Comment puis-je optimiser la valeur de mon bien?

La plupart des propriétaires ont une idée générale de la valeur actuelle de leur propriété. Cependant, peu d’entre eux ont une idée de la valeur potentielle de leur propriété. Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers sont confrontés à un nombre infini de décisions relatives à l’exploitation courante des actifs immobiliers. Parfois, la question « Que dois-je faire de la propriété » se pose. Voici quelques options à considérer :

• Vendre la propriété.

• Continuer à entretenir et conserver correctement la propriété « telle quelle ». Entreprendre des améliorations et des rénovations mineures aux améliorations existantes.

• Entreprendre des améliorations et des rénovations majeures aux améliorations existantes.

• Convertir les améliorations existantes en une autre utilisation.

• Développer les améliorations existantes.

• Démolir les améliorations existantes et réaménager sous la désignation de zonage existante.

• Rezoner la propriété pour permettre une densité plus élevée ou une utilisation alternative.

• Assembler la propriété avec les terrains adjacents.

Déterminer quelle est la « meilleure option et/ou la plus appropriée » peut être un exercice complexe comportant de nombreux facteurs, risques et variables à prendre en compte. Voici un processus général qui peut vous aider à prendre cette décision plus facilement.

Maintien et rénovation des améliorations existantes

1. Examen du marché dans lequel se situe le bien. Pour les immeubles à revenus, cela comprend :

• Un aperçu économique : Un examen des principaux indicateurs économiques, à la fois historiques et projetés, est nécessaire afin de déterminer si les perspectives futures du marché local et des zones environnantes sont positives ou négatives.

• Un aperçu de la concurrence et du marché de la location : Afin d'estimer le potentiel de revenus futurs d'une propriété, une analyse des propriétés concurrentes et des taux de location pratiqués dans ces propriétés est nécessaire. En outre, un examen des nouveaux projets et des projets de développement dans la région doit être effectué.

• Un aperçu du marché de l’investissement : Une analyse de la demande d’investissement, des préférences des investisseurs et une étude des paramètres d’évaluation actuels et prévus aideront à estimer les revenus potentiels ainsi qu’à estimer la « cote de liquidité » des propriétés. En d’autres termes, « à quel point sera-t-il difficile de revendre la propriété à l’avenir si cela s’avère nécessaire ».

2. Préparez un examen juridique de la propriété. Cela comprend :

• Une recherche de titre et un résumé de toutes les charges enregistrées sur le titre.

• Un avis sur tout impact sur la valeur par rapport aux charges inscrites sur le titre.

• Un examen du registre des sites patrimoniaux. Une « propriété protégée » ou une propriété figurant sur la liste du patrimoine pourrait affecter le potentiel de développement futur de la propriété.

• Un examen du zonage spécifique de la propriété et de la désignation officielle du plan communautaire, ainsi que de toute autre réglementation municipale. Cela est nécessaire pour déterminer si la propriété est conforme aux exigences municipales actuelles ainsi que pour aider à identifier le potentiel de développement futur de la propriété.

• Un examen des licences commerciales pour déterminer si les activités de construction sur la propriété sont en règle.

• Un examen des inspections les plus récentes du Fire Marshall et du ministère de la Santé pour déterminer s'il existe des ordres en suspens.

3. Estimez la valeur marchande actuelle de l’actif « tel quel, là où il se trouve », sans rénovations.

4. Préparez un examen physique et environnemental des améliorations. Cela comprend un examen des éléments suivants :

• La solidité structurelle des améliorations et les services apportés aux améliorations.

• L'état de la toiture, des installations électriques et mécaniques, des ascenseurs et de la qualité de l'air.

• La présence de substances dangereuses pour l’environnement (comme l’amiante).

• La présence d’une infestation d’insectes et de rongeurs.

• La présence de toute contamination des sols.

• Le type et l’état général des sols, ainsi que leur stabilité globale par rapport aux améliorations existantes et à tout développement futur.

• Tout risque d'inondation.

5. Quantifiez et estimez les coûts de toutes les améliorations et rénovations recommandées.

6. Préparez une analyse de faisabilité financière. Celle-ci décrira les coûts, les revenus, les échéanciers, les risques et les rendements associés à toute amélioration, rénovation, conversion à d'autres usages ou agrandissements mineurs ou majeurs du bâtiment. Cela impliquerait une estimation de la valeur marchande de la propriété une fois toutes les modifications recommandées apportées au bâtiment terminées.

Démolition et réaménagement

1. Discussions avec les représentants de la municipalité ou du district local pour identifier les différentes utilisations approuvées dans le cadre de la désignation de zonage existante. Cela impliquera un examen des contraintes de planification, notamment : les règlements de zonage, les autres réglementations de développement, l’impact potentiel du processus d’examen public, le processus de vision actuel de la Ville et le potentiel de modification du plan de développement officiel.

2. Prise en compte du potentiel de rezonage, ainsi que des coûts, du calendrier et des risques associés à la réalisation de tout scénario alternatif. Cela peut inclure une analyse des avantages économiques et financiers municipaux qui résulteraient du développement proposé, y compris les répercussions sur l'emploi pendant la construction et d'autres types d'avantages économiques découlant de l'aménagement des terrains.

3. Évaluer le potentiel de tout regroupement de terrains avec des parcelles adjacentes.

4. Examen des conditions micro et macroéconomiques actuelles et anticipées.

5. Analyse de l’offre et de la demande afin de déterminer l’acceptation et l’absorption probables du marché pour le projet.

6. Estimez la valeur du terrain comme s'il était vacant selon le zonage existant ainsi que sur la base de tout scénario de rezonage.

7. Préparation d'un pro forma de développement pour estimer les bénéfices potentiels des promoteurs et les marges bénéficiaires des promoteurs associés à divers schémas de développement. Cela comprendrait une analyse des revenus potentiels, des taux d'absorption, du coût de démolition des améliorations existantes, des coûts de construction matérielle, y compris le stationnement, des coûts de construction immatériels, des affectations de terrains, des besoins en services hors site et sur site, des taxes foncières, des coûts de détention, des taux d'inflation et des risques.

Nous espérons que ce processus contribuera à clarifier votre prise de décision et vous aidera à pérenniser la valeur de vos actifs.