Tendances de valorisation de l'immobilier commercial – Perspectives du commerce de détail – T1 2025

L'immobilier commercial a été soumis à des tests de résistance rigoureux au cours de la dernière décennie, après avoir subi les effets négatifs du commerce électronique, des fermetures liées à la pandémie et de la hausse des taux d'intérêt. Les données Groupe Altus, qui montrent une trajectoire positive des valorisations, se heurtent désormais à l'incertitude tarifaire qui assombrit les perspectives à court terme.

Les données du marché de détail aux États-Unis, au Canada et en Europe reflètent une sortie des valorisations d'un creux cyclique et un retour à une situation plus solide. Cependant, l'avenir est incertain suite aux annonces de nouvelles politiques commerciales et de tarifs douaniers américains. « Avec les tarifs douaniers et toute l'incertitude mondiale, notamment aux États-Unis, de nombreuses questions se posent quant à leur impact potentiel sur le commerce de détail », déclare Robby Tandjung, vice-président exécutif, Conseil en évaluation, Groupe Altus .

Quel sera l'impact probable des droits de douane sur les économies régionales, l'inflation, le comportement et les dépenses des consommateurs au cours des six à douze prochains mois ? Jusqu'à présent, les données tardent à émerger, les consommateurs se rendant dans les centres commerciaux et augmentant leurs achats pour anticiper les droits de douane. Cependant, l'incertitude pèse sur la prise de décision des investisseurs et des commerçants, amplifiée par un moral des consommateurs historiquement bas, malgré un léger rebond en juin. Selon l'indice de confiance des consommateurs du Michigan, le moral des consommateurs américains a atteint 60,5 en juin, ce qui représente une amélioration par rapport aux 52,2 de mai et avril et la première hausse en six mois. « Les fondamentaux sont globalement bons, mais l'incertitude à court terme crée un vent contraire qui incite tout le monde à réfléchir », déclare Tandjung.

Figure 1 – Indice de confiance des consommateurs américains de l'Université du Michigan

L'incertitude favorise également des stratégies d'investissement plus défensives. Un point commun à toutes les régions est que les investisseurs continuent de privilégier le commerce de proximité, notamment les supermarchés et les épiceries. Les grandes surfaces, les parcs commerciaux et les entrepôts en Europe, ainsi que les mégacentres commerciaux aux États-Unis, ont également relativement bien résisté, les consommateurs continuant de se tourner vers les enseignes discount pour des prix plus avantageux.

« Il existe des différences d'avance et de retard entre les États-Unis et l'Europe, mais sous la surface, il existe des similitudes en termes de vente au détail de produits de première nécessité, qui est la catégorie qui connaît le plus grand succès », déclare Phil Tily, vice-président principal du Groupe Altus et responsable de l'analyse des performances.

Les données du commerce de détail relatives à l'évolution des valorisations, des flux de trésorerie et des rendements en Europe sont plus mitigées que celles des États-Unis. « Le marché de détail américain est plus avancé dans son redimensionnement que les marchés européens, ce qui explique pourquoi la tendance du commerce de détail aux États-Unis est légèrement plus forte qu'en Europe », explique Tily. Le commerce de détail américain a également été stimulé par un consommateur qui a continué à dépenser malgré la baisse de confiance, tandis que le consommateur européen a tendance à épargner davantage.

Un autre point commun à toutes les régions est la relative bonne performance des valeurs du commerce de détail au cours des trois dernières années par rapport aux autres secteurs immobiliers. « L'évolution des taux d'intérêt a moins pénalisé le commerce de détail que les trois autres grands groupes alimentaires, tant aux États-Unis qu'en Europe, car le commerce de détail a subi un ajustement de ses prix avant la pandémie en raison de la concurrence du e-commerce », explique Tily. Les données de marché d'Altus fournissent des informations complémentaires sur les tendances actuelles en matière de valorisation, notamment sur la performance du commerce de détail dans les différentes régions par rapport aux autres secteurs immobiliers, ainsi que sur la performance des différents sous-secteurs du commerce de détail.

États-Unis

Le marché de détail américain a bénéficié de la vigueur des dépenses de consommation et d'une offre limitée. La demande refoulée due aux fermetures liées à la pandémie a entraîné une explosion des ventes et de la fréquentation suite à la réouverture des magasins et des centres commerciaux. Les propriétaires bailleurs constatent une hausse de leurs revenus lorsque les baux commerciaux sont généralement liés aux ventes. « Avec le renouvellement des baux liés à la COVID, on constate également une augmentation des flux de trésorerie », explique Tandjung. « Le marché de détail s'étant nettement amélioré après les fermetures liées à la pandémie, les propriétaires ont pu signer de nouveaux baux et les renouveler à des loyers plus élevés que les contrats existants et, dans de nombreux cas, à des loyers de marché plus élevés que ceux prévus par les experts. C'est donc ce qui explique en partie la rentabilité aux États-Unis. »

La reprise du commerce de détail aux États-Unis est légèrement plus forte que celle des secteurs résidentiel et industriel. Les rendements de l'appréciation sont devenus positifs aux États-Unis au troisième trimestre 2024, avec une amélioration de 0,5 %, suivie de 0,7 % au quatrième trimestre 2024 et de 0,6 % au premier trimestre 2025.

Figure 2 – Appréciation sectorielle basée sur la valorisation américaine

Source : Groupe Altus

Aux États-Unis, le commerce de détail ancré dans l'alimentation est resté un segment résilient du marché. L'analyse des données par sous-secteur révèle également des résultats très positifs pour les grands centres commerciaux super-régionaux, par rapport aux centres régionaux qui ont subi une correction de valeur plus importante. « C'est dans les petits centres commerciaux que le secteur du commerce de détail continue de connaître des difficultés spécifiques à l'immobilier, tandis que les centres commerciaux de destination semblent désormais plus solides », explique Tily.

| Figure 3 – Évolution de la valorisation américaine par sous-secteur de la vente au détail

Source : Groupe Altus

Canada

Le commerce de détail a globalement enregistré de meilleurs résultats que les autres classes d'actifs au cours des 12 derniers mois. Le Groupe Altus Données d'évaluation du premier trimestre pour le Canada montre que, même si les valeurs de détail sont toujours en baisse de 9,3 % par rapport aux niveaux d'avant la pandémie (T1 2020), le secteur a connu une dynamique positive au cours de la dernière année avec des valeurs du T1 qui ont augmenté de 0,74 % par rapport au T4 et de 4,1 % par rapport au T1 2024.

Tout comme d'autres régions, le marché du commerce de détail canadien a traversé des périodes difficiles et a connu des transformations au cours de la dernière décennie. Maintenant que les détaillants les plus faibles ont abandonné le marché, il ne reste que des exploitants plus solides qui génèrent de meilleures performances pour les propriétaires de commerces de détail. « Les baux liés à la COVID, où les détaillants avaient un léger avantage sur les propriétaires, sont également reconduits, et nous constatons maintenant une forte performance tant en termes de croissance des loyers que d'occupation », déclare Robert Santilli, directeur des services-conseils en évaluation du Groupe Altus .

Figure 4 – Variation de la valeur du Canada par secteur

Source : Groupe Altus

Le commerce de détail de première nécessité, en particulier, a clairement dominé le marché, notamment les commerces de détail axés sur l'alimentation, les pharmacies et autres besoins quotidiens, qui demeurent bien loués. Selon le Canadian*$* du Groupe AltusEnquête sur les tendances d'investissement Au premier trimestre 2025, les centres commerciaux axés sur l'alimentation sont, de loin, les plus recherchés. Les investisseurs apprécient la stabilité de la fréquentation et des ventes. Le frein à l'investissement réside dans le stock limité de ces actifs à vendre.

La grande nouvelle du marché canadien du commerce de détail est la liquidation définitive de La Baie d'Hudson, le plus ancien détaillant du pays. L'entreprise a annoncé en avril la liquidation de ses six derniers magasins La Baie d'Hudson. Tous les magasins La Baie d'Hudson, Saks Fifth Avenue et Saks Off Fifth ont fermé le 1er juin. Ensemble, ces fermetures de magasins ramèneront environ 2 % de l'espace commercial sur le marché national. Dans certains cas, les propriétaires occupaient des magasins dont le loyer était faible et qui étaient soumis à des restrictions de colocation. Ces fermetures pourraient donc offrir des possibilités de création de valeur pour certains propriétaires, même si des investissements importants seront nécessaires.

Au cours de la dernière décennie, le Canada a été touché par les fermetures massives de magasins Sears et Target. « Certains de ces centres commerciaux secondaires présentent de nombreux vides, ce qui a exercé une pression à la baisse sur les valorisations », explique Santilli. « Cependant, les centres commerciaux de catégorie A continuent de bien performer. Il existe donc une véritable bifurcation entre les actifs bien loués et performants et tout le reste. » La situation actuelle au Canada est similaire à celle des États-Unis, avec les fermetures de grands magasins comme Sears, Macy’s et JCPenney, entre autres. Le Canada se distingue notamment par le fait qu’il ne connaît pas le même niveau de surdéveloppement que le marché américain.

À court terme, les investisseurs continuent de surveiller de près l'impact des tarifs douaniers sur la croissance économique, l'inflation et les dépenses de consommation. Le consommateur canadien est particulièrement vulnérable à la hausse des coûts, car le pays affiche l'un des taux d'endettement les plus élevés du G7. « Depuis la crise financière mondiale, les ménages canadiens se sont fortement endettés, surtout comparativement à d'autres pays », explique Santilli. « Le consommateur canadien va donc subir une forte pression en raison de la hausse des prix liée à d'éventuels tarifs douaniers. »

Europe

La reprise du commerce de détail en Europe n'est pas aussi forte qu'aux États-Unis, mais le secteur a enregistré une croissance modeste au premier trimestre. Selon Altus Group Ensemble de données d'évaluation paneuropéennes du premier trimestre 2025Les valeurs de détail ont augmenté de 0,5 % par rapport au quatrième trimestre 2024. La hausse des rendements a freiné la valeur des centres commerciaux au premier trimestre, tandis que la baisse des rendements et le renforcement des flux de trésorerie ont dopé la valeur des commerces de proximité et des supermarchés. Les entrepôts de détail restent l'actif le plus performant du secteur au cours de l'année écoulée, grâce à des fondamentaux de trésorerie plus solides grâce à une amélioration de 4 % des loyers du marché supérieure à la moyenne.

Au cours des trois dernières années, la valeur des actifs commerciaux a moins baissé que celle des autres secteurs, les rendements s'étant déjà ajustés à la hausse, principalement sous l'effet de la concurrence du e-commerce. « Le commerce de détail n'a pas subi autant de corrections à la baisse que les autres secteurs durant cette période de baisse de valeur, mais il n'est pas encore pleinement opérationnel », explique Tily. Les gains les plus lents sont enregistrés par les centres commerciaux, où la prudence des investisseurs se manifeste toujours par une hausse continue des rendements au cours de chacun des quatre derniers trimestres et par des gains de trésorerie plus modestes ces trois dernières années.

Figure 5 – Impact du rendement européen par sous-secteur de la vente au détail

Source : Groupe Altus

Figure 6 – Impact des flux de trésorerie européens par sous-secteur de la vente au détail

Source : Groupe Altus

Figure 7 – Appréciation sectorielle de l'Europe basée sur la valorisation

Source : Groupe Altus

L'impact sur le rendement a été plus prononcé sur une période de trois ans, tout comme celui sur les flux de trésorerie, témoignant d'une plus grande stabilité globale. « Plusieurs facteurs sont à prendre en compte ici, notamment l'importante revalorisation des prix qui a affecté le commerce de détail en général avant et pendant la COVID, les effets du commerce en ligne ayant été exacerbés par les périodes de confinement, mais aussi l'évolution plus profonde des habitudes de consommation », explique Nicolas Le Goff, directeur du conseil en évaluation chez Groupe Altus.

Il est également important de noter que la plus grande résilience observée pour le commerce de détail européen en général, qui se traduit par un quatrième trimestre consécutif de rendements positifs, est nuancée selon les sous-types. « Le commerce de proximité et les entrepôts de détail sont en tête, tandis que, comme observé plus globalement, les centres commerciaux ou le secteur non essentiel sont à la traîne », note Le Goff. « De plus, le redimensionnement du secteur observé aux États-Unis se déroulera différemment en Europe, car les marchés sont différents et les centres commerciaux de type centre commercial sont moins courants. »

« Les États-Unis et l'Europe ont bénéficié d'une stabilité et d'ajustements plus positifs du sentiment des investisseurs sur les prix. Mais le marché américain a davantage progressé en termes de croissance du chiffre d'affaires, ce qui se reflète dans les flux de trésorerie grâce à l'amélioration des taux du marché et au renforcement des hypothèses de croissance des loyers », explique Tily. « Si l'Europe présente un potentiel de croissance, il n'est tout simplement pas aussi fort que certains aspects de la reprise que nous observons dans d'autres groupes alimentaires. »

À retenir

Le thème principal dans toutes les régions est l'accent mis sur les segments défensifs du marché de détail, les commerces de détail ancrés dans l'alimentation et les produits de première nécessité restant très demandés. Parallèlement, différentes opportunités émergent en analysant les marchés individuels, comme la force des centres commerciaux ultra-régionaux aux États-Unis et les opportunités de valeur ajoutée potentielles liées au repositionnement des magasins La Baie d'Hudson vides au Canada.

Cependant, le point le plus important reste l'incertitude mondiale quant à l'impact probable de la politique tarifaire américaine sur les économies locales et le comportement des consommateurs. Bien que cette incertitude ne se reflète pas dans les données de marché, elle place le marché de détail dans une phase d'attentisme, et les investisseurs particuliers comme les locataires adoptent une plus grande prudence dans leurs décisions. « L'ignorance des règles rend la planification difficile, et c'est là le principal problème actuel : l'incertitude », explique Tandjung. « L'exécution est plus risquée aujourd'hui, et les gens attendent généralement plus de clarté. L'attente n'est pas pénalisée. »

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