Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary – T4 2025

Au dernier trimestre de 2025, Calgary a enregistré une hausse des investissements commerciaux, soit une légère augmentation de 1 % par rapport à l'année précédente.

D’après une analyse des transactions basée sur les données Altus Data Studio, le marché immobilier commercial de Calgary a enregistré un volume d’investissement total de près de 5,3 milliards de dollars au dernier trimestre de 2025, soit une légère hausse de 1 % par rapport à l’année précédente (figure 1). Si l’activité est demeurée stable au cours des trois premiers trimestres, elle s’est considérablement accélérée au cours du dernier trimestre, les capitaux ayant commencé à circuler plus librement après une période de prudence en milieu d’année.

Figure 1 : Transactions immobilières à Calgary – Tous les secteurs par année

Malgré cette stabilité, Calgary a été nettement devancée par Edmonton en termes de taux de croissance. Ce changement s'explique principalement par l'expansion rapide d'Edmonton dans le secteur de la logistique industrielle et par une forte hausse des investissements dans le commerce de détail, les capitaux institutionnels recherchant des rendements plus élevés sur des marchés secondaires plus abordables.

L’essor de l’Alberta en tant que moteur d’accessibilité au logement dans l’Ouest canadien a permis de contrebalancer la stagnation économique observée dans les provinces de l’Est du Canada. Alors que l’Ontario et la Colombie-Britannique étaient confrontées à des coûts de logement prohibitifs, Calgary a bénéficié de plusieurs années de migration interprovinciale soutenue et d’un environnement municipal dynamique. Ces atouts démographiques et réglementaires ont consolidé la position de la ville comme destination de choix pour les stratégies d’investissement défensives dans un contexte national instable.

Facteurs macroéconomiques et considérations géopolitiques

La stabilité du marché de Calgary a été renforcée par les protections juridiques de l’Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM). Pour Calgary, ces protections ont efficacement protégé les investissements régionaux, notamment dans les secteurs de l’énergie et des technologies émergentes, contre la volatilité du protectionnisme commercial américain. Malgré une certaine prudence de la part du marché, en raison de la révision obligatoire de l’ACEUM prévue en 2026, les fondamentaux de Calgary sont restés attrayants pour les investisseurs qui avaient déjà intégré ces incertitudes géopolitiques dans leurs cours en fin d’année.

Des changements importants dans la politique monétaire et les indicateurs économiques nationaux ont également influencé le climat d’investissement. Le 10 décembre 2025, la Banque du Canada (BdC) a décidé de maintenir le taux directeur à 2,25 % après deux baisses consécutives, offrant ainsi une période de stabilité cruciale aux marchés financiers de Calgary après la volatilité du milieu d’année. Statistique Canada a rapporté que le produit intérieur brut (PIB) réel s’est contracté à un taux annualisé de 0,6 % (une baisse trimestrielle de 0,2 %) au quatrième trimestre, en raison d’une réduction des stocks des entreprises. L’économie locale de Calgary est demeurée soutenue par les dépenses des ménages d’une population migrante interprovinciale croissante, ce qui a contribué à atténuer les répercussions du ralentissement national.

Le marché du travail de Calgary a également affiché une nette amélioration en fin d'année. Le taux de chômage local a chuté à 6,8 % en décembre, contre 7,8 % en décembre 2024. Bien que le taux de chômage national ait atteint 6,8 %, la tendance à la baisse observée à Calgary témoigne d'un resserrement du marché local et d'une meilleure intégration des nouveaux travailleurs. Malgré une croissance du PIB national finalisée à 1,7 %, soit le rythme d'expansion le plus faible depuis 2020, l'amélioration du marché de l'emploi à Calgary et la demande relative de services industriels et professionnels ont établi une base stable, quoique prudente, pour la souscription d'assurances commerciales à l'aube de 2026.

Activité d'investissement de détail à Calgary

Fin 2025, le secteur du commerce de détail de Calgary a enregistré un volume total de transactions de 776 millions de dollars. Ce chiffre représente une baisse de 11 % par rapport à l’année précédente, mais l’analyse de marché indique que ce repli n’est pas dû à un désintérêt des investisseurs. Il s’explique plutôt par une pénurie persistante d’inventaires de qualité. Les propriétaires d’actifs de premier ordre ont majoritairement choisi de conserver leurs titres tout au long de l’année, rassurés par la stabilité et la performance constante du secteur malgré la volatilité macroéconomique générale.

L'une des principales tendances du commerce de détail en 2025 a été la demande soutenue pour les commerces de proximité axés sur l'alimentation et les centres commerciaux présentant un potentiel de réaménagement intégré. Ces actifs sont restés très recherchés en raison de leur caractère défensif et de leurs flux de trésorerie stables. Cependant, la combinaison de contraintes de financement élevées et d'une incertitude économique persistante a fortement limité les nouvelles livraisons. Cette pénurie d'offre a intensifié la concurrence pour les actifs existants, les investisseurs privilégiant les formats de vente au détail « résistants à l'inflation » qui répondent aux besoins quotidiens de la population croissante de Calgary.

Avec l'explosion démographique de la ville, notamment dans les zones nord et sud, les promoteurs et les propriétaires institutionnels ont orienté leurs efforts stratégiques vers la recapitalisation et la diversification des surfaces commerciales vieillissantes. Cette tendance s'est traduite par d'importantes initiatives dans des pôles commerciaux majeurs tels que Midtown Station (adjacente au Chinook Centre), Glenmore Landing, Northland Village Mall, Stadium Shopping Centre et Deerfoot City.

La stratégie d'investissement dominante consistait à intégrer des tours résidentielles directement sur les sites de centres commerciaux existants. En transformant des parkings traditionnels sous-utilisés en logements à haute densité, les entreprises ont réussi à valoriser leurs actifs tout en fidélisant une clientèle captive. Cette évolution vers un usage mixte est devenue un élément clé de la gestion des risques en 2025, car elle a permis aux propriétaires de maximiser la valeur foncière sur un marché caractérisé par une offre limitée de nouveaux espaces commerciaux et des coûts d'entrée élevés.

Activité d'investissement industriel à Calgary

Le secteur industriel de Calgary a maintenu une dynamique exceptionnelle tout au long de 2025, clôturant l'année avec un volume total de transactions avoisinant 1,4 milliard de dollars. Ce chiffre représente une hausse substantielle de 82 % par rapport à l'année précédente, soulignant l'attrait constant de la ville en tant que port intérieur de premier plan et principal centre de distribution stratégique pour l'Ouest canadien. La forte demande d'espaces industriels a été confirmée par les données de marché d'Altus Group Data Studio, indiquant que le taux de disponibilité des espaces industriels à Calgary a diminué de 60 points de base (pb) au cours des douze derniers mois, pour s'établir à 5,9 % au quatrième trimestre de 2025. Cette baisse de la disponibilité a exercé une pression constante à la hausse sur les loyers nets, la concurrence pour les espaces logistiques fonctionnels s'intensifiant.

Du côté du développement, le marché a vu la livraison d'un nouveau bâtiment industriel d'une superficie totale d'environ 38 500 pieds carrés. Bien que ce bien précis soit resté entièrement disponible à la location dès son achèvement, il ne représentait qu'une fraction de l'activité globale du secteur. À la fin de l'année, le portefeuille de projets en développement demeurait solide, avec 11 bâtiments industriels en construction. Ce stock totalisait près de deux millions de pieds carrés, dont 41 % étaient encore disponibles à la location, ce qui témoigne d'un niveau élevé de pré-location pour les offres à venir.

Malgré les difficultés macroéconomiques générales, Calgary a continué d'enregistrer un volume important de développement spéculatif. Les promoteurs ont conservé une grande confiance dans les fondamentaux à long terme du marché, notamment en raison du rôle croissant de la ville dans la chaîne d'approvisionnement nationale.

Activité d'investissement multifamilial à Calgary

Le secteur du logement collectif a connu un net recul du volume d'investissement, les transactions totales s'élevant à environ 848 millions de dollars. Ce chiffre représente une baisse de 32 % par rapport à l'année précédente, un ralentissement largement attribuable à l'effet de base élevé observé lors de l'activité record de 2024. Malgré cette diminution du volume total en dollars, l'activité d'investissement est demeurée conforme aux normes historiques à long terme. Les fondamentaux solides du marché de Calgary, notamment ses coûts d'entrée comparativement plus bas et la demande soutenue de logements, ont continué de positionner la ville comme une destination résiliente pour les capitaux institutionnels et privés, dans un contexte de ralentissement économique national plus général.

La confiance des investisseurs a été maintenue par la position unique de Calgary comme destination privilégiée pour les migrations interprovinciales. Tout au long du second semestre de 2025, les capitaux se sont progressivement réorientés vers l'Alberta, les investisseurs cherchant à se protéger de la stagnation économique observée en Ontario et en Colombie-Britannique. L'afflux constant de résidents en provenance d'autres provinces canadiennes a assuré un plancher de demande fiable, renforçant ainsi le statut du secteur comme valeur refuge.

Un facteur déterminant du sentiment du marché en 2025 a été l’évolution des cadres de financement fédéraux. L’introduction, le 14 juillet 2025, du modèle de tarification fondé sur le risque Sélection de l’IMS de la SCHL a catalysé les acquisitions stratégiques. En alignant leurs objectifs d’investissement sur des objectifs sociaux précis, comme l’accessibilité financière et l’efficacité énergétique, les investisseurs ont pu bénéficier de taux d’emprunt préférentiels et de périodes d’amortissement prolongées. Ce contexte a favorisé une recherche de la qualité et un recentrage stratégique sur les actifs à haute densité du centre-ville. Plutôt que de se retirer du marché en raison de la volatilité des taux d’intérêt, les investisseurs avertis ont tiré parti de ces programmes garantis par le gouvernement pour atténuer les risques, assurant ainsi une stabilité opérationnelle à long terme tout en relevant les défis nationaux en matière d’accessibilité financière grâce à des profils d’actifs plus denses et plus efficaces.

Activité d'investissement dans les bureaux de Calgary

Le secteur des bureaux à Calgary a enregistré une hausse substantielle de 100 % du volume d'investissement par rapport à l'année précédente, avec près de 872 millions de dollars de transactions. Cette forte activité s'explique en grande partie par une nette dichotomie entre les catégories de bureaux, les investisseurs et les locataires privilégiant les environnements de haute qualité offrant de nombreux services. Ce phénomène de « recherche de la qualité » s'est reflété dans les données de location : les transactions de catégorie A ont totalisé 77 opérations pour une superficie de près de 2,9 millions de pieds carrés. À l'inverse, les actifs de catégories B et C ont connu une liquidité nettement moindre, ne représentant que 25 transactions et environ 443 000 pieds carrés, ce qui souligne l'obsolescence fonctionnelle croissante des immeubles ne répondant plus aux normes modernes des entreprises.

Le taux de disponibilité au centre-ville a atteint 23,7 % au quatrième trimestre, soit une contraction de 40 points de base sur un an, principalement en raison des efforts continus de rationalisation du parc immobilier du centre-ville. Toutefois, la disponibilité dans les sous-marchés de banlieue et de Beltline s'est resserrée, soutenue par une demande diversifiée des locataires dans les secteurs de la santé et de l'éducation. Le programme d'incitation au développement du centre-ville de la Ville de Calgary et le Fonds d'accélération du logement ont joué un rôle crucial dans la stabilisation du marché. D'ici novembre 2025, 21 projets de conversion de bureaux en logements ont été approuvés, prévoyant de retirer 2,68 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux sous-utilisés du parc immobilier et de les transformer en plus de 2 600 unités résidentielles.

À la fin de l'année, le taux de disponibilité des bureaux à Calgary a connu une forte correction, se stabilisant à 19,8 %, soit une baisse de 210 points de base sur un an. Cette amélioration a été maintenue grâce à une gestion rigoureuse de l'offre, aucun nouvel immeuble de bureaux n'ayant été achevé au quatrième trimestre. La construction du Westwind Business Campus III est demeurée suspendue. Par conséquent, l'année s'est terminée sur une note positive, les propriétaires ayant privilégié les investissements dans les immobilisations afin de maintenir la compétitivité des immeubles de catégorie A.

Activité d'investissement foncier à Calgary

L'activité d'investissement dans le secteur foncier, englobant à la fois les terrains résidentiels et les terrains destinés aux secteurs industriel, commercial et institutionnel (ICI), a connu une contraction au quatrième trimestre. Le volume total des transactions a atteint près de 1,3 milliard de dollars pour l'année, soit une baisse de 24 % par rapport à l'année précédente. Ce repli reflète une prudence accrue des promoteurs et des investisseurs face à l'évolution des politiques fédérales d'immigration, à la fluctuation des indicateurs macroéconomiques et à l'incertitude commerciale.

Le sous-secteur des terrains résidentiels a connu une baisse marquée de 36 % sur un an, pour atteindre 530 millions de dollars. Ce recul s'explique principalement par une saturation temporaire du marché du logement collectif et un ralentissement des migrations internationales, incitant les promoteurs à adopter une approche plus prudente quant au lancement de grands projets de construction sur des terrains vierges. De même, le secteur des infrastructures, des services institutionnels et commerciaux (ICI) a enregistré environ 745 millions de dollars de transactions, soit une diminution de 11 % sur un an. Cette modération persistante des investissements suggère que les investisseurs institutionnels et privés privilégient une attitude attentiste, concentrant leurs efforts sur le développement des projets existants plutôt que sur l'acquisition de nouveaux terrains à bâtir, dans l'attente d'une plus grande stabilité du marché.

Figure 2 : Transactions immobilières à Calgary par catégorie d’actifs (T4 2024 vs T4 2025)

Transactions immobilières notables à Calgary

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Calgary pour le quatrième trimestre 2025 :

505 Quarry Park Boulevard SE (Campus Imperial Oil) – Bureau

Imperial Oil Ltd. a finalisé la vente de son siège social, un complexe de cinq bâtiments d'une superficie totale de 698 583 pieds carrés (65 000 m²), situé dans le quartier Quarry Park, au sud-est de Calgary, à Dominium (Quarry) Corp., une filiale du promoteur immobilier Dominium, également basé à Calgary. La transaction, menée par CBRE, s'est conclue pour un montant de 60 millions de dollars, soit environ 85,89 dollars le pied carré (8 900 dollars le mètre carré).

Le prix de la transaction représente une baisse significative par rapport aux 416,8 millions de dollars déboursés par Imperial Oil pour acquérir la propriété en 2016. Cette cession immobilière fait suite à une restructuration d'entreprise majeure qui a entraîné une réduction de 20 % des effectifs de l'usine d'Imperial Oil à Calgary. Bien que la compagnie énergétique ait obtenu un bail de courte durée pour une petite partie du site, les experts du marché local prévoient une période d'absorption de plusieurs années pour combler l'important espace restant vacant.

3023, 16e Rue Sud-Ouest (The Edward) – Appartement

Chartwell Retirement Residences a élargi son portefeuille dans l'Ouest canadien avec l'acquisition de The Edward, une résidence de luxe pour aînés de premier plan à Calgary, pour un montant de 53,1 millions de dollars. Située au 3023, 16e Rue Sud-Ouest, à trois kilomètres du centre-ville et à proximité du dynamique quartier culturel de Marda Loop, cette résidence de cinq étages, au charme intimiste, a été achetée pour 53 millions de dollars, soit environ 559 000 $ par appartement.

Initialement développé par Section23 Developments et inauguré en 2021, cet établissement haut de gamme comprenait 95 appartements pour personnes autonomes, affichant un taux d'occupation de 86 %, un taux de capitalisation de 5,5 % et des loyers mensuels à partir de 4 500 $ pour les studios. La firme immobilière Jones Lang LaSalle (JLL) a représenté le vendeur lors de la transaction, soulignant le positionnement de premier ordre de la propriété. Cette acquisition stratégique témoigne de l'engagement de Chartwell à accroître sa présence sur le marché dynamique et prospère des résidences pour retraités en Alberta.

10450 Macleod Trail SE (Toys R Us) – Magasin de détail

La vente de l'immeuble Toys "R" Us situé au 10450 Macleod Trail SE a marqué un tournant important dans le paysage commercial de Calgary. Suite à une restructuration stratégique menée par la société mère Putnam Investments, qui a notamment entraîné la fermeture de 13 succursales canadiennes depuis janvier 2025, cet édifice commercial emblématique de 42 070 pieds carrés a été mis en vente sur le marché immobilier albertain au prix de 21 millions de dollars.

Construit initialement en 1988, ce site de 1,76 hectare occupait une position privilégiée le long du très fréquenté axe routier Macleod Trail et représentait une opportunité de réaménagement de premier ordre, à forte densité, avec un vaste parking. Les projections immobilières indiquaient que cet ancien entrepôt de jouets était sur le point de connaître une transformation majeure. Les experts du secteur prévoyaient soit une reconversion complète en un centre commercial moderne, soit une subdivision en un espace multi-locataires avec des surfaces commerciales supplémentaires, soit encore une reconversion par une enseigne nationale de sport et de loisirs.

4600 Crowchild Trail NW (Northland Professional Centre) – Commerces et bureaux

Situé dans le quadrant nord-ouest de Calgary, le 4600 Crowchild Trail NW était un immeuble de bureaux de banlieue bien établi, de cinq étages, jouxtant directement le quartier de Northland Village. L'immeuble, qui bénéficiait d'une excellente visibilité le long du corridor de Crowchild Trail, était un important centre de services médicaux, dentaires et professionnels. Au moment de la vente, il affichait un taux d'occupation de 82 % et un taux de capitalisation de 9 %.

Dans le cadre d'une transaction incluant le centre commercial Northland Village, Primaris REIT a conclu la vente à GWL Realty Advisors (une filiale de Canada Life Assurance, basée à Toronto) pour une contrepartie exceptionnelle de 154 millions de dollars, ce qui représente la plus importante acquisition de commerce de détail de GWL en plus de cinq ans.

Perspectives d'investissement à Calgary en 2026

L’année 2025 a marqué un tournant décisif pour le marché de l’immobilier commercial de Calgary. Si le volume total des transactions en fin d’année a fait preuve de résilience, soutenu par un secteur industriel robuste et un intérêt constant pour les immeubles de bureaux de catégorie AAA, le marché a néanmoins évolué sous des pressions nettement différentes de celles qui avaient caractérisé la période précédente d’activité record. Le ralentissement du secteur foncier, contrastant avec la dynamique positive significative des segments des bureaux et de l’industrie, souligne une évolution structurelle plus large vers des profils d’actifs défensifs, de grande qualité et stratégiquement diversifiés.

Pour 2026, les fondamentaux du marché de Calgary demeurent soutenus par son rôle constant de moteur d’accessibilité et son attrait en tant que plaque tournante logistique intérieure majeure pour l’Ouest canadien. La gestion réussie de l’incertitude en 2025 indique que le marché a mûri, passant d’une dynamique spéculative de croissance à tout prix à une approche plus rigoureuse axée sur le réaménagement, l’élimination de l’obsolescence fonctionnelle et l’atténuation des risques à long terme.

Face à la persistance de variables géopolitiques telles que la révision en cours de l'ACEUM et les difficultés économiques nationales, les investisseurs continueront vraisemblablement de privilégier les actifs offrant des flux de trésorerie stables et une bonne intégration aux besoins démographiques changeants de Calgary. Bien que les contraintes d'offre dans certains segments du commerce de détail et de l'industrie puissent continuer à freiner la liquidité des investissements à court terme, les signaux de demande sous-jacents, soutenus par un marché du travail tendu et des initiatives de développement stratégiques menées par la ville, laissent présager un environnement stable, prudent et riche en opportunités pour les acteurs prêts à s'engager dans la trajectoire de croissance à long terme de Calgary.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?

Clause de non-responsabilité

Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt général et ne constitue en aucun cas un conseil ou une prestation de services professionnels du Groupe Altus, de ses filiales et de ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique.

Plusieurs facteurs peuvent influencer la performance du marché immobilier commercial, notamment la réglementation et des facteurs économiques tels que les fluctuations des taux d'intérêt, l'inflation, l'évolution du sentiment des investisseurs et l'évolution de la demande des locataires ou des taux d'occupation. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel qualifié afin d'évaluer l'impact de ces facteurs et d'autres dynamiques de marché sur votre stratégie d'investissement, vos hypothèses de souscription, la valorisation de vos actifs et la performance globale de votre portefeuille.

Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans les limites autorisées par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de vos actes ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision prise sur la base de celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne physique ou morale. Cette publication, en tout ou en partie, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme ou à quelque fin que ce soit sans l'autorisation écrite expresse d' Groupe Altus.