Nous écrivons ces lignes à la fin du printemps, le premier trimestre 2026 étant entièrement terminé et le deuxième trimestre, loin d'être calme, étant bien entamé. L'analyse des données de notre récent Investissements et transactions immobilières commerciales aux États-Unis : rapport trimestriel pour le premier trimestre 2026Une histoire revient sans cesse : les prix de l’immobilier commercial atteignent des sommets, mais le marché sous-jacent évolue discrètement. Des bâtiments plus petits, plus anciens, mais des sommes bien plus importantes.

Avant d'aborder les données immobilières, posons le contexte. Car la conjoncture macroéconomique du premier trimestre a été un véritable choc (à plusieurs égards), et elle n'a pas affecté l'immobilier commercial comme on l'aurait imaginé.

Les marchés ont été secoués, tandis que l'immobilier commercial a continué de progresser.

Le premier trimestre 2026 a été celui où le marché des logiciels s'est effondré. La chute des cours, surnommée la "SaaSpocalypse, a provoqué des pertes considérables.Les actions des entreprises technologiques et logicielles devraient chuter de plus de 24 % au premier trimestre 2026.Il s'agissait de sa plus forte chute trimestrielle depuis le quatrième trimestre 2008. Ce repli s'explique par la crainte croissante que les agents d'IA ne sapent le modèle de revenus récurrents sur lequel repose le succès des entreprises de logiciels. En mars, le ratio cours/bénéfice prévisionnel des logiciels est passé pour la première fois sous celui du marché dans son ensemble, et près de 2 000 milliards de dollars de capitalisation boursière ont disparu. La question de savoir si cette crainte est fondée ou largement exagérée fera l'objet d'un autre débat. Ce qui nous intéresse ici, c'est son impact sur le reste du marché.

L'indice a chuté dans son sillage. Le S&P 500 a terminé le premier trimestre 2026 en baisse d'environ 4,6 %. Parallèlement, un conflit au Moyen-Orient a paralysé les marchés de l'énergie, faisant grimper le prix du pétrole de près de 85 % depuis le début de l'année (au premier trimestre), ravivant les craintes d'inflation et contraignant les banques centrales à l'immobilisme le temps d'évaluer l'impact de la crise.

Aux États-Unis, la Réserve fédérale (Fed) a maintenu son taux directeur inchangé entre 3,50 % et 3,75 % en janvier, malgré la voix dissidente de deux membres favorables à une baisse. Elle a de nouveau maintenu ce taux en mars, invoquant les incertitudes liées à l'évolution de la situation au Moyen-Orient, avec une autre voix dissidente. Sur les marchés obligataires, le rendement des obligations du Trésor à 10 ans s'est établi autour de 4,5 %, en hausse par rapport au début du trimestre, tandis que les écarts de crédit ne se sont que légèrement creusés par rapport à leurs niveaux historiquement bas.

Voici le point essentiel à retenir. Malgré la chute des marchés boursiers, la concrétisation des risques géopolitiques, la résurgence de l'inflation, le ralentissement de la politique monétaire et la hausse des taux, l'activité transactionnelle de l'immobilier commercial a poursuivi sa reprise et les prix ont continué de progresser. La composition du marché a évolué dans la même direction qu'elle observe depuis trois ans. Les deux facteurs macroéconomiques les plus importants pour l'immobilier – la crainte d'une pénurie de locataires technologiques pesant sur la demande de bureaux et le choc pétrolier renchérissant le coût du capital (ou du moins le maintenant à un niveau élevé) – ne se sont pas reflétés dans les chiffres du premier trimestre. Ils pourraient apparaître ultérieurement, et nous resterons vigilants, mais ils n'étaient pas présents dans les données du premier trimestre.

Les prix des transactions immobilières commerciales établissent un nouveau record

Le prix médian des transactions au premier trimestre 2026, tous types de biens confondus, s'élève à 129 $ par pied carré (pi²). Il s'agit d'un record et du douzième trimestre consécutif de hausse des prix. À titre de comparaison, le prix médian était de 56 $/pi² au plus bas en 2009, ce qui signifie que depuis, les prix ont été multipliés par 2,3 en seize ans.

Bien que la croissance observée dans l'indicateur principal des prix de l'immobilier commercial reste soutenue, le rythme d'accélération de cette hausse semble ralentir. La croissance annuelle a culminé à 11,7 % au troisième trimestre 2025, avant de retomber à 8,7 % au premier trimestre. Sur une moyenne mobile sur quatre trimestres, chaque grande catégorie de biens immobiliers a enregistré un record ce trimestre. Sur un seul trimestre, quatre des six catégories ont reculé par rapport aux niveaux du quatrième trimestre 2025. On peut qualifier ce marché de « toujours en pleine expansion » ou de « fléchissement ». Les deux affirmations sont défendables, mais nous pensons que la réalité se situe entre les deux.

Prix ​​de l'immobilier commercial par type de propriété

La dispersion des prix selon le type de bien est révélatrice. Les immeubles résidentiels sont désormais les plus chers, à environ 150 $/pi², tandis que les immeubles industriels sont les moins chers, à 110 $/pi². Cependant, si l'on observe la croissance des prix, le classement s'inverse. Les prix des immeubles industriels ont augmenté de 88,5 % depuis le dernier trimestre pré-COVID (T4 2019), tandis que ceux des bureaux ont progressé de 36,6 % – un écart qui a fait couler beaucoup d'encre et qui continuera d'alimenter les discussions. L'hôtellerie est le seul secteur de l'immobilier commercial à rester en deçà de son pic, avec un recul d'environ 1,9 % par rapport à son sommet du T3 2025. Tous les autres secteurs atteignent de nouveaux sommets.

Prix ​​des biens immobiliers commerciaux par sous-type de propriété

Si l'on examine les sous-catégories d'immobilier commercial, la dispersion s'accentue. Chacune des quinze sous-catégories a enregistré des hausses de prix, tant sur le trimestre que sur l'année. Le secteur du stockage arrive en tête de la progression annuelle avec une hausse de 22,9 %, suivi par l'automobile (14,0 %) et l'entreposage et la distribution (12,8 %). En bas du classement, on trouve le secteur manufacturier (+2,0 %), la grande distribution (+3,4 %) et l'hôtellerie traditionnelle (+3,5 %). Sur une base trimestrielle, la performance la plus rapide a été inattendue : celle des hôtels à services limités (+4,3 %), une sous-catégorie qui semblait en difficulté il y a six mois.

Le sous-type le plus cher de l'ensemble des données est celui des bars et restaurants, à 226 $/pi², un prix digne d'un produit de prestige, probablement dû à la résilience surprenante des dépenses de consommation. Dans le secteur des bureaux, les cabinets médicaux se négocient à 199 $/pi² et les bureaux classiques à 129 $/pi². Bien qu'appartenant au même secteur immobilier, leurs différences fonctionnelles se reflètent dans leurs prix. De même, les espaces industriels, les entrepôts et les centres de distribution se vendent à 117 $/pi², tandis que les sites de production se vendent à 71 $/pi², soit un écart de 65 % qui s'est creusé chaque année depuis 2020.

L'indice se trouve dans les bâtiments, pas dans les prix.

Les données tarifaires nous indiquent ce que les gens paient, les données immobilières nous indiquent ce qui est réellement vendu. Et à l'heure actuelle, c'est sans doute la question la plus intéressante.

Commençons par la taille des biens immobiliers vendus. La superficie médiane des immeubles résidentiels collectifs vendus au premier trimestre 2026 était de 9 713 pieds carrés (pi²), contre 12 687 pi² au quatrième trimestre 2019. Cela représente une contraction de 23 %, et le résidentiel collectif est le seul type de bien immobilier dont la superficie a sensiblement diminué. Sur la même période, la superficie médiane des immeubles de bureaux et des bâtiments industriels vendus a baissé d'environ 7 %, tandis que celle des commerces de détail, de l'hôtellerie et des immeubles commerciaux en général est restée stable. Les superficies se redressent depuis quelques trimestres après avoir atteint leur point bas de 2024, mais le résidentiel collectif demeure une catégorie à part.

Observons maintenant le montant des transactions. La valeur médiane des transactions a atteint des sommets historiques pour chaque type de bien ce trimestre. L'hôtellerie arrive en tête avec 4,5 millions de dollars par transaction, suivie de près par l'immobilier commercial général avec un peu plus d'un million de dollars, soit l'écart le plus important de la série. La valeur des transactions multifamiliales a augmenté de 18,7 % sur un an, la plus forte hausse parmi tous les secteurs immobiliers, même si les six secteurs ont enregistré une croissance annuelle à deux chiffres de la valeur médiane des transactions. C'est un signe que le marché continue de fonctionner, bien qu'à un nouveau rythme. Une dynamique intéressante que nous avons observée dans les données concerne (à nouveau) le secteur multifamilial, où la valeur médiane des transactions a augmenté de 47,4 % depuis le quatrième trimestre 2019, tandis que la valeur médiane des biens a diminué de 23,4 % sur la même période. On pourrait dire que l'immobilier commercial a connu sa propre version de *$*.rétrécissementflation.

Taille médiane des transactions par type de propriété (en dollars)

Enfin, une dernière caractéristique immobilière analysée dans ce rapport concerne l'âge des immeubles mis en vente. Ces immeubles vieillissent de plus en plus vite. Si cette tendance est difficilement perceptible d'un trimestre à l'autre ou d'une année sur l'autre, du fait de sa lenteur, elle devient très nette lorsqu'on remonte deux décennies, voire plus. L'âge médian des immeubles résidentiels vendus au premier trimestre était de 61 ans, contre 39 ans en 2000. Ainsi, bien que 26 années se soient écoulées, l'âge médian des immeubles résidentiels vendus aujourd'hui n'a pas conservé son niveau de 2019 ; il a augmenté de plus de 50 %. Des tendances similaires s'observent pour les bureaux (âge médian de 22 ans en 2000 contre 39 ans au premier trimestre 2026), les bâtiments industriels (24 ans contre 41 ans) et les commerces (29 ans contre 41 ans). La construction de nouveaux biens a fortement ralenti après 2022, les propriétaires d'immeubles commerciaux modernes préfèrent conserver leurs biens plutôt que de les vendre malgré la hausse des prix, et plus cette situation perdure, plus la pression s'accentue sur les nouveaux logements qui finiront par être disponibles.

On pourrait s'attendre à ce que les immeubles neufs bénéficient d'une prime de prix constante à mesure qu'ils vieillissent. Cette hypothèse se vérifie dans certains secteurs (bureaux, commerces et hôtellerie), est mitigée dans d'autres (industrie, commerce général) et est tout simplement fausse pour le logement collectif.

Deux comportements du marché qui nous ont surpris

Au plus haut niveau, la première surprise majeure des données sur les transactions immobilières commerciales du premier trimestre 2026 a été l'impact apparemment modéré du contexte macroéconomique et de marché sur l'activité transactionnelle et les prix. La reprise progressive du marché de l'immobilier commercial, déjà bien amorcée, a semblé résister aux chocs macroéconomiques et de marché volatils qui ont frappé la région durant cette même période.

• Un krach massif du secteur des logiciels sur les marchés boursiers

• Hausse des rendements des bons du Trésor

• inflation galopante

• Un conflit géopolitique majeur qui a entraîné une flambée généralisée des prix du pétrole

On aurait pu penser que cela aurait laissé des traces dans les données des transactions immobilières commerciales. Mais ce n'est pas le cas, du moins pas encore. Le décalage entre les tensions sur les marchés financiers et la fixation des prix sur le marché immobilier est bien réel, et c'est sur ce point que nous nous concentrons le plus pour les données du deuxième trimestre. La deuxième grande surprise concerne les données du marché multifamilial. Cette surprise s'est manifestée sur deux plans : l'inversion des classes d'âge et la comparaison entre la taille des bâtiments et le montant des transactions.

• L'inversion du marché immobilier ancien : les appartements construits avant 1970 coûtent 42 % plus cher au pied carré que les appartements neufs. C'est inattendu, mais cela nous rappelle qu'en matière de logement, on achète souvent l'emplacement, et pas seulement le bâtiment.

• L'écart entre la taille et le montant des transactions dans le secteur multifamilial : les immeubles sont 23 % plus petits qu'en 2019, mais la taille des transactions atteint des niveaux records, en hausse de près de 19 % sur un an.

Ces surprises, prises ensemble, reflètent des tendances observées dans tous les types de biens immobiliers, mais sont particulièrement marquées dans le secteur multifamilial : immeubles vieillissants, bâtiments plus petits et loyers plus élevés. Sur ce marché, la hausse des prix a dépassé celle de la superficie.

Perspectives d'avenir

Les données du premier trimestre 2026 dressent un tableau cohérent. Les prix atteignent des niveaux records, mais leur croissance se ralentit. Le secteur industriel est structurellement en tête, tandis que le secteur des bureaux est structurellement à la traîne, et l'écart entre les deux est plus important que jamais. L'évolution des caractéristiques des biens immobiliers en vente révèle que des propriétés plus petites et plus anciennes sont acquises avec des montants plus élevés.

Mais le contexte actuel est en pleine mutation. L'évolution rapide du secteur technologique continue de faire planer le doute sur la demande de bureaux pour les immeubles exposés à la tech, un risque que nous avions précisément anticipé pour 2025. Le choc pétrolier et la concrétisation des risques géopolitiques ont accru le risque d'inflation et paralysé la politique monétaire de la Fed, maintenant ainsi le coût du capital à un niveau élevé pendant une période prolongée. Bien qu'aucune de ces pressions ne se soit reflétée dans les données transactionnelles du premier trimestre, il est raisonnable de s'attendre à ce que l'une ou l'autre, voire les deux, apparaissent dans les trimestres à venir.

Pour l'instant, la situation reste inchangée. Le marché fonctionne, les capitaux circulent et c'est la sélectivité, et non l'exubérance, qui caractérise encore le moment.

Pour consulter l'ensemble des données ayant servi à cette analyse, veuillez explorer le document complet Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions immobilières commerciales aux États-Unis (T1 2026).

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