L'absorption de l'immobilier industriel ralentit, la modernisation s'accélère

De l'obsolète à l'avancée : l'essor du développement industriel moderne

Ces derniers temps, les principaux thèmes abordés sur le marché industriel américain se sont concentrés sur les grands défis : la surconstruction, le ralentissement de l'absorption et les pressions à la baisse sur la croissance des loyers. En revanche, certains promoteurs voient d'énormes opportunités pour remplacer le parc d'entrepôts vieillissant et obsolète du pays.

« Les besoins technologiques de nos locataires continuent d'évoluer, et ces bâtiments continueront d'évoluer. Il y a donc une marge de manœuvre importante, surtout pour les cinq, dix et quinze prochaines années », déclare Aasif Bade, fondateur et PDG de *$*, basé à Indianapolis.Ambroise, un promoteur et investisseur immobilier industriel, logistique et de commerce électronique qui a développé plus de 30 millions de pieds carrés à l'échelle nationale.

Bade s'est récemment entretenu avec l'équipe de recherche américaine d'Altus Group pour un épisode de CRE Exchange pour discuter des conditions actuelles du marché, des tendances à long terme et de la nécessité de moderniser l’immobilier industriel américain.

Les gros titres ne se trompent pas. Une forte offre de logements neufs a touché un marché où les entreprises se montrent désormais plus prudentes. Le marché de la location industrielle a connu des difficultés ces deux dernières années, la hausse des taux d'intérêt et l'incertitude entourant les politiques commerciales mondiales ayant ralenti la prise de décision. Aux États-Unis, le nombre de logements vacants dans le secteur industriel a augmenté régulièrement, passant de quelques dizaines de logements dans l'immédiat après-pandémie à près du double au cours des derniers trimestres. Une question clé pour les parties prenantes est de savoir si cela reflète une « normalisation saine » ou une inquiétude plus grande pour l'avenir.

Les exigences des occupants en matière de propriété industrielle continuent d'évoluer

L'absorption est passée d'un boom post-pandémique de près de 500 millions de pieds carrés d'absorption nette annuelle aux niveaux actuels, qui sont en bonne voie pour environ 120 millions de pieds carrés en 2025. Pourtant, Bade voit un marché où le verre est à moitié plein plutôt que vide.

Le marché industriel américain représente près de 18 milliards de pieds carrés. « Un facteur clé qui nous a convaincus de l'importance de l'industrie moderne est qu'une infime partie de cet espace a été construite au cours des dix dernières années », explique-t-il. Bade estime que moins de 15 % du parc industriel du pays a été construit depuis 2015, et moins d’un tiers depuis 2000.

Il en résulte qu'une part importante du marché des entrepôts industriels n'a pas su répondre aux besoins des utilisateurs actuels. La hauteur sous plafond des nouveaux bâtiments a doublé ; la consommation d'énergie a parfois été multipliée par dix ; et même la planéité du sol nécessaire à l'intégration de la robotique est plus précise au millimètre près.

« Du point de vue de la demande, je dirais que l'activité est actuellement à son apogée, se rapprochant peut-être du niveau de normalisation d'avant la COVID, voire mieux », déclare Bade. Dans l'ensemble de son portefeuille, Ambrose compte environ 180 000 m² d'espaces vacants, en construction ou nouvellement construits. Actuellement, l'entreprise suit près de 50 appels d'offres ou demandes de locataires, totalisant environ 800 000 m². Un indicateur important du marché sera la mesure dans laquelle cette activité se traduira par un volume de transactions conclues.

Bade note également que, tandis que les loyers subissent une pression à la baisse dans certains sous-marchés surconstruits, une croissance des loyers se produit sur d'autres marchés où l'offre est plus limitée.

Les tendances à long terme ont un impact sur le marché industriel américain

Un certain nombre de tendances importantes, notamment l’IA, la relocalisation et le déplacement des chaînes d’approvisionnement, sont sur le point d’avoir un impact sur le marché industriel américain à long terme.

Le marché industriel américain commence à peine à prendre conscience des impacts de la relocalisation et de la relocalisation. Les projets manufacturiers sont très importants, tant en termes d'investissements en dollars qu'en termes de superficie foncière requise. De plus, l'effet multiplicateur est considérable : la construction d'une usine, suivie de la création d'espaces industriels nécessaires pour desservir cette nouvelle installation tout au long de la chaîne d'approvisionnement, des matières premières au transport des produits finis. « Selon l'accélération de la croissance manufacturière, cela pourrait avoir un impact considérable au cours des cinq à dix prochaines années », déclare Bade.

La demande des locataires pour des espaces industriels modernes devrait également augmenter, parallèlement à l'utilisation croissante de l'automatisation au sein des installations. « Ce que je vois à l'intérieur d'un entrepôt aujourd'hui, comparé à il y a 35 ans, lorsque je suis entré dans l'entrepôt où travaillait mon père, est absolument incroyable », déclare Bade. « L'IA révolutionne même le fonctionnement de la robotique et de l'automatisation. »

Un autre domaine qui suscite de plus en plus d'attention est la manière dont l'IA transforme radicalement la demande d'énergie, non seulement pour les centres de données, mais aussi pour les entrepôts d'aujourd'hui, toujours plus automatisés. « Ce phénomène d'IA a véritablement valorisé les terrains accessibles à l'électricité », explique Bade. À l'avenir, il sera intéressant de voir comment le secteur industriel sera impacté par la transformation des terrains en centres de données. « Nous constatons un fort phénomène dans notre propre portefeuille, et en tant qu'industrie, je pense que cela va continuer à s'accélérer et à influencer la disponibilité des terrains pour le développement industriel », ajoute-t-il.

Si les gros titres se concentrent sur le ralentissement de l'absorption et la hausse des logements vacants, le véritable enjeu est celui de la transition. Pour les investisseurs, les promoteurs et les prêteurs, la plus grande opportunité ne réside peut-être pas dans la poursuite des tendances à court terme, mais dans la modernisation et le positionnement des actifs pour répondre aux exigences de la prochaine décennie.

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