Analyse de la valorisation de l'immobilier commercial canadien - T3 2025

Les valeurs de l'immobilier commercial et des immeubles multifamiliaux restent stables malgré les défis du marché

Les valeurs immobilières des quatre principaux types d'actifs – bureaux, entrepôts, commerces et immeubles résidentiels – ont peu varié d'un trimestre à l'autre au troisième trimestre, reculant légèrement de 3 points de base.

« Compte tenu des défis et de la conjoncture macroéconomique, la stabilité est un bon signe. Les valorisations résistent aux pressions du marché », déclare Robert Santilli, directeur des services de conseil en évaluation chez Altus Group, Canada.

La courbe verte de la figure 1 illustre l’évolution trimestrielle de la valeur des données d’évaluation d’Altus Group. Les barres représentent la contribution relative des secteurs des bureaux, du commerce de détail et de l’industrie à l’évolution globale.

Figure 1 - Évolution de la valeur de tous les actifs

SourceGroupe Altus

Deux facteurs clés contribuent à la stabilité des valorisations : l’absence de croissance des flux de trésorerie et le faible volume des transactions. Le ralentissement de l’économie affaiblit la demande d’espaces et, par conséquent, le pouvoir de fixation des prix des propriétaires. Le secteur industriel est également confronté à la menace de droits de douane qui pèsent sur l’activité de location, ce qui contribue à la signature de nouveaux contrats à des taux effectifs inférieurs. « Tous ces facteurs combinés pèsent sur la croissance des flux de trésorerie », explique Santilli.

Les prix de l'immobilier restent stables en raison du faible volume de transactions, et celles qui ont eu lieu ne créent pas de nouveaux précédents ni n'indiquent la nécessité d'une réévaluation des prix. Le rythme des transactions, qui s'élève à environ 34,56 milliards de dollars depuis le début de l'année, est inférieur au volume des ventes d'investissements des deux dernières années, qui a atteint 55,95 milliards de dollars en 2023 et 56,59 milliards de dollars en 2024.

Selon les prévisions actuelles du Groupe Altus , l'économie canadienne ralentit, mais devrait éviter la récession. Les économistes prévoient un ralentissement de la croissance économique du pays à court terme, pour atteindre un taux de 1,2 % à 1,3 % en 2025. La Banque du Canada a abaissé son taux directeur de 25 points de base à 2,5 % en septembre 2025, justifiant cette décision par un affaiblissement de l'économie et un marché du travail plus tendu, malgré un relâchement des pressions inflationnistes.

Il est également important de noter que l'économie continue d'afficher des signes de faiblesse par rapport à il y a six mois, lorsque l'annonce de la politique tarifaire américaine a secoué les marchés mondiaux. Les données canadiennes du Groupe Altus montrent que l'activité transactionnelle demeure modérée, ce qui correspond à la prudence accrue des investisseurs. « Le Canada a surmonté le plus dur de la crise survenue au cours du premier semestre, liée aux tarifs douaniers et aux négociations commerciales », explique Ray Wong, vice-président des solutions de données du Groupe Altus. « Les taux de capitalisation sont stables, ce qui reflète le manque d'activité transactionnelle ainsi que l'incertitude du marché. Toutefois, les fondamentaux de l'immobilier restent solides. »

Figure 2 - Les taux de capitalisation reflètent l'incertitude du marché

Source : Enquête d'Altus Group sur les tendances d'investissement

Analyse des tendances d'évaluation de l'immobilier commercial selon les types de propriétés

Bien que la tendance générale dans l'ensemble du secteur immobilier soit la relative stabilité des valorisations, le marché reste marqué par une dualité. Cette dualité est particulièrement visible dans le commerce de détail et les bureaux. La forte performance des centres commerciaux à dominante alimentaire contribue à la hausse des valeurs dans un secteur où les centres commerciaux de catégorie B peinent encore à se redresser. La demande pour les espaces de bureaux de catégorie AAA demeure exceptionnelle, ce qui profite plus largement aux espaces de catégorie A, la disponibilité des surfaces de premier choix se réduisant.

Les secteurs industriel et résidentiel collectif affichent également des performances contrastées en raison d'un excédent de nouvelles constructions qui tarde à être absorbé. Le ralentissement des projets de construction, tous secteurs confondus, contribuera à un meilleur équilibre entre l'offre et la demande à moyen terme.

Vente au détail

Le commerce de détail reste le secteur le plus performant en termes de valorisation, avec une hausse moyenne de 0,36 % au troisième trimestre. Cette progression est principalement due aux centres commerciaux résidentiels à ciel ouvert, dont l'enseigne principale est un supermarché, qui génèrent à la fois des revenus d'exploitation plus élevés et une forte demande. Le problème réside dans la rareté des actifs à vendre. Parallèlement, les centres commerciaux de catégorie B continuent de décevoir. « Chaque transaction concernant un centre commercial de catégorie B secondaire implique une opération très complexe qui établit un nouveau précédent en matière de faible valorisation », explique Santilli.

Figure 3 - Variation trimestrielle de la valeur du secteur, commerce de détail

SourceGroupe Altus

À l'avenir, parmi les obstacles potentiels pour le commerce de détail figurent les difficultés rencontrées par les consommateurs dans un contexte économique plus fragile. Bien que les dépenses de consommation soient restées relativement stables, ce n'est pas le cas pour tous les consommateurs, prévient Santilli. La vigueur des dépenses de consommation se concentre en partie sur le segment haut de gamme du marché, notamment chez les consommateurs qui profitent de l'effet de richesse résultant de la hausse des cours boursiers cette année. Les consommateurs à revenus faibles et moyens sont confrontés à l'inflation et à la hausse des prix alimentaires, et ils pourraient réduire leurs dépenses s'ils craignent de perdre leur emploi, ajoute-t-il.

L’évolution de l’économie inquiète la population. Un sondage réalisé par Canada Pulse Insights pour le compte de CityNews révèle que 84 % des résidents de la région du Grand Toronto (RGT) ont été touchés d’une manière ou d’une autre par les tarifs douaniers. Les trois quarts des répondants affirment que ces tarifs ont fait grimper leur coût de la vie, et 28 % craignent de perdre leur emploi à cause de ces mêmes tarifs. « Les gens se disent : “Peut-être devrais-je reporter cet achat important à cause des tarifs ou de l’incertitude” », explique Wong. « Nous n’en avons pas encore ressenti les effets, mais il reste à voir si nous commencerons à en subir les conséquences, surtout si les licenciements se poursuivent. »

Industriel

Les valeurs industrielles sont restées inchangéesAu deuxième trimestre, les loyers ont chuté de seulement 0,07 % sur un an. « Dans ce contexte, la stabilité est un bon signe, car le secteur industriel subit une pression à la baisse accrue sur les loyers », explique Santilli. Les valeurs pourraient encore baisser si le secteur industriel traverse une période de dégradation de ses fondamentaux, qui pourrait durer de six à douze mois.

Figure 4 - Variation trimestrielle de la valeur du secteur industriel

SourceGroupe Altus

La dynamique industrielle a commencé à ralentir en 2024 suite à l'arrivée de nouvelles surfaces importantes. « Après cinq années de croissance record, nous avons constaté un repli de la demande au cours des neuf derniers mois », explique Wong. Le ralentissement de la demande d'espace, dû aux préoccupations tarifaires et à l'incertitude générale, a entraîné une hausse du taux d'inoccupation et une augmentation des concessions de la part des propriétaires cherchant à louer leurs locaux, notamment par des offres de franchise de loyer limitées. Certains locataires industriels ont également réduit la taille de leurs surfaces et leur empreinte au sol en raison des inquiétudes économiques et de la mise en œuvre de l'automatisation dans leurs installations. Bien que Montréal soit confrontée à certains des plus grands défis, avec un taux d'inoccupation qui a atteint 8,5 % comparativement à 4,9 % à Toronto, la demande d'espaces neufs demeure forte.

« Malgré les difficultés à court terme, nos clients nous indiquent que le secteur industriel demeure leur secteur de prédilection, car une fois cette période transitoire passée et les loyers et taux d'inoccupation stabilisés, le marché devrait rebondir », explique Santilli. De manière générale, le marché industriel affiche toujours des taux de disponibilité relativement faibles au Canada, et un ralentissement de la croissance favorisera l'absorption. Par ailleurs, la valeur des propriétés industrielles est toujours en hausse de 60 % par rapport aux niveaux prépandémiques.

Figure 5 - Évolution des valeurs au Canada, total sur 12 mois par rapport au pic et à la période pré-pandémique

SourceGroupe Altus

Bureau

Les valorisations des bureaux continuent de se dégrader, enregistrant une nouvelle baisse de 0,26 % au troisième trimestre. Point positif, les baisses sont moins marquées.L'activité de location a repris.« L’activité de location au cours du troisième trimestre a déjà dépassé les niveaux de 2023, et il sera intéressant de voir si elle dépasse également ceux de 2024 », note Wong. La demande est tirée par les services financiers, la reprise d’activité dans le secteur technologique et les obligations de retour au bureau.

Figure 6 - Variation trimestrielle de la valeur du secteur, bureaux

SourceGroupe Altus

« La situation des bureaux reste inchangée, avec un marché à deux vitesses toujours très marqué », affirme Santilli. Les immeubles de bureaux de premier ordre connaissent une forte demande locative. Le taux d'inoccupation des immeubles AAA, notamment à Toronto et Vancouver, est tombé sous la barre des 2 %, et les locataires éprouvent davantage de difficultés à trouver de grands espaces contigus. Face à la raréfaction des espaces haut de gamme, la demande se reporte sur les autres immeubles de catégorie A. Les obligations de retour au bureau contribuent également à dynamiser l'activité locative.

Figure 7 - Les bureaux de catégorie A continuent de dominer l'activité de location

Source: Altus Data Studio

Résidentiel

À l'instar du secteur industriel, les valeurs résidentielles sont restées relativement stables au troisième trimestre, avec une hausse nominale de 0,05 %. Tous les principaux marchés connaissent un retour des concessions de loyer. Les loyers sont en baisse à Toronto et à Vancouver, tandis que le reste du pays affiche une croissance modérée.

Figure 8 - Variation trimestrielle de la valeur du secteur résidentiel

SourceGroupe Altus

Ce ralentissement est quelque peu paradoxal compte tenu de la pénurie de logements qui engendre des problèmes d'accessibilité partout au Canada. Une partie du problème sur le marché locatif résidentiel réside dans la forte augmentation des constructions de copropriétés neuves à Toronto. Les copropriétés qui restent invendues absorbent une partie de la demande du marché locatif.

Un autre facteur ayant un impact sur le marché résidentiel est la décision du gouvernement canadien de restreindre l'immigration. « Le gouvernement fédéral a délibérément freiné l'immigration afin de faire baisser les prix et d'améliorer l'accessibilité au logement », explique Santilli. La reprise partielle de l'immigration contribuerait à soutenir le taux d'occupation et la croissance des loyers des logements locatifs. Point positif, la construction de nouveaux logements a considérablement ralenti. « Il y aura donc une période, peut-être en 2027 ou 2028, où l'offre sera limitée. Mais pour l'instant, le taux d'inoccupation a augmenté partout au pays, ce qui a fait baisser les loyers », conclut Santilli.

Le gouvernement canadien offre des incitatifs aux promoteurs immobiliers pour qu'ils s'attaquent au problème de l'accessibilité au logement. L'augmentation de l'offre, surtout si les coûts réduits sont répercutés sur les consommateurs, est un facteur positif pour l'accessibilité au logement.

Perspectives d'évaluation immobilière

L’économie canadienne devrait se contracter davantage au cours du quatrième trimestre, avec une hausse attendue de l’inflation et du chômage. On observe une augmentation des mises à pied, notamment dans les secteurs de l’automobile et des services financiers. « L’an prochain, nous prévoyons une plus grande visibilité et de meilleurs indicateurs économiques, ce qui devrait stimuler l’activité transactionnelle », explique Wong.

Les investisseurs immobiliers ont adopté une attitude attentiste face aux nouvelles décisions d'investissement, dans l'attente d'une plus grande visibilité sur l'impact des droits de douane et la résolution des problèmes commerciaux. Ils se préparent désormais à passer à l'action. « Ils examinent plus attentivement les transactions, notamment celles portant sur des actifs de premier ordre, et sont plus enclins à conclure des affaires », souligne Wong.

Un autre point positif est que les investisseurs disposent de capitaux et peuvent consacrer davantage de fonds à l'immobilier grâce à l'effet de dénominateur : la hausse des autres composantes de leur portefeuille, due aux gains boursiers de cette année, a entraîné une augmentation de la valeur des autres éléments de leur portefeuille. L'intensification des transactions immobilières en 2026 permettra d'informer acheteurs et vendeurs sur les prix actuels du marché et de réduire l'écart de prix. La baisse du taux directeur de la Réserve fédérale américaine constituera un autre facteur favorable important pour le marché immobilier canadien. « Cela devrait également faire baisser les rendements obligataires, ce qui aura des répercussions positives pour le Canada », explique Santilli.

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