Évaluation des immeubles multifamiliaux sur un marché volatil : DCF vs. capitalisation directe

Redéfinir l'évaluation des immeubles multifamiliaux à court et à long terme

La croissance des loyers, les coûts d'exploitation et les taux de capitalisation n'évoluent plus de concert. Les loyers ont ralenti par rapport à leur niveau maximal, tandis que les coûts d'assurance, de main-d'œuvre et de financement continuent de grimper. Par conséquent, chaque facteur doit désormais être modélisé individuellement, au lieu d'être intégré dans une hypothèse globale. Dans ce contexte, l'évaluation repose sur une méthode capable de dissocier ces variables tout en aboutissant à une estimation fiable.

Les propriétaires et investisseurs d'immeubles multifamiliaux évoluent dans un environnement plus volatil et complexe où les revenus et les dépenses sont moins prévisibles et où l'incertitude est omniprésente.

La croissance des loyers s'est ralentie après avoir atteint des niveaux records, et dans certaines métropoles, les fondamentaux du marché s'affaiblissent, ce dernier s'efforçant d'absorber la nouvelle offre. Parallèlement, de nombreux exploitants doivent faire face à une hausse de leurs charges d'exploitation, due à l'inflation, aux primes d'assurance et aux coûts de main-d'œuvre.

La volatilité actuelle du marché a toutefois mis en évidence l'importance de la modélisation des flux de trésorerie actualisés (DCF). Cette modélisation est essentielle pour une évaluation précise, transparente et stratégique des immeubles multifamiliaux, tant pour les intuitions à court terme que pour les analyses à long terme.

Les entreprises reconnaissent également les avantages du remplacement des systèmes propriétaires traditionnels, souvent basés sur des feuilles de calcul autonomes, par des solutions conçues sur mesure offrant une plus grande évolutivité, une meilleure cohérence et des capacités avancées d'analyse et de traitement des données, ce qui leur permet de mieux se positionner pour l'avenir.

Pourquoi la capitalisation directe est insuffisante sur un marché volatil

La capitalisation directe a bâti la profession d'évaluateur d'immeubles multifamiliaux, mais elle produit aujourd'hui des valeurs difficiles à justifier : deux propriétés quasi identiques peuvent afficher des taux de capitalisation très différents en raison de fluctuations à court terme, et une méthode basée sur une seule année ne permet pas d'expliquer cet écart. Lorsque les facteurs influençant le taux de capitalisation ne restent pas constants, l'évaluation devient erronée.

L'évaluation par capitalisation directe (ou capitalisation directe) est la méthode traditionnelle de référence pour déterminer la valeur des biens immobiliers par les évaluateurs. La valeur d'un bien est estimée en divisant le revenu net d'exploitation (RNE) d'une année par un taux de capitalisation. Cette approche simplifiée est utile pour les biens à revenus stables, car elle permet d'obtenir rapidement une estimation de leur valeur grâce à la formule suivante :

Valeur = Revenu net d'exploitation stabilisé / Taux de capitalisation

Toutefois, si la méthode de capitalisation directe est un moyen rapide et simple d'évaluer les valeurs dans un contexte stable, comme par exemple une période de croissance typique des loyers de 3 %, elle est moins efficace sur le marché actuel où des propriétés extrêmement similaires peuvent présenter des taux de capitalisation très différents en raison des fluctuations à court terme. « La méthode de capitalisation directe ne prend pas en compte tous les éléments à considérer sur le marché actuel », explique Troy Sivak, directeur principal, Conseil en évaluation chez Groupe Altus.

La méthode privilégiée aujourd'hui est la modélisation DCF, car elle permet de suivre les différents flux de trésorerie entrants et sortants afin de déterminer la viabilité financière et les performances futures d'un bien immobilier. Elle offre une vision claire et détaillée en analysant chaque poste de revenu (comme le loyer) et de dépense (charges d'exploitation, investissements, etc.). « La modélisation DCF pour l'immobilier multifamilial est devenue essentielle, non seulement pour les investisseurs institutionnels, mais aussi pour toute entreprise souhaitant obtenir une évaluation fiable et étayée de la valeur d'un bien », explique Sivak.

DCF vs. capitalisation directe : quelle méthode est la plus adaptée à l’évaluation des immeubles multifamiliaux ?

Le choix entre la méthode DCF et la capitalisation directe dépend de l'horizon temporel. La capitalisation directe divise le résultat net d'exploitation (NOI) stabilisé d'une année par un taux de capitalisation pour obtenir un aperçu rapide. La méthode DCF actualise les flux de trésorerie prévisionnels sur plusieurs années afin de prendre en compte les concessions de loyer, la mise en location, la croissance des charges, les investissements et les variations fiscales progressives. Lorsque les données d'entrée sont stables, les deux méthodes conviennent ; dans le cas contraire, la méthode DCF est plus justifiée.

La méthode de capitalisation directe offre une évaluation ponctuelle sur un an, ce qui est pertinent lorsque les conditions de marché et les données de production sont stables. Cependant, elle montre ses limites en période de forte volatilité. Les modèles de capitalisation directe ne tiennent pas compte des fluctuations annuelles d'éléments tels que les réductions de loyer, les charges d'exploitation, ni même les impôts.

Par exemple, le Maryland est un État qui réévalue la valeur des biens immobiliers tous les trois ans. Cela signifie que toute augmentation de la taxe foncière devrait être échelonnée sur trois ans, ce qui ne serait pas pris en compte par un plafonnement direct portant sur une seule année, mais pourrait l'être dans une modélisation DCF.

Surtout en période d'instabilité des taux d'intérêt, de flambée des coûts d'assurance et de forte volatilité de l'offre et de la demande, les prévisions pluriannuelles prennent toute leur importance, souligne Sivak. « On peut ainsi prendre en compte de nombreuses variables et obtenir une évaluation plus rigoureuse qu'avec une simple analyse annuelle », explique-t-il.

La modélisation DCF permet de prendre en compte des hypothèses réalistes, notamment :

• Délais de vacance et de location

• Croissance des loyers et concessions

• variabilité des dépenses d'exploitation

• Investissements et autres dépenses irrégulières

La modélisation DCF offre la flexibilité nécessaire pour envisager différents scénarios et hypothèses relatifs à la performance d'un projet au fil du temps, un atout essentiel pour tout investisseur ou gestionnaire souhaitant appréhender les risques liés aux actifs et leurs impacts sur les flux de trésorerie du portefeuille. De plus, la modélisation DCF permet une analyse plus fine des dépenses. Par exemple, on peut supposer que les primes d'assurance augmenteront de 10 % par an durant les deux premières années, puis se stabiliseront la troisième année. « Les gestionnaires d'actifs sont rémunérés en fonction de la valeur qu'ils créent, et la modélisation DCF les aide à comprendre précisément l'évolution de cette valeur », explique Sivak.

Les investisseurs institutionnels et les grands fonds utilisent déjà l'analyse DCF comme norme. Fannie Mae et Freddie Mac utilisent également des modèles DCF dans leurs processus de demande. Ensemble, ces deux agences ont octroyé 110 milliards de dollars de prêts multifamiliaux l'an dernier, ce qui témoigne de la forte pénétration du marché par les investisseurs et les promoteurs qui utilisent déjà la modélisation DCF.

Pourquoi les équipes spécialisées dans les immeubles multifamiliaux délaissent-elles les tableurs au profit d'outils DCF dédiés ?

Les outils d'évaluation dédiés permettent aux équipes d'appliquer un seul modèle DCF à de nombreux actifs, de tester instantanément différents scénarios et de consolider les résultats du portefeuille. Les tableurs ne peuvent égaler ni cette rapidité ni cette cohérence, c'est pourquoi le secteur de l'immobilier multifamilial se tourne vers des logiciels d'évaluation centralisés.

Le secteur de l'immobilier multifamilial continue d'évoluer dans son utilisation de la modélisation DCF. Les entreprises délaissent de plus en plus les modèles basés sur des feuilles de calcul individuelles au profit d'outils d'évaluation centralisés dédiés, tels que ARGUS Intelligence et Forbury. « Avec un modèle DCF intégré à nos outils d'évaluation centralisés, vous pouvez consolider les données de 20 propriétés, ajuster le taux de vacance de 0,20 milliard de points de base et constater l'impact instantanément. Procéder de la même manière avec une feuille de calcul individuelle impliquerait de modifier 20 fichiers différents », explique Sivak.

Parmi les inconvénients des feuilles de calcul autonomes, on peut citer :

• Des modèles qui deviennent trop complexes et sujets aux erreurs

• Des hypothèses codées en dur, difficiles à vérifier ou à ajuster.

• Limite la capacité à standardiser votre modèle pour différents actifs et/ou à consolider les données pour obtenir des informations sur le portefeuille.

• Cela ralentit les transactions, car les contreparties tentent de décrypter des modèles construits manuellement pour comprendre comment une évaluation a été calculée.

En revanche, les avantages des outils d'évaluation centralisés conçus à cet effet sont les suivants :

• Cohérence et reproductibilité des évaluations

• Tests de scénarios instantanés (vacance locative, croissance des loyers, dépenses)

• Regroupements de portefeuilles simplifiés et analyse de sensibilité

• Accès facilité aux plateformes de données pour l'analyse comparative et le suivi des performances

« Si vous gérez une petite structure avec quelques fonds fermés, un tableur peut suffire pour votre analyse des flux de trésorerie actualisés. Mais à mesure que votre entreprise grandit, cette plateforme doit évoluer. Il vous faut utiliser des outils pour répondre à des questions et réaliser des opérations qui vous permettent de penser de manière plus stratégique, plus facilement et plus rapidement », explique Sivak. « Si votre PDG vous demande : “Que se passe-t-il si notre taux de vacance augmente de 2 % l’année prochaine ?”, vous avez la réponse immédiatement. »

Comment l'IA et les données en temps réel transforment l'évaluation des immeubles multifamiliaux

La prochaine génération de paires d'évaluation multifamiliales Modélisation DCF avec l'IA agents et données de marché en temps réel. Ces outils valident automatiquement les hypothèses de loyer et de charges, signalent les anomalies par rapport aux valeurs de référence et réduisent les recherches manuelles, ce qui rend les évaluations plus rapides et plus fiables.

Bien que la volatilité actuelle finisse par se stabiliser, le besoin de modélisation plus sophistiquée demeure. La méthode DCF s'avère un outil précieux, capable de fournir une analyse et des prévisions d'évaluation pluriannuelles plus fines. À mesure que le secteur évolue, la prochaine génération de méthodes d'évaluation pourrait intégrer des agents d'IA aux données en temps réel, offrant ainsi des avantages supplémentaires tels que :

• Validation automatique des hypothèses de loyer et de dépenses à l'aide de données de marché en temps réel

• Signalement des anomalies lors de la comparaison avec les normes de l'industrie

• Réduire la recherche manuelle et accroître la confiance dans les hypothèses

À l'avenir, les gestionnaires et investisseurs du secteur de l'immobilier multifamilial pourront utiliser l'IA automatisée pour recueillir des informations en temps réel, évitant ainsi à du personnel de collecter et de saisir des données dans un tableur. « L'évolution à venir consiste à pouvoir exploiter davantage de données provenant de sources externes et à les utiliser pour affiner les hypothèses de nos modèles », explique Sivak.

La modélisation DCF offre la flexibilité et la transparence de plus en plus exigées par les investisseurs et les organismes de réglementation. Les entreprises qui modernisent leurs processus d'évaluation en centralisant leur modélisation seront mieux préparées aux exigences futures. Choisir un outil DCF centralisé, c'est bien plus qu'améliorer la précision des évaluations en période de forte volatilité : c'est s'engager sur la voie de bonnes pratiques en matière de stratégie, de gouvernance et de transparence des données.

Une approche plus défendable de l'évaluation des immeubles multifamiliaux

La volatilité favorise les entreprises capables de justifier leurs résultats. Centraliser l'évaluation des immeubles multifamiliaux grâce à des outils DCF (flux de trésorerie actualisés) permet aux équipes visionnaires de garantir la précision et la traçabilité de leurs évaluations, et d'être prêtes à affronter les fluctuations du marché.

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