Décomposer les grandes méthodes d'évaluation immobilière

Les principes fondamentaux de l'évaluation immobilière commerciale

L'évaluation des biens immobiliers commerciaux repose sur quatre méthodes principales : l'approche par le coût de remplacement, l'approche par comparaison des ventes, l'approche par le taux de capitalisation et l'approche par les flux de trésorerie actualisés. Trois autres méthodes, la valeur par porte, le coefficient multiplicateur de loyer brut et le coût par mètre carré locatif, sont appliquées à certains types d'actifs. La plupart des évaluateurs utilisent au moins deux de ces méthodes et comparent les résultats obtenus plutôt que de se fier à une seule valeur.

La valeur d'un bien immobilier commercial est le facteur le plus important pour les investisseurs au moment de prendre leurs décisions d'investissement. Ces dernières décennies, l'investissement dans l'immobilier commercial a gagné en popularité, les investisseurs privés, les entreprises et les organismes publics recherchant des rendements stables.

Dans ce guide, nous partager notre expertise et des informations sur les méthodes d'évaluation des biens immobiliers commerciaux, décomposent les principes complexes du calcul de la valeur estimée d'un bien immobilier commercial et examinent comment des solutions logicielles puissantes peuvent soutenir la cohérence, la transparence et la normalisation dans l'ensemble du secteur de l'évaluation.

Si vous effectuez une recherche sur Internet concernant l'évaluation des biens immobiliers commerciaux, vous trouverez des articles et des tutoriels sur diverses méthodes. Pour les néophytes en immobilier, la simplicité apparente des concepts d'évaluation peut souvent induire en erreur. Par exemple, la méthode du taux de capitalisation est mathématiquement simple : il suffit de diviser le revenu net d'exploitation (RNE) par le taux de capitalisation et le tour est joué ! Vous obtenez ainsi une estimation de la valeur du bien. En revanche, pour les professionnels de l'immobilier expérimentés, l'évaluation d'un bien commercial requiert une analyse bien plus approfondie.

Bien que chacune des méthodes ci-dessous fasse l'objet d'articles distincts, nous présenterons ici un bref aperçu de chaque concept, puis nous examinerons certains des facteurs qui rendent ces concepts plus difficiles à mettre en œuvre en pratique qu'il n'y paraît au premier abord.

• approche par les coûts

• approche de comparaison des ventes

• approche par taux de capitalisation

• Méthode des flux de trésorerie actualisés

• Autres méthodes à envisager

• Quelle méthode d'évaluation devriez-vous utiliser ?

À noter que de nombreuses sources d'information sur l'évaluation immobilière commerciale incluent le taux de capitalisation et le flux de trésorerie actualisé (également appelé capitalisation du rendement) dans une catégorie plus large de « capitalisation des revenus ». Cet article les décompose en deux approches distinctes afin de mettre en évidence leurs différences.

Comparaison des principales méthodes d'évaluation

approche par les coûts

L'approche par le coût évalue un bien immobilier en additionnant le coût du terrain et le coût de reconstruction actuel du bâtiment, moins l'amortissement cumulé. Elle permet de déterminer si l'acquisition d'un bien existant est plus avantageuse que la construction d'un bien équivalent neuf. Cette approche est particulièrement pertinente pour les constructions neuves et les bâtiments à usage spécifique, et moins adaptée aux actifs générant des revenus stables, car elle ne tient pas compte des flux de trésorerie.

L'approche par les coûts consiste à estimer le coût de construction d'un bâtiment neuf (à partir d'un terrain nu), en tenant compte de la valeur du terrain. Cette approche vise à déterminer s'il est plus avantageux d'acquérir un bien existant ou de construire un bâtiment neuf, un élément crucial pour une évaluation précise d'un bien immobilier commercial.

Il existe deux grandes méthodes d'approche par les coûts :

• Méthode de reproduction – il s'agit du coût de reconstruction d'une réplique exacte de la structure existante en utilisant les mêmes matériaux, méthodes de construction, état, etc.

• Méthode de remplacement – ​​le coût de reconstruction de la structure avec de nouveaux matériaux, méthodes de construction et conception.

Bien que le raisonnement soit valable, cette méthode ne tient pas compte des efforts supplémentaires de développement et de construction qu'implique la création d'un bien immobilier à partir de zéro. Elle ne prend pas non plus en compte le potentiel de flux de trésorerie à long terme d'un bien immobilier.

approche de comparaison des ventes

L'approche par comparaison des ventes évalue un bien immobilier en le comparant aux ventes récentes de biens similaires sur le même marché, en tenant compte des différences d'état, d'emplacement, de superficie et de locataire. Elle fournit également les données de marché indispensables à toutes les autres méthodes, notamment les taux de capitalisation et les coûts de remplacement. Elle nécessite un volume conséquent de transactions réellement comparables, ce qui en limite l'utilisation sur les marchés peu liquides.

La comparaison avec les facteurs de marché est un élément essentiel de toute méthode d'évaluation. En effet, les données comparatives des ventes sont généralement la source d'informations telles que le coût de reproduction (évoqué précédemment), les taux de capitalisation boursière actuels (présentés ci-dessous), les ratios prêt/valeur, etc.

L'approche par comparaison des ventes consiste à analyser d'autres propriétés récemment vendues sur le marché. La liste ci-dessous, non exhaustive, présente quelques-uns des principaux éléments mis en évidence lors de cette analyse comparative :

• Prix ​​au pied carré

• Prix ​​par unité (immeuble collectif)

• Prix ​​par clé (hôtellerie)

• Taux de capitalisation (à quel taux de capitalisation les autres propriétés ont-elles été vendues ?)

• condition physique

• Emplacement

• Revenus et profils des locataires (qualité de crédit du locataire, stabilité des flux de trésorerie, etc.)

Plus les propriétés comparables sont similaires en termes de type, d'emplacement, d'usage, d'état, etc., plus l'analyste peut avoir confiance dans les critères utilisés pour évaluer la propriété en question. Une fois les caractéristiques de la propriété en question comparées à celles des propriétés comparables, des ajustements sont effectués pour tenir compte des attributs qui lui sont plus ou moins favorables, puis une évaluation finale est réalisée.

La méthode comparative des ventes est un excellent moyen d'évaluer la valeur marchande des biens similaires à celui en question. Cependant, à l'instar de la méthode par les coûts mentionnée précédemment, elle ne tient pas compte des flux de trésorerie à long terme qu'un investisseur peut espérer pendant la durée de détention du bien, ce qui en fait une méthode d'évaluation immobilière commerciale moins complète.

Lisez des articles sur l'analyse comparative des propriétés commerciales.

Méthode du taux de capitalisation (également appelée capitalisation des revenus)

La méthode du taux de capitalisation consiste à diviser le revenu net d'exploitation prévisionnel d'un bien immobilier par un taux de capitalisation de marché afin d'en déterminer la valeur. C'est la méthode la plus couramment utilisée pour les prêts et lors de la première évaluation d'une acquisition. Elle repose sur l'hypothèse d'un flux de revenus stable et prévisible ; sa précision diminue donc considérablement pour les actifs vacants, en transition ou nécessitant d'importants investissements, pour lesquels un revenu net d'exploitation stabilisé n'est pas encore établi.

Il est courant que les professionnels de l'immobilier évoquent le prix de vente d'un bien, soit en citant le taux de capitalisation, soit le prix au mètre carré. Le taux de capitalisation est l'une des méthodes d'évaluation immobilière commerciale les plus utilisées, tant dans le secteur du financement que pour l'analyse initiale d'une acquisition envisagée.

La formule du taux de capitalisation consiste à diviser le résultat net d'exploitation (RNE) Le produit de la valeur du bien par le taux de capitalisation (taux de rendement) correspond à une estimation approximative de la valeur du bien commercial, basée sur les flux de trésorerie attendus au cours de la première année de détention, souvent appelé « NOI prévisionnel à 1 an » (le NOI prévisionnel à 1 an est utilisé plutôt que le NOI des 1 derniers mois car le rendement pour l'acquéreur du bien est basé sur les flux de trésorerie futurs, et non sur les flux de trésorerie passés).

Un exemple concret illustre cette sensibilité. Un immeuble de bureaux stabilisé, générant 1 200 000 $ de revenu net d'exploitation prévisionnel (RNE), dans un sous-marché où des biens comparables se sont négociés à un taux de capitalisation de 6,5 %, indique une valeur d'environ 18,46 millions de dollars. En relevant le taux de capitalisation de 50 points de base à 7,0 %, le même revenu justifie une valeur d'environ 17,14 millions de dollars, soit une différence d'environ 1,3 million de dollars. Le taux de capitalisation est déterminé à partir de ventes comparables et non choisi par l'acheteur ; c'est pourquoi l'analyse comparative décrite ci-dessus est aussi importante que le revenu lui-même dans le résultat.

La méthode du taux de capitalisation est un outil précieux pour estimer la valeur marchande actuelle d'un bien immobilier. Toutefois, cette méthode est surtout pertinente lorsque les flux de trésorerie générés par le bien sont stables et relativement prévisibles.

Par exemple, si l'on tente d'évaluer un immeuble avec un revenu net d'exploitation (RNE) faible ou nul, la précision d'une évaluation utilisant uniquement une approche basée sur le taux de capitalisation serait suspecte, car le RNE stabilisé n'est pas connu.

Dans ce cas, les praticiens utilisent généralement un prix au pied carréL'approche par actualisation des flux de trésorerie permet de prendre en compte des facteurs tels que les améliorations à apporter aux propriétés négligées, les temps d'arrêt et les coûts d'aménagement pour les locataires dans les bâtiments vacants, etc. Ces coûts, une fois additionnés, peuvent avoir un impact significatif sur la valeur et le rendement d'un bien immobilier commercial pour un investisseur pendant la période de détention.

Méthode des flux de trésorerie actualisés

L'approche par actualisation des flux de trésorerie évalue un bien immobilier en projetant ses flux de trésorerie sur la période de détention prévue, y compris le produit de la vente à la sortie, et en les actualisant à leur valeur actuelle. C'est la seule méthode courante qui tient compte de la valeur temporelle de l'argent et des variations de performance au fil du temps. Les investisseurs la privilégient car elle correspond à la manière dont le rendement sur la période de détention est réellement généré.

Chacune des méthodes d'évaluation précédentes présente des avantages dans différentes situations, mais elles partagent un même inconvénient : chacune (méthode du coût de remplacement, méthode comparative et méthode du taux de capitalisation) estime la valeur d'un bien à un moment précis.

Pour comprendre pourquoi les évaluations à un moment précis constituent un inconvénient, il faut d'abord comprendre comment les investisseurs immobiliers calculent le rendement qu'ils obtiendront pendant la période de détention d'un bien. Si un investisseur conserve un bien pendant dix ans, de l'achat à la vente, le rendement global sera la somme des flux de trésorerie générés par chacune des dix années de détention, auxquels s'ajoutera la différence éventuelle entre le prix d'achat et le prix de vente à la fin de la dixième année.

Ainsi, les approches basées sur le coût, la comparaison des ventes et le taux de capitalisation ne tiennent pas compte des variations potentielles des flux de trésorerie ou de la valeur du bien pendant la période de détention.

Par exemple, si un investisseur sait qu'au cours de la quatrième année de la période de détention, un locataire important va quitter les lieux, entraînant une baisse significative des flux de trésorerie de la propriété pendant un certain temps, cela aura un impact négatif sur le rendement global obtenu par l'investisseur.

La seule méthode d'évaluation qui tient compte de la valeur temporelle de l'argent et qui intègre la performance future du bien est la méthode DCF (flux de trésorerie actualisés). Cette méthode consiste à prévoir les flux de trésorerie futurs sur la durée de détention estimée du bien, y compris le flux de trésorerie annuel et le profit réalisé lors de la vente. De nombreux professionnels constatent que la nécessité de prévoir avec précision les revenus, les dépenses et la valeur future du bien au moment de la vente les incite à analyser plus en profondeur les facteurs de risque à long terme, la gestion, la qualité des locataires et les tendances du marché immobilier.Le Le taux d'actualisation appliqué à ces flux de trésorerie est le deuxième levier du calcul, et de petites modifications de celui-ci modifient le résultat autant que les prévisions de flux de trésorerie.

Bien qu'elle ne soit pas parfaite (car personne ne possède de boule de cristal pour prédire l'avenir), la méthode DCF est préférée par les investisseurs car elle correspond mieux à la réalité de l'investissement que les autres méthodes évoquées ci-dessus.

Pour des calculs DCF de pointe, Logiciel ARGUS Enterprise aide les professionnels de l'immobilier commercial à évaluer les biens de la manière la plus rapide et la plus précise possible. Un examen plus approfondi de Flux de trésorerie actualisés (DCF) est disponible.

Autres méthodes d'évaluation immobilière commerciale

Trois autres méthodes d'évaluation apparaissent dans des situations spécifiques. La valeur par logement (ou valeur par porte) évalue les immeubles collectifs et les copropriétés au prorata du nombre d'unités. Le coefficient multiplicateur de loyer brut divise le prix par le revenu brut et permet une sélection rapide. Le coût par mètre carré locatif compare le coût d'un immeuble aux loyers moyens par mètre carré et est privilégié pour les actifs haut de gamme dont le prix est justifié par le niveau des loyers.

En dehors des trois formes d'évaluation immobilière commerciale les plus courantes évoquées ci-dessus, des méthodes d'évaluation plus spécifiques entrent en jeu.

La méthode « Valeur par porte » décompose l’évaluation en un simple calcul basé sur le nombre d’unités, principalement utilisé pour les copropriétés et les appartements.

Le coefficient multiplicateur de loyer brut (CMB) est une méthode qui évalue le potentiel d'un actif en divisant son prix par ses revenus bruts sur toute sa durée de vie. Le CMB peut s'avérer efficace pour évaluer les actifs à valeur ajoutée, dont le prix est faible par rapport à leur potentiel de revenus.

Le coût par mètre carré locatif, qui combine la surface utile du locataire et les parties communes de l'immeuble, est ensuite comparé au coût moyen des baux par mètre carré. Cette méthode d'évaluation est privilégiée pour les actifs haut de gamme bénéficiant de finitions de luxe, d'un emplacement de premier choix, ou des deux, car elle reflète le loyer potentiel permettant d'obtenir un rendement.

Quelle méthode d'évaluation devez-vous utiliser ?

La méthode s'adapte à l'actif et aux données disponibles, et non aux préférences de l'analyste. Une méthode qui produit une valeur aberrante révèle généralement une anomalie concernant l'actif plutôt qu'un problème de calcul ; c'est pourquoi la réconciliation de deux méthodes ou plus est une pratique courante.

• Utilisez la méthode des coûts lorsque l'actif est neuf ou à usage spécifique, ou lorsque le marché est trop restreint pour produire des ventes comparables crédibles.

• Utilisez la méthode de comparaison des ventes lorsque le type d'actif est régulièrement négocié sur le sous-marché. Appliquez-la même si ce n'est pas votre méthode principale, car elle fournit les données de taux de capitalisation et de coûts dont les autres méthodes s'appuient.

• Utilisez la méthode du taux de capitalisation sur les actifs stabilisés générateurs de revenus, et pour une première évaluation d'une décision d'acquisition ou de prêt.

• Utilisez la méthode des flux de trésorerie actualisés chaque fois que la période de détention est importante, notamment lorsque le renouvellement du bail, les dépenses d'investissement ou la mise en location modifieront les performances pendant la période de détention.

• Utilisez la valeur par porte, le multiplicateur de loyer brut ou le coût par pied carré locatif pour effectuer une présélection et vérifier la cohérence des données, et non pour fixer un chiffre final.

Lorsque le processus lui-même constitue la contrainte plutôt que la méthode, nos conseils sur rationaliser le processus d'évaluation immobilière explique comment les programmes d'évaluation sont structurés au sein d'un portefeuille.

La plupart des évaluations utilisent plus d'une méthode

Choisir la bonne méthode d'évaluation revient à choisir l'outil adapté à la tâche. La plupart des décisions sont prises au cas par cas, en fonction des meilleures informations disponibles. Compte tenu de la diversité des méthodes et des informations subjectives, l'évaluation des actifs dans le secteur commercial relève à la fois de la formule et de l'art.

En définitive, la plupart des évaluateurs ne se limitent pas à une seule méthode, mais font la moyenne de deux méthodes, voire plus. Outre ces méthodes, les tests de résistance constituent également un élément important de l'évaluation. Comprendre les éléments qui sous-tendent chaque décision d'évaluation permettra d'éclairer le marché mondial de l'immobilier commercial, qui représente 8 900 milliards de dollars.

Lorsqu'une évaluation doit être utilisée par des investisseurs, des auditeurs ou un prêteur, la méthode importe moins que l'indépendance et la cohérence qui la sous-tendent.équipe de conseil en évaluation immobilière commerciale travaille avec les gestionnaires de fonds et les équipes d'évaluation internes précisément sur ce problème.

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