Logements collectifs à petite échelle au Canada : ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans le développement

Au Canada, de nouvelles lois autorisant les petits immeubles à logements multiples (PLULM) ont suscité un vif intérêt pour les possibilités de réaménagement. Cependant, ces projets ne constituent peut-être pas la solution miracle au logement abordable – ni à la création de richesse – que beaucoup croient.

Français La province de la Colombie-Britannique a été l'une des premières régions à ouvrir la voie en approuvant une loi obligeant les administrations locales à autoriser une plus grande densité dans les zones résidentielles. La loi, qui fait partie du plan d'action « Des logements pour les gens » de la province, vise à résoudre la crise du logement en autorisant les suites secondaires, les duplex et jusqu'à six unités sur certains terrains. Edmonton a introduit sa zone résidentielle à petite échelle qui autorise jusqu'à huit unités ou plus sur un terrain résidentiel. D'autres administrations locales au Canada envisagent des mesures similaires pour assouplir le zonage existant. Par exemple, le conseil municipal de Toronto a voté en juin pour autoriser la construction de sixplex, mais l'a limitée aux quartiers de neuf quartiers.

La plupart de ces mesures législatives visent à créer davantage de logements et à combler l'écart entre les grands ensembles résidentiels et la construction de maisons individuelles. L'accessibilité au logement demeure un problème majeur dans une grande partie du Canada, les coûts d'achat ou de construction d'une maison individuelle étant exorbitants dans les grandes villes. Dans le Grand Vancouver, par exemple, le coût moyen d'achat d'une maison individuelle individuelle avoisine les 2 millions de dollars.

Le SSMUH est une stratégie de logement qui, du moins en partie, pourrait contribuer à améliorer l'accessibilité au logement. Il pourrait également ouvrir la voie à des possibilités d'investissement dans la maison familiale et, éventuellement, redonner des chances aux générations futures qui ne peuvent accéder à la propriété d'une maison individuelle. Outre l'accessibilité, le Canada a besoin de logements qui correspondent aux aspirations actuelles et futures des Canadiens. Passer sa vie entière dans un immeuble en copropriété ou un appartement locatif n'est pas une option pour tout le monde.

Cependant, si les modifications de zonage présentent des avantages potentiels en termes de simplification du processus, certains croient à tort que le SSMUH est présenté comme une solution à la crise du logement abordable au pays, ou qu'il représente une source importante de revenus pour les propriétaires. « Les modifications de zonage présentent certains avantages, mais ces projets de développement sont loin d'être simples », explique David Eger, vice-président, Ouest canadien, Conseil en évaluation. Il est important de prendre en compte les coûts, les défis et la complexité des projets de développement du SSMUH avant de se lancer, ajoute-t-il.

Analyser vos coûts et votre retour sur investissement

Une échelle plus petite ne signifie pas nécessairement moins coûteuse. Les projets du SSMUH peuvent être à la fois complexes et coûteux. Eger a calculé les coûts d'un projet de quadruplex dans l'ouest de Vancouver, sur un terrain typique de 50 pieds sur 120 pieds. Il a supposé une superficie totale de 6 000 pieds carrés, avec des unités individuelles de 1 500 pieds carrés.

Hypothèses clés :

• Prix d'achat : environ 625 000 $ par unité (ou 2 500 000 $ pour le terrain de 6 000 pi2)

• Coûts de construction, y compris les coûts matériels et immatériels : environ 1,25 million de dollars par unité (ou 830 $ le pied carré)

• Prix de vente estimé en fonction du marché actuel : Plus de 2 millions de dollars par unité (ou 1 350 $ et plus le pied carré)

Bénéfice estimé du développeur : Environ 125 000 $ par unité (ou 500 000 $ pour les quatre unités).

Lors de l'établissement du budget, un facteur à prendre en compte pour un projet de SSMUH est que les économies d'échelle ne seront peut-être pas aussi importantes qu'avec un quadruplex, contrairement à un projet plus vaste, comme une maison de ville de 30 logements. Par exemple, les honoraires d'architecture et d'ingénierie peuvent être similaires. Les propriétaires doivent également se préparer aux imprévus qui peuvent faire exploser les coûts. Dans le cas d'un quadruplex, les coûts ont grimpé en flèche lorsque la ville a exigé du propriétaire qu'il modernise également le réseau d'égouts et d'aqueduc de la propriété.

On pourrait arguer que les estimations de coûts de construction sont « trop élevées » et que certains entrepreneurs peuvent le faire pour moins cher. « En fin de compte, il faut concevoir un projet qui s'intègre au caractère du quartier, et non pas construire un projet bon marché et de mauvaise qualité en espérant ensuite obtenir un prix unitaire élevé », explique Eger. Bien que les projets de petite envergure soient coûteux à construire pour diverses raisons, cela ne signifie pas nécessairement qu'ils sont irréalisables, ajoute-t-il.

Différents cas d'utilisation émergent

Une tendance courante aujourd'hui est de démolir des maisons anciennes et plus petites pour en construire une plus grande et plus moderne. La nouvelle législation offre une alternative permettant de réaménager cette maison non pas en une seule grande maison, mais en plusieurs petites maisons. Par exemple, un couple de retraités souhaitant réduire sa taille pourrait envisager le SSMUH comme une solution lui permettant de rester dans sa communauté, tout en générant des revenus grâce à son investissement ou en partageant sa propriété avec plusieurs membres de la famille.

Un exemple concret est celui d'un propriétaire qui démolit sa vieille maison individuelle pour créer plusieurs logements pouvant être donnés ou vendus à ses enfants adultes ou à d'autres membres de sa famille. Les avantages potentiels incluent la création de logements abordables pour les membres de la famille, ou le maintien à domicile des parents âgés et le soutien de leur famille. Dans ce cas, le SSMUH peut servir à diverses fins, comme la planification familiale et la transmission de patrimoine.

Le SSMUH s'adresse aux personnes qui souhaitent un mode de vie différent après la pandémie. « Ils souhaitent rester proches des villes et bénéficier d'un logement abordable et d'une communauté, plutôt que de faire un long trajet de 90 minutes », explique Heather Globush, directrice adjointe du conseil en développement. « Ce petit complexe offre également aux parents et aux familles la possibilité de rester dans certaines communautés. »

Un deuxième scénario consiste à entreprendre un projet de SSMUH uniquement à titre d'investissement, en débloquant des capitaux propres en densifiant un terrain existant et en revendant une partie ou la totalité des unités. « C'est une opportunité, mais il faut aussi comprendre que ce n'est pas la même chose que de rénover une cuisine ou une salle de bain. C'est un projet d'envergure. Il implique potentiellement d'investir beaucoup d'argent dans le projet, et ce n'est pas une entreprise sans risque », explique Eger.

Comprendre les risques

La densification pose de nombreux défis de conception en termes de taille et de configuration. Comment intégrer plusieurs unités sur un même terrain, tout en intégrant des éléments tels que le stationnement et les espaces verts ? Ces deux éléments peuvent impacter la valeur de revente. De nombreuses propriétés sont soumises à des contraintes spécifiques au site, des conditions physiques ou réglementaires qui limitent les lieux et les modalités de développement.

« Certaines entreprises vantent les projets de petites unités comme un investissement sans risque, affirmant qu'elles s'occupent de tout et qu'il suffit de signer pour empocher un million de dollars. Ce n'est jamais aussi simple », explique Eger. « Si un propriétaire envisage de construire un quadruplex sur des terrains de 15 x 36 mètres sans espace de stationnement, il peut être difficile de trouver un acheteur prêt à débourser 2 millions de dollars s'il n'y a pas de place pour garer sa grosse BMW ou son Ford F150. »

La nouvelle législation autorisant les projets de développement à petite échelle permet de gagner du temps en évitant de demander un rezonage. Cependant, des obstacles supplémentaires subsistent, comme l'obtention des permis de construire. Même si une municipalité autorise six logements, cela pourrait être insensé, car le projet pourrait se solder par des logements exigus, mal conçus et mal agencés. « Parfois, la densité n'est pas la meilleure solution, car on peut construire trop », explique Eger. Il est donc important de réaliser une analyse pour déterminer ce qui convient le mieux au site et qui a le potentiel de générer le meilleur retour sur investissement, ce qui peut être un duplex, un triplex ou un quadruplex plutôt que le maximum autorisé par la ville, ajoute-t-il.

Même lorsque le zonage autorise la construction de nouveaux logements, les infrastructures physiques, comme les réseaux d'eau ou d'égouts, les routes et les écoles locales vieillissants ou sous-dimensionnés, peuvent encore constituer un obstacle. Dans certains cas, si les infrastructures locales ne peuvent pas accueillir de nouveaux logements, les municipalités peuvent refuser ou retarder la délivrance du permis de construire, ou exiger du propriétaire le financement de certaines rénovations. De plus, même en cas de cohérence entre le zonage et les services publics, les nouveaux logements doivent respecter le Code du bâtiment et les exigences locales en matière de sécurité incendie.

Il est important de consulter un professionnel sur la faisabilité d'un projet avant de s'engager dans la démolition et le réaménagement. Quelles sont les options de conception ? Quels sont les coûts ? Quel est le retour sur investissement potentiel ? Quelle est la meilleure façon de l'exécuter ?

L'une des premières étapes consiste à faire appel à un architecte pour étudier le site et élaborer un plan conceptuel basé sur la taille et l'agencement du terrain, en fonction des possibilités de construction. Selon l'emplacement, un propriétaire peut ne pas être autorisé à construire plus de trois logements sur une propriété, par exemple. Ensuite, discutez avec des agents immobiliers pour comprendre les attentes des acheteurs et le prix qu'ils sont prêts à payer en fonction des prix actuels du marché. Investir un peu en amont dans la phase de due diligence et d'étude de faisabilité peut potentiellement vous faire gagner beaucoup de temps et d'argent.

Potentiel de croissance pour le SSMUH

Le SSMUH pourrait bien gagner du terrain comme alternative au logement dans un marché immobilier toujours difficile, où les prix de l'immobilier et les taux de financement hypothécaire rendent l'accession à la propriété encore plus inaccessible pour de nombreuses personnes. Parallèlement, une part importante du parc immobilier urbain comprend des maisons plus petites et plus anciennes, prêtes à être rénovées. « C'est une option intéressante pour ceux qui cherchent une solution de logement ou une solution de transition et qui ne savent pas quoi faire », explique Globush. De plus, si le SSMUH ne résout peut-être pas la crise du logement abordable, il offre une solution pour aider les gens à rester dans leur quartier face à la hausse des coûts du logement ou à l'évolution de leur situation personnelle.

Le parc immobilier vieillissant, le coût du logement et les modifications du zonage sont autant de facteurs favorables au développement du SSMUH. Coquitlam, par exemple, a créé des plans de triplex et de quadruplex téléchargeables gratuitement, ce qui contribue également à réduire les coûts et à accélérer le processus global. Avec la construction de projets de petite envergure, on espère disposer de davantage de données de référence et d'une plus grande transparence sur les coûts et le retour sur investissement. Cependant, si le potentiel de croissance des projets de petite envergure est important, il convient d'aborder ce sujet avec prudence et de se renseigner.

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