Qu’est-ce que le revenu net d’exploitation (RNE) dans l’immobilier commercial ?

Le revenu net d'exploitation (RNE) est un facteur déterminant dans l'évaluation des biens immobiliers commerciaux. Il mesure les revenus générés par l'exploitation d'un bien après déduction des charges d'exploitation, mais avant le service de la dette, les dépenses d'investissement, l'impôt sur les sociétés et l'amortissement. Ces coûts exclus variant selon le propriétaire et non selon le bien, le RNE offre aux acheteurs, aux prêteurs et aux évaluateurs une base commune de comparaison entre actifs immobiliers commerciaux.

Comment calculer le résultat net d'exploitation

Le résultat net d'exploitation se calcule en soustrayant les charges d'exploitation annuelles du produit d'exploitation annuel. Le produit d'exploitation comprend le loyer de base, les remboursements de charges aux locataires et les autres revenus tels que le stationnement ou le stockage. Les charges d'exploitation comprennent les taxes foncières, l'assurance, les services publics, les réparations, la gestion et les salaires. Les remboursements d'emprunt, les dépenses d'investissement, l'amortissement et l'impôt sur le revenu sont exclus.

La formule suivante détermine le revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété : Résultat d'exploitation net = Recettes - Charges

L'exemple utilise des chiffres arrondis par souci de clarté. En pratique, chaque ligne est établie à partir du registre des loyers et des états d'exploitation des douze derniers mois, puis normalisée pour éliminer tout élément inhabituel pour l'actif ou le marché.

Ce que le résultat net d'exploitation n'inclut pas

Le résultat net d'exploitation (RNE) exclut quatre catégories de coûts : le service de la dette, les dépenses d'investissement, les amortissements et l'impôt sur le revenu. Les commissions de location et les indemnités pour travaux d'aménagement locatif sont généralement comptabilisées en dehors de ce calcul. Chacun de ces éléments dépend de la manière dont le propriétaire finance, entretient et structure l'actif, et non de la performance intrinsèque du bien sur son marché.

C’est ce qui distingue le revenu net d’exploitation (RNE) du profit. Deux investisseurs peuvent acheter le même immeuble le même jour, l’un contractant un prêt à hauteur de 70 % tandis que l’autre paie comptant. Leurs rendements seront totalement différents, mais l’immeuble génère un seul et même RNE. Les exclusions ne sont pas une simple formalité comptable. Elles permettent de transposer ce chiffre entre propriétaires, ainsi qu’entre un acheteur, un prêteur et un évaluateur, tous analysant le même actif.

Pourquoi le résultat net d'exploitation est-il si important ?

Le résultat net d'exploitation (RNE) est la norme du secteur pour l'évaluation des biens immobiliers commerciaux, car il isole la performance liée au marché des décisions spécifiques du propriétaire. Les taux d'occupation et les loyers sont largement déterminés par le marché, tout comme les coûts d'exploitation d'un immeuble sur un segment de marché donné. L'endettement et le réinvestissement sont, quant à eux, fixés par le propriétaire. Une évaluation basée sur le RNE permet d'attribuer des valeurs comparables à deux immeubles aux opérations identiques, indépendamment du mode de financement de leurs propriétaires.

La majeure partie de ce document traitera des deux composantes principales du résultat net d'exploitation (RNE) : les revenus et les dépenses. Auparavant, il est important d'aborder un point qui induit souvent en erreur les personnes qui découvrent l'analyse et l'évaluation immobilières. Dans le tableau ci-dessus, sous le RNE, figurent les lignes relatives aux dépenses d'investissement (CapEx) et au service de la dette (DS).

Une fois ces éléments soustraits du revenu net d'exploitation (RNE), on obtient le flux de trésorerie net (FTN) du bien. Le FTN représente le flux de trésorerie réel perçu par l'investisseur après le paiement des travaux d'amélioration importants et des mensualités/annuelles du prêt hypothécaire. Dès lors, pourquoi ne pas utiliser le FTN pour l'évaluation d'un bien immobilier, puisqu'il représente précisément l'argent qu'un investisseur reçoit finalement de ce bien ?

La réponse est simple : le NOI est un chiffre objectif qui représente le fonctionnement « axé sur le marché » de la propriété, ce qui signifie que le marché détermine en grande partie le taux d’occupation et le loyer, qui déterminent les revenus et le montant des dépenses supportées par une propriété.

Les dépenses en capital et le service de la dette, cependant, sont plus subjectifs et relatifs à chaque individu.propriétaires d'une propriétéPar exemple, un propriétaire peut juger qu'un faible effet de levier (un montant d'emprunt inférieur) correspond mieux à ses critères d'investissement qu'un autre investisseur, plus enclin à prendre des risques. Ainsi, les mensualités du service de la dette seront probablement plus faibles, et au final le flux de trésorerie net (FTN) plus élevé, pour chaque investisseur, même si l'exploitation du bien génère le même revenu net d'exploitation (RNE).

Il en va de même pour les dépenses en capital. Si un investisseur choisit d'investir davantage dans la rénovation et l'entretien qu'un autre, le flux de trésorerie net (FTN) sera inférieur et la valeur sera moindre si l'on utilisait le FTN pour l'évaluation. Il semble injuste qu'un bien mieux entretenu soit moins bien évalué qu'un autre qui ne l'a pas été.

Ainsi, la norme du secteur consiste à utiliser le revenu net d'exploitation (RNE) pour l'évaluation d'un bien immobilier. Cela permet de réduire considérablement la subjectivité et les différences liées au profil des investisseurs dans l'évaluation d'un bien.

Quels sont les principaux éléments du résultat net d'exploitation ?

Le résultat net d'exploitation (RNE) est déterminé par deux éléments : les produits et les charges d'exploitation. Les produits d'un immeuble commercial proviennent principalement des loyers de base, des remboursements de frais par les locataires et d'autres sources de revenus, de moindre importance. Les charges couvrent les taxes foncières, les assurances, les services publics, l'administration, les réparations et l'entretien, le marketing, la gestion et les salaires. Le taux de vacance réduit les produits et est présenté de deux manières différentes selon le format du compte de résultat.

Nous allons maintenant examiner en détail les deux principaux facteurs déterminants du NOI, à savoir les revenus et les dépenses d'un bien immobilier.

Revenu

Les revenus proviennent de tous les paiements effectués par les locataires ou les clients au propriétaire. Ils comprennent généralement les loyers, les remboursements de frais et autres sources de revenus. Chaque type de bien immobilier (bureaux, commerces, immeubles résidentiels, etc.) possède ses propres sources de « revenus divers », que nous n'aborderons que brièvement dans ce document, car elles représentent généralement une faible part des revenus totaux.

Bien qu’il existe de nombreuses sources de revenus potentielles, nous n’aborderons dans cet article que quelques-unes des principales.

Paiements de location

Les loyers constituent la principale source de revenus pour la plupart des immeubles. Pour les bureaux, les commerces et les entrepôts, les baux ont généralement une durée de cinq à dix ans et comprennent un loyer de base qui détermine le montant que le locataire paie par mètre carré et par an. Pour les immeubles résidentiels, les locataires paient un loyer mensuel fixe.

Étant donné que le loyer représente le principal facteur de revenu net d'exploitation (RNE), une analyse détaillée est nécessaire. analyse de bail du registre des loyers est normalement la première étape de l'évaluation d'un actif commercial.

Remboursements de frais

Le remboursement des frais est généralement réservé aux immeubles de bureaux, aux commerces et aux sites industriels. Les locataires remboursent au propriétaire tout ou partie des dépenses engagées pour l'exploitation de l'immeuble.

Ces dépenses pourraient inclure les taxes foncières, l'électricité, l'eau et potentiellement d'autres services.

Autres revenus

Les autres revenus mentionnés ci-dessus représentent généralement une très faible part des revenus d'un immeuble. Pour les immeubles collectifs, ces autres revenus peuvent inclure les services de blanchisserie, la location de meubles ou les abonnements à la salle de sport de l'immeuble.

Pour les immeubles de bureaux, de commerces et industriels, les autres sources de revenus pourraient inclure le stationnement, la location d'espace sur le toit de l'immeuble pour des équipements de communication ou des services de nettoyage.

Les propriétés commerciales peuvent également contenir loyer en pourcentageDans ce cas, le locataire verse une part des ventes dépassant un seuil convenu. Cette part des revenus est indexée sur les performances du locataire plutôt que sur la durée du bail, ce qui la rend plus volatile au sein du résultat net d'exploitation (NOI).

Offres d'emploi

Bien que la vacance locative ne génère pas de revenus, tout espace vide non loué réduit les revenus potentiels du propriétaire. Nous le mentionnons ici car les logements vacants sont parfois présentés de deux manières différentes ; il est important de le savoir.

Certains professionnels de l'immobilier prennent en compte le « loyer potentiel brut » et soustraient ensuite les pertes de revenus liées aux espaces vacants pour obtenir le « revenu locatif net », tandis que d'autres se basent simplement sur le montant des revenus effectivement perçus. La méthode du loyer potentiel brut et du taux de vacance est la plus formelle, mais il est toujours conseillé de vérifier quelle méthode a été utilisée.

Méthode 1 : Inclusion des pertes liées aux logements vacants

Méthode 2 : Utilisation des recettes perçues

Frais d'exploitation

Les charges d'exploitation des immeubles commerciaux sont un peu plus simples à appréhender que les revenus. Les postes de dépenses typiques sont énumérés ci-dessous.

• Impôts fonciers

• Assurance

• Services publics

• Administratif

• Réparations et entretien

• Ventes et marketing

• Gestion

• Paie

Pour les propriétés de grande taille, les types de dépenses peuvent être beaucoup plus nombreux, voire comporter des sous-catégories au sein de chaque catégorie principale. Une analyse détaillée des dépenses dépasse le cadre de ce document, mais il est important de noter que chaque propriété doit faire l'objet d'une analyse approfondie afin d'identifier toutes les dépenses susceptibles d'être engagées par son propriétaire.

Les taxes foncières représentent souvent l'un des postes de dépenses les plus importants pour un bien immobilier commercial aux États-Unis, et une surévaluation se répercute directement sur le revenu net d'exploitation (RNE). Il est donc important de vérifier l'évaluation avant de considérer le chiffre du RNE comme définitif.

Analyse du résultat net d'exploitation

Maintenant que nous avons établi une compréhension de base de ce qu'est le NOI, de son importance et des principaux éléments utilisés pour le déterminer, nous pouvons examiner plus en détail l'analyse de chacun de ces facteurs afin de déterminer la valeur potentielle à court et à long terme d'une propriété.

Comment le résultat net d'exploitation influence la valorisation et le rendement

Le revenu net d'exploitation (RNE) se convertit en valeur immobilière par capitalisation. En divisant le RNE stabilisé d'un bien par un taux de capitalisation de marché, on obtient une estimation de sa valeur. Ainsi, une variation du RNE entraîne une variation de valeur proportionnelle à cette variation. Avec un taux de capitalisation de 6 %, chaque dollar supplémentaire de RNE annuel ajoute environ 16,70 $ à la valeur du bien, et chaque dollar de perte en retire autant.

Maintenant que nous avons établi une compréhension de base de ce qu'est le NOI, de son importance et des principaux éléments utilisés pour le déterminer, nous pouvons examiner plus en détail l'analyse de chacun de ces facteurs afin de déterminer la valeur potentielle à court et à long terme d'une propriété.

Nous avons précédemment indiqué que le flux de trésorerie net (FTN) représente le flux de trésorerie final pour l'investisseur, tandis que le résultat net d'exploitation (RNE) correspond au revenu avant déduction des dépenses d'investissement et du service de la dette. Dans ce cas, le rendement perçu par un investisseur dépend bien plus des revenus générés par le bien immobilier que de l'optimisation des dépenses et du service de la dette.

Par exemple, si les revenus locatifs chutent de 50 % en raison de la perte d'un locataire important, il est peu probable que le résultat net d'exploitation (NOI) ou le flux de trésorerie net (NCF) soient positifs, malgré quelques légères réductions de dépenses qui peuvent être réalisées.

De même, si le marché immobilier connaît une baisse des loyers et/ou des taux d'occupation, le propriétaire peut observer une diminution progressive de son revenu net d'exploitation (RNE) et de son flux de trésorerie net (FTN), ce qui érodera lentement à la fois les flux de trésorerie et la valeur à long terme du bien. Il est donc important d'analyser les facteurs susceptibles d'influencer la performance du bien pendant la période de détention.

Comment le revenu net d'exploitation (RNE) se convertit en valeur immobilière

L'approche de capitalisation directe consiste à diviser le revenu net d'exploitation (RNE) stabilisé par le taux de capitalisation du marché pour obtenir la valeur : Valeur = RNE ÷ Taux de capitalisation. D'après les chiffres ci-dessus, un immeuble générant un RNE de 600 000 $ sur un marché où le taux de capitalisation est de 6 % vaut environ 10 millions de dollars. Le même immeuble, sur un marché où le taux a été réévalué à 7,5 %, vaut 8 millions de dollars avec un RNE inchangé. Cela représente une perte de valeur d'un cinquième sans qu'aucun locataire ne parte, ce qui explique pourquoi les variations du taux de capitalisation sont aussi importantes que la performance opérationnelle au cours d'une année donnée.

La capitalisation directe est l'une des nombreuses méthodes d'évaluation immobilière commerciale,Cette méthode est particulièrement efficace pour les actifs stabilisés dont les revenus sont prévisibles. Elle devient moins fiable lorsque les taux de capitalisation divergent entre des propriétés par ailleurs similaires, ce qui a été le cas dans le secteur multifamilial, les anticipations de taux, les coûts d'assurance et les concessions ayant évolué indépendamment les uns des autres. Notre analyse deDCF versus capitalisation directe indique où l'aperçu sur une seule année cesse de tenir.

Lorsque les revenus sont irréguliers, lorsque des baux importants arrivent à échéance pendant la période de maintien, ou lorsqu'un repositionnement est prévu, a analyse des flux de trésorerie actualisés modèles chaque année séparément au lieu de mettre en majuscule un seul chiffre.

Expiration des baux

Lors de l'analyse des loyers d'un immeuble, il convient de vérifier les échéances de bail. Les baux des immeubles collectifs sont généralement d'une durée d'un an ; ce facteur est donc peu significatif.

Cependant, presque tous les biens immobiliers commerciaux (bureaux, commerces de détail, industrie) auront des baux qui expirent sur une période de cinq ou dix ans, mais un analyste doit porter une attention particulière à toute expiration de bail d'un locataire important ou à tout renouvellement concentré (c'est-à-dire plusieurs locataires dont le bail expire à peu près en même temps).

La perte d'un locataire important ou de plusieurs locataires simultanément pourrait avoir un impact négatif majeur sur le revenu net d'exploitation (RNE) de l'immeuble, et donc sur la capacité du propriétaire à couvrir ses dépenses et le service de la dette.Logiciel de gestion d'actifs immobiliers commerciaux tel que ARGUS Asset Manager lie directement les expirations et les renouvellements de baux au NOI, afin que les gestionnaires d'actifs puissent voir comment une expiration à venir modifierait les revenus avant le renouvellement du bail.

tendances du marché

L'autre facteur majeur dont un analyste doit tenir compte est la tendance générale du marché immobilier par rapport au bien en question. Si un investisseur vise une période de détention de dix ans sur un marché où les loyers et/ou les taux d'occupation sont en baisse (et devraient continuer de l'être), les revenus et le résultat net d'exploitation (RNE) seront probablement progressivement érodés au cours de cette période, ce qui pourrait réduire considérablement la valeur du bien et le rendement global de l'investisseur.

Ce que le revenu net d'exploitation (RNE) vous apprend sur la valeur immobilière à long terme

Dans cet article, nous avons analysé les composantes du revenu net d'exploitation (RNE) des propriétés et examiné certains facteurs qui l'influencent. Nous avons également étudié l'impact du RNE sur la valeur d'une propriété et sur le rendement à long terme qu'un investisseur pourrait obtenir.

Chaque propriété est unique et possède ses propres locataires, revenus et charges. Avec le temps, les professionnels de l'immobilier développent une meilleure intuition des facteurs importants pour chaque bien et une meilleure compréhension des conséquences à long terme des variations du résultat net d'exploitation (RNE).

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