Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary – T1 2025

Au premier trimestre de 2025, Calgary a connu une augmentation des investissements commerciaux, marquant une augmentation de 14 % sur un an.

Le marché immobilier commercial de Calgary a affiché une croissance résiliente au premier trimestre de 2025, avec une activité d'investissement soutenue malgré des difficultés économiques plus générales. Le volume total des transactions a atteint le chiffre impressionnant de 1,2 milliard de dollars (figure 1), soit une augmentation de 14 % par rapport à la même période de l'année précédente. Cette croissance notable a positionné Calgary comme un marché solide pour l'investissement commercial, soutenue par une croissance démographique continue et une réorientation stratégique des investisseurs vers les actifs stables.

Figure 1 - Transactions immobilières - Tous secteurs par année

L'un des principaux moteurs de cette résilience a été la forte croissance démographique continue de l'Alberta, qui a constamment alimenté la demande dans divers secteurs et nécessité une expansion rapide. La Ville de Calgary prévoyait que sa population atteindrait 1,56 million d'habitants en 2025, soulignant la vigueur démographique sous-jacente qui a constitué une base essentielle pour l'immobilier commercial. Cet afflux constant de nouveaux résidents a assuré une demande soutenue de logements, ainsi que d'espaces commerciaux et industriels, créant ainsi un environnement favorable au développement commercial soutenu dans la région.

Malgré ces fondamentaux démographiques robustes, la confiance des investisseurs a été tempérée par d'importants développements macroéconomiques. Notamment, la Banque du Canada (BdC) a mis en œuvre une réduction de 25 points de base du taux du financement à un jour à 2,75 % le 12 mars 2025. Cet ajustement de politique a été largement attribué aux inquiétudes concernant l'intensification des tensions commerciales résultant des tarifs douaniers imposés par les États-Unis, qui devaient entraver l'activité économique et potentiellement intensifier les pressions inflationnistes au Canada. Par conséquent, de nombreux investisseurs ont adopté une approche prudente en matière de déploiement de capitaux au début de 2025, reportant leurs décisions d'investissement importantes jusqu'à ce que le paysage économique et politique se clarifie. Ce sentiment de prudence a également incité certains investisseurs à réaffecter stratégiquement leurs portefeuilles, réorientant leur attention vers des catégories d'actifs plus résilientes, perçues comme moins sensibles aux fluctuations du marché et aux ralentissements économiques. De plus, alors que les marchés historiquement plus chers comme Toronto et Vancouver ont connu une volatilité accrue, un segment d'investisseurs a activement recherché des opportunités dans des régions plus abordables, dont Calgary, afin de diversifier leurs placements et d'atténuer les risques. Cette ruée vers la qualité et l’abordabilité a souligné l’attrait croissant de Calgary en tant que destination d’investissement stratégique.

Conformément à ce changement stratégique, Enquête sur les tendances d'investissement au Canada (ITS) du Groupe Altus pour le premier trimestre 2025 confirmé que Calgary a conservé sa quatrième place au classement des préférences des investisseurs par rapport au trimestre précédent. Ce classement constant souligne l'attrait durable de la ville auprès des investisseurs. Ces derniers ont stratégiquement privilégié les zones commerciales à vocation alimentaire, les immeubles industriels à locataire unique et les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue comme les trois types de produits les plus prisés sur le marché de Calgary. Cette préférence reflète un appétit manifeste pour les actifs stables à fort potentiel de génération de revenus, souvent soutenus par des services essentiels et une forte demande démographique.

Vente au détail

Le secteur du commerce de détail à Calgary a affiché une relative stabilité au premier trimestre de 2025, avec un volume de transactions de 207 millions de dollars. Ce chiffre représente toutefois une baisse de 5 %, ce qui indique un début d'année plutôt timide pour l'activité d'investissement du secteur. Ce plafonnement du volume de transactions est principalement attribuable à l'escalade des tensions commerciales entre les États-Unis et le Canada, qui a perturbé les chaînes d'approvisionnement et impacté la demande des consommateurs, contribuant ainsi à une baisse de la confiance des investisseurs. Malgré cela, selon l'ITS canadien du premier trimestre de 2025 du Groupe Altus, les zones commerciales à vocation alimentaire sont devenues le type de propriété le plus recherché sur le marché de Calgary. L'attrait soutenu de ces actifs découle de leurs qualités défensives intrinsèques, alimentées par la demande constante des consommateurs pour des biens et services essentiels. Cette stabilité se traduit par une génération de flux de trésorerie fiable, positionnant ces propriétés comme des investissements résilients capables de résister aux ralentissements économiques et d'atténuer les effets perturbateurs du commerce électronique. Leur performance constante au cours des dernières années en a fait un pilier de nombreux portefeuilles d’investissement, offrant un refuge relativement sûr dans un marché par ailleurs incertain. Cependant, malgré la demande croissante des investisseurs, le marché de détail de Calgary est resté exceptionnellement serré, en particulier dans cette catégorie très prisée, limitant les opportunités d’acquisition.

De plus, une perturbation importante se profilait à l'horizon pour le secteur du commerce de détail lorsque La Baie d'Hudson a déposé une demande de protection contre ses créanciers le 7 mars 2025. La fermeture potentielle de cinq grands magasins La Baie d'Hudson sur le marché de Calgary a posé un défi considérable pour absorber les grands espaces vacants qui en résultaient. Cette situation rappelle les fermetures de commerces de détail à grande échelle par le passé, comme celles de Target et de Sears. Bien que ces événements soient sans précédent pour le secteur du commerce de détail à l'époque, ils ont finalement créé des occasions pour les propriétaires de transformer en profondeur ces espaces désuets afin de refléter l'évolution des attentes du consommateur moderne. De telles transformations ont historiquement inclus la La diversification de l'offre commerciale, intégrant souvent des éléments expérientiels, des composantes à usage mixte ou une sélection rigoureuse de petites enseignes plus spécialisées, vise à attirer de nouveaux clients et à stimuler la fréquentation. Par conséquent, l'agilité et l'innovation dont feront preuve les propriétaires pour s'adapter à ces locaux vacants seront cruciales pour atténuer leur impact sur le marché et assurer le dynamisme continu de ces pôles commerciaux clés.

Industriel

Le secteur industriel de Calgary a montré des signes de modération, avec une légère baisse du volume en dollars, totalisant près de 136 millions de dollars, soit une baisse de 7 % par rapport à l'année précédente. Cette modération s'est produite alors que le marché a commencé à aligner l'offre sur la demande après l'importante augmentation des achèvements des deux dernières années. Selon Mise à jour du marché industriel canadien du Groupe Altus pour le premier trimestre 2025 , Le taux de disponibilité industrielle de Calgary a augmenté de 110 points de base pour atteindre 6,9 % sur un an, ce qui témoigne d'un rééquilibrage continu de l'offre et de la demande au sein du secteur. De plus, la confiance des investisseurs a diminué en raison du ralentissement de la conjoncture économique intérieure et des tensions commerciales avec les États-Unis. Malgré ces obstacles, Calgary est demeurée un marché dynamique pour l'activité industrielle, comme en témoignent les périodes prédominantes d'absorption positive observées au cours des dernières années.

Du côté du développement, aucun nouvel espace industriel n'a été construit au premier trimestre de 2025. Cinq espaces industriels sont encore en construction. De cette offre future, 63 % sont disponibles à la location, ce qui indique un ralentissement de l'activité de prélocation et une approche plus prudente à l'égard des nouveaux engagements. Un éventuel rebond de la demande industrielle globale à Calgary dépendra en grande partie de la performance de l'économie canadienne dans son ensemble, notamment d'indicateurs clés comme une orientation plus claire des politiques commerciales canado-américaines, car l'incertitude persistante dans cette relation cruciale peut avoir une incidence sur la stabilité de la chaîne d'approvisionnement et miner la confiance des investisseurs à l'égard de l'immobilier industriel. De plus, la vigueur des ventes au détail et des chiffres de l'emploi seront cruciaux, car ils sont directement liés à la demande des consommateurs, ce qui accroît le besoin d'espaces d'entreposage, de logistique et de distribution.

Multifamilial

Le secteur multifamilial a connu la baisse la plus marquée du volume d'investissement, avec près de 309 millions de dollars de transactions. Ce chiffre représente une baisse de 17 % par rapport à la même période l'année précédente, reflétant un changement perceptible dans la dynamique de l'offre et de la demande sur le marché. Alors que Calgary a continué d'enregistrer des niveaux élevés de nouvelles constructions visant à soutenir sa forte croissance démographique, cet afflux important de nouvelles offres, notamment sur le marché locatif, a diversifié l'offre offerte aux acheteurs potentiels. Parallèlement, il a contribué à la stabilisation des prix et des loyers des unités nouvellement disponibles.

En réponse à ces changements du marché et pour remédier au déséquilibre sous-jacent entre l'offre et la demande, Calgary a poursuivi ses efforts proactifs à l'échelle de la ville. Plus précisément, les réformes de rezonage mises en œuvre à l'échelle de la ville en 2024 ont constitué une initiative clé. Ces réformes visaient à simplifier les processus de demande pour les promoteurs et à permettre un plus grand nombre de projets de construction intercalaire dans toute la ville. En encourageant le développement multifamilial, notamment les copropriétés et les multiplexes, ces réformes visaient à accroître la densité de l'habitat et, à terme, à offrir davantage d'options de logement. Cette intervention réglementaire stratégique devrait influencer davantage la trajectoire du marché en favorisant une croissance plus équilibrée et en influençant potentiellement les futurs modèles d'investissement.

Hôtel

Le secteur hôtelier a connu la plus forte hausse annuelle du volume d'investissement au premier trimestre 2025, avec un volume de transactions de 125,5 millions de dollars. Cela représente une hausse notable de 619 % par rapport à l'année précédente, témoignant de la confiance des investisseurs dans le secteur de l'hôtellerie et du tourisme de Calgary.

Cette augmentation substantielle de l'activité peut être principalement attribuée à une seule transaction de grande valeur : le acquisition du Hyatt Regency CalgaryCet hôtel prestigieux de 355 chambres situé au centre-ville, directement relié au Centre des congrès TELUS de Calgary, a été acquis par le groupe Fallsview, basé à Niagara. Cette acquisition a marqué une expansion stratégique pour le groupe Fallsview, marquant sa première incursion dans l'Ouest canadien et une extension notable de ses activités au-delà de son siège traditionnel en Ontario. La vente a souligné l'attrait continu des hôtels bien situés et offrant une gamme complète de services dans des zones urbaines clés. La transaction a également démontré une perspective d'investissement à long terme de la part de l'acheteur, tirant parti des fondamentaux économiques sous-jacents de Calgary et de sa position de pôle d'affaires et de tourisme important.

Bureau

Le secteur des bureaux de Calgary a enregistré une hausse significative de son volume d'investissement d'une année à l'autre, avec 144 millions de dollars de transactions, soit une hausse substantielle de 459 %. Cette remarquable trajectoire ascendante du volume d'investissement reflète fortement le phénomène actuel de « fuite vers la qualité », où les investisseurs et les locataires privilégient de plus en plus les actifs de premier ordre et de grande qualité. De plus, cette croissance a été considérablement stimulée par les initiatives réussies de la ville visant à transformer des espaces de bureaux sous-utilisés en unités résidentielles ou en d'autres utilisations alternatives productives et de grande valeur, ce qui a permis de retirer du marché des stocks obsolètes et d'améliorer la santé globale du marché.

Le marché des bureaux a montré des signes encourageants de reprise, marqués par six trimestres consécutifs d'absorption positive. Cette période prolongée d'absorption positive indique que, si la demande d'espaces de bureaux haut de gamme de catégorie A est restée forte, les locaux vacants ont été activement comblés ou retirés stratégiquement du marché grâce au programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary. Cette tendance positive est illustrée par le taux global de disponibilité des bureaux à Calgary, qui, selon Mise à jour du marché des bureaux canadiens du Groupe Altus pour le premier trimestre 2025, a connu une baisse significative de 190 points de base sur un an, s'établissant à 20,7 %. Cette réduction de la disponibilité reflète un meilleur équilibre entre l'offre et la demande.

De plus, le faible potentiel de développement a contribué à la baisse des taux de disponibilité, empêchant un afflux de nouvelles offres qui aurait pu aggraver les problèmes d'inoccupation. En matière de nouveaux développements, aucun nouveau projet de bureaux n'a été achevé au premier trimestre de 2025, ce qui témoigne d'une approche disciplinée des promoteurs en matière de construction. À l'avenir, un seul immeuble de bureaux, le Westwind Business Campus III, totalisant un peu plus de 72 000 pieds carrés, restait en construction. Il est à noter que la totalité de ces futurs espaces est disponible à la location, ce qui témoigne d'une approche prudente à l'égard des nouveaux engagements des locataires et d'une préférence pour les espaces existants et éprouvés ou ceux facilement convertibles à d'autres fins. Ce rythme modéré de nouvelle offre, combiné aux stratégies efficaces de réutilisation adaptative, a positionné le marché des bureaux de Calgary pour une stabilisation et une amélioration continues, quoique progressives.

Atterrir

Le secteur foncier à Calgary, qui englobe les terrains résidentiels et les terrains ICI, s'est stabilisé au premier trimestre de 2025. Le volume total des transactions pour cette période a atteint près de 303 millions de dollars, soit une augmentation de 1 % sur un an. Un examen plus approfondi a révélé des tendances nuancées au sein de ses sous-secteurs. Le secteur foncier résidentiel a plafonné, avec des volumes de transactions totalisant près de 157 millions de dollars, ce qui représente une baisse de 1 % sur un an. Cette stabilisation est survenue malgré la forte croissance démographique continue de Calgary, ce qui suggère que si la demande sous-jacente de terrains résidentiels est restée robuste, d'autres dynamiques du marché étaient en jeu. Plus précisément, les taux d'intérêt élevés ont eu une incidence sur les coûts de financement des promoteurs et, par conséquent, sur l'accessibilité financière des acheteurs potentiels, ce qui a incité à une approche plus prudente à l'égard des nouvelles acquisitions de terrains et du lancement de projets. De plus, l'inventaire croissant de logements multifamiliaux en voie d'achèvement a entraîné une augmentation temporaire du parc immobilier disponible, ce qui a légèrement atténué la pression immédiate sur les acquisitions de terrains pour les nouvelles constructions résidentielles, permettant aux promoteurs d'évaluer les taux d'absorption.

En revanche, le secteur des terrains ICI a connu une légère hausse, enregistrant un volume de transactions de 146 millions de dollars, soit une hausse de 5 % sur un an. La résilience de ce sous-secteur a mis en évidence une demande continue de sites adaptés au développement commercial, industriel ou institutionnel. Cette demande était probablement stimulée par des besoins spécifiques liés à des projets et à l'expansion d'entreprises dans divers secteurs. Parmi les exemples notables, mentionnons le besoin persistant d'installations logistiques et de commerce électronique, alimenté par la croissance continue du commerce de détail en ligne et la position stratégique de Calgary comme plaque tournante de la distribution dans l'Ouest canadien. De plus, l'intérêt pour les terrains destinés à l'implantation d'installations manufacturières et d'industries légères, de centres de données soutenant la numérisation croissante et de sites pour des projets d'infrastructure essentiels à la croissance globale de la ville a été soutenu.

Bien que la prudence économique générale ait incité les promoteurs à reporter leurs engagements envers de nouveaux projets sur d'autres grands marchés, la relative stabilité des ventes de terrains à Calgary s'explique principalement par la nécessité persistante de la ville de répondre à la demande d'une population en croissance rapide. L'afflux constant de résidents nécessite des travaux de construction continus dans toutes les catégories d'actifs, ce qui maintient l'intérêt des promoteurs pour l'acquisition de terrains adaptés. Cette pression démographique fondamentale a constitué un puissant contrepoids aux incertitudes économiques plus larges qui pèsent sur les marchés fonciers ailleurs.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs (T1 2024 vs. T1 2025)

Transactions immobilières notables à Calgary

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary au premier trimestre 2025 :

730 58th Avenue SW (Elbow 5-Eight) - Appartement

Lors d'une transaction conclue en mars 2025, Boardwalk a acquis Elbow 5 Eight, un complexe d'appartements de six étages et de 255 suites situé dans le quartier de Windsor Park. Le prix d'achat s'élevait à 93 millions de dollars, soit 364 706 dollars par suite, avec un taux de capitalisation boursière de 5,75 %. Situé à quelques pas du Chinook Centre et offrant un accès facile au centre-ville, la propriété était louée à environ 23 % au moment de la signature de l'accord. Les unités, baptisées Boardwalk Lifestyle, sont un complexe résidentiel de luxe abordable, et disposent d'une buanderie, de la climatisation et d'autres commodités modernes.

85, 87, 89 Quarry Park Road SE (deVille à Quarry Park) - Appartement

Fiera Immobilier, par l'intermédiaire de son fonds CORE, a acquis le deVille at Quarry Park pour 120 millions de dollars, marquant l'une des plus importantes transactions multifamiliales de l'histoire récente de Calgary. Développée par Remington Development Corporation et achevée entre 2022 et 2023, la propriété se composait de trois tours en béton de 13 étages totalisant 333 logements locatifs. Située dans le quartier prisé de Quarry Park, deVille jouissait d'un environnement dynamique, offrant un accès privilégié au marché de Quarry Park, au YMCA de Remington, à des sentiers panoramiques et à des axes routiers importants comme Deerfoot et Glenmore.

163 Quarry Park Boulevard SE (Le Marché de Quarry Park) - Commerce de détail

Salthill Capital a acquis avec succès The Market at Quarry Park, un centre commercial dont le locataire principal est une épicerie, auprès de LaSalle Investment Management pour 52 millions de dollars. Ce centre commercial de quartier de 91 348 pieds carrés, construit en 2009, était entièrement occupé au moment de la transaction et son locataire principal était Calgary Co-op. La propriété bénéficiait d'une forte affluence de locataires, de 640 places de stationnement, d'une façade de premier ordre sur des artères clés et d'une accessibilité exceptionnelle aux principaux axes de transport comme Deerfoot, Barlow et Glenmore Trails. Intermédiée par JLL, cette acquisition a renforcé le portefeuille commercial de Salthill Capital et a confirmé la confiance des investisseurs dans des actifs bien situés, axés sur la communauté et bénéficiant d'une location stable.

700 Centre Street SE (Hyatt Regency Calgary) - Hôtel

Le Hyatt Regency Calgary, un hôtel à service complet de 355 chambres, a été vendu à la mi-mars 2025 au groupe privé Fallsview Group, basé à Niagara Falls, pour 125,5 millions de dollars, soit un prix de 351 521 dollars par chambre. Cette transaction représente la deuxième plus importante vente d'hôtel jamais enregistrée à Calgary et marque le premier achat hôtelier du groupe Fallsview en Alberta. Situé au cœur du centre-ville, à proximité du Centre des congrès TELUS de Calgary, l'hôtel offre de nombreuses commodités aux voyageurs d'affaires et de loisirs. Cette vente témoigne du vif intérêt des investisseurs pour les actifs hôteliers et de la forte reprise du secteur hôtelier à Calgary.

Figure 3 - Tendances globales du taux de capitalisation - 4 classes d'actifs de référence

Regard vers l'avenir

Le premier trimestre de 2025 a confirmé la position de Calgary comme pôle d'investissement dynamique et résilient. Le volume total d'investissement de 1,2 milliard de dollars, soit une hausse de 14 % sur un an, a démontré la solidité fondamentale du marché malgré les incertitudes macroéconomiques. Si les investisseurs étaient prudents en raison des tensions commerciales et d'une légère baisse des taux d'intérêt par la Banque du Canada, une fuite stratégique vers la qualité et l'accessibilité a orienté les capitaux vers Calgary. Cette tendance, combinée à une forte croissance démographique, a constitué un contrepoids crucial aux pressions externes. Les secteurs de l'hôtellerie et des bureaux, en particulier, ont connu d'importantes hausses du volume d'investissement, tirées respectivement par une acquisition unique de grande valeur et par une forte demande de bureaux de catégorie A. Parallèlement, les secteurs multirésidentiel, commercial et industriel ont montré des signes de modération et de rééquilibrage, l'offre rattrapant la demande ou les investisseurs prudents adoptant une approche attentiste.

À l'avenir, Calgary est prête à poursuivre sa transformation. Les solides fondamentaux démographiques de la ville, avec une croissance démographique prévue de 3,5 % en 2025 et de 2,2 % en 2026, continueront probablement d'être le principal moteur de la demande dans la plupart des catégories d'actifs. Bien que l'orientation du taux directeur de la Banque du Canada demeure incertaine, de nombreux analystes prévoyant qu'il restera stable, le marché bénéficiera probablement d'un contexte économique et politique plus clair au fil de l'année. Le secteur industriel, qui a connu un ralentissement des transactions, devrait connaître un rebond de la demande lié à la performance de l'économie canadienne dans son ensemble et à la stabilité des politiques commerciales canado-américaines. Le secteur des bureaux est également bien placé pour une amélioration progressive, car les efforts de revitalisation du centre-ville et la réutilisation adaptative réussie des stocks obsolètes ont continué de faire baisser les taux de disponibilité. De plus, les grands projets d'aménagement communautaire à usage mixte et l'accent continu mis sur la transformation des espaces commerciaux et de bureaux désuets pourraient façonner le paysage futur de la ville, offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs et aux locataires.

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