Mise à jour du marché industriel canadien – T4 2023

Le taux de disponibilité industrielle a continué d’augmenter, tout comme les taux de location

La demande n’a pas diminué dans le secteur industriel canadien. Malgré des taux d’intérêt élevés et des pressions inflationnistes, les investisseurs ont continué à privilégier cette classe d’actifs en raison de son risque minime et de ses rendements stables. Au quatrième trimestre 2023, le taux de disponibilité national a augmenté de 0,7 point de pourcentage pour atteindre 4,3 %, avec des augmentations observées sur tous les principaux marchés (Figure 1). L'achèvement des nouvelles constructions a également contribué à l'augmentation du taux de disponibilité, avec 16,3 millions de pieds carrés et 62 % des nouveaux espaces disponibles. Il s'agit d'un trimestre record pour les nouvelles livraisons industrielles ; normalement, le quatrième trimestre est inférieur à dix millions de pieds carrés.

La croissance du commerce électronique, l’évolution du comportement des consommateurs et les défis associés à une infrastructure industrielle vieillissante et limitée ont alimenté la demande d’installations industrielles modernes dans les zones périphériques des principaux marchés urbains. Alors que les conditions de marché restent tendues et sont soutenues par des fondamentaux démographiques et économiques sous-jacents solides, les investisseurs ont rééquilibré leurs portefeuilles en utilisant cette classe d’actifs comme couverture contre l’inflation. Alors que les livraisons industrielles se sont poursuivies régulièrement – ​​contribuant à une augmentation du taux de disponibilité national et démontrant la confiance des investisseurs dans le secteur – la demande d’espaces industriels a continué de dépasser l’offre disponible. En outre, les locataires ont continué à être proactifs pour trouver des espaces convenables avant l'expiration de leur bail et, en réponse, les propriétaires répertorient de manière préventive leurs espaces avant qu'ils ne soient vacants. Cette pratique, associée à un flux constant de réalisations industrielles, a accru la disponibilité.

Figure 1 – Disponibilité industrielle T4 2022 vs T3 2023 vs T4 2023

Selon Statistique Canada, les ventes au détail en septembre 2023 ont augmenté de 0,6 % pour atteindre 66,5 milliards de dollars, quatre des neuf sous-secteurs ayant connu une augmentation. Cette hausse était principalement attribuable aux concessionnaires de véhicules et de pièces automobiles (1,5 %), grâce à la hausse des ventes chez les concessionnaires de voitures neuves (2,4 %). Dans les ventes au détail de base, les détaillants de marchandises diverses ont observé la plus forte augmentation (0,3 %). La plus forte baisse des ventes au détail a été enregistrée chez les détaillants d'articles de sport, de loisirs, d'instruments de musique, de livres et de produits divers (1,6 %) ainsi que chez les détaillants d'aliments et de boissons (0,4 %). De plus, sur une base désaisonnalisée, les ventes au détail du commerce électronique ont diminué de 0,6 % pour s'établir à 3,8 milliards de dollars.

Figure 2 - Achèvements industriels et disponibilité (T4 2023)

Au quatrième trimestre, 79 immeubles ont été achevés, totalisant 16,3 millions de pieds carrés, dont 38,3 % étaient préloués. Toronto, Calgary et le sud-ouest de l'Ontario représentaient la majorité de la nouvelle offre en termes de pieds carrés totaux, soit 8,7 millions, 2,9 millions et 2,5 millions de pieds carrés, respectivement (figure 2).

Figure 3 – Industriels en construction et disponibilité (T4 2023)

Figure 4 – Taux bruts de location industrielle

Pour l’essentiel, avec des taux de disponibilité en légère hausse, les tarifs de location continuent d’augmenter par rapport au troisième trimestre 2023 en raison de la forte demande persistante d’espaces.

Au quatrième trimestre 2023, 144 projets industriels étaient en cours de construction, totalisant 25,9 millions de pieds carrés, dont 41,1 % étaient préloués (Figure 3). Toronto, le sud-ouest de l'Ontario et Vancouver représentaient la plupart des projets en termes de superficie totale, soit 11,3 millions, 5,4 millions et 3,5 millions de pieds carrés, respectivement. La construction a commencé à ralentir après son pic initial au premier semestre 2023.

Le secteur industriel a vu un niveau record d'immobilier industriel entrer sur le marché en 2023. Par ailleurs, alors que l'année 2023 touche à sa fin, certains marchés ont observé un retour à la modération après la demande fébrile connue au premier semestre 2023. En conséquence, les investisseurs ont fait preuve d’un optimisme prudent, même en dépit des difficultés macroéconomiques, alors que nous entrons dans un marché plus équilibré.