Ce que nous apprend un quart de siècle de données de transactions sur l'immobilier commercial aux États-Unis

L'évolution silencieuse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis

Au cours du dernier quart de siècle, l'immobilier commercial américain a connu une transformation structurelle. Derrière les cycles habituels d'expansion et de récession se cache une évolution plus discrète mais plus durable : la valeur médiane des actifs immobiliers commerciaux négociés a diminué, mais a considérablement augmenté. Cette évolution ne reflète pas seulement l'inflation ou la hausse des coûts de construction. Elle reflète également des changements plus larges dans la demande des locataires, la stratégie des investisseurs et les modes de capitalisation et de négociation de l'immobilier.

S'appuyant sur les dernières*$* de l'équipe de recherche du Groupe AltusRapport trimestriel sur les investissements et les transactions du secteur immobilier commercial américain (T1 2025), cet article examine les tendances à long terme qui ont remodelé le paysage de l’immobilier commercial et ce qu’elles peuvent suggérer sur son avenir.

La vision à long terme : 25 ans d'évolution

Depuis 2000, la taille médiane des transactions a quasiment triplé pour tous les principaux types de biens immobiliers, notamment les biens industriels (+254 %) et les biens collectifs (+226 %). Cependant, malgré la hausse des valeurs transactionnelles, la taille moyenne des biens vendus a diminué. Dans le secteur des bureaux, la taille médiane des immeubles vendus a diminué de près de 17 %, soit la plus forte baisse parmi tous les secteurs. Les secteurs commercial, industriel et collectif ont également enregistré des baisses notables.

Taille médiane des transactions par type de propriété principal - indexée

Mais cette apparente contradiction entre la hausse du volume des transactions et la baisse de la taille des biens immobiliers est due à la hausse des prix. Globalement, les investisseurs paient désormais nettement plus cher au mètre carré, avec des hausses de plus de 250 % pour les immeubles industriels, de 240 % pour les immeubles collectifs et de près de 200 % pour les bureaux et les commerces. Cette hausse de la valeur a plus que compensé la réduction de la taille des actifs, augmentant le volume moyen des transactions, même si le nombre moyen de biens immobiliers vendus diminue.

Prix médian au pied carré par type de propriété principal - indexé

Reprise post-GFC (T1 2009 - T1 2025)

La reprise après la crise financière mondiale (CFM) révèle des inégalités similaires selon les types de biens. Les actifs industriels ont fortement progressé, affichant des hausses de prix (+152 %) et de taille des bâtiments (+1 %), ce secteur illustrant un cas rare où les bâtiments typiques ont légèrement augmenté de taille. Le secteur multifamilial a également connu une forte dynamique de prix, bien que la taille typique des actifs ait fortement diminué (-13,3 %), limitant la croissance de la taille moyenne des transactions à seulement 80 %.

En revanche, les bureaux et les commerces ont enregistré des hausses plus faibles, tant en termes de prix au pied carré que de volume de transactions, avec des variations minimes de la taille des actifs. Ces tendances reflètent des pressions sectorielles plus profondes, notamment l'évolution des habitudes de travail et des préférences des consommateurs, qui ont commencé à se dessiner bien avant la pandémie.

La vue récente (T1 2024 - T1 2025)

Malgré le durcissement des conditions de crédit et la hausse des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier commercial sont restés remarquablement résilients au cours de l'année écoulée. Le prix médian au pied carré a augmenté d'environ 15 % dans tous les secteurs, et la taille médiane des transactions a progressé dans tous les secteurs.

Étonnamment, le secteur des bureaux a dominé la croissance de la taille moyenne des transactions (+25,2 %), mais cette tendance reflète probablement une volonté des investisseurs de privilégier les actifs « trophées » haut de gamme plutôt qu'une reprise plus large. De même, la performance stable du secteur industriel pourrait indiquer une demande pour des espaces logistiques plus récents et plus grands. Et si l'appréciation des prix du multifamilial a été solide, le secteur a enregistré des gains plus modestes en termes de taille des transactions (+6,3 %) et même une réduction de la taille moyenne des bâtiments (-1,4 %).

Pourquoi des actifs plus petits ?

L’une des conclusions les plus contre-intuitives des données est la diminution constante de l’actif immobilier commercial typique négocié.

Pour les bureaux et les commerces, cela pourrait refléter une évolution plus large de la demande. Les utilisateurs de bureaux occupent désormais moins d'espace qu'en 2000 en raison de…numérisation et modèles de travail hybrides, alors que les détaillants privilégient désormais empreintes plus petites mieux adapté aux stratégies omnicanales. Ces tendances expliquent pourquoi ces secteurs ont connu les plus fortes baisses de la taille des actifs, ainsi que la plus faible croissance du prix au pied carré.

Taille médiane des bâtiments vendus - secteurs des bureaux et du commerce

En revanche, les secteurs industriel et multifamilial ont mieux résisté grâce à des fondamentaux plus favorables. Le commerce électronique et les changements dans la chaîne d'approvisionnement ont soutenu la demande d'espaces industriels. Et si le secteur industriel a été le seul à voir la taille médiane des bâtiments augmenter pendant une grande partie des années 2010, elle a fortement diminué après 2022, dans un contexte de hausse des taux. Le multifamilial a résisté grâce à de forts vents favorables démographiques et des pressions sur l'accessibilité financière sur le marché des maisons unifamilialesMais à mesure que les investisseurs se sont retirés des vastes communautés de type jardin des décennies passées au profit du développement urbain de remplissage, la taille typique des bâtiments a chuté de façon spectaculaire après 2009.

Taille médiane des bâtiments vendus - Secteurs industriel et multifamilial

Cette étude se concentre exclusivement sur les transactions portant sur des biens immobiliers uniques. Par conséquent, si une part plus importante des actifs institutionnels à forte intensité opérationnelle est désormais négociée au niveau de l'entité ou du portefeuille, cela pourrait expliquer en partie la baisse de la taille médiane des actifs observée au fil du temps.

De plus, un nombre croissant d'immeubles récents et de grande taille (notamment dans les secteurs industriel et des bureaux spécialisés) sont construits spécifiquement pour des locataires spécifiques et changent donc rarement de propriétaire. Nombre d'entre eux n'ont d'ailleurs pas encore été revendus en raison de leur développement récent.

Ensemble, ces tendances poussent la transaction immobilière « typique » vers des actifs plus petits, plus liquides et plus faciles à financer, qui s’alignent mieux sur les conditions de capital plus strictes d’aujourd’hui et sur les stratégies d’investissement de plus en plus sélectives.

Avoir hâte de

La forte hausse des transactions post-COVID en 2021-2022, alimentée par des coûts d'emprunt historiquement bas, a créé un contexte où presque toutes les transactions pouvaient être rentables. La plupart des secteurs ont enregistré une forte hausse de la taille des immeubles et des transactions, du volume des transactions et des prix au cours de cette période. La seule exception a été le secteur des bureaux, plombé par une demande incertaine liée au télétravail. Cependant, cette période n'a pas inversé la trajectoire à long terme des transactions immobilières immobilières américaines portant sur un seul actif. Plutôt que de signaler un retour aux actifs de plus grande taille, il s'agissait d'une accélération temporaire dans le cadre d'une évolution plus large.

Au cours des 25 dernières années, l'immobilier commercial s'est progressivement urbanisé, tandis que les investisseurs sont devenus plus sophistiqués, privilégiant la qualité de l'espace plutôt que la quantité, se tournant vers des actifs plus petits, mieux situés et plus flexibles. Et tant que les coûts d'emprunt ne baisseront pas significativement, les capitaux pourraient rester concentrés sur ces biens compacts et plus facilement finançables, la taille médiane des transactions restant modeste, même si le prix au mètre carré continue d'augmenter.