Que nous apprennent les données régionales sur les marchés du logement au Canada en 2026 ?

Le Canada n'est pas un marché unique

Le Canada doit faire face à des coûts d'emprunt plus élevés, à un ralentissement de la croissance démographique et à des politiques en mutation. Toutefois, les répercussions sont loin d'être uniformes à travers le pays.

Lors de récentes consultations avec la Banque du Canada, Peter Norman, vice-président et stratège économique du Groupe Altus , a présenté une analyse de l'impact de ces forces sur les marchés du logement et de l'immobilier commercial. Cette discussion a mis en lumière l'importance des fondamentaux régionaux, tels que la démographie, l'accessibilité financière et la gamme de produits.,Les normes de financement et les règles financières entraînent des trajectoires d'ajustement très différentes.

Il est plus utile de comprendre ces différences régionales que de considérer les marchés résidentiel et commercial du Canada comme un tout homogène.

L'Ontario et la Colombie-Britannique travaillent à une réinitialisation des immeubles de grande hauteur

Les ajustements les plus marqués sont en cours en Ontario et en Colombie-Britannique, particulièrement dans la région du Grand Toronto et le Grand Vancouver.

À Toronto, l'activité immobilière commerciale La tendance à la baisse se poursuit.Les transactions foncières ont fortement chuté, contribuant à un recul estimé à 15 % du volume total des transactions commerciales depuis le début de l'année, par rapport à la même période l'an dernier. Hormis quelques segments résilients comme l'hôtellerie haut de gamme, les projets de développement restent atones.

Métro Vancouver en offre un exemple plus frappant, le marché des condominiums en prévente étant largement paralysé. Selon les données transactionnelles de Altus Data StudioLes ventes cumulées depuis le début de l'année sont en baisse d'environ 60 % par rapport à une année 2024 déjà faible, et même les projets les plus performants n'enregistrent qu'un faible nombre de ventes mensuelles. Les projets lancés ou en cours de développement au cours des deux dernières années ont été mis en pause, repensés, vendus de gré à gré à prix réduits ou laissés à l'abandon.

Malgré des histoires d'aménagement différentes, Toronto et Vancouver partagent aujourd'hui un dilemme similaire :

• Il est difficile de proposer de nouveaux immeubles de grande hauteur à ces prix, car les grands projets dépendent encore d'importantes préventes, et ces dernières ont considérablement diminué.

• Les promoteurs ont déjà consacré des ressources considérables aux approbations et à la conception.,et l'entretien, ce qui rend difficile de repenser l'échelle et l'agencement d'un projet en cours de route.

La fameuse « règle des 70 % de prévente » n'est pas une réglementation, mais une pratique courante en matière de prêts qui a constitué un frein important sur ces marchés. Dans le contexte actuel, cette pratique peut empêcher la réalisation de projets pourtant viables.

Les indicateurs de coûts ajoutent une dimension supplémentaire. Les indices officiels des coûts de construction affichent toujours une inflation annuelle de 4 à 6 % dans des villes comme Toronto. Les géomètres-experts d'Altus Group, se basant sur les résultats des appels d'offres actuels, constatent que les coûts globaux des projets de grande hauteur sont de 15 à 20 % inférieurs à ceux du pic atteint il y a deux ans. Si les prêteurs et les décideurs politiques…,Si les promoteurs se basent uniquement sur des indices retardés, ils risquent de mal évaluer la faisabilité sur des marchés qui connaissent déjà une certaine baisse des coûts de construction réels.

Pris ensemble, ces facteurs indiquent que l’Ontario et la Colombie-Britannique ne sont pas simplement « plus lents ». Ils repensent activement leurs modes de production et les services qu’ils peuvent offrir dans le cadre d’un modèle de construction en hauteur qui ne correspond plus à la demande actuelle et aux conditions de financement.

Le Québec trouve un équilibre entre propriété et location

Le Québec suit une voie différente. Les mises en chantier se sont maintenues jusqu'à présent, mais les risques sous-jacents s'accumulent, car la croissance démographique devrait ralentir fortement au cours des prochaines années. À Montréal, les ventes de logements neufs sont déjà en baisse : elles ont diminué d'environ 30 % au premier semestre de cette année par rapport à l'an dernier et sont inférieures d'environ 80 % aux normes prépandémiques.

En même temps, le Le marché montréalais a évolué.Plus que tout autre grand centre, la ville mise davantage sur les logements locatifs construits à cet effet, avec près de 10 000 nouveaux logements dont la construction devrait débuter cette année. Ce virage contribue à atténuer certains risques pesant sur le secteur de la construction, même si les projets axés sur l’accession à la propriété ralentissent, et il témoigne d’une adaptation structurelle des modes de production de logements neufs.

Pour les prêteurs, les promoteurs et les décideurs politiques, l’expérience du Québec souligne que la faiblesse des ventes de logements neufs ne se traduit pas nécessairement par un ralentissement général de la construction si la gamme de produits peut se réorienter vers des segments où la demande demeure plus forte et plus stable et où les capitaux restent disponibles.

L'Alberta et le Canada atlantique suivent des trajectoires d'ajustement différentes.

L'Alberta s'adapte elle aussi, mais à partir d'un point de départ différent.

Calgary et Edmonton montrent actuellement les premiers signes d'un fléchissement de la demande de revente, d'une baisse des ventes de maisons neuves et d'une modération de l'activité des transactions commerciales.Altus Data StudioCela indique un ralentissement par rapport aux pics récents. Malgré cela, la croissance démographique récente de l’Alberta a été plus stable et moins sensible aux changements de politique rapides qu’en Ontario, au Québec et en Colombie-Britannique, et le logement y demeure relativement plus abordable.

Les projets immobiliers de grande hauteur, vendus sur prévente, représentent une part plus faible de l'activité globale. Cela n'empêche pas l'Alberta d'être touchée par une hausse des taux ou une baisse de la confiance des investisseurs, mais cela signifie que la province est moins exposée à la composante la plus contrainte du modèle de développement immobilier.

Le Canada atlantique offre un autre point de comparaison intéressant. Sur plusieurs marchés, les immeubles de taille moyenne et les constructions spéculatives sélectives sont déjà courants. Les promoteurs et les prêteurs de la région travaillent depuis longtemps avec différentes structures de risque, notamment des projets qui vont de l'avant avec des seuils de prévente plus bas, voire inexistants, lorsque le marché le permet.

Ces différences sont importantes car elles montrent que certains des ajustements qui semblent perturbateurs en Ontario et en Colombie-Britannique, comme une plus grande dépendance aux immeubles de moyenne hauteur, des attentes révisées en matière de prévente et des échelles de projets plus variées, sont déjà des pratiques courantes ailleurs au pays.

Pourquoi les différences régionales sont importantes pour les décisions de 2026

À l’aube de 2026, la question cruciale n’est pas de savoir si le marché canadien est plus fort ou plus faible, mais plutôt où se situe l’exposition. L’Ontario et la Colombie-Britannique présentent un risque plus élevé en raison des grands projets de tours résidentielles dépendant des préventes, tandis que les perspectives démographiques plus faibles et les ventes de maisons neuves plus faibles au Québec sont en partie compensées par un important portefeuille de logements locatifs construits à cet effet. L’accessibilité financière plus élevée et la croissance démographique récente plus soutenue de l’Alberta offrent une plus grande marge de manœuvre, et les marchés de l’Atlantique s’appuient davantage sur des formats plus petits, de moyenne hauteur, et sur des structures de risque différentes.

• Pour les prêteurs et les investisseurs en capital, cela signifie que les taux d'avance, les attentes en matière de prévente et les rendements exigés doivent être adaptés aux données locales, et non à une règle nationale empirique.

• Pour les promoteurs, les décisions relatives aux projets en cours et à la gamme de produits en 2026 dépendent de leur capacité à comprendre où le modèle des immeubles de grande hauteur est le plus contraint et où les immeubles de moyenne hauteur, les projets de densification ou les formats alternatifs sont mieux adaptés aux revenus, à la demande et à la capacité de financement locales.

• Pour les décideurs et les urbanistes, cela suggère que les plans de croissance et d'infrastructures construits autour d'une vague continue de tours sur certains marchés pourraient devoir évoluer vers une combinaison plus flexible de formes et de calendriers.

L'ajustement en cours concerne moins la situation du marché du logement canadien dans son ensemble que la façon dont les différentes régions réévaluent les risques et redéfinissent leurs modèles de développement. Des outils tels que Altus Data StudioLes plateformes regroupant les transactions d'appartements, de terrains résidentiels et de logements neufs au niveau régional permettent aux acteurs du marché de mieux appréhender ces disparités et d'adapter leurs décisions aux conditions actuelles plutôt qu'aux moyennes nationales ou aux cycles passés. Ceux qui fondent leurs stratégies 2026 sur ce type d'analyse actualisée et spécifique à chaque région seront mieux armés face à l'évolution du marché au cours des 12 à 24 prochains mois.

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