Le risque politique réapparaît comme une priorité pour le marché immobilier commercial américain

Les préoccupations spécifiques à l'immobilier et liées au financement dominent toujours les priorités anticipées des parties prenantes de la CRE au cours des 12 prochains mois. Cependant, des risques politiques exogènes (non liés au marché) ont fait leur apparition dans le cadre des résultats d'une récente analyse du marché de l'immobilier commercial utilisant des données. » tirés des résultats du quatrième trimestre du groupe Altus pour l'enquête sur les conditions et le sentiment de l'industrie CRE. Plusieurs événements récents clés ont probablement contribué à ces changements dans la priorisation des questions politiques et réglementaires pour l’année à venir – depuis la politique intérieure affectant les finances fédérales et locales jusqu’à l’augmentation des tensions géopolitiques dans différentes régions du monde.

Mesurer l'impact du risque politique à travers les bons du Trésor américain

Le rendement des bons du Trésor américain est souvent considéré comme un baromètre de la confiance économique générale – les rendements des obligations augmentent généralement à mesure que les investisseurs recherchent des rendements plus élevés grâce à d'autres options d'investissement et diminuent à mesure que les investisseurs achètent des titres à faible risque en période de risque de marché élevé. Les rendements des titres du Trésor américain sont un indicateur essentiel sur les marchés financiers, y compris dans le secteur de l'immobilier commercial (CRE). Considérés comme des investissements "sans risque", leurs rendements constituent une référence cruciale pour comparer le risque et le rendement relatifs dans la CRE.

Une croissance économique robuste tout au long de l’année 2023 a conduit les investisseurs à exiger des rendements plus élevés des bons du Trésor, les faisant passer de 4 % début août 2023 à près de 5 % à la mi-octobre, le plus élevé depuis 2007. Et pourtant, de nombreux événements récents intéressants et préoccupants aux États-Unis (comme l'éviction du président Kevin McCarthy, l'attaque du Hamas contre Israël et la signature de mesures provisoires de dépenses, pour n'en citer que quelques-unes) ont été associées à des baisses quotidiennes notables des rendements. La hausse quotidienne moyenne des rendements depuis le début du troisième trimestre 2023 jusqu’à son sommet le 19 octobre n’était que de 1,1 point de base, tandis que la baisse lors des principaux jours d’information était en moyenne de 7,6 points de base.

Figure 1 – Rendement des bons du Trésor américain à 10 ans avec dates clés de développement international et national

Télécharger aux États-Unis, résultats de l’enquête sur les conditions et le sentiment du secteur de l’immobilier commercial du quatrième trimestre 2023.

Tracer l’effet de la politique sur les perspectives de la communauté CRE aux États-Unis

Alors que les préoccupations géopolitiques s’intensifient dans le monde entier, les personnes interrogées aux États-Unis ont signalé une augmentation de plus de 15 points de la priorité accordée aux affaires internationales au cours des 12 prochains mois. Le début du troisième trimestre a marqué 18 mois depuis le début du Guerre Russie-Ukraine. Les troubles dans le secteur immobilier chinois ont atteint leur paroxysme à peu près au même moment, avec le promoteur Evergrande dépôt de bilan et Country Garden Holdings annonçant que c'était sur le au bord du défaut. Les deux annonces ont affecté les marchés mondiaux. Ces événements, associés aux tensions accrues au Moyen-Orient, en particulier l'attaque du Hamas contre Israël le 7 octobre, ont accru les inquiétudes quant aux implications de l'affaiblissement des relations internationales sur la stabilité économique.

Figure 2 – Evolution des principales priorités depuis le troisième trimestre 2023Figure 2 : Evolution des principales priorités depuis le troisième trimestre 2023

Au niveau national, les États-Unis ont été confrontés à leurs propres défis au troisième trimestre, alors que les préoccupations concernant les budgets fédéraux et étatiques ont augmenté de cinq points de pourcentage d'un trimestre à l'autre et que les préoccupations réglementaires ont augmenté de 4 points de pourcentage sur la même période. Le dégradation de la note de crédit des États-Unis par Fitch, la fermeture du gouvernement évitée de peu et les répercussions politiques menant à la éviction du président de la Chambre, Kevin McCarthy tous ont contribué à l’incertitude économique. De plus, la croissance des remboursements de la dette américaine et les déclassement par Moody's a encore exacerbé ces inquiétudes. Ces évolutions suggèrent que les questions budgétaires et intérieures pourraient continuer à influencer les perceptions économiques et éventuellement être reflétées dans les enquêtes futures, comme au premier trimestre 2024.

En regardant vers 2024

Alors que les professionnels de la CRE clôturent l’année 2023, ils perpétuent les inquiétudes persistantes concernant l’inflation ainsi que le coût et la disponibilité du capital. Pourtant, les résultats du quatrième trimestre de l’enquête sur les conditions et les sentiments du secteur américain de l’immobilier résidentiel révèlent que des préoccupations géopolitiques et réglementaires plus larges ont également été ajoutées à cette liste d’inquiétudes. L’attention accrue portée aux risques politiques et réglementaires souligne l’interdépendance des événements mondiaux et du secteur de l’immobilier résidentiel. 2024 étant une année d’élection présidentielle aux États-Unis, la politique, tant aux États-Unis qu’à l’étranger, sera probablement au premier plan pour la plupart des médias, et il semble qu’elle retienne déjà l’attention du secteur de la CRE.