Mise à jour du marché commercial de Toronto - T3 2025

À la fin du troisième trimestre, les investissements commerciaux dans la région du Grand Toronto ont diminué de 13 % par rapport à l'année précédente.

Le marché de l'immobilier commercial de la région du Grand Toronto (RGT) a connu un net ralentissement de l'activité d'investissement au troisième trimestre de 2025, le volume total des transactions atteignant près de 11,3 milliards de dollars (figure 1). Ce chiffre représente une baisse de 13 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Figure 1 : Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto – Tous les secteurs par année

L'un des principaux facteurs expliquant ce recul est l'anticipation des investissements au deuxième trimestre 2024. L'éventualité d'une hausse, désormais annulée, du taux d'inclusion des gains en capital a incité les investisseurs à finaliser des transactions avant sa mise en œuvre. Cette réaction soudaine a créé une hausse anormale, faussant ainsi la comparaison annuelle du premier semestre 2025, dont le volume antérieur ne reflétait pas la vigueur sous-jacente du marché. L'incertitude persistante des investisseurs, alimentée principalement par les tensions géopolitiques actuelles avec les États-Unis et la perception d'une détérioration des perspectives économiques du Canada, a également contribué au ralentissement. Cette incertitude ne signifiait pas un manque d'intérêt. Au contraire, elle a entraîné une pause dans les investissements, conduisant à une accumulation importante de capitaux institutionnels en attente de signaux économiques et de taux d'intérêt plus clairs.

Changements de politique monétaire et de stratégie d'investissement

Ce manque persistant d'investissements des entreprises et la détérioration de la confiance des consommateurs ont incité la Banque du Canada (BdC) à abaisser son taux directeur de 25 points de base à 2,50 % le 17 septembre 2025. Cette mesure a relancé le cycle d'assouplissement monétaire amorcé en 2024 et visait à mieux équilibrer les risques dans le cadre de la politique monétaire de la BdC. La décision de la BdC a été motivée par plusieurs indicateurs économiques clés.

• Le marché du travail s'est détérioré, le taux de chômage national se maintenant à 7,1 %, signe d'une baisse de la demande de main-d'œuvre.

• Le produit intérieur brut (PIB) du pays s'est contracté de 0,4 % entre le premier et le deuxième trimestre, principalement en raison d'une baisse significative des exportations.

• Une tendance à la hausse a été observée, l'indice des prix à la consommation (IPC) passant de 1,9 % en août à 2,4 % en septembre, ce qui indique des pressions persistantes sur les coûts.

  
  

Face à la conjoncture actuelle, certains investisseurs ont reporté leurs décisions d'investissement majeures. D'autres, en revanche, ont réorienté leurs portefeuilles, privilégiant des catégories d'actifs plus résilientes, perçues comme moins sensibles aux fluctuations du marché. Un segment d'investisseurs a également recherché activement des opportunités dans des régions plus abordables, diversifiant leurs placements en s'éloignant du marché historiquement plus cher de la région du Grand Toronto (GTA), afin d'obtenir un meilleur rapport qualité-prix et de réduire les risques. Par conséquent, la position de la GTA sur le paysage financier national s'est affaiblie, comme l'indiquent les dernières données Enquête sur les tendances d'investissement du Groupe Altus (ITS)La région du Grand Toronto (GTA) est passée de la troisième à la quatrième place par rapport au deuxième trimestre, devancée par la ville de Québec.

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail a fait preuve d'une résilience remarquable au troisième trimestre, enregistrant un volume de transactions de 1,7 milliard de dollars, en hausse de 12 % sur un an. Cependant, cette performance a masqué un ralentissement de l'activité amorcé au deuxième trimestre 2025, le secteur étant confronté à des pressions externes croissantes, notamment l'escalade des tensions commerciales avec les États-Unis, qui a perturbé les chaînes d'approvisionnement et freiné la demande des consommateurs, ainsi qu'à un coût du capital toujours élevé. Malgré ces difficultés, le secteur a bénéficié d'un intérêt soutenu des investisseurs pour ses atouts défensifs, notamment grâce à une forte demande pour les commerces de détail à dominante alimentaire.

Ces immeubles de services essentiels étaient très prisés comme protection contre l'inflation en raison de leurs taux d'occupation élevés, de leur faible rotation des locataires, de leur résistance au commerce électronique et de leur relative immunité aux fluctuations économiques générales. Cette forte demande a exacerbé une pénurie d'inventaire existante, les propriétaires conservant ces actifs précieux et générateurs de revenus, tandis que le manque de prêts et le coût élevé du capital freinaient les nouveaux projets. Par conséquent, l'activité d'investissement à court terme est restée limitée par le manque de produits disponibles et les coûts de financement élevés.

activité d'investissement industriel

Le secteur industriel a enregistré un volume de transactions de près de 4,1 milliards de dollars, soit une baisse négligeable de 1 % sur un an. Cette stagnation s'explique principalement par la prudence persistante des investisseurs face à l'incertitude entourant la politique commerciale mondiale et le coût du capital toujours élevé, ce qui a freiné l'activité d'acquisition.

La région du Grand Toronto a continué de gérer un rééquilibrage de la dynamique de l'offre et de la demande, alors que le Mise à jour du marché industriel canadien a rapporté que le taux de disponibilité des espaces industriels à Toronto a diminué de 60 points de base sur un an, pour atteindre 4,8 %. De plus, l'absorption nette est redevenue positive au cours du troisième trimestre, signe d'une demande renouvelée, quoique sélective, pour les espaces industriels existants. Surtout, le marché a connu une bifurcation de la demande : l'effet combiné de l'augmentation de l'offre totale et de la faiblesse des locations de nouveaux espaces a donné aux locataires un plus grand pouvoir de négociation, ce qui s'est traduit par une plus grande flexibilité et des conditions de location plus avantageuses sur l'ensemble du marché, obligeant les propriétaires à offrir des concessions pour attirer et fidéliser leurs locataires.

Par ailleurs, le marché a enregistré une importante augmentation de l'offre, avec environ 1,5 million de pieds carrés supplémentaires, dont 84 % étaient encore disponibles à la location. Ce phénomène indique un ralentissement des locations anticipées pour les nouvelles constructions, la demande du marché ayant diminué. Le nombre de projets de construction en cours a légèrement augmenté, avec 10,3 millions de pieds carrés en construction, dont 78 % étaient encore disponibles à la location. Cela laisse présager que le marché pourrait continuer d'afficher des taux de disponibilité élevés à mesure que ces projets approchent de leur achèvement. Malgré un contexte opérationnel difficile et des tensions à court terme sur l'offre, les fondamentaux à long terme de la région du Grand Toronto demeurent attrayants. Sa situation stratégique, sa forte densité de population et la demande élevée en infrastructures de commerce électronique et de logistique continuent de consolider sa position.

activité d'investissement multifamilial

Le secteur de l'immobilier multifamilial a enregistré un volume de ventes de 1,1 milliard de dollars, soit une baisse de 38 % par rapport à l'année précédente. Ce recul est attribuable à plusieurs facteurs, dont le coût élevé du capital et l'incertitude économique générale. Le marché des copropriétés de la région du Grand Toronto a connu un faible volume de ventes en raison de…Le décalage entre les prix et les attentes des acheteurs crée une offre excédentaire croissante d'unités disponibles.Cette offre excédentaire a exercé une pression à la baisse sur les prix et les loyers des logements neufs, affectant indirectement le secteur du logement collectif dans son ensemble en augmentant le nombre de locations disponibles. À ces difficultés s'ajoutait la crise persistante du logement abordable, qui a fortement influencé les acheteurs potentiels. Le coût élevé de l'accession à la propriété a continué d'exclure de nombreux primo-accédants, les incitant à se tourner vers la location. Néanmoins, le volume important de nouveaux appartements en copropriété a créé un environnement plus difficile pour les propriétaires, réduisant la stabilité des revenus locatifs et les perspectives d'appréciation continue du capital. Ce risque accru, conjugué à la hausse des coûts de possession pour les investisseurs, a engendré une attitude prudente, les incitant à s'abstenir d'acquisitions immédiates.

Activité d'investissement dans les bureaux

Le secteur des bureaux a connu une baisse significative du volume d'investissement, selon nos dernières données Mise à jour du marché des bureaux canadien*Le volume des transactions en dollars a atteint un niveau historiquement bas de 716 millions de dollars, en baisse de 36 % sur un an. La majeure partie des investissements s'est concentrée sur le segment des bureaux de catégorie A, l'amélioration de la demande locative et des taux d'occupation de ce segment témoignant d'une préférence pour la qualité face à l'évolution des préférences en matière d'espaces de travail et aux obligations de retour au bureau.*

L'un des facteurs de ces changements d'occupation, notamment au centre-ville, a été la mise en œuvre de directives plus strictes concernant le retour au bureau. Plusieurs grandes institutions financières canadiennes, ainsi que le gouvernement de l'Ontario, ont imposé à leurs employés une semaine de travail de quatre jours en présentiel. Le gouvernement ontarien prévoyait une mise en œuvre progressive : les employés devaient initialement adopter un horaire de quatre jours au bureau à compter d'octobre 2025, avant de passer à une semaine de cinq jours en présentiel prévue pour janvier 2026. Ce changement rapide a suscité d'importantes critiques, tant internes qu'externes, au sein de certaines organisations. L'augmentation soudaine du nombre de personnes présentes quotidiennement au bureau a mis en évidence des problèmes de capacité dans certains espaces, obligeant les employés à travailler dans les cafétérias et autres espaces communs. Ce débordement de personnel dans des espaces non dédiés a nui à la productivité et au bien-être des employés, soulignant les difficultés opérationnelles liées à l'adaptation rapide des infrastructures physiques pour respecter les niveaux d'occupation élevés imposés.

Ce regain d'intérêt pour le travail au bureau a contribué à une raréfaction des espaces de bureaux de catégorie A, comme en témoigne le taux de disponibilité de ces espaces dans le centre-ville, qui a chuté de 370 points de base sur un an pour s'établir à 14,9 %. Par ailleurs, le taux de disponibilité en sous-location des espaces de bureaux de catégorie A dans le centre-ville a diminué de 170 points de base pour atteindre 2,9 %. L'activité locative du trimestre a confirmé cette préférence pour les actifs haut de gamme. Les transactions portant sur des bureaux de catégorie A ont représenté 136 opérations, totalisant près de 5,3 millions de pieds carrés d'espace loué. À l'inverse, les espaces de bureaux de catégorie B n'ont fait l'objet que de 34 transactions, pour un total d'environ 811 000 pieds carrés, soulignant ainsi la divergence de la demande locative : les immeubles plus anciens et fonctionnellement obsolètes ne répondent plus aux besoins des entreprises et des travailleurs modernes.

Du côté du développement, aucun nouvel immeuble de bureaux n'a été achevé au troisième trimestre. La région du Grand Toronto comptait encore plus de deux millions de pieds carrés d'espaces de bureaux en construction. De cette offre future, 26 % étaient disponibles à la location, ce qui témoigne d'une demande soutenue pour des espaces de bureaux modernes et neufs. Ces projets visaient à répondre à l'évolution des besoins des locataires, notamment ceux qui privilégient les espaces de collaboration, les technologies intégrées et les services favorisant le bien-être des employés. Le principal défi pour le marché demeurait la nécessité d'équilibrer cette nouvelle offre avec l'évolution générale et continue des modes d'utilisation des bureaux.

activité d'investissement foncier

Le secteur foncier, qui englobe les terrains résidentiels et les terrains destinés aux secteurs industriel, commercial et institutionnel (ICI), a connu un net repli de l'activité d'investissement. Le volume total des transactions à la fin du troisième trimestre 2025 a atteint environ 3,2 milliards de dollars, soit une baisse de 18 % sur un an. Le secteur des terrains résidentiels a été le plus touché par ce repli, avec un volume de transactions totalisant plus de 2 milliards de dollars, en baisse de 21 % sur un an. De même, le secteur des terrains ICI a enregistré un volume de transactions d'environ 1,1 milliard de dollars, soit une diminution de 11 %. Ce recul généralisé témoigne d'une hésitation généralisée des promoteurs immobiliers à poursuivre leurs projets de développement, tant résidentiels que commerciaux.

Face à l'incertitude des marchés et aux conditions de prêt restrictives, les promoteurs ont continué de reporter leurs engagements envers de nouveaux projets. Cette hésitation était notamment due à l'impact des droits de douane de rétorsion imposés par le Canada contre les États-Unis sur un volume important de marchandises. Bien que le gouvernement du Canada ait annoncé en août 2025 la suppression des contre-droits de douane sur la plupart des produits américains couverts par l'ACEUM, à compter du 1er septembre 2025, une exception importante subsistait. Les droits de douane sur les marchandises non conformes à l'ACEUM, comme l'acier, l'aluminium et les équipements de CVC, ont continué de faire grimper le coût des matériaux de construction essentiels, compromettant ainsi la viabilité des projets et amplifiant les risques financiers liés à l'acquisition et à l'aménagement fonciers à long terme. La décision de reporter les nouvelles acquisitions constituait une réévaluation stratégique en réponse à cette conjoncture économique instable.

Figure 2 : Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto par catégorie d’actifs (2024 vs 2025)

Transactions immobilières notables à Toronto

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Toronto pour le troisième trimestre 2025 :

Centre commercial Rockwood (4141, chemin Dixie) – Commerces

La plus importante transaction immobilière de détail enregistrée au troisième trimestre a concerné l'acquisition du centre commercial Rockwood par BGO. BGO a acquis ce centre commercial, situé au 4141, chemin Dixie à Mississauga, auprès de The Sitzer and Salpam Investments pour 90 millions de dollars. L'immeuble de 303 000 pieds carrés affichait un taux d'occupation d'environ 95 % au moment de la vente. Construit en 1970, le centre commercial est implanté sur un terrain de 23,7 acres, une vaste parcelle présentant un fort potentiel de réaménagement à long terme. Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie de BGO en matière d'actifs immobiliers canadiens de premier ordre, qui privilégie les actifs commerciaux performants situés dans les principaux marchés urbains.

Centre de distribution Gateway (11400, avenue Steeles Est) – Secteur industriel

BGO a encore élargi son portefeuille avec l'acquisition du centre de distribution Gateway, situé au 11400, avenue Steeles Est à Halton Hills, pour 143 millions de dollars auprès d'IG Gestion de placements. L'édifice de près de 640 000 pieds carrés, construit par Broccolini en 2016, est implanté sur un terrain de 33,5 acres le long de l'axe stratégique de l'autoroute 401. Doté d'installations logistiques modernes, dont une hauteur libre de 36 pieds, il est conçu pour accueillir des locataires de grande envergure dans les secteurs de la logistique et du commerce électronique. Au moment de la vente, le centre était entièrement loué par Relay Logistics et Speedy Transport. Son emplacement stratégique et sa conception moderne en font l'un des centres de distribution modernes les plus recherchés de la région du Grand Toronto.

740, rue Dupont – Appartement

Dans le secteur locatif résidentiel, LaSalle Investment Management a acquis la résidence Litho, un immeuble neuf situé au 740, rue Dupont, auprès de RioCan REIT et de Woodbourne pour 152,4 millions de dollars. Cet immeuble de huit étages et de 210 unités a établi une nouvelle référence cette année, atteignant le prix de vente total et le prix par unité les plus élevés (725 714 $) parmi toutes les transactions d’immeubles d’appartements de grande hauteur de la région du Grand Toronto à ce jour. Achevé en 2021, ce projet à usage mixte comprenait des commerces au rez-de-chaussée et offrait des commodités haut de gamme telles qu’un studio de conditionnement physique, un espace de travail partagé et une terrasse sur le toit. La transaction, négociée par CBRE, témoigne de la grande confiance des investisseurs dans le secteur locatif résidentiel de Toronto.

10378 Route 48 – Terrain résidentiel

Dans le secteur foncier, Greybrook Realty Partners et Fieldgate Homes ont acquis conjointement un terrain de 42 hectares (104 acres) à l'intersection de la route 48 et de Major Mackenzie Drive East, à Markham, pour 54,3 millions de dollars. Ce site, dont la superficie constructible nette est estimée à environ 18 hectares (45 acres), était destiné à un futur projet résidentiel à usage mixte prévoyant la construction de plus de 420 maisons individuelles et maisons de ville dans le nord-est de Markham. Son emplacement au sein de l'ancienne ceinture de verdure témoigne d'une reprise de l'activité de développement suite aux récentes modifications apportées aux politiques provinciales, visant à accélérer la construction de nouveaux logements.

Figure 3 : Tendances du taux de couverture des opérations (OCR) dans la région du Grand Toronto pour 4 catégories d'actifs de référence

Perspectives d'avenir

Les trois premiers trimestres de 2025 ont été marqués par un réajustement important du capital sur le marché immobilier commercial de la région du Grand Toronto, caractérisé par un volume d'investissement global modéré et une nette disparité de performance entre les différents secteurs. Alors que le marché était confronté à des incertitudes macroéconomiques persistantes, la baisse des taux d'intérêt de la Banque du Canada en septembre a signalé un changement de cap de la politique monétaire visant à atténuer les risques et à relancer l'investissement des entreprises. Cette mesure, conjuguée à la vigueur sélective de certains segments de marché comme le commerce de détail à dominante alimentaire et les immeubles de bureaux de catégorie A, a indiqué que les bases d'un marché plus rationalisé sont en train de se mettre en place.

À l'avenir, la trajectoire du marché dépendra de la stabilité de l'environnement économique et géopolitique. Les capitaux restent largement en retrait, et une baisse constante des taux d'intérêt, conjuguée à une plus grande clarté sur les politiques commerciales canado-américaines, devrait libérer cette demande latente et vraisemblablement stimuler les volumes d'investissement. Cependant, cette reprise devrait être inégale. Le secteur industriel devrait poursuivre sa phase de normalisation, avec des taux de disponibilité élevés persistant à mesure que l'offre nouvelle importante est absorbée, ce qui exercera une pression soutenue sur la croissance des loyers et un effet de levier accru sur les locataires. À l'inverse, la tendance à privilégier la qualité devrait s'intensifier dans le secteur des bureaux, creusant l'écart de performance : les immeubles de catégorie A, modernes, bien situés et dotés de nombreuses commodités, continuent d'attirer les investissements et d'afficher des taux d'occupation plus élevés, tandis que le parc immobilier plus ancien est confronté à une obsolescence croissante. Dans l'ensemble, le marché passe d'une période d'incertitude aiguë à une période caractérisée par une sélection stratégique des actifs, une atténuation des risques et un regain d'intérêt pour la valeur fondamentale, préparant ainsi le terrain pour une reprise progressive et sectorielle de l'activité transactionnelle dans un avenir proche.

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