Logements intermédiaires manquants dans la RGT : coûts, demande et défis de financement

Dans la région du Grand Toronto (RGT), le logement intermédiaire manquant est depuis longtemps considéré comme un segment sous-développé du marché. Ces projets de petite et moyenne envergure, généralement de 4 à 20 logements sous forme d'appartements sans ascenseur ou de maisons de ville intercalaires, se situent entre les maisons unifamiliales et les tours d'habitation et sont souvent construits au sein de quartiers établis.

Malgré une demande sous-jacente stable, ces projets stagnent souvent. Non pas par manque de volonté, mais à cause d'obstacles financiers, de pressions financières, de retards d'approbation, ou d'une combinaison des trois.

Cet article explore les défis et les opportunités uniques en matière de faisabilité du logement intermédiaire manquant, en se concentrant sur la demande, les coûts et le financement.

La demande comme toile de fond démographique

La croissance démographique est le principal facteur des besoins en logements. Pendant des années, la croissance dans le Grand Toronto a été exceptionnelle, avec une moyenne d'environ 90 000 nouveaux résidents nets par an. Immédiatement après la pandémie, ce chiffre a atteint près de 300 000 par an.

La situation a changé. Les changements apportés à la politique d'immigration ont ralenti la croissance, et le Grand Toronto a enregistré une perte nette d'environ 20 000 personnes au cours des 12 derniers mois, et les prévisions laissent entrevoir un ralentissement significatif de la croissance au cours de la prochaine décennie.

Figure 1 – Croissance démographique annuelle, RGT, 12 mois se terminant en juin

Cela peut paraître alarmant, mais le contexte est important. Il y a un an, la région du Grand Toronto traversait une crise du logement généralisée. Cette pénurie n'a pas disparu. Au contraire, le ralentissement de l'afflux de population libère une partie de la pression accumulée au cours des 20 dernières années. Pour les décideurs politiques, cela crée une opportunité de construire en avance sur la demande, plutôt que de chercher constamment à rattraper le retard. Pour les constructeurs, cela modifie le paysage des acheteurs et des locataires, et le type de logements recherchés.

Évolution des préférences de la demande

Ce n'est pas seulement le rythme de croissance qui est en cause, mais aussi les facteurs qui stimulent la demande. Les principaux groupes démographiques de la prochaine décennie sont les familles trentenaires et quadragénaires, et les sexagénaires et septuagénaires souhaitant réduire leur taille. Ces deux groupes stimulent la demande d'appartements, mais pas le type de tours que les petits appartements d'une chambre sont censés satisfaire.

Figure 2 – Croissance de la population totale par groupe d’âge, projections historiques et du gouvernement de l’Ontario, RGT

Ces ménages recherchent des logements plus spacieux, des pièces principales plus spacieuses et une orientation au sol intégrée aux quartiers, écoles, parcs et commodités. C'est précisément là que les logements intermédiaires manquants s'intègrent.

Évolution du marché des ventes et de l'offre

Les mouvements de population sont déjà perceptibles sur le marché. Les ventes de logements neufs dans la région du Grand Toronto devraient atteindre environ 5 000 unités cette année, soit la moitié du chiffre de l'an dernier et bien en deçà des besoins à long terme.

Figure 3 - Ventes de maisons neuves par type, RGT; Croissance historique et prévisionnelle des ménages

L'un des principaux facteurs de ce ralentissement est la dépendance du modèle d'offre du Grand Toronto aux investisseurs en copropriété. Ces derniers ont traditionnellement acheté des unités sur plan, ce qui a rendu le financement viable. Cependant, face à la baisse des rendements, beaucoup se sont retirés.

Les utilisateurs finaux, quant à eux, ne s'engagent généralement pas sur de grands projets des années avant la livraison. Les projets de petite et moyenne envergure, qui peuvent être commercialisés plus tôt et développés plus rapidement, sont mieux adaptés au contexte actuel.

Au total, les modèles suggèrent que la RGT aura besoin d'environ 265 000 nouveaux logements au cours de la prochaine décennie, soit moins que les 328 000 livrés au cours de la dernière décennie, mais reflétant néanmoins une forte demande refoulée. Environ 30 000 logements, soit 3 000 par an, pourraient être absorbés dans des formules intermédiaires manquantes, comme les immeubles superposés sans ascenseur, les appartements intercalaires et les ensembles de maisons de ville.

Coûts de construction, risques et opportunités

Les coûts de construction ont grimpé en flèche pendant la pandémie, mais ils se sont désormais stabilisés. Certains appels d'offres sont inférieurs de 15 à 20 % à ceux d'il y a deux ans. Cependant, la hausse cumulative reste marquée : les coûts des immeubles de grande hauteur ont augmenté de 76 % par rapport aux niveaux d'avant la pandémie, et ceux des maisons individuelles ont doublé.

Cela crée à la fois des risques et des opportunités. Les petits projets sont confrontés à des difficultés liées aux réglementations du bâtiment, qui s'appliquent mieux aux projets de plus grande envergure, comme les exigences relatives aux issues de secours et aux ascenseurs. Mais avec une conception adaptée, comme la construction de la partie 9 (les exigences simplifiées du Code du bâtiment pour les logements et les petits bâtiments), l'absence de logements intermédiaires peut réduire la structure de coûts des projets de plus grande envergure et offrir des logements plus compétitifs.

Aligner le produit sur la demande du marché

Malgré un ralentissement de la croissance démographique, la demande de logements neufs est solide. Le défi consiste à cibler correctement les produits. Les projets intermédiaires manquants présentent des avantages naturels : ils permettent d'intégrer des logements dans des quartiers établis, attirent les familles et les personnes souhaitant réduire leur taille, et peuvent être livrés plus rapidement que les tours.

Cependant, les projets de plus petite taille manquent souvent de budget pour des études de marché approfondies, et les cadres de planification les poussent parfois vers des unités plus petites - une inadéquation lorsque la demande est la plus forte pour des maisons plus grandes.

Défis de financement

Le financement est l'un des obstacles les plus difficiles. Les projets de 3 à 10 millions de dollars se retrouvent souvent dans une zone grise : trop importants pour les prêts hypothécaires classiques, trop petits pour les capitaux institutionnels.

Si les banques refusent, les promoteurs se tournent vers les prêteurs privés, ce qui augmente les coûts de plusieurs centaines de points de base. Les structures mezzanine et les capitaux privés peuvent être utiles, mais, systématiquement, l'écosystème financier n'est pas bien organisé pour soutenir les projets de grande envergure.

Des programmes comme le programme MLI Select de la SCHL peuvent aider, mais ils comportent des niveaux de complexité, comme des exigences d’abordabilité, la conformité aux changements climatiques et des approbations lentes.

Approbations et défis d'échelle

L'approbation de petits projets est souvent confrontée à de longs retards, des recours et des résistances politiques. Pour un projet de 20 logements, un retard d'un an peut compromettre la rentabilité.

Le marketing présente également des défis. Les grandes tours peuvent répartir les coûts de vente sur des centaines d'unités, mais les projets de plus petite taille ne permettent pas de réaliser les mêmes économies d'échelle.

Tracer une voie pour le milieu manquant

Les projets dits « manquants » offrent le potentiel d'offrir des options de logement indispensables : densité modérée, logements familiaux plus spacieux et intégration dans les quartiers établis. La démographie est fortement en phase avec ce type de logement. Cependant, des risques subsistent, qu'il s'agisse des autorisations, des coûts, des difficultés de vente ou de financement.

Si les décideurs politiques et l’industrie peuvent travailler ensemble pour créer de meilleurs outils de financement, rationaliser les approbations et aligner les produits sur la demande, le chaînon manquant pourra enfin passer d’un potentiel stagnant à une solution évolutive pour la pénurie de logements dans la RGT.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?

Clause de non-responsabilité

Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt général et ne constitue en aucun cas un conseil ou une prestation de services professionnels du Groupe Altus, de ses filiales et de ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique.

Plusieurs facteurs peuvent influencer la performance du marché immobilier commercial, notamment la réglementation et des facteurs économiques tels que les fluctuations des taux d'intérêt, l'inflation, l'évolution du sentiment des investisseurs et l'évolution de la demande des locataires ou des taux d'occupation. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel qualifié afin d'évaluer l'impact de ces facteurs et d'autres dynamiques de marché sur votre stratégie d'investissement, vos hypothèses de souscription, la valorisation de vos actifs et la performance globale de votre portefeuille.

Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans les limites autorisées par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de vos actes ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision prise sur la base de celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne physique ou morale. Cette publication, en tout ou en partie, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme ou à quelque fin que ce soit sans l'autorisation écrite expresse d' Groupe Altus.