Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal – T3 2023

Le marché montréalais a continué de ralentir au troisième trimestre 2023, avec des transactions en baisse de 44 %

L'activité d'investissement commercial à Montréal a continué de ralentir au troisième trimestre, avec un volume de transactions de 5,7 milliards de dollars depuis le début de l'année, soit une diminution de 44 % d'une année sur l'autre. Les taux d’intérêt élevés et les pressions inflationnistes ont atténué la demande alors que les investisseurs poursuivaient la phase de découverte des prix avec une prudence accrue. Selon le plus récent*$* du Groupe AltusEnquête sur les tendances des investissements, Montréal a enregistré un ratio de momentum négatif, ce qui indique que le marché demeure favorable aux vendeurs. De plus, les attentes en matière de taux de capitalisation ont continué d'augmenter pour tous les actifs, à l'exception des centres commerciaux régionaux de niveau I.

Figure 1 - Transactions immobilières à Montréal - Tous secteurs par année

Les transactions d'investissement foncier ont chuté à 858 millions de dollars, soit une baisse de 16 % sur un an, la hausse des taux d'intérêt et des coûts d'emprunt ayant entraîné un ralentissement des nouveaux projets entrant dans le pipeline de construction. Le secteur des terrains résidentiels a continué de ralentir, avec une diminution de 49 % du volume d'investissement d'une année sur l'autre. En comparaison, les terrains ICI ont connu une augmentation de 12 % du volume d'investissement, les investisseurs continuant de constater une stabilité dans les produits industriels et certains produits commerciaux.

Le secteur des appartements est en tête du peloton et a enregistré un volume de transactions de près de 2 milliards de dollars, bien que celui-ci soit en baisse de 39 % sur un an. À l'instar d'autres marchés canadiens, la demande dans le secteur des logements multifamiliaux a continué de croître à un rythme agressif, principalement en raison d'une crise nationale de l'abordabilité du logement. Cependant, les ajustements liés à la hausse des coûts de financement ont entraîné une baisse du volume des transactions dans le secteur. Les investisseurs ont choisi de conserver leurs produits multifamiliaux jusqu'à ce que les conditions financières s'améliorent.

Le marché des bureaux a enregistré un volume de transactions de 498 millions de dollars, soit une baisse de 53 % d'une année sur l'autre. Il s’agit également du troisième trimestre consécutif d’absorption nette négative du secteur. De plus, selon le plus récent*$* du Groupe AltusMise à jour sur le marché des bureaux au Canada, le taux de disponibilité des bureaux a augmenté de 0,7 point de pourcentage à 18,2% au cours de l'année écoulée. Les surfaces sous-louées ont diminué de 1,2 point de pourcentage à 14,0 %, les locataires continuant de redimensionner leurs espaces de bureaux dans un contexte d'incertitude économique et de prévalence accrue des modalités de travail hybrides. De plus, le marché n'a enregistré aucune livraison de bureaux au troisième trimestre. Environ 1,6 million de pieds carrés sont actuellement en construction, dont 70 % sont préloués.

Le secteur industriel a déclaré un volume de transactions de 1,5 milliard de dollars, soit une diminution de 58 % d'une année sur l'autre. Selon le plus récent*$* du Groupe AltusMise à jour du marché industriel canadien le taux de disponibilité industrielle est passé à 4,6 % contre 3,6 % d'une année sur l'autre. De plus, Montréal a vu environ 275 000 pieds carrés de nouvelles offres entrer sur le marché sans aucune activité de prélocation. De plus, 2,7 millions de pieds carrés d'espace industriel sont actuellement en construction, dont plus de la moitié sont pré-loués. L'activité de pré-location a démontré que la demande d'espaces industriels a commencé à se modérer.

Les transactions d'investissement au détail ont chuté à 728 millions de dollars, soit une baisse de 31 % d'une année sur l'autre. À mesure que le modèle de travail hybride est devenu un élément permanent dans de nombreux lieux de travail au Canada, les gens passent plus de temps à la maison et dans leur quartier. Selon le plus récent*$* du Groupe AltusEnquête sur les tendances des investissements, Les commerces de détail axés sur l'alimentation à Montréal constituaient la principale combinaison produit/marché recherchée par les investisseurs. Les centres commerciaux de quartier louent généralement à des entreprises essentielles et, par conséquent, ont suscité l'intérêt des investisseurs pour leur résilience face à l'incertitude économique et à l'impact du commerce électronique.

Figure 2 - Transactions immobilières à Montréal par classe d'actifs (YTD T3 2022 vs YTD T3 2023)

Les investisseurs ont abordé le début du second semestre 2023 avec un optimisme prudent, citant la hausse des taux d’intérêt, les pressions inflationnistes et le coût du capital qui restent leurs principales préoccupations. En conséquence, les centres commerciaux multifamiliaux, industriels et de quartier ont continué à représenter la majorité des activités d'investissement sur le marché, les investisseurs continuant de conserver et de rééquilibrer leurs portefeuilles avec des formes d'immobilier stables et à faible risque.

Figure 2 - Transactions immobilières à Montréal par classe d'actifs (YTD T3 2022 vs YTD T3 2023)

5400-5750 boulevard Thimens – Industriel

À la fin du mois de septembre, Manuvie a vendu deux actifs industriels à BentallGreenOak dans le cadre d'une transaction d'une valeur de 43,6 millions de dollars. Ancrée par des locataires tels que Diverse Electronics et Ernest Green & Son, cette transaction à Saint-Laurent représente un prix total au pied carré de 185 $. Les 5400-5750 Thimens Boulevard contiennent 236 000 pieds carrés répartis sur onze acres d'espace industriel. Cette acquisition est la vingtième propriété de BentallGreenOak dans l’arrondissement de Saint-Laurent, représentant plus de 40 % de son portefeuille au Québec.

2532-2534 Place Michel-Brault – Appartement

L'une des transactions les plus importantes du trimestre a vu Investissements Hazelview acquérir trois résidences pour personnes âgées connues sous le nom de Sélection Rosemont, totalisant 582 unités. Située dans l'arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie, cette transaction s'est conclue pour environ 136,1 millions de dollars, représentant un prix unitaire de 233 826 $. L'équipe Hazelview gère également activement plusieurs autres propriétés multifamiliales autour de Montréal.

9200-9300, autoroute Transcanadienne (A-40) – Industriel

La plus importante transaction industrielle du trimestre a vu l'acquisition par FPI Equinix de l'immeuble Centre Hypertec pour 121,5 millions de dollars. Avec 575 795 pieds carrés d'espace de bureaux, industriels et de centre de données, cette vente représentait un prix au pied carré de 211 $. Connue sous le nom de centre de données IBX M1T Montréal, cette installation a été construite vers 1974 et héberge actuellement plusieurs fournisseurs de services cloud colocalisés sur place. Cette acquisition a ajouté une deuxième propriété au portefeuille d’installations de télécommunications de l’acheteur dans la province de Québec.