Comment sont structurés les fonds immobiliers?

Où se situent les fonds immobiliers privés entre les entités mono-actifs et les REIT

Un fonds immobilier privé détient plusieurs propriétés au sein d'une même entité juridique. Cela lui confère une plus grande flexibilité qu'une entité spécialisée dans un seul actif, qui nécessite la création d'une nouvelle entité et une nouvelle levée de fonds pour chaque acquisition. Sa gestion est également plus simple et moins coûteuse qu'une SIIC (Société d'investissement immobilier cotée), soumise à des obligations de distribution de dividendes et à une réglementation plus stricte.

Comme indiqué précédemment, le fonds immobilier privé se situe entre une entité mono-actif et une structure complexe de REIT. Afin de mieux comprendre pourquoi un fonds représente une structure si attrayante pour tant d'entreprises, il convient d'examiner d'abord la structure d'une acquisition mono-actif et celle d'une REIT, couvrant ainsi les deux extrémités du spectre.

Bien qu'une entité mono-actif soit facile à créer, à structurer et à gérer, elle présente certaines limites. Chaque fois qu'un investisseur souhaite acquérir un nouveau bien immobilier, une nouvelle entité doit être constituée et de nouveaux fonds doivent être levés pour celle-ci.

De nombreux investisseurs disposent déjà de sources de financement lorsqu'ils repèrent une acquisition intéressante, ce qui limite le temps consacré à la levée de fonds. Cependant, même si les fonds sont faciles à obtenir, l'investisseur doit effectuer les démarches juridiques nécessaires pour chaque nouveau bien. Si l'investisseur doit trouver de nouvelles sources de capitaux pour chaque investissement, le temps consacré à la levée de fonds pour chaque nouvelle opération peut être considérable et l'éloigner de son objectif principal : trouver de nouveaux biens à acquérir.

Les REIT, en revanche, sont des structures juridiques complexes, coûteuses à mettre en place et à gérer, et soumises à une réglementation stricte. Elles doivent notamment se conformer à des versements minimaux de dividendes, limitant ainsi le montant des capitaux qu'elles peuvent réinvestir pour développer leur portefeuille immobilier. Cependant, la structure des REIT offre à l'entreprise de multiples moyens de lever des capitaux et d'assurer sa liquidité.

Que font les fonds de capital-investissement immobilier ?

Les fonds de capital-investissement immobilier lèvent des capitaux auprès d'investisseurs, les investissent dans des acquisitions immobilières, des projets de développement ou des financements immobiliers, gèrent ces investissements, puis les revendent ou les refinancent pour restituer le capital investi. Leurs stratégies varient, allant de la spécialisation dans un seul type de bien sur un seul marché à des fonds opportunistes qui adaptent leur stratégie en fonction du cycle de marché. Toutefois, chaque fonds suit le même cycle de vie de base.

Les fonds de capital-investissement immobilier peuvent prendre des formes très diverses et adopter des stratégies variées, allant de la spécialisation sur un créneau immobilier précis dans une zone géographique spécifique à une approche plus globale consistant à adapter différentes stratégies en fonction des cycles de marché ou des opportunités uniques. Cependant, tous ces fonds suivent un cycle de vie similaire pour atteindre leurs objectifs commerciaux.

La première chose qu'un fonds doit faire est de mettre en place sa structure juridique, y compris les aspects fiscaux, réglementaires et financiers que les investisseurs prennent en compte pour déterminer s'ils doivent ou non investir dans un fonds.

Les fonds peuvent se spécialiser dans des créneaux précis de l'immobilier, comme l'acquisition d'immeubles de bureaux médicaux ou d'immeubles résidentiels collectifs en milieu urbain. Ils peuvent se concentrer exclusivement sur le développement de nouveaux biens immobiliers ou sur le financement, par emprunt ou par actions, de l'acquisition de biens. Les stratégies possibles sont nombreuses.

Les facteurs pris en compte sont abordés plus en détail dans la section suivante et varient considérablement en fonction de la stratégie du fonds, mais pour mieux comprendre pourquoi chaque facteur est important, nous devons examiner comment le fonds fonctionne.

Toute entreprise doit d'abord lever des capitaux, quelle que soit sa stratégie. Les objectifs du fonds, les considérations juridiques et les conditions du marché déterminent en grande partie les sources de financement ciblées.

De même, un bon fonds sera constitué en tenant compte des objectifs fiscaux et de rendement recherchés par les bailleurs de fonds dans le contexte d'investissement actuel. Une fois les fonds levés ou engagés, le fonds doit commencer à rechercher des investissements attractifs.

Une fois les investissements identifiés et validés, le fonds commencera à y investir, que ce soit par l'acquisition d'actifs stables, le développement de nouveaux biens immobiliers ou la fourniture de capitaux (dette ou fonds propres) à une autre société d'investissement. Après l'acquisition ou le placement de capitaux, le fonds doit gérer l'investissement tout au long de son cycle de vie.

Enfin, l'investissement est récupéré par la cession d'un bien ou par un autre moyen de remboursement de capital. Ensuite, selon la structure du fonds, ce capital sera distribué aux investisseurs ou pourra être réinvesti dans d'autres investissements que le fonds poursuit actuellement.

Quels sont les éléments essentiels de la structure d'un fonds immobilier ?

La structure typique d'un fonds immobilier se compose de six éléments : les rôles du GP et des LP, le type de fonds (ouvert ou fermé), la durée du fonds, les règles de distribution, les frais facturés par le GP et la rémunération basée sur la performance, ou répartition des bénéfices, qui détermine comment les profits sont répartis entre les investisseurs et le gestionnaire.

Bien que de nombreuses nuances et considérations juridiques entrent en jeu, la plupart dépassent le cadre de cet article. Nous aborderons donc ici quelques-uns des éléments les plus courants.

Rôles

Un fonds d'investissement comprend deux acteurs principaux : le commandité et les commanditaires. Les investisseurs qui apportent des capitaux à la création du fonds sont les commanditaires, tandis que le fonds lui-même, y compris ses dirigeants, analystes, etc., est considéré comme le commandité.

Le commandité (GP) est parfois également appelé gestionnaire du fonds. Il joue un rôle actif dans la réalisation de toutes les activités décrites dans la section précédente, « Que font les fonds de capital-investissement immobilier ? », tandis que les commanditaires sont des investisseurs passifs. Le commandité investit généralement une partie de ses propres capitaux aux côtés des commanditaires afin que les deux parties bénéficient des mêmes résultats.

Type de fonds

Les fonds peuvent être ouverts ou fermés. Les fonds ouverts sont plus appropriés pour les investissements facilement négociables (sur un marché libre et liquide) et permettent d'effectuer des entrées et sorties de capitaux à tout moment.

Les fonds fermés, quant à eux, sont plus adaptés aux investissements dans des actifs à long terme et difficilement transférables. Compte tenu de la nature des investissements immobiliers, la plupart des fonds immobiliers sont des fonds fermés ; nous nous concentrerons donc sur ces derniers dans la suite de cet article.

Voici une comparaison entre les deux types de fonds :

Les fonds fermés ont généralement une durée déterminée (par exemple, cinq ou dix ans), renouvelable sous certaines conditions. Les investisseurs ne sont généralement pas autorisés à retirer ou à apporter des capitaux supplémentaires pendant la durée du fonds et ne reçoivent qu'une redistribution de leur capital en cas de cession d'actifs ou d'autre opération sur le capital, comme un refinancement.

Terme

Les fonds fermés ont généralement une durée d'environ dix ans et comportent des périodes d'engagement qui déterminent la période pendant laquelle ils peuvent recevoir des fonds, ainsi que des périodes d'investissement qui déterminent la durée pendant laquelle le fonds peut investir ces fonds. Les investisseurs ne versent pas la totalité de leur engagement dès le premier jour. Le gestionnaire de fonds procède à des appels de fonds au fur et à mesure qu'il trouve des investissements, en utilisant le capital engagé sur la période d'investissement.

Distributions

Les fonds fermés ne permettent généralement pas aux investisseurs de récupérer leur capital avant l'échéance du fonds ou la liquidation de ses investissements. Cependant, de nombreux fonds contiennent des clauses permettant aux investisseurs de transférer leurs parts à un tiers s'ils souhaitent céder leur participation.

Frais du fonds

La plupart des fonds prélèvent des frais de gestion, généralement un pourcentage des actifs gérés, qui permettent au gestionnaire de fonds d'assurer ses opérations durant les premières phases du cycle d'investissement. Ces frais se situent généralement entre 1 % et 2 % et peuvent parfois être compensés par d'autres frais, tels que les commissions sur les transactions de courtage, de financement ou autres frais liés au fonctionnement du fonds.

Rémunération basée sur la performance et cascade de distribution

La cascade de distribution détermine l'ordre dans lequel un fonds immobilier verse ses bénéfices. Les investisseurs récupèrent d'abord leur capital initial, puis perçoivent un rendement préférentiel, généralement de 8 % par an. Le gestionnaire reçoit ensuite sa part, et le bénéfice restant est partagé entre les investisseurs et le gestionnaire, dont la part, appelée carried interest ou commission de performance, s'élève généralement à environ 20 %.

La structure de rémunération des fonds peut être extrêmement complexe et reposer sur de multiples points de rupture pour la répartition des gains, les rendements cumulés par rapport aux rendements spécifiques à chaque opération, et d'autres facteurs. Le remboursement initial du capital à la fin de la durée de vie d'un fonds s'effectue généralement comme suit :

1. Le retour du capital investi aux investisseurs

2. Les investisseurs reçoivent alors un rendement annuel préférentiel sur leur capital investi.

3. Le gestionnaire du fonds perçoit son rendement, souvent par le biais d'une clause de rattrapage.

4. Les bénéfices restants sont partagés entre les investisseurs et le commandité.

Par exemple, si un investisseur verse 1 million de dollars au lancement du fonds, il récupérera d'abord cette somme. Ensuite, il percevra un rendement préférentiel sur cet investissement. Une fois que l'investisseur aura perçu l'intégralité de son rendement préférentiel cumulé, le commandité recevra sa part des bénéfices. Si les bénéfices dépassent un certain seuil, l'excédent est réparti entre les investisseurs et le commandité selon un barème de distribution prédéterminé.

Les rendements peuvent être distribués soit par transaction, soit de manière cumulative. Dans le cas d'une distribution par transaction, les bénéfices sont répartis selon les quatre étapes décrites précédemment, mais à chaque vente d'un bien. Les distributions cumulatives sont basées sur la performance cumulée du fonds. Les distributions par transaction sont souvent appelées « distributions américaines », tandis que les distributions cumulatives, appliquées à l'ensemble du fonds, sont souvent appelées « distributions européennes ». Cette dernière option est avantageuse pour les investisseurs institutionnels (LP), car le gestionnaire (GP) ne perçoit aucune commission tant que les investisseurs n'ont pas recouvré leur capital sur l'ensemble du portefeuille. La modélisation précise de ces points de rupture représente une part importante du travail, comme expliqué dans notre document.Principes fondamentaux de la modélisation des fonds immobiliersDe nombreux gestionnaires de fonds effectuent ces calculs dans des systèmes dédiés.logiciel de gestion de fonds immobiliers plutôt que des tableurs, de sorte qu'une modification de la structure du fonds se répercute directement sur les distributions et les rendements prévus.

Comité consultatif

La plupart des fonds disposent de comités d'évaluation ou de conseil externes à la société, chargés d'assister le fonds dans ses décisions d'investissement et de cession. Ces comités peuvent également décider de la prolongation de la durée du fonds ou de la manière de réinvestir les produits pendant sa durée de vie. De nombreux fonds font également appel à des experts indépendants. services de conseil en évaluation immobilière afin que les valeurs communiquées aux LP soient justifiables.

Choisir ou constituer une structure de fonds immobilier

Créer un fonds immobilier ou y investir peut s'avérer complexe, car cela implique de nombreuses stratégies et des facteurs juridiques, techniques, fiscaux et réglementaires. Cet article a brièvement abordé certaines activités et structures liées aux fonds immobiliers ; il est cependant essentiel de bien s'informer avant de choisir un fonds d'investissement.

Que vous soyez associé commandité ou commanditaire, bien comprendre la durée, les frais et la répartition des bénéfices dès le départ facilitera les discussions ultérieures sur la performance. Pour rester informé(e) des évolutions des structures et des valorisations des fonds, inscrivez-vous à notre newsletter ci-dessous.

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