La prime est apparue et a disparu.

En 2000, un bâtiment industriel deux fois plus proche d'une centrale électrique s'est vendu avec une décote de 4,6 %, probablement parce que les centrales étaient perçues comme des voisins indésirables, en raison du bruit, des émissions et de l'environnement fortement industriel. Mais en 2022, il s'est vendu avec une prime de 6,4 %, plaçant la proximité d'une centrale électrique au même niveau que la proximité d'une autoroute. À ce jour, en 2026, cette prime est tombée à 2,0 %.

Le timing est révélateur. La prime a commencé à grimper vers 2013, des années avant que l'IA et la relocalisation ne fassent de l'énergie un sujet de discussion majeur, et a amorcé sa baisse en 2023, au moment même où cette demande se manifestait. Ce déclin ne s'explique pas simplement par le gain apporté par d'autres infrastructures. Un entrepôt situé près d'une usine bordant une autoroute a peut-être été implanté à cet endroit pour des raisons d'accès, mais les primes liées à la proximité des autoroutes et des aéroports de fret se sont mieux maintenues que la prime énergétique sur la même période. Ce n'est pas non plus simplement la construction de nouvelles centrales qui réduit la rareté de l'énergie : la production d'électricité ferme est aujourd'hui moins abondante qu'auparavant.

Figure 1 : La production d'électricité est passée d'un avantage concurrentiel à une concurrence avec les autoroutes inter-États.

Prime de prix pour une proximité deux fois plus grande avec chaque type d'infrastructure, ventes industrielles, de 2000 à 2026 à ce jour.

L'accès au réseau électrique compte désormais plus que la proximité d'une centrale.

Pour les bâtiments existants, la proximité d'une ligne de transport d'électricité représente désormais un surcoût plus important que celle d'une centrale. Si la proximité du réseau de transport a eu peu d'importance pendant la majeure partie de ce siècle, en 2026, son surcoût a dépassé celui lié à la production d'électricité pour la première fois depuis la crise financière mondiale. Les acheteurs semblent privilégier l'accès au réseau électrique plutôt que la proximité d'une centrale. Ce changement pourrait également expliquer pourquoi, initialement, les acheteurs étaient prêts à payer pour être près d'une centrale : selon certaines observations, le réseau est généralement mieux entretenu à proximité des centrales.

Les discussions lors de la récente conférence CREDA, où cette étude a été présentée pour la première fois, ont permis de comprendre pourquoi. De nombreux participants ont décrit comment les fournisseurs d'énergie demandent aux locataires de justifier leurs besoins en électricité avant de les raccorder. Cela pose un réel problème pour les bâtiments industriels construits à titre spéculatif, avant même la signature du bail : l'électricité étant liée au locataire, un promoteur peut acquérir un terrain à proximité d'une centrale et se trouver dans l'incapacité de garantir la capacité de production à un futur utilisateur. À mesure que ce problème s'est précisé, la simple proximité des centrales de production a pu perdre de son importance, malgré la croissance de la demande en électricité.

La prime est beaucoup plus forte là où les centres de données sont regroupés.

Nous soupçonnions que l'essor des centres de données, grands consommateurs d'énergie, puisse inciter les acheteurs à une concurrence accrue pour les sites proches des sources d'alimentation électrique. Nous avons donc examiné les métropoles où les centres de données sont concentrés. Nous avons comparé deux groupes de métropoles de centres de données avec le reste du pays. Les métropoles « à forte concentration de centres de données » sont les 16 marchés établis les plus fréquemment cités dans les rapports de courtage sur les centres de données. Les métropoles « à forte concentration de centres de données » sont celles où les centres de données occupent une part plus importante de l'espace industriel que la moyenne nationale. Ces deux groupes sont basés sur des données actuelles et sont restés constants dans le temps. La catégorie « Autres » regroupe toutes les métropoles n'appartenant à aucun des deux groupes.

La prime liée à la proximité d'une usine était beaucoup plus marquée dans les métropoles abritant de nombreux centres de données. Dans les deux groupes, elle a atteint un pic en 2022 et a depuis diminué, mais elle reste nettement supérieure à celle du reste du pays : de 13,1 % à 5,8 % dans les métropoles à forte concentration de centres de données, et de 8,0 % à 2,3 % dans les métropoles à forte concentration de centres de données. Partout ailleurs, elle a quasiment disparu. Les données ne permettent pas de prouver que les centres de données sont à l'origine de cette prime, mais la tendance se confirme dans les deux groupes. Cela pourrait également expliquer son apparition précoce : les premières vagues de centres de données cloud étaient elles aussi de gros consommateurs d'énergie et auraient pu faire grimper la prime bien avant les installations actuelles axées sur l'IA.

Figure 2 : La prime de génération est un phénomène du marché des centres de données

Prime pour être deux fois plus proche de la puissance ferme, par groupe de marché, de 2000 à 2026 à ce jour.

Écarts d'appréciation sectoriels et nationaux

Figure 7 : T3 2026 | Écarts d’appréciation trimestriels par secteur et par pays

Figure 8 : T3 2026 | Indicateurs d'impact – par secteur et par pays

Figure 9 : T3 2026 par rapport au T3 2025 | Écarts d’appréciation annuels par secteur et par pays

Figure 10 : T3 2026 par rapport au T3 2025 | Indicateurs d’impact – par secteur et par pays

Figure 11 : T3 2026 par rapport au T3 2023 | Écarts d’appréciation sectoriels par pays sur 3 ans

Figure 12 : T3 2026 par rapport au T3 2023 | Indicateurs d’impact – par secteur et par pays

Les schémas régionaux ont un sens géographique

Figure 4 : Bâtiments – prime pour une proximité deux fois plus grande avec la génération

Prime de construction pour une proximité deux fois plus grande avec une centrale électrique fiable, 50 plus grandes métropoles, de 2025 à 2026 (cumul annuel). Les contours en pointillés mettent en évidence le Midwest et le corridor Nord-Est ; les estimations pour les métropoles donnent une indication de tendance plutôt que de taille exacte.

Où regarder ensuite

Les résultats indiquent les secteurs à privilégier pour les investisseurs et les promoteurs. La prime liée à la proximité d'une centrale est concentrée dans les métropoles abritant de nombreux centres de données ; son pic de 2022 ne doit donc pas être présumé en dehors de ces marchés, et même là, elle a diminué de plus de moitié. Ailleurs, les infrastructures traditionnelles restent plus importantes que la puissance pour la tarification industrielle. Pour les bâtiments existants, l'accès au réseau électrique prime désormais sur la distance à une centrale ; il est donc plus important de s'assurer qu'un site peut effectivement être alimenté pour son futur locataire que sa proximité avec une centrale de production. Pour les terrains, la proximité d'une centrale représente toujours une prime significative, reflétant la possibilité de construire pour une forte consommation d'énergie.

Pour en savoir plus sur l'étude, contactez Cole.Perry@altusgroup.com.

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