévue à la mi-2025 et le pic de la demande de migrations interprovinciales.

Activité d'investissement dans les bureaux de Calgary

Le secteur des bureaux de Calgary a enregistré un volume d'investissement de près de 88 millions de dollars au premier trimestre, soit une baisse de 39 % par rapport à l'année précédente. La performance globale du marché locatif a été marquée par une nette dichotomie : les investisseurs et les locataires ont largement privilégié les espaces de catégorie A, de haute qualité et dotés de nombreux services, aux dépens des immeubles vieillissants et dépourvus de commodités. Les données locatives du premier trimestre ont confirmé cette tendance : les transactions de catégorie A ont totalisé 20 opérations pour une superficie de près de 703 000 pieds carrés. En revanche, les transactions de catégorie B n'ont représenté que sept opérations et environ 109 000 pieds carrés, soulignant l'obsolescence fonctionnelle croissante des immeubles qui ne répondent plus aux normes modernes des entreprises. Face à cette situation, les propriétaires ont investi de plus en plus dans la revitalisation stratégique de leurs immeubles afin de préserver leur compétitivité et de lutter contre l'obsolescence.

Cette recherche de la qualité a créé une juxtaposition frappante entre le centre-ville et les marchés de banlieue. Alors que le taux de disponibilité au centre-ville a augmenté de 180 points de base sur un an pour atteindre 24,4 %, malgré les efforts continus de rationalisation, les espaces de bureaux en banlieue et le long de la Beltline ont connu une forte demande locative, réduisant ainsi le taux de disponibilité de 440 points de base sur un an à 11,7 %. Malgré le repli général des entreprises au centre-ville, les espaces de banlieue ont démontré une vocation distincte et durable en répondant aux besoins des secteurs sensibles au prix et à l'emplacement, axés sur l'utilisateur, tels que la santé, l'éducation et les services professionnels locaux, qui privilégient l'accessibilité régionale, un stationnement de surface abondant et la proximité directe avec le bassin d'emploi en expansion des banlieues de Calgary.

La stabilisation du marché a été renforcée par les initiatives politiques municipales, notamment le programme d’incitation au développement du centre-ville de Calgary et le Fonds d’accélération du logement. En mars 2026, 21 projets de conversion de bureaux en logements ont été approuvés, ce qui a permis de retirer définitivement 2,68 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux sous-utilisés du parc immobilier commercial et de les convertir en plus de 2 600 logements. Conjuguées à une gestion rigoureuse de l’offre, illustrée par l’absence de nouveaux immeubles de bureaux et le report de la construction de projets comme le Westwind Business Campus III, ces conversions structurelles ont contribué à ramener la disponibilité globale des bureaux à environ 19,6 % au premier trimestre, orientant ainsi le marché vers un équilibre plus sain à long terme.

Activité d'investissement foncier à Calgary

L'activité d'investissement dans le secteur foncier, incluant les terrains résidentiels et commerciaux, industriels, commerciaux et institutionnels (ICI), s'est contractée au premier trimestre. Le volume total des transactions a atteint près de 246 millions de dollars, en baisse de 27 % sur un an, les promoteurs et les investisseurs ayant adopté une approche plus prudente face au resserrement des conditions de financement, à l'incertitude commerciale, à l'évolution de la conjoncture macroéconomique et aux objectifs fédéraux en matière d'immigration qui ont pesé sur les prévisions de la demande à long terme.

Le volume des transactions foncières résidentielles a chuté de 22 % sur un an pour s'établir à 123 millions de dollars, les acheteurs se montrant plus prudents face à l'incertitude entourant le cadre de densification de Calgary. La SCHL ayant averti qu'un revirement pourrait affecter les allocations du Fonds d'accélération du logement, les acheteurs de terrains intercalés et de regroupements fonciers ont été confrontés à un risque accru de non-obtention des autorisations. La possibilité d'un retour à des processus de rezonage plus longs, parcelle par parcelle, a incité certains promoteurs à reporter leurs acquisitions ou à appliquer des décotes plus importantes aux terrains résidentiels potentiels.

Le volume d'acquisitions foncières pour le secteur industriel, commercial et institutionnel (ICI) s'est élevé à environ 122 millions de dollars, en baisse de 32 % sur un an. Si la demande d'espaces industriels par les utilisateurs finaux est demeurée structurellement solide, le rythme des acquisitions a ralenti en raison de la hausse des coûts et des délais de développement locaux. L'augmentation des taxes municipales sur les services publics hors site, le rétablissement des frais de pré-demande et l'allongement des délais d'obtention des permis ont fait grimper les coûts initiaux de services et les charges d'exploitation. En conséquence, les promoteurs institutionnels ont reporté certaines acquisitions foncières spéculatives et se sont plutôt concentrés sur des investissements progressifs en infrastructures sur leurs terrains existants et sur des projets déjà loués.

Figure 2 : Transactions immobilières à Calgary par catégorie d’actifs (T4 2024 vs T4 2025)

Transactions immobilières notables à Calgary

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Calgary pour le premier trimestre 2026 :

25, avenue Clydesdale (Riverview Pointe) – Appartement

Le complexe résidentiel Riverview Pointe, situé au 25, avenue Clydesdale à Cochrane et comprenant 209 unités, a été acquis par Federico Berloni, président de Ferrovia Capital (Montréal), auprès du Groupe Carlisle pour environ 67 millions de dollars. La transaction, conclue de gré à gré par l'intermédiaire de la division IPA de Marcus & Millichap, représente un prix d'environ 322 500 $ par unité. Il s'agit de la plus importante transaction immobilière résidentielle à Cochrane enregistrée au cours des trois dernières années.

Achevé en 2024, le complexe Riverview Pointe comprenait trois immeubles résidentiels de quatre étages situés à proximité du détachement de la GRC de Cochrane et du centre commercial Mountain Ridge Plaza. Il offrait des appartements de une, deux et trois chambres, ainsi que des commodités telles qu'un centre de conditionnement physique, une buanderie dans chaque appartement et un stationnement intérieur. Avec un taux de capitalisation d'environ 5,0 %, il s'agissait de l'un des rares projets locatifs construits à cet effet et récemment achevés dans le secteur.

Cette acquisition a permis d'élargir le portefeuille d'immeubles multifamiliaux de Ferrovia Capital en Alberta et témoigne de l'intérêt continu des investisseurs pour les nouveaux actifs locatifs dans les marchés en croissance qui entourent Calgary.

5111 et 5235 Northland Drive NW (Centre commercial Northland Village) – Commerce de détail

Le complexe Northland Village et le Northland Professional Centre, situés dans le nord-ouest de Calgary, ont été vendus pour 154 millions de dollars en décembre 2025, ce qui représente la plus importante transaction d'investissement commercial à Calgary depuis plus de cinq ans. La propriété de 12,8 hectares a été acquise par GWL Realty Advisors, une filiale de Canada Life, à un taux de capitalisation déclaré de 6,25 %.

L'offre comprenait le centre commercial Northland Village de 383 000 pieds carrés et le centre professionnel Northland d'environ 52 000 pieds carrés, situés au 4600, chemin Crowchild NW. Au moment de la vente, la partie commerciale était entièrement occupée et avait pour locomotives Walmart, Best Buy, Winners et Dollarama. Le centre professionnel était occupé à environ 82 %, et les baux en cours devraient porter le taux d'occupation à un niveau proche de la pleine capacité.

L'actif présentait une durée résiduelle moyenne pondérée des baux d'environ 7,5 ans et un loyer net minimum moyen en vigueur de 24,10 $ par pied carré. Suite à un important réaménagement de 119 millions de dollars ayant transformé l'ancien centre commercial couvert en un centre commercial à ciel ouvert, la propriété offrait un potentiel significatif de densification à long terme et de réaménagement à usage mixte.

170 et 175 Glendeer Circle SE – Commerces de détail

Deux concessions automobiles de Calgary, situées aux 170 et 175 Glendeer Circle SE, ont été incluses dans une transaction de cession-bail d'une valeur de 287 millions de dollars entre Go Auto et la société de placement immobilier new-yorkaise W. P. Carey. Le portefeuille comprenait 14 concessions automobiles réparties en Colombie-Britannique, en Alberta et au Manitoba, pour une superficie totale d'environ 574 854 pieds carrés.

Les actifs de Calgary comprenaient une concession de 26 000 pieds carrés au 170, Glendeer Circle SE et une autre de 8 385 pieds carrés au 175, Glendeer Circle SE. Dans le cadre de la transaction, les propriétés ont été relouées à Go Auto en vertu d'un bail triple net de 25 ans prévoyant des augmentations annuelles de loyer indexées sur l'IPC. Selon W. P. Carey, ce portefeuille comprenait plusieurs des concessions les plus performantes de Go Auto, situées le long d'axes commerciaux majeurs.

Cette transaction a permis à Go Auto de libérer des capitaux immobilisés dans son patrimoine immobilier et de réinvestir les fonds dans ses activités. L'acquisition a également permis d'accroître le portefeuille canadien de W. P. Carey et témoigne de l'intérêt constant des investisseurs institutionnels pour l'immobilier commercial automobile, caractérisé par des baux à long terme et des revenus stables.

Perspectives d'avenir

À la fin du premier trimestre 2026, le sentiment des investisseurs sur le marché immobilier commercial de Calgary a évolué, passant des perturbations réglementaires initiales à une discipline mesurée et à une reprise sélective des investissements. Bien que les fondamentaux économiques à long terme du marché soient restés solides, l'activité d'investissement totale a ralenti par rapport aux niveaux records précédents, annonçant un ralentissement des transactions qui devrait persister durant le premier semestre.

Pour le reste de l'année 2026, les acteurs du marché devraient continuer à composer avec des coûts d'emprunt élevés et une conjoncture de marché en constante évolution. L'allocation des capitaux s'est réorientée, passant d'une expansion agressive à une gestion des risques, les acheteurs privilégiant les actifs défensifs et générateurs de flux de trésorerie aux engagements spéculatifs. À mesure que les investisseurs s'adaptent aux récentes modifications de politique et que le marché absorbe les projets en cours, une meilleure visibilité devrait favoriser un environnement d'investissement plus stable et un rétablissement progressif de la confiance au cours du second semestre.

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