Mise à jour du marché immobilier commercial canadien – T3 2025

Volume des investissements et principaux facteurs de contraction

À la fin du troisième trimestre, le marché canadien de l'immobilier commercial a connu un ralentissement de l'activité d'investissement. Le volume total des investissements a atteint 36 milliards de dollars, ce qui représente une baisse de 12 % par rapport à la même période de l'année précédente (figure 1). Cette contraction est attribuable à une conjonction de facteurs :

• Réaction initiale du marché à une proposition de hausse du taux d’inclusion des gains en capital mi-2024

• Un environnement de taux d'intérêt stables durant tout le premier semestre 2025

• Les tensions géopolitiques persistantes avec les États-Unis ont introduit une incertitude.

Figure 1 : Activité totale d’investissement du Canada – Tous les secteurs par région (T3 2024 vs T3 2025)

L'un des principaux facteurs du recul annuel a été une anticipation anormale des investissements au cours du deuxième trimestre 2024. L'anticipation d'une hausse, proposée puis annulée, du taux d'inclusion des plus-values a incité les investisseurs à accélérer leurs transactions. Cette réaction soudaine a engendré un pic inhabituel de volume d'investissement l'année précédente, ce qui a, par conséquent, rendu le premier semestre 2025 anormalement faible. Le volume d'investissement antérieur ne reflétait donc pas la vigueur sous-jacente et durable du marché.

Au-delà des ajustements budgétaires internes, le marché canadien de l'immobilier commercial a continué de subir d'importantes difficultés liées à des pressions géopolitiques et économiques nationales plus larges. La détérioration perçue des perspectives économiques du Canada s'est traduite par plusieurs indicateurs clés au cours du troisième trimestre :

• Le taux de chômage national est resté stable à 7,1 %, ce qui témoigne d'une baisse de la demande de main-d'œuvre dans l'ensemble de l'économie, affectant le moral et le pouvoir d'achat.

• En termes de PIB par habitant, la croissance a été de 0,5 % au troisième trimestre, après une contraction de 0,5 % au trimestre précédent. Ce modeste rebond souligne néanmoins la difficulté à atteindre une croissance par habitant plus forte.

• L'indice des prix à la consommation (IPC) a connu une tendance à la hausse, passant de 1,9 % en août à 2,4 % en septembre, ce qui indique des pressions persistantes sur les coûts.

La Banque du Canada (BdC) a réagi à ce ralentissement économique et aux inquiétudes persistantes concernant l'inflation en relançant son cycle d'assouplissement monétaire. Elle a abaissé son taux directeur de 25 points de base à 2,50 % le 17 septembre 2025 afin de mieux équilibrer les risques et de soutenir l'activité économique.

Compte tenu de ces conditions de marché, certains investisseurs ont reporté leurs décisions d'investissement majeures, tandis que d'autres ont réorienté leurs portefeuilles. Cette approche prudente a concentré les capitaux sur des actifs offrant des perspectives de flux de trésorerie défensifs et fiables, principalement dans les régions les plus abordables du pays.

Les investisseurs ont commencé à diversifier leurs placements en se détournant des marchés historiquement plus chers de la région du Grand Toronto et du district régional de Vancouver. Par conséquent, les volumes d'investissement sur ces marchés ont connu la plus forte contraction annuelle, avec une baisse de 23 % à Vancouver et de 18 % à Toronto. De ce fait, les capitaux institutionnels ont continué de s'accumuler en attendant des signaux géopolitiques et économiques plus clairs.

Performance des investissements régionaux et bifurcation du marché

À la fin du troisième trimestre, l'activité d'investissement immobilier commercial a diminué sur tous les principaux marchés, à l'exception notable de Calgary et d'Edmonton (figure 2).

Les fondamentaux de l'Alberta sont demeurés les plus solides au Canada, appuyés par des indicateurs démographiques et économiques robustes. Malgré le ralentissement national de l'immigration internationale, l'Alberta a enregistré la plus forte croissance démographique parmi toutes les provinces canadiennes, principalement alimentée par la migration interprovinciale.

L’économie de la province a fait preuve d’une résilience constante, le gouvernement de l’Alberta prévoyant que sa croissance du PIB réel sera la plus élevée du pays en 2025, à 2,0 %, soit une hausse de 0,2 point de pourcentage par rapport aux prévisions budgétaires. Ces facteurs ont soutenu les investissements continus sur les marchés de l’immobilier commercial de l’Alberta.

Le marché de Calgary a enregistré un volume de transactions de 3 milliards de dollars, tandis que celui d'Edmonton a atteint 2,7 milliards de dollars, soit des hausses respectives de 3 % et 25 % par rapport à l'année précédente. En raison d'un important arriéré au bureau des titres fonciers de l'Alberta, le volume total des investissements sur les deux marchés devrait augmenter une fois que tous les titres fonciers du troisième trimestre auront été traités.

Figure 2 : Transactions immobilières au Canada par catégorie d’actifs depuis le début de l’année (T3 2024 vs T3 2025)

À l'inverse, Vancouver et Toronto ont enregistré les plus fortes contractions annuelles du volume d'investissement. Le marché de Vancouver a affiché un volume de transactions de 6,5 milliards de dollars, tandis que celui de Toronto s'élevait à 10,6 milliards. Malgré ce net repli, les dernières données d'Altus Group Enquête sur les tendances d'investissement (ITS)Vancouver a repris la première place en tant que marché préféré des investisseurs, toutes catégories d'actifs confondues. Le marché a enregistré un ratio de momentum positif, signe fort d'une plus grande intention d'achat que de vente parmi les répondants au sondage (figure 3).

La position de Toronto sur le marché national des investissements s'est affaiblie, passant de la troisième à la quatrième place ce trimestre, Québec s'emparant ainsi du troisième rang. Vancouver et Toronto ont affiché des performances sectorielles similaires, le secteur du commerce de détail enregistrant la plus forte croissance annuelle, soit 31 % et 12 % respectivement. Parallèlement, le secteur industriel et le sous-secteur des terrains ICI ont connu les plus fortes baisses annuelles, les promoteurs ayant probablement reporté leurs nouveaux projets en raison du ralentissement de la demande et de la hausse des coûts d'investissement.

Figure 3 : Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) - Baromètre de localisation (T3 2025)

De même, Montréal a connu un net ralentissement de son activité d'investissement, clôturant le trimestre avec un volume de transactions de 6,6 milliards de dollars, soit une baisse de 13 % par rapport à l'année précédente. Cependant, si l'on tient compte du pic exceptionnel de l'année précédente et que l'on compare avec les données historiques à long terme, Montréal a affiché une performance plus favorable que Toronto et Vancouver. Cette relative robustesse s'explique par une forte croissance annuelle des secteurs des bureaux, de l'hôtellerie et du logement collectif. Bien que le secteur du commerce de détail ait subi une forte baisse de 33 % par rapport à l'année précédente, le volume cumulé depuis le début de l'année témoigne d'un intérêt soutenu des investisseurs par rapport aux données historiques, une tendance observée sur les autres grands marchés canadiens.

Ottawa et la région du Grand Golden Horseshoe (GGH) ont également fait preuve de résilience, enregistrant de légères baisses d'investissement de 5 % et 1 % respectivement sur un an. Ces marchés ont affiché des préférences sectorielles divergentes.

• Ottawa a connu une reprise des transactions foncières, avec un volume de transactions de 505 millions de dollars, en hausse de 61 % sur un an. Après une activité très calme en 2023 et 2024 dans le sous-secteur résidentiel, la vente de la propriété située au 1020, chemin March, pour 100 millions de dollars en juin 2025, a constitué une transaction majeure qui a fait grimper le volume trimestriel.

• Dans la région du Grand Toronto, les investissements industriels ont bondi de 56 % sur un an pour atteindre 1,3 milliard de dollars, confirmant son rôle de pôle industriel majeur. Parallèlement, les transactions foncières ont chuté de 32 % sur un an, le secteur résidentiel étant le principal responsable de ce recul.

Ottawa et le GGH ont tous deux maintenu des secteurs du commerce de détail robustes, avec un volume de transactions de 222 millions de dollars et de 998 millions de dollars, soit une augmentation de 25 % et de 44 % d'une année à l'autre, respectivement, ce qui indique que les principaux actifs commerciaux demeuraient attrayants pour les investisseurs.

Vente au détail

Les consommateurs canadiens ont continué d'adopter une approche prudente en matière de dépenses en 2025, un comportement rendu nécessaire par le coût de la vie plus élevé, la détérioration du marché du travail et la volatilité des conditions géopolitiques et économiques.

Selon Communiqué de Statistique Canada sur le commerce de détail de septembreEn septembre, la plus forte hausse des ventes au détail de base a été enregistrée chez les détaillants de produits alimentaires et de boissons, avec une augmentation de 0,8 %. Au sein de ce sous-secteur, les supermarchés et autres détaillants d'alimentation ont connu une croissance de 0,3 % par rapport à août, ce qui souligne la priorité accordée par les ménages aux biens et services essentiels.

En réponse directe, les investisseurs ont stratégiquement privilégié les centres commerciaux de quartier et régionaux ancrés par des commerces essentiels tels que des épiceries ou des magasins de marchandises générales, ainsi que les propriétés identifiées pour leur potentiel de réaménagement à long terme.

Selon la dernière étude ITS d'Altus Group, les zones commerciales à dominante alimentaire demeurent le type de bien immobilier préféré des investisseurs pour le septième trimestre consécutif (figure 4). Ces actifs offrent un taux d'occupation plus élevé, une rotation plus faible et une meilleure résistance au commerce électronique, ce qui en fait des placements défensifs et de protection contre l'inflation particulièrement intéressants.

Figure 4 : Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) - Baromètre par type de propriété - Tous les produits disponibles (T3 2025)

Cette demande accrue et ciblée a exacerbé une pénurie de stocks déjà existante, car de nombreux propriétaires ont conservé ces actifs générateurs de revenus. Parallèlement, le faible accès au crédit et le coût élevé du capital ont fortement freiné les nouveaux projets immobiliers.

Par conséquent, l'activité d'investissement à court terme est restée freinée par le manque de produits disponibles et les coûts de financement élevés. Le commerce de détail a été le seul secteur à enregistrer une hausse de son activité d'investissement sur un an, avec un volume de transactions national totalisant 5,9 milliards de dollars, soit une augmentation modeste de 5 % sur un an.

Au niveau régional, on a observé des variations notables en termes de performances :

• Edmonton a enregistré la plus forte croissance annuelle du volume des investissements de détail, avec un volume de transactions de 469 millions de dollars, en hausse de 81 % par rapport à l'année précédente

• Les marchés de GGH, Vancouver, Ottawa et Toronto ont progressé respectivement de 44 %, 31 %, 25 % et 12 %.

• Montréal a enregistré un volume de transactions de 879 millions de dollars, soit une baisse de 33 % par rapport à l'année précédente; toutefois, comme indiqué, le secteur a démontré un intérêt soutenu des investisseurs comparativement aux moyennes historiques.

• Calgary a enregistré un volume de transactions de 450 millions de dollars, soit une baisse de 38 % par rapport à l'année précédente.

Alors que la demande pour les commerces de détail à dominante alimentaire dans les zones suburbaines est restée forte et que les projets à usage mixte gagnent en popularité, le rythme de construction à Calgary n’a pas pu suivre cette demande, ce qui a entraîné une pénurie aiguë de propriétés commerciales de premier choix et, par conséquent, a limité l’activité transactionnelle.

Bureau

Le secteur des bureaux a continué de faire face à l'évolution des préférences en matière de lieu de travail, à l'augmentation des obligations de retour au bureau, à une planification plus efficace des espaces, à un manque de nouvelles surfaces et à un marché du travail affaibli en début d'année, ce qui s'est collectivement traduit par une forte bifurcation du marché.

Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché des bureaux canadienLe taux de disponibilité des bureaux à l'échelle nationale a diminué de 160 points de base sur un an pour s'établir à 16,4 % (figure 5). Ce resserrement s'explique par une demande accrue d'espaces de bureaux de catégorie AAA, une réduction significative des nouvelles constructions de bureaux et la réoccupation d'espaces précédemment sous-loués par des entreprises ayant adapté leurs opérations. La convergence de ces facteurs devrait accentuer le resserrement des taux de disponibilité, incitant les entreprises à réévaluer et à repositionner leurs actifs de bureaux de catégorie A plus anciens et, dans une moindre mesure, certains actifs de catégorie B sur certains marchés. Ce besoin est apparu car les locataires ont été contraints d'étendre leurs recherches au-delà de l'offre de plus en plus réduite de nouveaux espaces de premier ordre.

Figure 5 : Taux de disponibilité des bureaux (T3 2024 vs T2 2025 vs T3 2025)

Le secteur des bureaux a enregistré un volume de transactions de 3,2 milliards de dollars, soit une légère baisse de 5 % sur un an.

Au niveau régional :

• Calgary a enregistré la plus forte croissance annuelle, avec un volume de transactions de 524 millions de dollars, soit une augmentation significative de 145 % par rapport à l'année précédente

• Suite à ces résultats, Montréal a enregistré 459 millions de dollars, tandis que Vancouver a rapporté près de 1,2 milliard de dollars, soit une augmentation respective de 31 % et 4 % par rapport à l'année précédente.

• Ottawa a enregistré la plus forte baisse annuelle, soit 70 %, avec un volume de transactions de 80 millions de dollars, ce qui signale une pause dans le déploiement de capitaux sur le marché fédéral des capitaux.

L'accent mis sur le travail au bureau a contribué à la raréfaction des espaces haut de gamme disponibles, comme en témoigne le taux de disponibilité national des bureaux de catégorie A en centre-ville, qui s'est stabilisé à 14,7 % sur un an. L'activité locative a confirmé la préférence des investisseurs et des locataires pour des espaces de qualité, dotés de commodités et situés dans des zones bien desservies.

• Les transactions de catégorie A ont représenté la majorité de l'activité, soit 384 opérations, portant sur 12,9 millions de pieds carrés, ce qui témoigne d'une nette préférence pour la qualité.

• À l'inverse, la demande pour les espaces de bureaux de catégorie B a considérablement diminué, avec seulement 116 transactions totalisant environ 2,2 millions de pieds carrés, ce qui souligne l'obsolescence croissante des bâtiments anciens.

Un autre facteur de modification de l'occupation des espaces, notamment dans les centres-villes, a été la mise en œuvre de mesures plus strictes de retour au bureau. Plusieurs grandes institutions financières canadiennes, ainsi que les gouvernements provinciaux de l'Ontario, de l'Alberta et de la Nouvelle-Écosse, ont imposé le retour au bureau à leurs employés. La mise en œuvre rapide de ces mesures a suscité d'importantes critiques, tant internes qu'externes, au sein de certaines organisations. L'augmentation du nombre de personnes présentes quotidiennement au bureau a révélé un manque d'espace de bureaux traditionnels adéquat dans certains immeubles, obligeant les employés à travailler dans les cafétérias et autres espaces communs. Ce débordement dans des espaces de travail non dédiés a nui à la productivité et au bien-être des employés, soulignant les difficultés opérationnelles liées à l'adaptation rapide des infrastructures physiques pour répondre aux niveaux d'occupation élevés imposés.

Au troisième trimestre, six nouveaux immeubles de bureaux ont été achevés, représentant 875 000 pieds carrés, dont 47 % sont disponibles à la location. À l’échelle nationale, 21 projets sont en construction, représentant près de 3,8 millions de pieds carrés, dont 25 % sont disponibles à la location, témoignant d’une demande soutenue pour des espaces de bureaux modernes. Ces projets visent à répondre à l’évolution des besoins des locataires, en mettant davantage l’accent sur les espaces de collaboration, les technologies intégrées et les commodités favorisant le bien-être des employés. Le principal défi pour le marché demeure l’équilibre entre la nouvelle offre et les changements plus généraux dans les modes d’utilisation des bureaux.

Industriel

Le secteur industriel canadien a poursuivi sa tendance à la modération tout au long du troisième trimestre de 2025, malgré les perturbations causées par les tarifs douaniers américains et les fluctuations économiques plus générales. Certains marchés ont continué à éprouver des difficultés à absorber l'important volume d'espaces industriels livrés en 2023. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité national est resté à 6,2 % (figure 6). Ces facteurs ont pesé collectivement sur le moral des investisseurs.

Si l'augmentation de l'offre a permis aux locataires d'accéder plus facilement à des espaces de meilleure qualité à des loyers plus compétitifs, elle a également entraîné une stagnation du taux de disponibilité des espaces industriels au niveau national et un repli des volumes d'investissement. Le volume total des investissements a atteint près de 9,1 milliards de dollars, soit une légère baisse de 5 % par rapport à l'année précédente.

Figure 6 : Taux de disponibilité industrielle (T3 2024 vs T2 2025 vs T3 2025)

Au niveau régional, les performances ont varié considérablement :

• Calgary a enregistré la plus forte hausse annuelle, soit 71 %, avec un volume de transactions de 840 millions de dollars, ce qui souligne la vigueur de l’économie albertaine et le positionnement favorable du marché pour la distribution interprovinciale et internationale.

• Après Calgary, le GGH a enregistré un volume de transactions de près de 1,3 milliard de dollars, tandis qu'Edmonton a rapporté 671 millions de dollars, soit des augmentations respectives de 56 % et 49 % sur un an, ce qui met en évidence des poches de résilience et une demande sélective dans ces marchés en croissance.

• Toronto et Ottawa ont enregistré des baisses modestes de 1 % et 5 %.

• Montréal a enregistré la plus forte baisse annuelle, soit 52 %, avec un volume de transactions en dollars de 967 millions de dollars.

• Vancouver a suivi avec un volume de transactions de 1,1 milliard de dollars, soit une baisse de 27 % sur un an, reflétant un retrait plus général des capitaux de ce marché traditionnellement cher.

Du côté des projets de développement, 23 immeubles totalisant 3 millions de pieds carrés ont été achevés au troisième trimestre, dont 52 % de la surface était encore disponible à la location. L'activité de construction en cours a connu un net ralentissement, avec 129 immeubles en développement. De cette offre future, 62 % restaient disponibles à la location, ce qui indique une pause stratégique dans l'activité des promoteurs en raison de l'augmentation du taux de disponibilité et du coût élevé du capital.

La région du Grand Toronto est demeurée l'épicentre du développement industriel, avec 41 bâtiments en construction, totalisant 3 millions de pieds carrés, dont 49 % sont disponibles à la location.

Alors que le premier semestre 2025 a été marqué par une pause délibérée dans les investissements, les investisseurs attendant une plus grande clarté concernant les tensions géopolitiques, le troisième trimestre a vu un regain de confiance à Toronto et dans la région du Grand Toronto, les volumes d'investissement s'orientant tous deux vers une hausse. Cela laissait présager que les investisseurs commençaient à dépasser le pic d'incertitude du marché, concentrant leurs capitaux sur les plateformes logistiques stratégiques essentielles.

Perspectives du marché

À la fin du troisième trimestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien a connu un ralentissement des investissements et une réorientation de la répartition des capitaux. Le recul global de 12 % du volume des investissements nationaux s’explique principalement par des anomalies de marché non récurrentes par rapport à l’année précédente, notamment l’anticipation des investissements induite par la modification proposée du régime des gains en capital, conjuguée à des difficultés persistantes liées aux coûts de financement élevés et à l’incertitude géopolitique. La principale caractéristique du marché était une forte bifurcation, créant une nette divergence entre les marchés régionaux résilients et les centres financiers traditionnels en difficulté.

Calgary et Edmonton ont affiché une stabilité et une croissance supérieures, bénéficiant directement d'une forte migration interprovinciale et de prévisions économiques robustes. À l'inverse, Toronto et Vancouver ont connu les contractions les plus marquées, les investisseurs ayant recherché des opportunités dans des régions plus abordables et à forte croissance démographique.

Cette évolution a renforcé la demande d'actifs défensifs, le commerce de détail étant la seule catégorie d'actifs à afficher une croissance nationale sur un an. La croissance de ce secteur a été entièrement tirée par l'attrait durable des propriétés à dominante alimentaire et des commerces de services essentiels, qui offraient des flux de revenus fiables et constituaient une protection efficace contre l'inflation.

Dans le secteur des bureaux, l'activité d'investissement s'est fortement concentrée sur les espaces de catégorie A haut de gamme, la tendance à privilégier la qualité, stimulée par les obligations de retour au bureau et une planification efficace des espaces, ayant entraîné une raréfaction des meilleurs actifs et rendu les immeubles plus anciens obsolètes et sous-utilisés.

Pour le dernier trimestre 2025 et le début de 2026, le marché semble se trouver à un tournant décisif, dans l'attente de signaux plus clairs concernant la politique monétaire. Le cycle d'assouplissement de la Banque du Canada devrait stimuler progressivement l'investissement en réduisant les coûts d'emprunt et en diminuant l'écart de prix entre vendeurs et acheteurs, contribuant ainsi à libérer des capitaux.

La tendance à la diversification régionale devrait se poursuivre, les marchés à forte croissance situés hors de Toronto et de Vancouver, notamment Calgary, Edmonton et la région du Grand Toronto, demeurant des cibles attrayantes en raison de leurs fondamentaux démographiques et de leurs coûts d'exploitation plus faibles. La reprise du marché dépendra en définitive du maintien d'un cycle d'assouplissement monétaire et d'une stabilisation des relations commerciales et géopolitiques, ce qui permettrait une plus grande certitude quant à l'évolution des capitaux et réduirait les primes de risque actuellement intégrées aux valorisations d'investissement à l'échelle nationale.

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