Comment les professionnels estiment le coût de remplacement d'un bien immobilier commercial

L'estimation du coût de remplacement correspond au coût de reconstruction d'un bien immobilier aujourd'hui, avec des matériaux et une construction de même nature et de même qualité, sans déduction pour vétusté. Les assureurs utilisent ce chiffre pour déterminer la valeur assurable d'un bâtiment. Pour les immeubles commerciaux et les immeubles collectifs, les estimations de coût de remplacement les plus fiables proviennent d'un métreur qualifié, un professionnel de la construction formé pour mesurer et évaluer les bâtiments.

L'une des raisons pour lesquelles le pourcentage de propriétés sous-assurées est si élevé (une étude Marshall & Swift/Boeckh de 2004 a révélé qu'environ 75 % des bâtiments commerciaux étaient sous-assurés) est que de nombreuses polices sont souscrites sur la base d'estimations approximatives du coût de remplacement au pied carré/mètre et sont souvent imprécises.

Il existe une grande variété de méthodes pour déterminer le coût de remplacement d'un bâtiment à des fins d'assurance, et de nombreux professionnels établissent ces estimations. Les courtiers d'assurance, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers et les gestionnaires de biens peuvent réaliser des évaluations à l'aide de logiciels ou de guides de coûts du secteur.

Dans certains cas, comme pour un bâtiment simple et standard, une estimation du coût de remplacement réalisée par un logiciel ou un manuel de chiffrage peut suffire. Ces outils permettent d'obtenir des estimations de coûts moyens pour les structures et équipements commerciaux.

Toutefois, l'évaluation d'actifs immobiliers commerciaux et d'immeubles locatifs collectifs par des personnes non qualifiées comporte des limites et des risques. Se baser uniquement sur des estimations antérieures, des logiciels ou des guides de coûts est problématique. Ces estimations de coûts de remplacement sont calculées sur la base du coût au mètre carré d'un bâtiment similaire et s'appuient souvent sur le zonage défini par l'architecte, et non sur la surface brute réelle du bâtiment (qu'un métreur qualifié prend en compte). Il en résulte une estimation approximative du coût de reconstruction, qui ne tient pas compte de l'emplacement, de la qualité de la construction, des dimensions réelles, des caractéristiques spécifiques du bien ni des règlements et codes du bâtiment en vigueur.

Aujourd'hui, notamment face à la complexité de nombreux biens immobiliers – combinant usages mixtes ou intégrant un élément patrimonial –, l'estimation précise est plus exigeante qu'auparavant. Le calcul d'une estimation précise du coût de remplacement d'un bâtiment requiert une grande variété de données et une connaissance approfondie du secteur de la construction.

C’est pourquoi il est important de faire appel à un professionnel tiers pour obtenir une évaluation d’assurance impartiale et précise. Les économistes de la construction sont des experts en évaluation des coûts qui possèdent une expérience dans le secteur de la construction et suivent des méthodes rigoureuses et standardisées pour établir des estimations basées sur des coûts justifiés.

Comment un métreur calcule une estimation du coût de remplacement

Un métreur établit une estimation du coût de remplacement en six étapes : examen des documents du bâtiment, inspection du bien, mesure de la surface brute du bâtiment, comparaison avec des biens similaires, estimation des coûts de construction actuels et rédaction d’un rapport. Chaque étape vérifie les informations de la précédente, de sorte que le chiffre final repose sur des mesures validées et des données de coûts actualisées.

Les économistes de la construction suivent un processus rigoureux et réglementé, adapté au type de bâtiment, aux besoins du propriétaire ou, dans le cas des copropriétés/appartements, du conseil d'administration, et selon qu'il s'agisse d'une mise à jour annuelle ou d'une évaluation complète.

Collectez et examinez les documents provenant du propriétaire ou du gestionnaire immobilier.

Cela comprendrait, le cas échéant : un rapport d’évaluation de l’état du bâtiment ; des plans architecturaux, structurels, mécaniques et électriques ; l’historique des rénovations.

Inspectez physiquement la propriété lorsque cela est possible.

Cela implique de prendre des photos, de réaliser des mesures dans certains cas et d'effectuer une inspection afin de vérifier et de compléter les informations fournies. L'inspection porte sur la partie hors sol du bâtiment ainsi que sur les infrastructures souterraines telles que le parking et les espaces de stockage, et les abords du bâtiment.

Mesurez la surface du bâtiment à partir des plans fournis (le cas échéant).

Les devis se basent souvent sur les mesures du plan de zonage de l'architecte, qui excluent certaines surfaces constructibles, ce qui entraîne des inexactitudes. Un professionnel qualifié validera la surface brute de construction et s'assurera que la surface constructible correcte est prise en compte pour le devis.

Comparer avec des propriétés similaires

Pour vérifier l'exactitude de la valeur assurable, ils compareront également les coûts de construction estimés du bâtiment avec ceux de propriétés similaires ayant fait l'objet d'une évaluation.

Estimation des coûts de construction. Le métreur établira une estimation actualisée des coûts en recoupant les documents fournis, les résultats d'une inspection physique, les données historiques sur les coûts et les données sectorielles à sa disposition, ainsi que sa propre expérience des augmentations des coûts de construction dans des secteurs et régions de marché spécifiques.

Estimer les coûts de construction

Le métreur établira une estimation des coûts actualisée en recoupant les documents fournis, les résultats d'une inspection physique, les données historiques de coûts et les données sectorielles à sa disposition, ainsi que sa propre expérience des augmentations des coûts de construction dans des secteurs et régions de marché spécifiques. Les données de coûts publiées, telles que… Les coûts de construction varient selon le type de bâtiment et la ville. dans le guide des coûts canadiens du Groupe Altus , donne un point de référence initial que le métreur ajuste ensuite en fonction du bâtiment spécifique.

Élaborer un rapport d'estimation fiable des coûts de remplacement

Le métreur préparera un rapport préliminaire qui sera soumis au gestionnaire, au propriétaire ou au conseil d'administration. Ce rapport comprendra une description de la structure du bâtiment, des installations et des finitions ; les surfaces construites ; des photos ; et un résumé des coûts de remplacement estimés.

Une fois le rapport finalisé, vous recevrez un rapport indépendant établi par un tiers, sur lequel votre assureur pourra s'appuyer pour obtenir une évaluation précise et actualisée de la valeur assurable. En cas de sinistre partiel ou total, ce rapport facilitera un règlement rapide et complet.

Protégez votre investissement en obtenant une estimation précise et actualisée du coût de remplacement afin d'atténuer les risques et d'avoir l'esprit tranquille, sachant que vous serez couvert en cas de besoin.

Coût de remplacement vs. coût de reproduction vs. valeur marchande

Le coût de remplacement correspond au coût de construction d'une structure ayant la même utilité que l'originale, en utilisant les matériaux, les normes de conception et les codes du bâtiment actuels. Le coût de reproduction correspond au coût de construction d'une réplique exacte avec les matériaux et la conception d'origine. La valeur marchande est le prix auquel un bien immobilier serait vendu, incluant le terrain et le potentiel de revenus qu'une reconstruction ne comprend pas.

L'assurance habitation est généralement souscrite sur la base du coût de remplacement, qui détermine la valeur assurable. Le coût de reproduction est pertinent pour les bâtiments patrimoniaux, où il peut être nécessaire de reproduire à l'identique les éléments ou matériaux d'origine après un sinistre. La valeur marchande est établie par… évaluation immobilière commerciale et peut se situer bien au-dessus ou en dessous du coût de reconstruction, de sorte qu'un chiffre ne peut pas remplacer l'autre. L'approche par les coûts, l'une des principales méthodes d'évaluation immobilière commerciale, part du coût de remplacement, puis soustrait l'amortissement et ajoute la valeur du terrain.

Comment le coût de remplacement influence la valeur assurée

Le ratio assurance/valeur (IAV) compare le montant de la couverture d'un bâtiment à sa valeur de remplacement. De nombreuses polices d'assurance de biens commerciaux incluent une clause de coassurance exigeant une couverture d'au moins 80 %, 90 % ou 100 % de la valeur du bâtiment. Si la couverture est inférieure à ce niveau, l'assureur peut réduire l'indemnisation proportionnellement à la différence.

Par exemple, un bâtiment dont le coût de remplacement est estimé à 10 millions de dollars et qui est soumis à une clause de coassurance de 80 % nécessite une couverture d'au moins 8 millions de dollars. Si la police d'assurance couvre 6 millions de dollars, le propriétaire n'a assuré que 75 % du montant requis, et l'assureur prendra en charge 75 % du sinistre couvert, moins la franchise. Une estimation du coût de remplacement obsolète est une cause fréquente de cette situation, car les coûts de construction peuvent augmenter plus rapidement que le montant assuré entre deux révisions.

Soyez prêts, soyez prudents

Une estimation régulière par un professionnel du coût de remplacement d'un bien immobilier commercial ou résidentiel confirmera la valeur assurable adéquate et garantira qu'en tant que propriétaire, directeur ou gestionnaire, vous et ce bien êtes suffisamment assurés et bien protégés.

Avant votre prochain renouvellement, Téléchargez notre guide pour obtenir une estimation correcte du coût de remplacementCe document explique en quoi une estimation du coût de remplacement diffère d'une évaluation immobilière, présente cinq bonnes pratiques pour fixer la valeur assurable adéquate et détaille les considérations particulières relatives aux copropriétés et aux appartements.