Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary – T4 2024

L’essor démographique a entraîné des gains d’investissement de 17 % sur le marché de Calgary en 2024

Le marché de l'investissement de Calgary a affiché une vigueur remarquable en 2024, atteignant près de 5,2 milliards de dollars de transactions, soit une hausse notable de 17 % par rapport à l'année précédente. Cette tendance à la hausse est largement attribuable à l'essor démographique exceptionnel de l'Alberta, qui a stimulé la demande dans divers secteurs. Une hausse notable des transactions a été observée au deuxième trimestre, les investisseurs se précipitant pour conclure des transactions avant la hausse de l'impôt sur les gains en capital du 25 juin, ce qui a entraîné une baisse au troisième trimestre, les transactions ayant été devancées au deuxième trimestre. Cependant, cette activité s'est déroulée dans un contexte difficile de taux d'intérêt élevés, d'écart persistant entre les cours acheteur et vendeur, de pénurie de main-d'œuvre qualifiée et de conjoncture économique changeante. Ces facteurs ont probablement contribué au classement inférieur de Calgary dans le classement.Enquête sur les tendances d'investissement au Canada (ITS) du Groupe Altus pour le quatrième trimestre 2024Malgré ces complexités, les investisseurs ont stratégiquement ciblé les propriétés résidentielles à logements multiples de banlieue, capitalisant sur l’afflux important de population de la province.

Figure 1 - Transactions immobilières - Tous secteurs par année

Activité d'investissement en bureaux

Le marché des bureaux de Calgary a enregistré la plus forte hausse du volume d'investissement d'une année sur l'autre, avec 588 millions de dollars de transactions, soit une hausse substantielle de 51 %. Cette hausse reflète le phénomène actuel de « fuite vers la qualité », où locataires et investisseurs privilégient les espaces de bureaux neufs et de grande qualité, et les efforts continus pour éliminer les espaces de bureaux obsolètes du marché par la démolition ou la conversion. Le marché des bureaux a montré des signes encourageants de reprise avec cinq trimestres consécutifs d'absorption positive, indiquant une augmentation graduelle du taux d'occupation. Le Programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary, qui subventionne la conversion de bureaux à 75 $ le pied carré, a activement contribué à la reconversion d'anciens espaces de bureaux sous-utilisés, contribuant ainsi à la réduction du taux d'inoccupation global. Selon Altus Group Mise à jour du marché des bureaux canadiens – T4 2024Le taux de disponibilité de Calgary, tout en demeurant le plus élevé au Canada à 21,7 %, représente une amélioration constante par rapport au sommet de 26,1 % atteint en 2021. Du côté de la construction, au quatrième trimestre, Calgary n'avait achevé aucun nouveau projet de bureaux. De plus, le Westwinds Business Campus III, un immeuble de 72 123 pieds carrés affichant un taux de disponibilité de 100 %, était le seul immeuble en construction, ce qui suggère une approche prudente en matière de développement de nouveaux bureaux.

Activité d'investissement multifamilial

Le secteur multifamilial de Calgary a connu une forte croissance en 2024, enregistrant un volume de transactions de 1,2 milliard de dollars, soit une hausse de 38 % sur un an. Cette forte hausse est principalement attribuable aux investisseurs désireux de tirer profit de la forte croissance démographique de la ville, alimentée par l'immigration interprovinciale et internationale. Si l'augmentation des investissements a stimulé une hausse notable des mises en chantier de logements collectifs, le rythme de développement a peiné à suivre la demande croissante de logements locatifs. Par conséquent, le marché locatif est resté tendu tout au long de l'année, marqué par de faibles taux d'inoccupation et une concurrence intense pour les logements disponibles. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande a continué d'exercer une pression à la hausse sur les loyers, exacerbant davantage l'inflation des loyers et limitant considérablement l'accessibilité au logement pour un segment croissant de la population de Calgary. La tension persistante sur le marché locatif témoigne d'un besoin urgent d'accélérer le développement immobilier et de trouver des solutions innovantes pour répondre à l'évolution des besoins en matière de logement de la ville.

Activité d'investissement de détail

Le secteur du commerce de détail de Calgary a affiché une croissance soutenue en 2024, enregistrant un volume de transactions de 857 millions de dollars, soit une hausse de 25 % sur un an. L'un des principaux moteurs de cette demande accrue a été la forte croissance démographique de Calgary, qui a constamment dépassé les moyennes nationales. Cependant, l'offre de locaux commerciaux a poursuivi sa tendance à la baisse, principalement en raison du faible niveau de construction neuve, incapable de suivre le rythme de la demande croissante. Reflétant des stratégies d'investissement nationales plus larges, les investisseurs de Calgary ont affiché une nette préférence pour les commerces de proximité, dont les principaux acteurs sont les épiceries ou les détaillants de marchandises diverses. Les centres commerciaux présentant un potentiel de réaménagement évident étaient également très recherchés. Malgré des fondamentaux attrayants et un fort intérêt des investisseurs, le marché du commerce de détail de Calgary est resté exceptionnellement tendu, en particulier dans ces catégories privilégiées. Cette rareté de produits a freiné l'activité d'investissement au sein d'un marché du commerce de détail par ailleurs robuste de Calgary.

Activité d'investissement industriel

Le secteur industriel de Calgary a montré des signes de ralentissement, attribuables à un ralentissement délibéré de l'activité de construction, reflétant une attention accrue portée à l'adéquation de l'offre à la demande. En témoigne le taux de disponibilité industrielle de Calgary, qui, selon Altus Group Mise à jour du marché industriel canadien – T4 2024, a augmenté de 70 points de base sur un an pour atteindre 6,6 %. Cette prudence a entraîné une baisse de 19 % du volume des transactions, totalisant 681 millions de dollars. Malgré le ralentissement, la confiance des investisseurs dans les perspectives à long terme du marché industriel de Calgary est restée intacte, soutenue par la forte croissance démographique de la province, qui a continué de stimuler la demande d'espaces industriels à mesure que les entreprises élargissent leurs activités. Du côté de la construction, neuf bâtiments ont été achevés, totalisant deux millions de pieds carrés, avec 44 % de l'espace disponible à la location. De plus, seulement deux bâtiments sont en construction, totalisant 774 675 pieds carrés, et la totalité de leur espace est disponible à la location. Cette diminution significative de l'inventaire en construction et de l'activité de prélocation souligne davantage l'accent mis par le marché sur l'équilibre entre l'offre et la demande.

Activité d'investissement foncier

En 2024, le secteur foncier de Calgary a enregistré un volume d'investissement total de 1,5 milliard de dollars, soit une augmentation de 15 % par rapport à l'année précédente. Une ventilation détaillée a révélé que le secteur foncier résidentiel a représenté 798 millions de dollars en volume de transactions, ce qui représente une augmentation substantielle de 28 % sur un an. Le secteur foncier ICI a connu une croissance modeste, atteignant 744 millions de dollars en volume de transactions, soit une augmentation de 4 %. Cette activité accrue suggère une forte confiance sous-jacente chez les promoteurs et les investisseurs dans la croissance résidentielle et économique future de Calgary, probablement influencée par les gains démographiques notables de la province. La résilience de la demande de terrains résidentiels, malgré la hausse des coûts de construction, a mis en évidence cette conviction. Au sein du secteur foncier ICI, les tendances de la demande ont varié. Les terrains industriels sont restés robustes, stimulés par l'expansion économique régionale, tandis que l'intérêt pour les terrains commerciaux était plus nuancé, concentré sur des sites de développement stratégiques. La croissance équilibrée observée dans les investissements résidentiels et ICI indiquait une diversification croissante de l'économie de Calgary. La solidité globale du secteur foncier, face à l’augmentation des coûts de construction, a clairement indiqué la confiance soutenue des investisseurs dans le potentiel de croissance à long terme de Calgary et dans sa capacité à attirer des investissements dans diverses catégories d’utilisation des terres.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs (T4 2023 vs. T4 2024)

Transactions immobilières notables à Calgary

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary au quatrième trimestre 2024 :

635 8th Avenue SW (635 Eighth) – Bureau

En octobre 2024, Enright Capital Ltd. a acquis auprès de Cadillac Fairview Corporation l'immeuble de bureaux de catégorie B de 26 étages situé au 635, 8e Avenue Sud-Ouest, au centre-ville de Calgary, pour près de 16,9 millions de dollars. Construit en 1983 et offrant une superficie de 271 000 pieds carrés, l'immeuble prévoit des améliorations telles qu'une nouvelle salle de sport, un centre de conférence et un salon pour les locataires. Plus tôt en mai 2024, Cadillac Fairview a également vendu la tour de bureaux Encor Place de 29 étages, située au 645, 7e Avenue Sud-Ouest, au groupe Soltron pour 21,5 millions de dollars. Cet immeuble de catégorie B, situé à l'angle sud-est de la 7e Avenue et de la 6e Rue Sud-Ouest, compte 359 131 pieds carrés de bureaux. Avec des prix de vente variant entre 60 et 62 dollars le pied carré, ces deux transactions sont considérées comme des opportunités d'investissement à valeur ajoutée dans le marché du centre-ville de Calgary, en constante amélioration.

11479 Valley Ridge Drive NW (The Lodge at Valley Ridge) - Appartement

En décembre 2024, United Active Living a acquis The Lodge at Valley Ridge, un nouveau complexe d'appartements de trois étages de faible hauteur comprenant 133 logements, pour 22,2 millions de dollars. Cette acquisition s'inscrit dans le cadre de l'expansion du portefeuille de United Active Living, qui comprend trois nouvelles résidences pour personnes âgées totalisant 544 logements. Les deux autres résidences sont situées au 3108 Don Etheli Boulevard SW (Carewest Garrison Green) et au 111 Glenmore Trail SW (Trinity Lodge).

350 7th Avenue SW (First Canadian Centre) - Bureau

Armco Capital a élargi son portefeuille de bureaux à Calgary avec l'acquisition du First Canadian Centre, une importante tour de bureaux de catégorie A de 41 étages située au 350, 7e Avenue Sud-Ouest. La transaction, évaluée à 46 millions de dollars, ajoute environ 54 000 pieds carrés de bureaux et de commerces au portefeuille d'Armco. Cet immeuble, certifié BOMA Best Platine, bénéficie d'un emplacement privilégié au centre-ville, d'une connexion au réseau de passerelles piétonnes Plus 15 de Calgary et d'équipements modernes. Cette acquisition s'ajoute aux autres immeubles de bureaux d'Armco à Calgary, Bow Valley Square et Altius Centre, acquis respectivement en octobre 2024 et octobre 2023.

685 Centre Street SW (TELUS Sky) - Bureau

Le complexe TELUS Sky, troisième plus haut immeuble de Calgary, situé au 685, rue Centre Sud-Ouest, a fait l'objet d'une transaction importante évaluée à 154,7 millions de dollars. TELUS a vendu la partie résidentielle de l'immeuble récemment inauguré (2019) à Allied Properties et West Bank. Parallèlement, Allied Properties et Westbank ont vendu la partie commerciale à TELUS, ce qui lui a permis de détenir la totalité des locaux commerciaux. La partie commerciale comprend 452 352 pieds carrés de bureaux, 13 059 pieds carrés de commerces de détail et 156 places de stationnement commercial souterraines et places de parc automobile. La partie résidentielle, appelée The Residences at TELUS Sky, comprend 326 unités locatives, les aires communes et installations connexes, ainsi que 176 places de stationnement résidentiel souterraines. Le complexe est connecté au réseau intérieur Plus 15 de la ville et se trouve à proximité du réseau de train léger sur rail.

Figure 3 - Tendances globales du taux de capitalisation – 4 classes d'actifs de référence

Conclusion

Le marché de l'investissement de Calgary a affiché une vigueur remarquable en 2024, enregistrant une hausse notable de 17 % du volume d'investissement, largement alimentée par la forte croissance démographique de l'Alberta, qui a stimulé la demande dans des secteurs clés, notamment le secteur multifamilial. Si le secteur des bureaux a affiché une reprise encourageante, portée par une tendance à la fuite vers la qualité et des initiatives de réaffectation, le commerce de détail et les terrains ont également connu une croissance vigoureuse, contrastant avec le rééquilibrage stratégique du secteur industriel vers un équilibre entre l'offre et la demande. À l'horizon 2025, la croissance démographique devrait continuer de stimuler la demande, en particulier dans le secteur multifamilial, où l'offre est insuffisante, ce qui nécessitera une accélération du développement immobilier. Les investisseurs privilégieront probablement les acquisitions stratégiques dans des catégories d'actifs résilientes, en surveillant de près les politiques gouvernementales et la capacité de Calgary à gérer sa croissance rapide dans un contexte d'incertitude économique afin de maintenir son attrait en tant que destination d'investissement de choix.

Voir le Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary pour le troisième trimestre de 2024

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