Au cours d'un trimestre où l'impact négatif des ajustements de rendement s'est accentué dans tous les secteurs, la performance globale de chaque type de bien s'est affaiblie, malgré des résultats mitigés. Le résidentiel est resté le secteur le plus performant, avec une hausse de 0,5 %. Le commerce de détail a également enregistré une croissance positive de 0,2 %. En revanche, la valeur des biens industriels a reculé de 0,3 %, tandis que celle des bureaux a baissé de 0,2 %. Dans la catégorie « autres biens », les résidences étudiantes ont perdu 1 % du classement, avec une baisse de 0,8 %.

Industriel

Le troisième trimestre a marqué un tournant pour le secteur industriel, les valeurs ayant reculé de 0,3 % après une croissance continue durant les deux années de reprise précédentes. Les flux de trésorerie sont restés positifs, contribuant à hauteur de 0,4 % à la valeur, mais cet effet a été plus que compensé par un impact négatif de 0,7 % sur le rendement au cours du trimestre.

Les fondamentaux du marché locatif sont restés positifs, mais se sont légèrement affaiblis. Les loyers contractuels ont augmenté de 1,2 %, tandis que la croissance des loyers de marché a ralenti à seulement 0,1 %. Le taux d'occupation est resté relativement élevé à 94,3 %, malgré une baisse de 0,6 % au cours du trimestre.

Au troisième trimestre, un nombre croissant de marchés ont connu une dépréciation de leurs valeurs, les trois plus grandes régions – l’Allemagne, la France et les Pays-Bas – figurant parmi les plus touchées. Ces marchés, ainsi que le Royaume-Uni, ont été pénalisés par des hausses de rendement exceptionnelles. Là où les valeurs se sont maintenues au cours du trimestre, les rendements sont généralement restés plus stables. L’Espagne a affiché la plus forte progression, avec une hausse des valeurs de 0,8 %, soutenue par un effet de flux de trésorerie positif de 0,8 %. Le taux d’occupation a progressé de plus de 5 % sur le trimestre et les loyers en vigueur de plus de 4 %.

Bureau

Le secteur des bureaux a continué de reculer, sa valeur baissant de 0,2 % supplémentaire après une dépréciation de 0,1 % lors de chacun des trimestres précédents de 2026. Contrairement au secteur industriel, les effets de rendement (-0,9 %) et de flux de trésorerie (-0,5 %) ont exercé une pression à la baisse sur les valeurs. Cette pression a été partiellement atténuée par une réduction des dépenses d'investissement futures intégrée aux modélisations d'évaluation. Le taux d'occupation des bureaux demeure nettement inférieur à celui des autres principaux secteurs, à 85,0 %, malgré une légère amélioration au troisième trimestre. Les loyers de marché sont restés quasiment stables (+0,02 %). L'augmentation des charges d'exploitation et la révision à la baisse des hypothèses de croissance ont eu pour conséquence un impact négatif sur les flux de trésorerie au troisième trimestre.

Malgré le repli général, les résultats restent disparates d'un marché à l'autre, la baisse de valeur étant principalement concentrée en Allemagne. La France, qui avait jusqu'alors fait preuve d'une plus grande résilience, a également enregistré des résultats négatifs au troisième trimestre. L'Allemagne demeure le marché le plus touché en termes de flux de trésorerie et le seul où les loyers de bureaux, tant en vigueur que sur le marché, sont en baisse sur un an. À l'inverse, l'Espagne continue d'afficher des valeurs en amélioration, avec des rendements stables et des flux de trésorerie en renforcement, soutenus par une hausse des loyers contractuels supérieure à la moyenne (2,5 %).

Résidentiel

Le secteur résidentiel a conservé sa position de secteur le plus performant des quatre principaux, avec une hausse de 0,5 % des valeurs au troisième trimestre. Cette appréciation a toutefois ralenti par rapport aux 1,1 % du premier trimestre et aux 0,7 % du deuxième. Les flux de trésorerie sont restés le principal moteur de cette résilience, contribuant à hauteur de 1,3 % aux valeurs et compensant largement l'impact négatif de 1,0 % lié aux fluctuations des rendements. Ce secteur s'est distingué par ses excellents flux de trésorerie, enregistrant des hausses supérieures à la moyenne tant pour les loyers de marché (+0,4 %) que pour les loyers contractuels (+1,0 %) au cours du troisième trimestre.

Notamment, les prix de l'immobilier résidentiel ont continué d'augmenter sur tous les marchés étudiés. Les Pays-Bas et la Suède ont conservé leur première place, avec des hausses respectives de 1,2 % et 1,3 %. Les Pays-Bas ont enregistré une contribution exceptionnelle de 7,1 % aux flux de trésorerie, soutenue par des augmentations importantes des loyers de marché et des loyers contractuels, ainsi que par une forte indexation sur l'inflation. Cependant, cette performance a été en grande partie contrebalancée par un impact négatif de 5,8 % sur le rendement, les évaluateurs ayant fait preuve d'une grande prudence face à l'amélioration des fondamentaux des flux de trésorerie. Les gains enregistrés en Suède résultent plus directement des investissements réalisés dans les actifs au cours du trimestre.

Vente au détail

Les valeurs de détail ont poursuivi leur progression au troisième trimestre, enregistrant une hausse de 0,2 %, même si le rythme d'amélioration a continué de se modérer, passant de 0,7 % au premier trimestre et de 0,5 % au deuxième trimestre. Les flux de trésorerie ont contribué à hauteur de 0,4 % aux valeurs, ce qui a suffi à compenser un impact de rendement de -0,3 %.

Les variations de rendement ont joué un rôle clé dans l'accentuation des écarts entre les sous-types de commerce de détail. Les rendements des entrepôts de vente au détail ont baissé, permettant à ce segment de redevenir le sous-type le plus performant, avec une hausse de 0,9 %. Cela contraste avec le commerce de détail traditionnel, où la hausse des rendements a amputé les valeurs de 1,3 % au cours du trimestre.

En résumé, le troisième trimestre marque une pause dans la dynamique plutôt qu'une nouvelle correction généralisée. Les améliorations des flux de trésorerie qui ont alimenté la reprise restent positives globalement, mais leur contribution s'est considérablement atténuée, rendant les valeurs de plus en plus vulnérables aux variations des rendements. Le secteur industriel rejoint désormais le secteur des bureaux en territoire négatif, tandis que les secteurs résidentiel et commercial continuent d'afficher une appréciation positive.

La prochaine phase du cycle dépendra donc de la poursuite ou non des hausses de rendement, et de la solidité des fondamentaux locatifs et d'occupation, qui resteront suffisamment robustes pour soutenir la croissance des flux de trésorerie. Pour l'instant, le marché paneuropéen semble être passé d'une reprise générale mais progressive à une phase plus fragmentée, où les fondamentaux sectoriels et nationaux prennent une importance croissante pour la performance.