L'incertitude tarifaire est un facteur mitigé pour l'activité des investisseurs au Royaume-Uni et dans la zone euro

À l'avenir, l'incertitude liée à la hausse des tarifs douaniers devrait peser sur le nombre total de transactions, compte tenu de l'impact potentiel de ces tarifs sur la valeur des biens immobiliers. Ce point de vue est confirmé par des indicateurs plus récents. L'enquête RICS du premier trimestre, menée en partie après la « Journée de la Libération », a montré que la reprise du solde net des demandes d'investissement dans la zone euro s'est arrêtée, mettant un terme à une tendance amorcée depuis le deuxième trimestre 2023. De fait, moins d'enquêteurs ont signalé une hausse des demandes sur tous les principaux marchés, à l'exception de l'Espagne. De plus, les récentes fluctuations des cours des actions immobilières – bien que plus positives que celles des marchés boursiers au sens large – laissent présager une croissance modeste des investissements dans la zone euro à court terme.

Analyse du Groupe Altus lui-même de ses Ensemble de données paneuropéen pour le premier trimestre a montré que les valeurs ont augmenté pour le troisième trimestre consécutif dans tous les secteurs du marché, progressant de 0,8 % au cours des premiers mois de l'année. Sur une base annuelle, toutes les valeurs immobilières ont progressé de 2 %. Parmi les quatre principaux secteurs, les actifs résidentiels ont dominé la performance au premier trimestre, avec une hausse de 1,5 %. Les secteurs industriel et des bureaux ont enregistré des gains de 0,8 %, tandis que le commerce de détail a terminé en bas de l'échelle avec une hausse de 0,5 %.

D'après les commentaires de la Banque centrale européenne (BCE) après sa baisse de taux de 25 points de base lors de sa réunion de juin, de nouvelles baisses de taux par la BCE et d'autres grandes banques centrales européennes pourraient favoriser des conditions de financement plus favorables. Cependant, les taux d'intérêt à long terme devraient rester élevés. Ainsi, les difficultés de refinancement et les valorisations tendues devraient continuer de freiner l'activité d'investissement immobilier commercial jusqu'à la fin de 2025.

Sauf escalade significative de la guerre commerciale, Capital Economics ne prévoit pas d'effondrement des investissements dans l'immobilier commercial européen. Les actifs immobiliers commerciaux ne sont pas négociés comme des marchandises et ne sont donc pas directement soumis aux droits de douane. En fait, des effets positifs pourraient même se produire, notamment si les entreprises se constituent des stocks en raison de l'incertitude à court terme ou si les échanges commerciaux se détournent des États-Unis. De plus, si cette même incertitude pèse sur l'activité économique et risque de peser sur la demande des occupants et la confiance des investisseurs, l'Europe est, pour l'instant, relativement épargnée par les droits de douane, ce qui signifie qu'une augmentation des flux de capitaux interrégionaux pourrait compenser en partie d'autres impacts négatifs ailleurs dans l'économie.

Par rapport au quatrième trimestre 2024, les transactions ont fortement diminué dans les secteurs industriel (-49 %) et commercial (-42 %). Les bureaux ont résisté à la tendance avec une hausse de 30 %, tirée par l'immobilier londonien. Pourtant, même avec des transactions évaluées à 1,8 milliard de livres sterling au premier trimestre, les investissements en bureaux dans le centre de Londres sont bien inférieurs à la moyenne de 3,7 milliards de livres sterling par trimestre réalisée au cours des trois années précédant le quatrième trimestre 2019.

À l'avenir, il y a des raisons d'espérer que l'activité immobilière au Royaume-Uni reprenne sa tendance à la hausse. Les résultats des enquêtes sont largement positifs : l'enquête RICS du premier trimestre fait état d'une hausse de 4 % du solde des demandes d'investissement. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis trois ans et, compte tenu de l'expérience historique, il laisse entrevoir un potentiel rebond de l'investissement au deuxième trimestre 2025.

Contrairement à l'Europe, les banques britanniques ont récemment assoupli leurs conditions de crédit commercial. Selon l'enquête de la Banque d'Angleterre sur les conditions de crédit pour le premier trimestre 2025, un solde net de 20,6 % des banques ont assoupli leurs conditions, marquant ainsi le cinquième trimestre consécutif d'assouplissement des critères de crédit. Les banques prévoient également d'assouplir davantage leurs conditions au deuxième trimestre, portées par la confiance croissante que la valeur du capital immobilier commercial a dépassé son niveau plancher.

Cela dit, l'incertitude macroéconomique accrue causée par les droits de douane américains devrait peser sur l'investissement immobilier commercial britannique à court terme. Certes, l'immobilier commercial britannique est relativement bien protégé des effets négatifs directs des droits de douane. En fait, certains secteurs pourraient même bénéficier de la politique tarifaire américaine, ce qui explique en partie la surperformance des actions immobilières par rapport au marché global depuis le « Jour de la Libération ».

En analysant les secteurs en détail, les bureaux semblent être le sous-secteur le moins exposé aux impacts directs, positifs ou négatifs, des tarifs douaniers américains plus élevés, puisque la grande majorité des occupants sont impliqués dans le secteur des services, qui n'est pas soumis aux tarifs douaniers sur les biens échangés.

En revanche, le secteur industriel est peut-être le plus exposé aux droits de douane. Une forte baisse du volume des échanges mondiaux pourrait réduire le besoin de ports et d'entrepôts. Si cela constitue une préoccupation aux États-Unis, où les expéditions par conteneurs sont déjà en baisse, la situation est moins grave pour le Royaume-Uni, qui exporte relativement peu de marchandises vers les États-Unis. L'analyse de Capital Economics indique que seulement 0,9 % du PIB britannique dépend de la demande américaine de biens, une situation bien plus favorable que celle de l'Allemagne, par exemple, où 1,9 % du PIB dépend de la demande américaine d'importations.

En fait, le président Trump ayant signé un décret confirmant certaines parties de l'accord commercial américano-britannique discuté en mai, et à condition que le Royaume-Uni n'impose pas d'importants droits de douane en guise de représailles, il est peu probable que le Royaume-Uni adopte une ligne dure à l'égard des États-Unis. Ainsi, à mesure que des marchandises sont détournées des États-Unis, en particulier celles en provenance de Chine, il est possible que certaines d'entre elles aboutissent au Royaume-Uni, augmentant ainsi la demande logistique. Il est encore tôt pour le dire, mais le mois d'avril a enregistré une hausse plus importante du nombre de passages de cargos au Royaume-Uni par rapport aux deux années précédentes. De plus, si les chaînes d'approvisionnement sont gravement perturbées, les entreprises pourraient chercher à augmenter leurs stocks d'intrants, ce qui accroîtrait la demande d'espaces d'entreposage.

Le secteur de la vente au détail présente également des avantages potentiels. À court terme, l'écoulement de produits chinois via des boutiques en ligne comme Temu pourrait avoir un impact négatif sur les détaillants en magasin. Cependant, un afflux massif d'importations moins chères entraînerait une concurrence accrue sur le marché de la vente en ligne, augmentant ainsi la demande d'espaces d'entreposage. Cependant, cette expansion potentielle de la demande d'espaces d'entreposage pourrait ne pas se produire si le gouvernement modifie les règles de minimis qui exemptent les colis de faible valeur de droits de douane (comme cela a été mis en œuvre aux États-Unis), coupant ainsi cette voie d'importation.

Dans le secteur résidentiel, l'impact direct sur les locations de logements collectifs ou individuels sera limité, mais la demande de logements étudiants pourrait augmenter. Bien que cela ne soit pas strictement lié aux tarifs douaniers, le renforcement des contrôles aux frontières et l'application des conditions de visa pourraient dissuader certains étudiants d'étudier aux États-Unis, le Royaume-Uni constituant une alternative évidente. Cela dit, les récentes mesures gouvernementales visant à réduire l'immigration au Royaume-Uni pourraient également dissuader certains de ces étudiants de venir au Royaume-Uni.

Néanmoins, les prix des actions immobilières sont inférieurs à ceux de l'année dernière, ce qui suggère que l'investissement immobilier commercial britannique restera faible au cours du prochain trimestre. Bien que l'immobilier de premier ordre soit parfois considéré comme une valeur refuge susceptible de soutenir la demande en période de turbulences, il est également illiquide, ce qui peut peser sur lui. Ainsi, Capital Economics prévoit que l'investissement immobilier commercial britannique en 2025 sera légèrement inférieur à celui de 2024.