Comment calculer le rendement de la dette dans l'immobilier commercial

Quel est le rendement de la dette dans l'immobilier commercial ?

Le rendement de la dette mesure le revenu annuel généré par un bien immobilier par rapport à l'emprunt contracté. Autrement dit, il correspond au rendement qu'un prêteur obtiendrait sur son prêt s'il saisissait le bien et en prenait possession au solde actuel. Un rendement de 10 % signifie que les revenus du bien permettraient de rembourser l'emprunt en dix ans, sans augmentation des loyers, sans plus-value et sans vente.

Bien que le lien entre le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et l'exploitation d'un bien immobilier soit assez clair, la signification du rendement de la dette pour un prêteur est généralement moins évidente pour les néophytes. On peut également considérer le rendement de la dette comme le retour sur investissement que le prêteur obtiendrait s'il devait reprendre possession du bien. Et tout comme le LTV et le DSCR, le rendement de la dette évolue au fil du temps en fonction des performances du bien.

La formule du rendement de la dette

Le rendement de la dette se calcule en divisant le revenu net d'exploitation par le montant de l'emprunt. Ces deux données sont vérifiables : le revenu net d'exploitation provient des états financiers de l'immeuble et le montant de l'emprunt est indiqué dans le contrat de prêt. Ni l'un ni l'autre ne dépendent d'une évaluation ou du taux d'intérêt, ce qui explique pourquoi le rendement de la dette est plus difficile à manipuler que le ratio prêt/valeur ou le ratio de couverture du service de la dette.

Le calcul du rendement de la dette est le suivant : résultat net d'exploitation (RNE) / montant de l'emprunt.

Un point important à préciser : de nombreux établissements de crédit évaluent le rendement de la dette sur la base du flux de trésorerie net plutôt que du résultat d’exploitation net (NOI), après déduction des réserves de capital, ce qui donne un chiffre légèrement inférieur. Si vous comparez un chiffre à une fiche de conditions, assurez-vous de vérifier laquelle est utilisée par le prêteur. Pour connaître le détail du numérateur, consultez notre analyse de *$*.revenu net d'exploitation dans l'immobilier commercial.

Comment calculer le rendement d'une dette : un exemple concret

Le calcul du rendement d'un emprunt nécessite deux éléments et une division. L'exemple ci-dessous porte sur un bien immobilier générant 1 000 000 $ de revenus nets d'exploitation annuels, pour un prêt demandé de 10 000 000 $. Ces trois étapes s'appliquent à tout bien immobilier, quels que soient sa taille, sa catégorie ou les conditions du prêt.

• Étape 1. Déterminer le revenu net d'exploitation annuel de la propriété. Revenus moins charges d'exploitation, avant dépenses d'investissement et service de la dette. Ici, 1 000 000 $.

• Étape 2. Relevez le montant total du prêt indiqué dans les conditions générales. Ici, 10 000 000 $.

• Étape 3. Divisez le résultat net d'exploitation (RNE) par le montant de l'emprunt et exprimez le résultat en pourcentage. 1 000 000 $ / 10 000 000 $ = 0,10, soit un rendement de la dette de 10,00 %.

Le calcul fonctionne également en sens inverse, et c'est ainsi que les prêteurs l'utilisent en pratique. Si un prêteur applique un taux d'intérêt minimum de 10 % à un même bien immobilier, le prêt maximal que les revenus permettent d'obtenir s'élève à 1 000 000 $ divisé par 0,10, soit 10 000 000 $. En revanche, si le taux d'intérêt minimum requis passe à 12 %, le prêt maximal chute à 8 333 333 $ pour des revenus identiques.

Quel est un bon rendement d'emprunt dans l'immobilier commercial ?

La plupart des prêteurs exigent un rendement minimal de la dette compris entre 8 % et 10 % pour les immeubles commerciaux stabilisés. Les prêteurs CMBS et les prêteurs de titrisation se situent généralement dans la partie supérieure de cette fourchette, autour de 10 % ou plus. Les agences de financement immobilier acceptent souvent des taux de 8 % à 9 %, et les compagnies d'assurance-vie finançant des actifs de premier ordre proposent parfois des taux encore plus bas. Un rendement plus élevé signifie un risque moindre pour le prêteur.

Il s'agit de conventions de marché plutôt que de règles fixes, et le taux plancher varie selon le type de bien, le marché, la qualité de l'actif et l'appétit du prêteur. Les actifs en transition et à valeur ajoutée sont soumis à des taux minimaux plus élevés que les actifs stabilisés. Les petites banques communautaires et les coopératives de crédit n'utilisent souvent pas le rendement de la dette comme critère principal, privilégiant plutôt le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et le ratio prêt/valeur (LTV).

Concrètement, pour un emprunteur, le rendement plancher de la dette détermine de plus en plus le montant du prêt avant même toute autre négociation. Dans de nombreux contrats de titrisation de créances hypothécaires commerciales (CMBS) et de compagnies d'assurance-vie, le montant de l'opération est d'abord calculé pour satisfaire au critère de rendement plancher, et le ratio prêt/valeur (LTV) qui en résulte en découle automatiquement. Si votre demande de prêt table sur une croissance des loyers après acquisition pour atteindre le seuil plancher, attendez-vous à ce que le montant du prêt soit plutôt calculé sur la base des revenus des douze derniers mois.

Rendement de la dette comparé au ratio prêt/valeur (LTV) et au ratio de couverture du service de la dette (DSCR).

Le ratio prêt/valeur (LTV) dépend de la valeur d'évaluation. Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) dépend du taux d'intérêt et du tableau d'amortissement. Le rendement de la dette, quant à lui, ne dépend d'aucun de ces éléments. Un même prêt de 10 000 000 $ sur un revenu net d'exploitation (NOI) de 1 000 000 $ présente un rendement de 10 %, que le taux soit de 4 % ou de 7 %, tandis que le DSCR de ce prêt fluctue considérablement. C'est cette stabilité qui a incité les prêteurs à l'adopter comme critère de référence.

Ratio prêt/valeur (LTV)

Le calcul du ratio prêt/valeur (LTV) est le suivant : Montant du prêt hypothécaire / Valeur du bien immobilier

Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)

Le calcul du ratio de couverture du service de la dette = Résultat net d'exploitation / Service de la dette

Pris ensemble, ces trois indicateurs répondent à différentes questions. Le ratio prêt/valeur (LTV) indique la part de la valeur du bien financée. Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) vérifie si les revenus actuels couvrent les mensualités. Le rendement de la dette (Debt yield) mesure la rapidité avec laquelle les revenus permettraient de rembourser le capital emprunté. Un prêt peut satisfaire à deux de ces trois critères et échouer au troisième, raison pour laquelle les prêteurs les analysent tous.

Pourquoi ne pas simplement utiliser LTV et DSCR ?

Pendant de nombreuses années, les prêteurs se sont appuyés sur le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) pour dimensionner les prêts immobiliers commerciaux. Alors pourquoi développer un nouvel indicateur si les méthodes précédentes fonctionnaient parfaitement ?

Pour bien comprendre les différences de rendement des dettes et pourquoi les prêteurs en tiennent compte lors de l'octroi de prêts, examinons quelques exemples. Suivez-nous attentivement. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour créer le contexte où ces différences deviennent évidentes.

Hypothèses

Avant de commencer, il convient de revoir quelques notions de base en matière d'évaluation et de financement immobilier. Rappelons que la valeur d'un bien immobilier peut être estimée en divisant son revenu net d'exploitation (RNE) par un taux de capitalisation de marché approprié.Cette relation, ainsi que les autres approches qui la complètent, sont abordées dans notre aperçu du principales méthodes d'évaluation de l'immobilier commercial.

Valeur marchande = Résultat net d'exploitation / Taux de capitalisation

C'était assez simple. Il nous faut maintenant déterminer le montant qu'un prêteur est disposé à accorder pour un bien immobilier. Commençons par examiner les indicateurs traditionnels que sont le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) afin d'en illustrer les limites.

Pour ce faire, il nous faut intégrer quelques indicateurs supplémentaires. Nous inclurons cette fois le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) du marché. À l'instar des taux d'intérêt et des taux de capitalisation, le marché fixe généralement les niveaux de LTV et de DSCR qu'un prêteur est disposé à accepter.

Pour le ratio prêt/valeur (LTV), cette fourchette se situe généralement entre 60 % et 70 %. Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) a une limite inférieure d'environ 1,25. Il est important de noter que le LTV et le DSCR varient tous deux selon le type et la catégorie du bien, mais une analyse plus approfondie de ces fourchettes dépasse le cadre de ce document.

Le tableau ci-dessous présente une analyse de l'évaluation, du montant du prêt et des mensualités d'un bien immobilier commercial sur un marché à faible taux de capitalisation. Pour le ratio prêt/valeur (LTV), nous prenons comme hypothèse un niveau de marché de 60 %, ce qui correspond à un prêt de 12 000 000 $. En appliquant un taux d'intérêt hypothécaire de 5,25 % et un amortissement sur 25 ans, nous obtenons une mensualité d'environ 863 000 $.

Jusqu'ici, tout semble correct. Cependant, le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) sur un revenu net d'exploitation (NOI) de 1 000 000 $ avec un paiement annuel de 863 000 $ n'est que de 1,16, ce qui est très faible et probablement inférieur aux exigences d'un prêteur pour l'octroi du prêt.

Autrement, le tableau ci-dessous présente l'analyse d'un bien immobilier sur un marché à taux de capitalisation élevé. Dans ce cas, nous inverserons l'analyse et examinerons d'abord la contrainte du ratio de couverture du service de la dette (DSCR).

On constate ici que le marché exige un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) minimum de 1,40. Avec un revenu net d'exploitation (NOI) de 1 000 000 $ et un DSCR de 1,40, on peut déduire le montant maximal de remboursement autorisé de 714 286 $. En appliquant les mêmes paramètres de prêt que précédemment, un taux d'intérêt de 5,25 % et un échéancier d'amortissement sur 25 ans, on constate qu'un remboursement de 714 286 $ permettra de financer un prêt d'un montant de 9 933 089 $ (calculé à l'aide de la formule de la valeur actuelle).

Cela semble acceptable jusqu'à ce qu'on examine le ratio prêt/valeur (LTV) résultant d'un prêt de 9 933 089 $ sur un bien immobilier évalué à 12 500 000 $ sur ce marché : 79,46 %. Ce ratio est très probablement bien supérieur à ce qu'un prêteur serait disposé à accepter.

Les scénarios ci-dessus illustrent l'impact des fortes variations des taux de capitalisation sur la décision des prêteurs quant au montant du prêt à accorder. À l'inverse, les tableaux ci-dessous présentent les résultats d'un dimensionnement de prêt basé uniquement sur une limite de rendement de la dette. Dans ce cas, le rendement de la dette est fixé à 10 % (rappelons que le rendement de la dette est calculé en divisant le résultat net d'exploitation par le montant du prêt).

Le tableau de gauche évalue le bien immobilier avec un taux de capitalisation de 5,0 %, tandis que celui de droite utilise un taux de 8,0 %. Comme vous pouvez le constater, le prêt est limité à 10 000 000 $ dans les deux cas, quelle que soit la valeur du bien et indépendamment de l'incidence du taux de capitalisation sur son évaluation.

Dimensionnement d'un prêt à l'aide du ratio prêt/valeur (LTV), du ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et du rendement de la dette

Les scénarios illustrant l'utilisation du ratio prêt/valeur (LTV), du ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et du rendement de la dette ci-dessus sont très simplistes et visaient à mettre en évidence certaines des différences extrêmes qui peuvent être observées dans diverses circonstances.

Dans la réalité, les prêteurs prennent en compte les trois indicateurs et dimensionnent généralement le prêt en fonction du montant le plus faible des trois approches, bien qu'il soit possible de le modifier en fonction de facteurs tels que la qualité du bien, la qualité de l'emprunteur, etc.

Nombreux sont ceux qui se demandent pourquoi les prêteurs n'exigent pas systématiquement des ratios prêt/valeur (LTV) faibles et des ratios de couverture du service de la dette (DSCR) élevés pour les prêts qu'ils accordent. Les prêteurs privilégieraient sans doute un système où ce serait le cas, mais de nombreux emprunteurs recherchent un effet de levier plus important afin d'accroître la rentabilité de leurs fonds propres. Aujourd'hui, on compte des centaines, voire des milliers, de prêteurs spécialisés dans l'immobilier commercial.

Les prêteurs doivent trouver un équilibre entre le risque lié à l'octroi d'un prêt et la nécessité de rester compétitifs sur le marché. Il existe donc une tension constante entre ces deux paramètres afin de parvenir à un résultat optimal pour les prêteurs et les emprunteurs.Pour savoir comment les emprunteurs gèrent cet équilibre au sein de leurs portefeuilles dans le contexte actuel des taux d'intérêt, consultez notre article sur reprendre le contrôle de la dette sur un marché volatil.