Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal - T3 2025

À la fin du troisième trimestre, les investissements commerciaux à Montréal ont diminué de 13 % par rapport à l'année précédente.

Le marché immobilier commercial de Montréal a connu un ralentissement des investissements à la fin du troisième trimestre. Le volume total des transactions s'est établi à près de 6,6 milliards de dollars, ce qui représente une baisse notable de 13 % par rapport à l'année précédente (figure 1).

Figure 1 - Transactions immobilières à Montréal – Tous les secteurs par année

Le principal facteur contribuant à ce déclin a été une anticipation des investissements au deuxième trimestre 2024. L'anticipation d'une hausse du taux d'inclusion des plus-values fédérales, désormais annulé, a accéléré la conclusion des transactions avant la mise en œuvre prévue. Cette réaction soudaine a créé un pic anormal, faussant ainsi les comparaisons d'une année sur l'autre.et masquer les affections sous-jacentes.

Au-delà de cette distorsion de politique budgétaire, une incertitude plus générale a également pesé sur le marché. L'imprévisibilité des politiques tarifaires américaines et la perspective d'un retour du protectionnisme commercial ont suscité des craintes quant à l'engagement de capitaux dans des projets immobiliers à long terme. L'hésitation prolongée des investisseurs et la détérioration de la confiance des consommateurs ont incité la Banque du Canada (BdC) à abaisser son taux directeur de 25 points de base supplémentaires, le ramenant à 2,25 %, le 29 octobre 2025. Il s'agissait de la deuxième baisse de taux consécutive, poursuivant ainsi le cycle d'assouplissement monétaire amorcé le 17 septembre. Plusieurs indicateurs économiques clés ont conforté cette décision.

• Le marché du travail a connu une certaine détérioration malgré une hausse des données d'octobre.

• Le produit intérieur brut (PIB) du pays s'est contracté de 0,4 % au deuxième trimestre par rapport au trimestre précédent, principalement en raison d'une baisse significative des exportations.

• Une tendance à la hausse a été observée, l'indice des prix à la consommation (IPC) passant de 1,90 % en août à 2,4 % en septembre, ce qui indique des pressions persistantes sur les coûts.

Face à ces conditions de marché, les investisseurs ont adopté une approche prudente, reportant leurs décisions d'investissement majeures dans l'attente d'une plus grande clarté sur le contexte économique et politique. Ce report de capitaux a entraîné une baisse des volumes de transactions. D'autres investisseurs ont réalloué stratégiquement leurs portefeuilles, réorientant leurs investissements vers d'autres secteurs.s*Classes d'actifs perçues comme moins sensibles aux fluctuations du marché.

Malgré la légère reprise observée au deuxième trimestre, le sentiment des investisseurs à l'égard du marché montréalais a chuté au troisième trimestre, chutant à la dernière place avec un ratio de momentum négatif, selon Dernière enquête d’Altus Group sur les tendances d’investissement (ITS).

Multifamilial

Le secteur du logement collectif a conservé sa position de classe d'actifs dominante. L'activité d'investissement a atteint 3,3 milliards de dollars en volume, soit une hausse de 17 % sur un an. Cette résilience souligne la demande fondamentale de logements locatifs, malgré la prudence générale des marchés et les incertitudes économiques.

La croissance des investissements dans le secteur du logement collectif a été soutenue par une dynamique de marché particulière, où différentes forces s'équilibraient. Le coût élevé de la construction a constamment freiné les nouveaux projets, limitant ainsi l'offre de nouveaux logements locatifs sur le marché. Parallèlement, la baisse des coûts d'emprunt, due à l'assouplissement des taux d'intérêt, a fortement soutenu la valeur des biens immobiliers et a activement favorisé la conclusion de transactions. Cette offre restreinte de logements neufs, conjuguée à un accès facilité aux capitaux pour les acquisitions, a contribué à la stabilité et à la solide performance des investissements du secteur.

Alors que l’île de Montréal a conservé la part la plus importante du volume total d’investissements, à près de 2,3 milliards de dollars, témoignant d’une confiance soutenue dans le centre-ville dense, un changement notable s’est produit dans les régions environnantes. La région de Laval a enregistré la plus forte croissance annuelle des investissements multifamiliaux, avec 416 millions de dollars de transactions, soit une hausse exceptionnelle de 193 %. Cette forte progression est principalement attribuable à l’acquisition d’un portefeuille d’appartements par Boardwalk REIT. Les promoteurs et les investisseurs sont demeurés actifs dans les banlieues de Montréal, reflétant leur confiance dans les stratégies de croissance à plus forte densité, soutenues par une accessibilité relative et une croissance démographique locale.

Industriel

Le secteur industriel montréalais a enregistré la plus forte baisse des investissements, avec une diminution de 52 % du volume des investissements pour s'établir à près de 967 millions de dollars. Cette baisse reflète un changement de confiance des investisseurs, lui-même influencé par plusieurs facteurs critiques. Parmi ceux-ci, on note le caractère perturbateur des tarifs douaniers américains, qu'ils soient déjà en vigueur ou en cours d'application. De plus, la conjoncture économique nationale plus morose a également contribué à cette évolution. Étant donné qu'une part importante de l'activité industrielle de la région est tournée vers les marchés d'exportation, le secteur s'est avéré particulièrement vulnérable à l'escalade des incertitudes commerciales. Ce climat de prudence et de confiance réduite a entraîné une baisse significative de l'activité transactionnelle au sein du secteur.

Le ralentissement de la demande pour certains types de produits, notamment les bâtiments à grande travée associés aux grandes opérations logistiques, a été le principal facteur contribuant à l'augmentation du taux de disponibilité. Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché industriel canadienMontréal a enregistré un taux de disponibilité de 8,1 %, soit une hausse de 40 points de base sur un an. Ce phénomène témoigne d'un important changement d'équilibre, confirmé par neuf trimestres consécutifs de déficit d'absorption nette. Par ailleurs, le volume d'espaces disponibles en sous-location est demeuré élevé, à 2,9 millions de pieds carrés, ce qui laisse supposer que certains locataires actuels adaptent activement leurs surfaces ou regroupent leurs activités en raison des pressions économiques et commerciales.

Au troisième trimestre, trois bâtiments industriels entièrement loués ont été achevés, totalisant 653 000 pieds carrés, témoignant d’une demande ciblée et soutenue. Le nombre de bâtiments en construction a diminué pour atteindre 17, représentant près de 4,3 millions de pieds carrés, dont environ 59 % étaient encore disponibles à la location. Ce taux de disponibilité pourrait légèrement augmenter une fois les travaux terminés. Une reprise de la demande industrielle globale dépend de l’amélioration de la conjoncture économique canadienne, notamment de politiques commerciales plus claires avec les États-Unis, d’une hausse des ventes au détail et d’une amélioration des statistiques de l’emploi. Tous ces facteurs influent sur les besoins en espaces logistiques, d’entreposage et de production.

Bureau

Le secteur des bureaux à Montréal s'est distingué au troisième trimestre par une hausse de 31 % du volume d'investissement par rapport à l'année précédente, pour un total de 459 millions de dollars. Cette croissance est principalement attribuable à la tendance « recherche de qualité », qui a considérablement accru la demande d'espaces de bureaux de catégorie AAA, haut de gamme et bien situés. Les transactions de catégorie A ont représenté la majorité des opérations, soit 52 transactions portant sur une superficie totale de 1,2 million de pieds carrés. Viennent ensuite les transactions de catégorie B, totalisant 537 298 pieds carrés. Cette tendance indique que les investisseurs et les occupants privilégient les actifs perçus comme plus résilients. Ces immeubles offrent des commodités supérieures et sont considérés comme mieux placés pour attirer et fidéliser les locataires dans un contexte concurrentiel.

Montréal a enregistré un deuxième trimestre consécutif d'absorption nette positive au troisième trimestre. Ce rebond du marché s'explique par l'ajustement de la superficie occupée par les locataires, la hausse des exigences de retour au bureau imposées par les grands employeurs et la limitation des nouveaux projets de construction, qui ont collectivement contribué à réduire l'offre disponible et à combler les espaces vacants. Selon les plus récentes données du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadienÀ Montréal, le taux global de disponibilité des bureaux a diminué de 60 points de base pour s’établir à 17,2 % sur un an. Ce recul, conjugué à une hausse des investissements, a contribué à une nette amélioration de la santé générale du marché et à un rééquilibrage progressif de l’offre et de la demande. Il est toutefois important de noter que ce taux demeure élevé par rapport aux niveaux prépandémiques, ce qui indique que la reprise du marché se poursuit.

Aucun nouvel immeuble de bureaux n'a été livré au troisième trimestre. De plus, seuls deux immeubles, totalisant environ 121 500 pieds carrés, étaient en construction. Sur cette offre future relativement faible, 32 % étaient encore disponibles à la location. Cela indique que, malgré une demande persistante pour des espaces de bureaux modernes et neufs, les locataires restent sélectifs, privilégiant systématiquement les emplacements de premier choix par rapport à l'offre existante. Par conséquent, le nombre limité de projets en développement devrait entraîner une contraction de la disponibilité dans les mois à venir, car très peu de nouveaux espaces devraient arriver sur le marché pour concurrencer l'offre existante.

Vente au détail

Le secteur du commerce de détail montréalais a connu une accélération progressive de ses investissements au troisième trimestre de 2025, pour un volume de transactions totalisant 879 millions de dollars. Ce chiffre représente toutefois une baisse de 33 % par rapport à l’année précédente. Il est important de contextualiser cette comparaison, car le secteur du commerce de détail montréalais a enregistré son plus haut niveau d’investissement jamais observé en près de dix ans au troisième trimestre de 2024. Par conséquent, même si le volume des transactions récentes semble afficher un déclin substantiel, le volume cumulé depuis le début de l’année témoigne d’un intérêt soutenu des investisseurs par rapport aux indicateurs historiques, une tendance observée sur d’autres grands marchés canadiens. Cet intérêt soutenu indique que, malgré les difficultés économiques actuelles, des capitaux sont restés alloués aux acquisitions stratégiques dans le secteur du commerce de détail.

Selon les dernières données d'Altus Group Enquête sur les tendances d'investissement au CanadayLes rues commerçantes à dominante alimentaire étaient le produit le plus prisé des investisseurs sur le marché montréalais. Ces actifs défensifs ont conservé une valeur élevée pour plusieurs raisons essentielles : leur résilience, liée à la nécessité des services qu’ils offrent ; la constance de la demande des consommateurs ; les flux de trésorerie fiables qui en découlent ; et leur capacité éprouvée à résister aux ralentissements économiques et à la pression du commerce électronique. Cette stabilité et cette performance prévisible en ont fait un pilier de nombreux portefeuilles d’investissement au cours des dernières années, offrant ainsi une valeur refuge dans un contexte de marché incertain. Toutefois, la demande accrue pour ces actifs performants a exacerbé une pénurie d’inventaire déjà existante. Cette rareté a incité les propriétaires à conserver leurs biens, réduisant ainsi le nombre d’immeubles commerciaux de premier choix mis en vente..et donc entraver le volume des transactions.

Atterrir

Le secteur foncier montréalais, qui englobe les terrains résidentiels et industriels, commerciaux et institutionnels (ICI), a connu un repli de l'activité d'investissement. Le volume total des transactions au troisième trimestre a atteint près de 859 millions de dollars, soit une baisse de 13 % par rapport à l'année précédente. Ce repli témoigne d'un climat d'investissement plus prudent et d'une réduction des activités de développement dans toute la région, reflétant les incertitudes économiques générales et la hausse des coûts d'emprunt.

Une analyse plus approfondie a révélé que le secteur foncier ICI était largement responsable de ce repli, avec un volume de transactions totalisant près de 453 millions de dollars. Cela représente une baisse notable de 25 % sur un an, reflétant un ralentissement des projets de développement commercial et industriel. Les promoteurs ont probablement reporté leurs nouveaux projets compte tenu de la faiblesse de la demande et du coût du capital plus élevé.

À l'inverse, le secteur des terrains résidentiels a connu une légère hausse d'activité, avec un volume de transactions de près de 406 millions de dollars, soit une augmentation de 6 % sur un an. Cela suggère que la demande de logements est restée soutenue, mais que les promoteurs ont adopté une approche plus prudente en matière d'acquisition de terrains pour de nouveaux projets résidentiels. Ce recul global des transactions foncières témoigne d'une prudence accrue à l'échelle du secteur, reflétant le fait que les promoteurs et les investisseurs privilégient désormais une approche conservatrice du développement futur, face aux conséquences de l'évolution de la conjoncture économique et des fondamentaux du marché.

Figure 2 - Transactions immobilières par catégorie d'actifs depuis le début de l'année (T3 2025 vs T3 2024)

Transactions notables du troisième trimestre 2025

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Montréal pour le troisième trimestre de 2025 :

7213, rue Cordner, Montréal (LaSalle) - Secteur industriel

La vente du 7213, rue Cordner, s'est hissée au rang de transaction la plus onéreuse enregistrée dans le secteur industriel montréalais au cours du troisième trimestre. L'immeuble a été vendu en juillet pour plus de 30 millions de dollars. Cette transaction portait sur un bâtiment industriel d'une superficie de près de 140 000 pieds carrés, soit un prix de 221 $ le pied carré. Au moment de la vente, l'immeuble était entièrement occupé par SupremeX, une entreprise spécialisée dans les solutions d'emballage à base de papier. Immédiatement après la vente, SupremeX a conclu une opération de cession-bail d'une durée de dix ans. Cette transaction s'inscrivait dans un portefeuille immobilier plus vaste, présent dans plusieurs provinces, qui comprenait également un immeuble dans la région du Grand Toronto (RGT), situé au 400, promenade Humberline à Etobicoke, en Ontario. Dans le cadre d'une opération similaire, SupremeX occupait également l'immeuble de la RGT et a conclu une opération de cession-bail d'une durée de dix ans. Le prix total de ce portefeuille combiné s'élevait à 53 millions de dollars. Les deux sites abritaient des installations de fabrication, mais l'établissement de LaSalle servait également de siège social à l'entreprise.

3405-3421 Boulevard Le Carrefour (Central Parc 1), Laval – Appartement

La vente de l’immeuble situé au 3405-3421, boulevard Le Carrefour, connu sous le nom de Central Parc 1, a été la transaction la plus onéreuse du secteur résidentiel lavallois au cours du dernier trimestre. Cet immeuble faisait partie d’un vaste complexe multifamilial comprenant également Central Parc 2 et 3. La transaction de Central Parc 1 s’est conclue à environ 97 millions de dollars, tandis que la valeur totale du portefeuille s’élevait à 249 millions de dollars. Ce prix représentait une valeur de 460 000 $ par unité pour les 541 logements, et la transaction a été conclue à un taux de capitalisation de 4,5 %. Les propriétés ont été acquises par l’investisseur albertain Boardwalk REIT, qui ambitionne d’accroître sa présence sur le marché montréalais. La fiducie a publiquement souligné que Montréal demeurait un marché attractif, faisant preuve de « force, de résilience et d’une relative accessibilité ». Bien que la transaction ait porté sur trois immeubles achevés, le projet initial prévoyait la construction de six immeubles, pour un total d’environ 1 100 logements.

1550, rue Metcalfe/1555, rue Peel (Les Cours Mont-Royal), Montréal (Ville-Marie) – Bureau

La partie bureaux des Cours Mont-Royal (1550, rue Metcalfe/1555, rue Peel) a été vendue à la mi-septembre 2025. Cette transaction, évaluée à 25 millions de dollars, soit 97 $ le pied carré, se classe au troisième rang des transactions immobilières de bureaux les plus importantes du troisième trimestre de 2025. L'immeuble abritait à l'origine l'hôtel Mount Royal, célèbre pour avoir été le plus grand hôtel de l'Empire britannique lors de sa construction en 1922. Cette transaction portait uniquement sur la partie bureaux des Cours Mont-Royal, qui est par ailleurs un important centre commercial situé en plein cœur du centre-ville de Montréal. Bien que la partie bureaux affiche un taux d'inoccupation d'environ 100 000 pieds carrés, soit près de 40 % de sa superficie, l'acquéreur montréalais, MTRPL, s'est publiquement déclaré confiant quant à la possibilité de stabiliser le taux d'occupation d'ici deux ans. Parmi les locataires actuels figuraient la Ville de Montréal et l'Université McGill.

700, avenue Beaumont, Montréal (Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension) - Industriel

Situé dans l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension à Montréal, cet immeuble industriel a été vendu pour plus de 16 millions de dollars, soit 188 $ le pied carré. L’immeuble appartenait à Brault & Bouthillier, fournisseur de produits éducatifs pour enfants et de services de consultation, et était entièrement occupé par cette entreprise. Après la vente, Brault & Bouthillier a conclu une entente de cession-bail lui permettant de poursuivre ses activités dans ce qui était considéré comme son installation essentielle. Colliers, qui représentait le vendeur, a souligné que cette transaction témoignait de la vigueur du marché industriel montréalais et de l’appétit constant des investisseurs pour les actifs loués à long terme, situés dans des emplacements urbains de premier choix.

Figure 3 - Tendances du taux de change à Montréal pour quatre classes d'actifs de référence

SourceGroupe Altus

Perspectives d'avenir

Le troisième trimestre de 2025 a clôturé une période marquée par des ajustements de marché et une nette polarisation des capitaux. Si l’investissement global a reculé de 13 %, la performance sectorielle a mis en évidence une nette orientation vers des actifs défensifs et résilients. La domination continue du secteur multifamilial, renforcée par une forte croissance en banlieue, notamment à Laval, a souligné la demande soutenue de logements et sa stabilité en tant que principale catégorie d’actifs. De même, la hausse de l’activité d’investissement dans le secteur des bureaux, alimentée par la recherche de la qualité pour les espaces de catégorie AAA, a mis en lumière l’engagement stratégique des occupants envers des environnements de haute qualité, malgré un taux d’inoccupation globalement élevé. À l’inverse, la forte contraction du secteur industriel et le ralentissement des transactions foncières ont reflété une prudence accrue à l’égard des activités axées sur l’exportation et de la hausse des coûts du capital de développement, respectivement.

Pour l'avenir, la reprise du marché devrait dépendre de plusieurs facteurs clés. L'amorce d'un cycle d'assouplissement des taux par la Banque du Canada, illustrée par deux baisses consécutives, laissait entrevoir une amélioration progressive des coûts de financement, susceptible de stimuler l'activité transactionnelle au cours du prochain trimestre et d'atténuer certaines pressions sur les coûts de développement. Toutefois, un rebond complet du marché est conditionné par une plus grande clarté concernant la politique commerciale américaine et un renforcement tangible des indicateurs économiques nationaux, notamment le PIB et l'emploi. La pénurie persistante de biens de qualité dans les catégories d'actifs les plus recherchées, en particulier le commerce de détail à dominante alimentaire, les bureaux de catégorie AAA et les immeubles résidentiels stables, devrait maintenir une pression à la hausse sur les valorisations des biens immobiliers de premier ordre.

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