Tendances des investissements immobiliers commerciaux au Canada - T3 2025

Facteurs économiques et politique monétaire

Le troisième trimestre de 2025 a été marqué par un ralentissement économique persistant au Canada. Cette tendance a culminé avec un changement de cap décisif de la politique monétaire de la Banque du Canada (BdC) le 17 septembre 2025, lorsque le taux directeur a été abaissé de 25 points de base pour s’établir à 2,50 %. Cette mesure a relancé le cycle d’assouplissement monétaire amorcé en 2024. Cette décision était rendue nécessaire par les signes de plus en plus nombreux d’un affaiblissement de l’économie et visait à mieux équilibrer les risques dans le cadre de la politique monétaire de la BdC.

Parmi les principaux indicateurs ayant motivé cette réduction figure une détérioration notable du marché du travail. Plus précisément, l'emploi a diminué pendant deux mois consécutifs, jusqu'en août 2025, selon les données de l' Enquête sur la population activeSelon les données disponibles, le taux de chômage au Canada a grimpé à 7,1 %, signe d’une baisse de la demande de main-d’œuvre. Les pertes d’emplois ont été fortement concentrées dans les secteurs sensibles au commerce international, ce qui souligne la vulnérabilité de l’économie canadienne aux pressions extérieures.

De plus, la contraction du produit intérieur brut (PIB) a indiqué une sous-utilisation croissante des capacités économiques. Comme indiqué dans le PIB du deuxième trimestre 2025Selon les chiffres publiés, l'économie canadienne s'est contractée de 0,4 % par rapport au trimestre précédent, principalement en raison des tarifs douaniers américains et de l'incertitude commerciale, ce qui a entraîné une baisse importante des exportations.

Enfin, bien que le taux d'inflation global soit resté inférieur à l'objectif de 2 % de la Banque du Canada, une tendance à la hausse a été observée. Données de la Banque du CanadaIndice des prix à la consommation d'août 2025L’inflation s’établissait à 1,9 %, contre 1,7 % en juillet. Cette hausse, malgré un taux globalement faible, indiquait que les pressions sur les coûts persistaient. Cependant, la suppression par le gouvernement fédéral de la plupart des droits de douane de rétorsion sur les produits américains a été perçue comme ayant réduit le risque d’une inflation future plus élevée.

La Banque du Canada a reconnu que, même si la réduction des taux visait à stimuler l'activité économique, les effets perturbateurs de la volatilité des échanges commerciaux devraient persister, ce qui maintient les marchés financiers prudents et très sensibles aux prévisions économiques.

taux d'intention d'investissement et de capitalisation

En raison du coût élevé du capital et de l’incertitude économique persistante, les résultats de la plus récente enquête sur les tendances d’investissement au Canada (ETI) du Groupe Altus indiquent que le ratio de couverture des actifs (RCA) des quatre principales catégories d’actifs a augmenté pour atteindre 5,93 % (figure 1). Cette légère hausse traduit un ajustement modéré des prix des actifs sur l’ensemble du marché, attribuable à la hausse des coûts de la dette et à la baisse de la confiance des investisseurs.

Figure 1 : Marchés nationaux – Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Parallèlement, le rendement des obligations à 10 ans, un indicateur des coûts d'emprunt à long terme, a baissé de 12 points de base par rapport au trimestre précédent pour s'établir à 3,20 % en septembre 2025. Cette baisse des rendements obligataires indique généralement une diminution des coûts de financement, ce qui pourrait, à son tour, influencer les décisions d'investissement et l'évaluation des biens immobiliers sur l'ensemble du marché.

Les variations des taux de capitalisation ont été diverses selon les principales catégories d'actifs, reflétant les différentes réactions des investisseurs face au contexte économique actuel et aux risques opérationnels spécifiques inhérents à chaque secteur.

Par exemple, les immeubles de bureaux de catégorie AA du centre-ville ont vu leur taux de capitalisation atteindre 6,84 %, soit une hausse de 14 points de base d'un trimestre à l'autre. Si ces immeubles ont continué d'attirer l'attention, les investisseurs ont exigé une prime de risque plus élevée pour compenser l'incertitude perçue quant à leur fonctionnement et au marché. Cette exigence de rendement plus élevé résultait de la conjonction de plusieurs facteurs : l'incertitude systémique entourant l'évolution des directives de retour au bureau, qui a compromis la visibilité des baux à long terme ; la détérioration du marché du travail, qui a réduit la demande organique d'espaces supplémentaires ; et la persistance d'une segmentation du marché des bureaux. Cette segmentation a exercé une pression accrue, quasi exclusive, sur les espaces les plus modernes et de la plus haute qualité, rendant même certains actifs de catégorie A vulnérables aux pressions sur les prix s'ils ne répondaient pas aux critères les plus stricts. Par conséquent, la hausse du taux de capitalisation reflétait la nécessité d'obtenir des rendements plus élevés pour justifier de nouvelles acquisitions dans ce segment.

À l'inverse, les taux de capitalisation des immeubles industriels à locataire unique se sont stabilisés à 5,91 % d'un trimestre à l'autre, enregistrant la plus forte baisse annuelle parmi les principales classes d'actifs, soit une diminution de cinq points de base. Cette relative stabilité suggère que, malgré l'incertitude économique générale, les investisseurs conservent leur confiance à long terme dans la valeur fondamentale et la stabilité des revenus des actifs industriels modernes et bien situés. Cette compression des taux de capitalisation s'est poursuivie, alimentée par les qualités défensives du secteur et ses liens avec les réseaux essentiels du commerce électronique et de la logistique. Ce positionnement a conforté le secteur comme un actif de choix pour se prémunir contre l'inflation, en dehors du commerce de détail de première nécessité, garantissant ainsi le maintien d'une forte concurrence entre les investisseurs pour ces actifs.

Activité des investissements commerciaux canadiens et sentiment du marché

À la fin du premier semestre 2025, l’activité d’investissement immobilier commercial au Canada a fortement chuté, le volume total des transactions s’établissant à 24,2 milliards de dollars, soit une baisse de 22 % sur un an. Ce repli reflète la prudence des investisseurs face à l’incertitude économique persistante. Plutôt qu’un manque d’intérêt, cette incertitude a entraîné une pause dans les investissements, d’importants capitaux institutionnels s’accumulant en attendant des signaux économiques et de taux plus clairs. Compte tenu des difficultés économiques persistantes et de la prudence de la politique monétaire, une nouvelle contraction du volume d’investissement était largement anticipée pour le troisième trimestre 2025.

Le sentiment des investisseurs a toutefois affiché des variations géographiques, quantifiées par le ratio de momentum issu d'enquêtes sur ce sentiment. Ce ratio reflétait les intentions d'achat ou de vente des répondants sur les différents marchés de l'immobilier commercial.

Au cours du troisième trimestre, Vancouver, Halifax et Québec se sont distinguées comme les trois marchés ayant suscité le plus d'intérêt chez les investisseurs, toutes catégories d'actifs confondues, ce qui témoigne de leur stabilité perçue et de leur potentiel de croissance à long terme. Ces trois marchés, ainsi qu'Edmonton, ont affiché un ratio de momentum positif, indiquant que le sentiment général des investisseurs privilégiait les acquisitions.

Figure 2 : Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T3 2025)

À l’inverse, Toronto, Calgary, Ottawa et Montréal ont toutes affiché des ratios de momentum négatifs, ce qui laisse supposer que le sentiment dominant des investisseurs sur ces marchés clés s’est orienté vers une stratégie plus défensive, caractérisée par des cessions d’actifs plutôt que par de nouvelles acquisitions. Ces résultats mitigés soulignent la disparité géographique de la tolérance au risque au sein des marchés de capitaux immobiliers commerciaux canadiens durant la période.

L'aversion au risque et la recherche d'actifs défensifs

Au cours du troisième trimestre de 2025, le marché immobilier commercial canadien a continué de refléter un vif intérêt des investisseurs pour les actifs stables et à faible risque, malgré un contexte économique complexe. Le déploiement des capitaux est demeuré très sélectif, ce qui a engendré des performances et des sentiments variés selon les principales catégories d'actifs.

Les centres commerciaux à dominante alimentaire sont demeurés le type de propriété le plus recherché, poursuivant une tendance amorcée au premier trimestre de 2024 (figure 3). Leur popularité soutenue reflète l’évolution des comportements des consommateurs canadiens, les pressions économiques ayant réorienté leurs dépenses discrétionnaires vers les biens et services essentiels. Ce changement fondamental de dépenses a rendu les centres commerciaux à dominante alimentaire relativement résistants aux fluctuations et à l’instabilité économiques générales. Du point de vue de l’investisseur, cette catégorie d’actifs offrait un profil très défensif, affichant généralement des taux d’occupation plus élevés, un faible roulement de locataires et une performance financière stable, grâce à un flux de trésorerie fiable généré par un trafic piétonnier et des ventes constants. De plus, la performance élevée et la sécurité perçue de ces types de propriétés ont entraîné une pénurie d’inventaire importante. Les propriétaires ont majoritairement conservé ces actifs précieux, tandis que les restrictions d’accès au crédit et le coût élevé du capital ont limité les nouveaux projets, restreignant ainsi la quantité d’inventaire disponible à la vente et intensifiant la concurrence pour les produits existants.

Figure 3 : Baromètre des types de biens immobiliers - Tous les produits disponibles (T3 2025)

Malgré leur deuxième place dans les préférences des investisseurs, les immeubles résidentiels de banlieue ont été confrontés à d'importantes difficultés, les volumes de ventes atteignant des niveaux historiquement bas au premier semestre 2025. L'incertitude économique persistante a dissuadé les acheteurs potentiels d'entrer sur le marché, entraînant une faiblesse des ventes et une augmentation des stocks, notamment dans le secteur des appartements en copropriété, ce qui a contraint les promoteurs à reporter ou annuler de nouveaux projets. Cette offre excédentaire a créé un contexte opérationnel difficile pour les propriétaires existants, la stabilité des revenus locatifs et les perspectives d'appréciation du capital s'étant dégradées. Par conséquent, la confiance des investisseurs dans ce segment a chuté, incitant les acteurs du marché à adopter une approche plus prudente et à recentrer leurs stratégies sur l'atténuation des risques et des coûts liés à l'évolution de l'offre et de la demande. Seule Vancouver a affiché un ratio de dynamique positif pour ce type de bien.

Le secteur industriel a également subi les contrecoups des droits de douane américains et des tensions commerciales persistantes, ce qui a engendré une forte volatilité et affecté la production manufacturière, la planification logistique et la confiance générale des entreprises. Selon les dernières données d'Altus Group Mise à jour du marché industriel canadienLa disponibilité des espaces industriels s'est maintenue à un niveau élevé, culminant à près de 6,2 %, signe d'un assouplissement des conditions de marché par rapport aux creux des années précédentes. En conséquence, les investissements sont devenus plus sélectifs, les investisseurs se concentrant sur des actifs industriels de premier ordre, bien situés et affichant des valorisations solides. Ce sentiment de marché nuancé s'est traduit par un ratio de momentum majoritairement négatif pour les actifs industriels, qu'ils soient occupés par un seul locataire ou par plusieurs, et ce, pour différents types de produits et segments de marché. Les taux de disponibilité élevés et les incertitudes économiques ont créé un contexte favorable à la cession des stocks les plus anciens ou les moins essentiels. Globalement, cette tendance a mis en évidence une certaine appréhension du marché à court terme quant à la réalisation de nouvelles transactions, même si les fondamentaux à long terme du secteur demeurent attractifs.

Le secteur des bureaux a affiché une nette bifurcation des intérêts d'investissement, avec une tendance marquée à privilégier la qualité. Plus précisément, les immeubles de bureaux de catégorie AA situés en centre-ville ont connu une hausse progressive, mais notable, de l'intérêt des investisseurs. Ce segment est passé de la huitième place, avec un ratio de dynamique négatif, à la quatrième place, avec un ratio de dynamique positif, au troisième trimestre 2025. Cette dynamique a été confirmée par le classement des immeubles de bureaux de catégorie AA en centre-ville à Halifax et Vancouver, respectivement aux 10e et 11e rangs du baromètre national des produits et du marché. La demande accrue d'espaces de catégorie AA plus récents, de haute qualité et dotés de nombreux services a accentué l'écart entre les immeubles modernes et le parc immobilier plus ancien, les locataires recherchant des espaces adaptés au retour au bureau et aux nouvelles attentes des employés en matière d'environnement et de technologie. Cette forte concurrence pour les espaces haut de gamme a été soulignée par la chute des taux de vacance directe des immeubles de catégorie A dans les centres-villes de Vancouver et de Toronto sous la barre des 2 %.

À l'inverse, les terrains à bureaux et les immeubles de bureaux de catégorie B ont continué de susciter un très faible intérêt de la part des investisseurs au niveau national, affichant systématiquement des ratios de dynamique négatifs. Ce manque de confiance persistant envers les actifs plus anciens et moins bien équipés témoigne clairement d'une divergence d'investissement au sein du marché des bureaux, les capitaux se concentrant exclusivement sur des produits de base résilients et haut de gamme.

Points saillants du baromètre produit/marché

Selon le baromètre produit/marché (figure 4), les trois combinaisons préférées étaient les suivantes :

1. Immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue de Vancouver

2. Rue commerçante à dominante alimentaire à Montréal

3. Immeuble industriel multi-locataires à Vancouver

Comme indiqué précédemment, le désintérêt des investisseurs pour les immeubles de bureaux de catégorie B et les terrains à bureaux était manifeste, ces segments représentant la majorité des 15 combinaisons produit/marché les moins prisées. Cette tendance reflétait une nette préférence pour la qualité sur le marché des bureaux, contribuant à creuser l'écart de valeur et de demande entre les immeubles de catégorie A haut de gamme et le parc immobilier plus ancien de catégorie B.

Figure 4 : Baromètre produit/marché - Tous les produits disponibles (T3 2025) - 15 produits préférés/les moins préférés

Les faits saillants du marché pour le trimestre comprennent :

• Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue a augmenté pour atteindre 4,64 %.Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue a augmenté de 4 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation ont varié selon les marchés. Ils sont restés stables à Calgary, Québec et Halifax. Vancouver, Ottawa et Montréal ont enregistré des hausses, tandis que Toronto a connu une baisse.

• Les taux de capitalisation des immeubles industriels à locataire unique se sont stabilisés à 5,91 %.*Selon les dernières données d'Altus Group*Mise à jour du marché industriel canadienLe taux national de disponibilité industrielle a atteint 6,2 %, soit une hausse de 10 points de base sur un an. Les taux de capitalisation ont affiché des résultats mitigés sur tous les marchés. Edmonton, Ottawa et Montréal ont enregistré des hausses. Vancouver, Calgary et Halifax ont quant à elles connu des baisses. Toronto et Québec sont demeurés inchangés.

• Le taux de capitalisation des immeubles de bureaux de catégorie AA du centre-ville a augmenté pour atteindre 6,84 %.*Selon les dernières informations du groupe Altus*Mise à jour du marché des bureaux canadienLe taux de disponibilité des bureaux à l'échelle nationale a diminué de 160 points de base pour s'établir à 16,4 % sur un an. Les taux de capitalisation ont globalement augmenté sur tous les marchés. Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa et Montréal ont enregistré des hausses. Halifax a quant à elle connu une baisse, tandis que Québec est demeurée stable.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont diminué pour atteindre 6,35 %.Les centres commerciaux régionaux de premier rang ont enregistré une baisse de 1 point de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation ont globalement augmenté sur tous les marchés. Vancouver, Calgary, Ottawa, Montréal et Québec ont affiché des hausses, tandis qu'Edmonton, Toronto et Halifax ont enregistré des baisses.

Les points saillants du baromètre sont les suivants :

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l'ITS :

  • 78 segments ont affiché un ratio de dynamique « positif », indiquant qu'un pourcentage plus élevé de répondants se déclaraient acheteurs plutôt que vendeurs dans ces segments. Cela représente une augmentation de 3 segments positifs par rapport au deuxième trimestre 2025.

  • 50 segments ont fait état d'un ratio de momentum « négatif », avec davantage de répondants privilégiant la vente à l'achat, soit une diminution de 3 segments par rapport au deuxième trimestre 2025.

    
    

• Les 15 produits/marchés ayant affiché la dynamique la plus positive étaient :

  • Calgary - Rue commerçante à dominante alimentaire

  • Toronto - Zone commerciale axée sur l'alimentation et zones résidentielles suburbaines à plusieurs niveaux

  • Ottawa - Résidentiel à logements multiples de banlieue

  • Edmonton – Zone commerciale axée sur l'alimentation

  • Halifax – Zone résidentielle suburbaine à logements multiples, bureaux de catégorie AA en centre-ville, zone industrielle multi-locataires et centre commercial à dominante alimentaire

  • Vancouver – Immeubles résidentiels de banlieue, zone commerciale avec commerces alimentaires, immeubles industriels multi-locataires, bureaux de catégorie AA en centre-ville et immeubles industriels mono-locataires

  • Montréal – Rue commerçante à dominante alimentaire

Perspectives du marché

Le troisième trimestre de 2025 a confirmé que le marché immobilier commercial canadien est entré dans une phase de bifurcation et d'aversion accrue au risque. Si la baisse des taux de la Banque du Canada constituait une réponse nécessaire au ralentissement économique, l'influence persistante de la volatilité des échanges et le coût élevé du capital ont freiné la rapidité des transactions. Dans ce contexte, les investisseurs ont continué d'adopter une stratégie très sélective et défensive. Cette recherche constante de la qualité s'est traduite par une forte concurrence pour les commerces de détail à dominante alimentaire et les immeubles de bureaux de catégorie AA en centre-ville, tandis que les investisseurs délaissaient les segments moins essentiels comme les terrains à bureaux et les immeubles de catégorie B.

Pour l'avenir, l'activité d'investissement devrait rester limitée jusqu'à la fin de l'année. Si les volumes de transactions devraient demeurer modérés, l'important volume de capitaux en attente laisse présager une forte demande latente. Les investissements devraient rester axés sur les actifs de protection contre l'inflation offrant des flux de trésorerie résilients et prévisibles, ce qui laisse penser que la segmentation actuelle du marché, dominée par les stratégies d'atténuation des risques, persistera probablement un certain temps.

À propos de notre enquête sur les tendances d’investissement au Canada (ETI) :

Chaque trimestre, les cadres supérieurs du Groupe Altus consultent plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres intervenants du marché afin de recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives en matière de valeur. Menée sur les mêmes propriétés de référence depuis plus de 20 ans, cette enquête fournit des informations précieuses sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation de 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés du Canada.

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