Analyse des principales tendances de l'ensemble de données de valorisation paneuropéennes - T1 2024

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Tous les biens immobiliers - Les valorisations du premier trimestre affichent la plus faible baisse des sept derniers trimestres

Chaque trimestre, Groupe Altus analyse la performance d'un ensemble de données agrégées de fonds diversifiés ouverts paneuropéens de premier plan, représentant 29 milliards d'euros d'actifs sous gestion. Les fonds couvrent 17 pays et couvrent les secteurs de l'immobilier industriel, de bureaux, de vente au détail et résidentiel.

La figure 1 illustre la performance historique, par secteur, au cours des deux derniers trimestres, ainsi que les résultats annualisés sur deux ans et du sommet au creux.

Au cours des trois premiers mois de 2024, la dépréciation des titres européens valeurs des propriétés commerciales a connu une baisse significative dans tous les secteurs. En termes d'immobilier, la baisse de seulement 0,5 % a représenté une nette amélioration par rapport à la baisse de 3,4 % enregistrée au quatrième trimestre 2023 et a également été la plus faible baisse enregistrée depuis que les évaluations immobilières ont commencé à baisser au troisième trimestre 2022

Figure 1 – Performance historique des valorisations par secteur

Du sommet au creux, le secteur des bureaux a connu de loin les plus fortes dépréciations, reflétant la baisse de la demande d'espaces causée par l'augmentation du travail à distance. Le secteur industriel a poursuivi sa correction de rendement par rapport aux performances post-pandémie du secteur. Le secteur de la vente au détail continue de s'adapter à la concurrence de la vente en ligne. Néanmoins, ce secteur a produit la meilleure performance relative au cours des deux dernières années.

La figure 2 montre la variation totale de valeur au premier trimestre 2024 par rapport au quatrième trimestre 2023, ainsi que la contribution des facteurs sous-jacents à l'évolution de la valorisation.

Figure 2 - Contribution à l'évolution q/q de la valeur de l'immobilier commercial européen

Le premier trimestre 2024 a marqué le 8e trimestre consécutif de hausse des rendements, bien que la contribution de ce trimestre soit la plus faible depuis que les valorisations ont commencé à baisser. L'impact négatif de -1,4 % sur les valeurs a été presque compensé par les contributions positives des flux de trésorerie (+0,7 %) et des dépenses d'investissement (+0,3 %), ce qui indique que les fondamentaux du marché continuent de s'améliorer au niveau global.

Les données de valorisation agrégées d'Altus montrent que la pression à la hausse sur les rendements s'atténue et que cette tendance pourrait bien se poursuivre. L'inflation globale se rapproche des objectifs des banques centrales tandis que l'économie européenne dans son ensemble reste confrontée à une faible demande pour ses exportations, à un ralentissement de la croissance sur les marchés du travail et à des dépenses des ménages limitées. Les acteurs du marché s'attendent actuellement à ce que les principales banques centrales européennes commencent à réduire leurs taux d'intérêt au cours du second semestre de cette année. Une fois que les taux d'intérêt commenceront à baisser, les rendements devraient cesser d'augmenter, réduisant ainsi la pression à la baisse sur les valorisations qu'ils ont exercée au cours des sept derniers trimestres.

Figure 3 - Evolution trimestrielle de la valorisation par secteur

La figure 3 indique que, par rapport au quatrième trimestre 2023, tous les secteurs ont enregistré des dépréciations plus faibles au premier trimestre 2024. Les secteurs industriel et résidentiel ont été très près de conserver leur valeur du trimestre dernier. La baisse des valorisations du secteur des bureaux a ralenti, la baisse de 0,8 % au premier trimestre étant bien meilleure que la baisse de 5,3 % au quatrième trimestre. Les valorisations du secteur de la vente au détail ont chuté le plus au cours du trimestre, soit de 1,1 %, mais cette baisse a été moins prononcée que celle du dernier trimestre de 2023.

Les graphiques 4 et 5 montrent la croissance des loyers et les mouvements de rendement trimestriels par secteur au cours des quatre derniers trimestres. L'immobilier industriel a connu une forte croissance des loyers, en comparaison, mais l'impact sur le rendement a également été démesuré. Les bureaux, qui ont fait face à une demande très faible des occupants, ont subi l'impact le plus élevé des rendements, mais se situaient au milieu du peloton en termes de croissance des loyers. Le secteur résidentiel n'a subi aucun impact du rendement au premier trimestre et la croissance des loyers s'est stabilisée. Le commerce de détail a connu la plus faible croissance des loyers, tandis que les impacts sur le rendement continuent de grimper.

Figures 4 et 5 - Croissance trimestrielle des loyers (T4 2021=1,00) et évolution des rendements trimestriels

Le tableau 6 se concentre sur les contributeurs à toutes les valorisations sectorielles au cours du premier trimestre 2024. Les chiffres en rouge représentent les résultats qui sous-performent la valeur « Tous les secteurs » sur la première ligne du tableau tandis que les chiffres en vert indiquent les résultats qui se comparent favorablement aux mesures « Tous les secteurs ».

Tableau 6 - Contributions à la valorisation du secteur au T1 2024

Source : Groupe Altus, ensemble de données d'évaluation paneuropéennes

Le tableau 6 indique qu'au premier trimestre, les rendements ont eu une contribution négative aux valorisations des secteurs industriel, de bureaux et de commerces, mais n'ont eu aucun impact sur les valorisations résidentielles. Les contributions des flux de trésorerie ont été fortement positives dans le secteur industriel, faisant grimper la moyenne de l'ensemble des biens immobiliers, mais ont également eu des contributions légèrement positives pour les secteurs de la vente au détail et des bureaux. L'impact négatif des flux de trésorerie est la raison pour laquelle les valorisations résidentielles ont chuté au premier trimestre.

En examinant les résultats pour des pays et des secteurs particuliers, la figure 7 illustre les cas où la valorisation du premier trimestre a enregistré une augmentation, inversant une baisse au quatrième trimestre 2023.

Figure 7 – Inversions de valorisation secteur/pays

Ces inversions reflètent en partie une amélioration de la croissance économique au premier trimestre. L’économie de la zone euro est sortie de la brève récession qu’elle a connue au cours des deux derniers trimestres de 2023, tirée par la croissance de ses principales économies. La zone euro dans son ensemble a progressé de 0,3 % en glissement trimestriel (t/t), soit la plus forte hausse depuis le troisième trimestre 2022. Le PIB de l’Allemagne et de la France a augmenté de 0,2 % au premier trimestre. Le PIB de l’Italie a augmenté de 0,3 % et celui de l’Espagne de 0,7 %, principalement grâce au tourisme.

L’immobilier industriel bénéficie de loyers plus élevés et de gains de cash-flow prévisionnel

Les valeurs du secteur industriel n'ont diminué que de 0,2% au cours des trois premiers mois de l'année. Alors que les actifs industriels ont continué de subir l’impact négatif considérable de la hausse des rendements, une augmentation de 1,9 % des loyers du marché est à l’origine de la contribution positive des flux de trésorerie projetés. D’un autre côté, la correction des rendements plus importante que la moyenne qu’a connue le secteur remonte au fait que leurs rendements ont chuté plus que tout autre secteur au cours de la période de croissance post-pandémique.

Un plus grand nombre de pays ont vu leurs valorisations baisser plutôt qu'augmenter au cours du premier trimestre en raison du frein continu causé par la hausse des rendements. Il convient de noter que les loyers ont rebondi dans tous les pays sauf en Pologne, où ils ont baissé de 1,9% t/t. Il convient également de noter le Danemark, où un gain de 2,9 % a annulé une baisse de 1,6 % au quatrième trimestre 2023.

Même si l'absorption a été quelque peu limitée en raison de la faiblesse de l'activité économique, le taux d'occupation de la propriété industrielle est globalement relativement élevé dans la plupart des pays. Le secteur du commerce électronique a été soutenu par l’augmentation des dépenses des consommateurs grâce à la récente croissance des salaires et à la baisse de l’inflation qui ont soutenu les achats en ligne.

Figure 8 - Contributions to country valuations of industrial property in Q1 2024

Bureaux : les rendements restent un frein important mais les dépenses en capital contribuent à préserver la valeur

Les valorisations des bureaux ont subi la plus forte correction de tous les biens immobiliers au cours des deux dernières années et ont baissé de près de 22 % au plus bas. Au premier trimestre, la valeur des bureaux n'a baissé que de 0,8 % en moyenne, un résultat plus encourageant que la baisse de 5,3 % enregistrée au quatrième trimestre 2023.

La demande d'espace dans le secteur des bureaux continue d'être déprimée en raison de l'impact continu du travail à distance croissant. Les entreprises ont absorbé du nouveau personnel dans leurs espaces existants et continuent d'essayer de faire plus avec ce dont elles disposent actuellement, voire de réduire leurs effectifs.

La figure 9 indique que les rendements sont en grande partie responsables des dépréciations en cours en Allemagne et aux Pays-Bas. Les deux pays ont enregistré une croissance de l’emploi au quatrième trimestre 2023 inférieure à la moyenne de la zone euro, espérant limiter la demande de bureaux au premier trimestre. L'emploi de bureau en Allemagne, en particulier, est réduit non seulement par l'expansion du travail à distance, mais également par l'exposition au secteur technologique où des emplois sont supprimés, de sorte que le pire n'est peut-être pas passé pour les bureaux allemands.

Figure 9 - Contributions aux évaluations nationales des bureaux au premier trimestre 2024

Plusieurs marchés ont vu leurs valorisations augmenter au premier trimestre. Il convient de noter la forte hausse de 2,4% t/t en France, résultant de capitaux auparavant modélisés dans les valorisations, désormais investis dans les actifs. Ces dépenses, à leur tour, devraient stimuler les loyers du marché, fournissant ainsi de meilleurs flux de trésorerie futurs pour compenser tout nouvel impact négatif sur les rendements. L'Espagne est le seul marché où l'impact sur les rendements a été positif pour les valorisations des bureaux.

Commerce de détail : la détérioration des valorisations s'est atténuée

Au premier trimestre, le secteur du commerce de détail a enregistré la pire performance parmi les principaux secteurs immobiliers, avec des valeurs en baisse de 1,1% t/t. Cependant, cela ne représente que la moitié de la baisse enregistrée au quatrième trimestre 2023.

L’ensemble de données du secteur de la vente au détail du Groupe Altus se concentre sur le type d’établissement plutôt que sur l’emplacement géographique. Comme le montre le graphique 10, les valorisations étaient en baisse dans tous les sous-groupes. Pourtant, toutes les catégories – à l’exception des Retail Park & ​​Warehouse – ont montré une amélioration significative par rapport aux trois derniers mois de 2023.

Figure 10 - Change in quarterly valuations in retail sub-sectors

La figure 11 montre que les flux de trésorerie, sauf dans le cas des supermarchés/hypermarchés, ont très peu contribué aux valorisations du secteur et ont été réduits parmi les entrepôts de vente au détail et les centres commerciaux. L’effet négatif des rendements a été, de loin, le déterminant des baisses de valeur au premier trimestre.

Figure 11 - Contributions to retail subsector valuations in Q1 2024

Résidentiel : les rendements ont commencé à se stabiliser

L'immobilier résidentiel a connu une légère baisse de valeur de 0,3% au premier trimestre de l'année, un résultat bien meilleur que la baisse de -2,3% enregistrée au quatrième trimestre 2023. La baisse globale des trois premiers mois de l'année est décevante car la baisse La baisse de -1,5% sur le marché allemand a contrebalancé la hausse des valorisations en Suède, au Danemark et aux Pays-Bas. Dans ces trois pays, les contributions aux flux de trésorerie ont dépassé l’impulsion négative des rendements.

Figure 12 - Contributions aux valorisations des propriétés résidentielles des pays au premier trimestre 2024

Il y a eu un long boom des investissements dans l’immobilier résidentiel, l’augmentation du travail à domicile pendant la pandémie étant l’impulsion la plus récente du secteur. Les revenus de la propriété résidentielle sont liés à des données démographiques sous-jacentes qui, dans toute l’Europe, sont globalement relativement stables. En général, les loyers résidentiels sont étroitement corrélés à l’inflation, mais au cours de la dernière année, les coûts d’entretien ont augmenté plus rapidement que les loyers, ce qui a potentiellement limité l’impact des flux de trésorerie sur les valorisations. À mesure que l’inflation ralentit dans la région, les coûts des dépenses en capital devraient se stabiliser, ce qui permettrait aux augmentations de loyers de se traduire par des gains de trésorerie plus importants. Avec la baisse des taux d’intérêt à l’horizon, comme dans le cas des autres secteurs immobiliers, la pression négative sur les rendements devrait s’atténuer.

Autres biens immobiliers : l'augmentation de la population étudiante devrait stimuler l'expansion du secteur de l'hébergement

Les valeurs du groupe « Autres » biens immobiliers ont augmenté de 3,3 % au premier trimestre 2024. L'essentiel de la hausse provient des actifs de logements étudiants dont les rendements de valorisation ont recommencé à se comprimer au cours des trois premiers mois de l'année, après avoir déménagé continuellement en 2023.* $*

En matière de logements spécialement conçus pour les étudiants (PBSA), il existe une nette sous-offre dans la plupart des villes européennes. Alors que l'intérêt pour les études à l'étranger continue de croître, en partie à cause de la volonté des universités d'offrir des cours en FR-Final, les plans d'offre à court terme continueront probablement d'être inférieurs à la demande. Les perspectives de croissance des loyers sont donc favorables compte tenu des conditions tendues de l’offre et sont également soutenues par la capacité des étudiants internationaux à se permettre de vivre dans ce type de logement.

Conclusions

Dans l’ensemble, les valorisations ont enregistré leur meilleure performance relative trimestrielle depuis près de deux ans. L'activité économique en Europe s'est généralement améliorée au premier trimestre, soutenant les fondamentaux du marché, mais il continue d'y avoir de nombreuses variations entre les secteurs immobiliers ainsi qu'au sein de ceux-ci. Si les réductions des taux d’intérêt se concrétisent plus tard cette année, la pression exercée sur les rendements devrait encore s’atténuer.

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